Jedro

Iz dejanskih ugotovitev sodišč nižjih stopenj sledi, da je bila sporna nepremičnina v celoti namenjena gradnji že v času izdaje odloka o predkupni pravici (28. 4. 2004). Takšno zemljišče ni (več) kmetijsko oziroma gozdno zemljišče, ki bi bilo podvrženo ZKZ (prvi odstavek 2. člena ZKZ), temveč stavbno zemljišče.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožnik mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženki njene stroške odgovora na revizijo v znesku 505,63 EUR.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik kot „drugi kmet“ uveljavljal kršitev svoje predkupne pravice po določbah tedaj veljavnega Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), saj je menilo, da ima prednost občinska predkupna pravica po določbah Zakona o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-1). Ugotovilo je, da je toženka 8. 5. 2008 pri upravni enoti podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča parc. št. 309/16 k. o. ..., ki sta jo med drugim sprejela tožnik in (pred njim) Občina ... Sodišče je sprejem ponudbe s strani Občine štelo za odločilno, saj ima ta skladno z občinskim odlokom (Ur. l. RS, št. 44/2004 z dne 28. 4. 2004) predkupno pravico na nepremičninah, na katerih se v celoti predvideva gradnja, med njimi pa je tudi sporna parcela.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Strinjalo se je z razlogi, da tožnik ni izkazal močnejšega predkupnega upravičenja od Občine. Kot je dodalo, bi morala toženka prodajno aktivnost začeti tako, da bi skladno z določbami ZUreP-1 sporno zemljišče najprej ponudila Občini, po določbah ZKZ pa bi jo lahko nadaljevala šele, če Občina ponudbe ne bi sprejela. Iz prilog spisa je razbralo, da je Občina toženkino ponudbo, ki je bila sicer podana po ZKZ, sprejela v smislu ZUreP-1. Tožniku je zato odreklo aktivno legitimacijo, čeprav med toženko in Občino še ni prišlo do sklenitve kupne pogodbe, saj je to predmet njunega notranjega razmerja. Pojasnilo je tudi, da ZUreP-1 ureja prostorsko načrtovanje in uveljavljanje prostorskih (na zemeljski površini) ukrepov za izvajanje načrtovanih prostorskih ureditev, ne da bi bile te aktivnosti omejene le na nekmetijska zemljišča. 3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnik vložil predlog za dopustitev revizije, ki mu je tukajšnje sodišče ugodilo in revizijo dopustilo glede vprašanja kolizije med zakonito predkupno pravico občine po ZUreP-1 in tožnikovo predkupno pravico po ZKZ.(1)

4. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožnik vlaga revizijo na podlagi sklepa o njeni dopustitvi (dopuščena revizija; tretji odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP). Uveljavlja razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka, Vrhovnemu sodišču pa predlaga razveljavitev sodb sodišč nižjih stopenj in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša tudi stroške. Uvodoma ponavlja, da je sporno zemljišče po namenski rabi kmetijsko. Navaja, da kolizija med predkupnima pravicama po ZKZ in ZUreP-1 sploh ni možna, saj ZUreP-1 ne ureja predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih, temveč le na stavbnih zemljiščih (85. člen ZUreP-1). Pri tem sklicuje na pravno teorijo.(2) Sicer meni, da bi imela v primeru kolizije prednost predkupna pravica po določbah ZKZ. Tam predpisan postopek prodaje je namreč treba izpeljati za vsa kmetijska zemljišča, gozdove in kmetije, razen če bi bilo v drugem zakonu glede teh zemljišč določeno drugače, takšnih določb (o kmetijskih zemljiščih, gozdovih in kmetijah) pa ZUreP-1 ne vsebuje. Končno opozarja, da Občina ni zahtevala sklenitve prodajne pogodbe s toženko in da izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov o odločilnih dejstvih.

5. Toženka v odgovoru na revizijo nasprotuje njenim razlogom in se zavzema za njeno zavrnitev. Prav tako priglaša stroške.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Vrhovno sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo le v okviru dopuščenega pravnega vprašanja (drugi odstavek 371. člena ZPP) in revizijskih navedb, ki se nanj nanašajo. Sodišči nižjih stopenj sta kot odločilni razlog zavrnitve tožbenega zahtevka navedli, da je Občina (pred tožnikom) sprejela toženkino ponudbo za prodajo spornega zemljišča, s čemer je uveljavila svojo predkupno pravico, ki jo je pred tem določila z odlokom na podlagi ZUreP-1. Ugotovitev o sprejemu toženkine ponudbe s strani Občine utemeljuje sklepanje, da je bila pogodba sklenjena (15. in 22. člen Obligacijskega zakonika). Nasprotno revizijsko namigovanje zato ne zdrži. Tožnik tudi ne more uspeti z uveljavljanjem procesne kršitve (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), saj je ni zadostno opredelil, revizija pa v tej smeri niti ni bila dopuščena. Revizijske teze o koliziji predkupnih pravic in prednostni uporabi določb ZKZ temeljijo na zatrjevanem kmetijskem statusu sporne parcele. Kot bo obrazloženo, je že zatrjevanje takšnega statusa zemljišča v konkretnem primeru zmotno.

