Jedro

Tožnik kot prodajalec je pridobil pravico zahtevati plačilo kupnine z izročitvijo prodane nepremičnine kupcu, odložena je le izpolnitev njegove terjatve glede tistega dela kupnine, ki ga je kupec zadržal na podlagi drugega odstavka 15. člena ZVKSES, in sicer dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (III. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v svoji sodbi ugotovilo, da na dan 16.4.2012 obstaja tožnikova terjatev do toženca za plačilo glavnice 19.737,62 EUR, zakonskih zamudnih obresti od zneska 6.544,43 EUR od 16.7.2010 do 2.4.2012 v višini 1.018,01 EUR, zakonskih zamudnih obresti od zneska 3.193,19 EUR od 30.6.2011 do 2.4.2012 v višini 221,92 EUR in zakonskih zamudnih obresti od zneska 10.000,00 EUR od 26.4.2011 do 2.4.2012 v višini 855,26 EUR. Tožencu je nato naložilo, da mora tožniku plačati 11.789,72 EUR do 11.12.2016. V preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo in odločilo, da mora tožnik tožencu povrniti 2.694,67 EUR pravdnih stroškov z obrestmi za primer zamude s plačilom. Z dopolnilno sodbo je nato tožencu naložilo še plačilo zakonskih zamudnih obresti od zneska 11.789,72 EUR za čas od 12.12.2016 dalje.

Tožnik se v pritožbi zoper sodbo sklicuje na bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotno uporabo materialnega prava in zmotno ugotovljeno dejansko stanje. Predlaga spremembo, podrejeno razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Nasprotuje stališču, da v zvezi z zadržanimi kupninami še vedno obstaja njegova terjatev do končnih kupcev. Ni res, da se zahtevki kupcev na znižanje kupnine lahko uveljavijo samo z oblikovalnim zahtevkom oziroma z nasprotno tožbo. To pravico lahko kupec uveljavi tudi zunajsodno ali predsodno. Tudi iz Pogodbe ali Zapisnika ne izhaja tožnikova obveznost, da bi moral najprej neuspešno sodno uveljavljati plačilo celotne kupnine do končnih kupcev. Če je namreč zadrževanje kupnine utemeljeno v skladu z ZVKSES, kar je sicer tožnik v tem postopku zatrjeval, potem njegova terjatev do kupcev materialnopravno ne obstaja. S predloženimi primopredajnimi zapisniki je tožnik izkazal, da končni kupci zaradi napak, ki jih toženec ni odpravil, utemeljeno zadržujejo kupnino. Sodišče ni zaslišalo predlaganih prič M.Š., P.P. in končnih kupcev, pa tudi izvedenca gradbene stroke, ki bi ugotovil obstoj napak in njihovo vrednost, ni postavilo. Priči bi potrdili, da je bila dejanska volja podpisnikov, da Izjava toženca pokriva tudi njegovo odgovornost za zadržane zneske kupnin. Nadalje je tožnik za končna kupca J.T. in T.H. izrecno navedel, da je do zamude pri izročitvi prišlo, ker sta kupca zavračala prevzem stanovanja zaradi stvarnih napak, predvsem ker se vhodna vrata niso v celoti odpirala. Kot dokaz je predložil tudi sodbi P 1110/2007–II in III Cp 3787/2010, iz katerih izhaja, da sta kupca upravičeno uveljavljala pogodbeno kazen. Na dlani je, da gre za denarni zahtevek, ki izvira iz stvarne napake in je zato krit z"Izjavo in Zapisnikom. Poleg tega je sodišče spregledalo določbo četrtega odstavka 19. člena ZVKSES, po kateri lahko kupec zaradi napake, ki ovira normalno rabo, celo zavrne prevzem stanovanja. Sicer pa toženec sploh ni ugovarjal, da sta navedena dva kupca uveljavljala svoj zahtevek po izteku prekluzivnega roka. Tudi zahtevek glede končnih kupcev V. in C.T. je krit z Izjavo, saj ta pokriva brez izjeme vse stvarne napake. Obračun med pravdnima strankama, na katerega se sklicuje sodišče, je bil opravljen zaradi uskladitve končne pogodbene cene in ne v smislu poravnave zahtevkov končnih kupcev. Sicer pa sodišče od prisojenega zneska 11.789,72 EUR tožencu ni naložilo plačila zakonskih zamudnih obresti, čeprav bo toženec, upoštevaje pogoje potrjene prisilne poravnave, od 12.12.2016 dalje v dolžniški zamudi. Tožnik zato prvenstveno predlaga izdajo ustrezne dopolnilne sodbe.

Toženec na pritožbo ni odgovoril. Pritožba ni utemeljena.