8. Občina lahko na podlagi 85. člena ZUreP-1 z odlokom določi območje predkupne pravice občine na nepremičninah na celotnem območju poselitve in na območju obstoječih oziroma predvidenih infrastrukturnih omrežij in objektov izven poselitvenih območij ali na delu teh območij, če ni s tem zakonom določeno drugače. Območja poselitve ZUreP-1 definira kot območja naselij in območja, ki so v prostorskih aktih predvidena za širitev naselij (11. točka prvega odstavka 2. člena ZUreP-1). To določbo je leta 2007 nadomestil Zakon o prostorskem načrtovanju (v nadaljevanju ZPNačrt), ki za območje naselja šteje tudi območje površin, predvidenih za širitev (11. točka prvega odstavka 2. člena ZPNačrt).

9. Iz dejanskih ugotovitev sodišč nižjih stopenj, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), sledi, da je bila sporna nepremičnina v celoti namenjena gradnji že v času izdaje odloka o predkupni pravici (28. 4. 2004). Navedene okoliščine terjajo zaključek, da takšno zemljišče od tedaj dalje ni (več) kmetijsko oziroma gozdno zemljišče, ki bi bilo podvrženo ZKZ (prvi odstavek 2. člena ZKZ), temveč stavbno zemljišče. Ta pojem je znova uvedel ZPNačrt, ki izrecno predvideva, da ima status stavbnega zemljišča tudi gradnji namenjena zemljiška parcela (24. točka prvega odstavka 2. člena ZPNačrt). Citirana določba je nadomestila pojem gradbene parcele (točka 6.2. prvega odstavka 2. člena Zakona o graditvi objektov; v nadaljevanju ZGO-1), ki je bil ukinjen z novelo ZGO-1B. Omenjena pojma sta vsebinsko bistveno podobna oziroma celo enaka, ko gre pri zemljišču za samo eno zemljiško parcelo.(3) Pred tem je bilo stavbno zemljišče (z bistveno enako opredelitvijo) urejeno v Zakonu o stavbnih zemljiščih.(4) Glede na navedene razloge se tožnikovo golo ponavljanje, da je namembnost sporne parcele (še vedno ali morda zopet) kmetijska, izkaže za neuspešno. Že zaradi tega sta sodišči nižjih stopenj ravnali pravilno, ko sta tožbeni zahtevek zavrnili. Posledično so nujno neuspešni tudi revizijski očitki v zvezi s kolizijo predkupnih pravic.

10. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, jo je sodišče zavrnilo kot neutemeljeno (378. člen ZPP).

11. Odločitev o stroških temelji na določbah prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Tožnik je z revizijo propadel, zato je dolžan toženki povrniti zahtevane in potrebne stroške odgovora na revizijo. Sodišče jih je v skladu s stroškovnikom in Odvetniško tarifo odmerilo na 505,63 EUR (900 točk za sestavo odgovora na revizijo, povečano za 2 % materialnih stroškov in 20 % DDV), ki jih mora tožnik plačati v petnajstdnevnem paricijskem roku (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP).

Op. št. (1): Sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II DoR 299/2010 z dne 28. 10. 2010. Op. št. (2): Tratnik, Zakonite predkupne pravice in njihove kolizije, Pravna praksa, št. 11/2010, priloga in Nadija Šuler, Predkupna pravica solastnika na nepremičnini v koliziji z drugimi zakonitimi predkupnimi pravicami, Pravna praksa, št. 36/2008, str. 8. Op. št. (3): Breznik in drugi, Zakon o graditvi objektov s komentarjem, Zakon o urejanju prostora s komentarjem in Zakon o prostorskem načrtovanju s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2010; komentar 2. člena ZGO-1, točka 2.1 in komentar 2. člena ZPNačrt, točka 1. Op. št. (4): Pojma stavbnega zemljišča ZUreP-1 ni poznal oziroma ga je prehodno ukinil (5. točka prvega odstavka 179. člena in tretji odstavek 180. člena ZUreP-1).