Edino pomanjkljivost prve sodbe (ker ni bilo odločeno o celotnem obrestnem zahtevku) je odpravilo že samo sodišče prve stopnje na podlagi 325. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) z izdajo dopolnilne sodbe, zoper katero se ni pritožila nobena od pravdnih strank. Sicer pa v postopku na prvi stopnji ni bilo uradoma upoštevnih procesnih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, niti relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na katero meri pritožba. Čeprav sodišče ni izvedlo vseh predlaganih dokazov, to ni moglo vplivati na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe, upoštevaje njeno materialnopravno izhodišče. Tudi po presoji pritožbenega sodišča zaslišanje prič ter izvedenstvo ni bilo potrebno, ker je zahtevek za plačilo zadržanih kupnin s strani končnih kupcev (182.528,81 EUR) že po temelju neutemeljen. Dokazovanje, da zadržane kupnine po višini ustrezajo vrednosti neodpravljenih napak, bi bilo torej odveč. Kot je tožniku pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje je njegov zahtevek iz tega naslova preuranjen. Glede na dogovor pravdnih strank, ki ga zajema 17. točka Zapisnika o končnem obračunu z dne 18.12.2007 in glede na Izjavo toženca v zvezi z zahtevki končnih kupcev nepremičnin v stanovanjsko–poslovnem kompleksu "P" z dne 7.12.2007, ne more biti nobenega dvoma, da se je toženec med drugim zavezal k pokritju denarnih zahtevkov v zvezi z odpravo napak le v tistih primerih, kjer bodo upravnik ali končni kupci uspeli v predsodnem oziroma sodnem postopku zoper tožnika kot vmesnega kupca. Dejstvo, da končni kupci, na katere se nanaša ta tožnikov zahtevek, utemeljeno zadržujejo kupnino, torej ne zadošča. Tožnik bi moral trditi in dokazati, da so ti končni kupci bodisi že s tožbo dosegli odpravo napak ali znižanje kupnine, bodisi se je tožnik o tem z njimi sam dogovoril. Tožnik navedeni zahtevi v postopku ni zadostil. Pravilen je zato zaključek izpodbijane sodbe, da toženčeva obveznost do tožnika, ki izhaja iz prej navedenega zapisnika in toženčeve izjave, še ni nastopila. Zmotno je tožnikovo pritožbeno stališče, da njegova terjatev do končnih kupcev materialnopravno ne obstaja, ker upravičeno zadržujejo kupnino zaradi obstoja napak. Tožnik kot prodajalec je pridobil pravico zahtevati plačilo kupnine z izročitvijo prodane nepremičnine kupcu, le izpolnitev te njegove terjatve glede tistega dela kupnine, ki ga je kupec zadržal na podlagi drugega odstavka 15. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), je odložena, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak (20. člen ZVKSES). Pritožbena trditev, da naj bi bila dejanska volja pravdnih strank ob podpisu zapisnika z dne 18.12.2007, da izjava toženca z dne 7.12.2007 pokriva tudi odgovornost toženca za zadržane zneske kupnin, pa predstavlja nedopustno pritožbeno novoto, ki je po prvem odstavku 337. člena ZPP pri odločanju o pritožbi ni mogoče upoštevati.

Sodišče prve stopnje je utemeljeno zavrnilo tudi tožnikov zahtevek za povračilo zneskov, ki jih je plačal končnim kupcem J. T. in T. H. (skupaj 20.779,85 EUR) ter V. in C. T. (2.692,41 EUR). V prvem primeru je šlo za plačilo pogodbene kazni, takšni zahtevki pa niso kriti z Zapisnikom in Izjavo. Ob tem ni bistveno, da je moral tožnik plačati pogodbeno kazen prav zato, ker sta končna kupca zaradi odprave napak upravičeno odklanjala prevzem stanovanja. Pač pa bi tožnik, kot mu je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, povračilo tega zneska lahko terjal iz naslova škode zaradi zaupanja v skladu z drugim odstavkom 468. člena Obligacijskega zakonika (OZ), vendar je zamudil enoletni prekluzivni rok iz 480. člena OZ, v katerem bi smel uveljavljati takšen zahtevek. Navedeni rok je začel teči najpozneje takrat, ko sta kupca s tožbo v letu 2007 zahtevala plačilo pogodbene kazni, in ne šele takrat, ko je tožnik po pravnomočnosti sodbe prisojeno kazen tudi plačal. V drugem primeru je šlo za napako zaradi manjše kvadrature stanovanja. Brez dvoma gre za stvarno napako, vendar so tožnikovi zahtevki iz tega naslova izključeni, ker sta pravdni stranki, kot pravilno ugotavlja izpodbijana sodba, v 16. točki Zapisnika odstopanja, ki presegajo tolerančni prag, ob primerjavi dejanskih stanovanjskih površin in parkirnih mest s pogodbenimi, že poračunali in se je zato tožnikova obveznost do toženca ustrezno znižala. Tožnik torej zaradi zahtevkov končnih kupcev v zvezi z manjšo kvadraturo prodanih nepremičnin od toženca ni upravičen terjati ponovnega plačila. Takšna njegova terjatev nima dejanske in pravne podlage. Če je tožnik kljub manjši kvadraturi končnim kupcem zaračunal več, kot bi smel, posledic ne more prevaliti na toženca. Pritožbeno sklicevanje na Izjavo z dne 7.12.2007 ni utemeljeno, saj sta pravdni stranki to vprašanje v poznejšem Zapisniku z dne 18.12.2007 očitno uredili drugače, tako da ob smiselni razlagi obeh listin Izjava napak zaradi manjše kvadrature ne krije.

Sodišče prve stopnje je po navedenem pravilno in celovito ugotovilo dejansko stanje in tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pritožbeni razlogi niso podani, je sodišče druge stopnje pritožnikovo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP v izpodbijanem delu potrdilo prvo sodbo.

Zavrnilni izrek sodbe vključuje tudi pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožnik s pritožbo propadel, do povračila teh stroškov ni upravičen.