Jedro

Ker prodajalec do uveljavitve ZVKSES 1. 8. 2004 ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev glede tistega dela kupnine, ki je ta do uveljavitve zakona nista plačala, se časovna veljavnost predpisa razteza tudi na sporno pravno razmerje.

Izrek

Reviziji se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je med drugim razsodilo, da mora toženka tožnikoma nerazdelno plačati 20.905,92 EUR pogodbene kazni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13. 7. 2005 do plačila. Presodilo je, da prodajna pogodba z dne 23. 12. 2003 nasprotuje 8., 12. in 13. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), in sklenilo, da je bil toženec z izročitvijo stanovanja v zamudi od 1. 12. 2004 do 12. 7. 2005. 2. Sodišče druge stopnje je toženčevi pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje glede plačila pogodbene kazni spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v izpodbijanem delu zavrnilo. Zavzelo je stališče, da se ZVKSES, ki je začel veljati 1. 8. 2004, za sporno pravno razmerje ne uporablja, saj je bila prodajna pogodba sklenjena pred njegovo uveljavitvijo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje sta tožnika vložila predlog za dopustitev revizije, ki mu je Vrhovno sodišče ugodilo in revizijo s sklepom II DoR 197/2010 z dne 15. 7. 2010 dopustilo glede vprašanja: „Ali se določbe ZVKSES uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, sklenjene pred njegovo uveljavitvijo?“.

4. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožnika vlagata revizijo na podlagi sklepa o njeni dopustitvi (dopuščena revizija; tretji odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Predlagata, naj Vrhovno sodišče Republike Slovenije reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da zavrne pritožbo tožene stranke zoper sodbo sodišča prve stopnje in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, podrejeno pa, da razveljavi sodbo sodišča druge stopnje in zadevo vrne temu sodišču v novo sojenje. Po njenem prepričanju se ZVKSES uporablja tudi za prodajne pogodbe, sklenjene pred njegovo uveljavitvijo, zato je odločitev sodišča druge stopnje materialnopravno nepravilna. V drugem odstavku 98. člena ZVKSES je določeno, da se ne glede na prejšnji odstavek določbe tega zakona smiselno uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, sklenjene pred njegovo uveljavitvijo, če do uveljavitve tega zakona prodajalec še ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev. Načelo sočasnosti izpolnitve iz 12. člena ZVKSES določa, da kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli in dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi po prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu ZVKSES. Do uveljavitve ZVKSES toženec ni izpolnil vseh obveznosti do tožnikov, saj v času, ki je bil predviden za izročitev nepremičnine, zemljiškoknjižno stanje ni bilo urejeno, sama nepremičnina pa je bila obremenjena z bremeni. Pri interpretaciji pravnega vprašanja, ali se določbe ZVKSES uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, sklenjene pred njegovo uveljavitvijo, je treba upoštevati še, da je toženec enostransko sprejel Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe – stanovanjskega objekta Z. j., v katerih je zajel tudi stanovanje tožnikov in se s tem v zvezi s prodajo tega stanovanja podvrgel uporabi ZVKSES.

5. Revizija je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril. 6. Revizija je utemeljena.

7. Revizijsko sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo le v okviru pravnega vprašanja, glede katerega je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). Konkretno vprašanje spada v sklop problematike časovne veljavnosti zakona – ZVKSES. Ta v prvem odstavku 98. člena določa, da se določbe zakona uporabljajo za prodajne pogodbe, sklenjene po njegovi uveljavitvi. V drugem odstavku 98. člena pa določa izjemo od tega pravila – določbe zakona se smiselno uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, sklenjene pred njegovo uveljavitvijo, če do uveljavitve ZVKSES prodajalec še ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev, in sicer glede obveznosti prodajalca v zvezi z zaščito kupcev pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena ZVKSES glede tistega dela kupnine, ki je kupec do uveljavitve tega zakona še ni plačal in jo je po prodajni pogodbi dolžan plačati pred izpolnitvijo prodajalčeve obveznosti. Vsebina in namen ZVKSES je v prvem odstavku 1. člena začrtana tako, da zakon določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi.

8. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da sta bila kupca v obdobju od sklenitve pogodbe 23. 12. 2003 do 20. 6. 2005, ob dejstvu, da se pogodbene stranke niso dogovorile za sočasnost izpolnitve, izpostavljena tveganju neizpolnitve obveznosti prodajalca. Prodajalec v celoti izpolni svojo obveznost v razmerju do kupca, ko opravi vsa pravna dejanja, ki so potrebna, da lahko kupec na kupljeni nepremičnini pridobi lastninsko pravico, ki je brez pravnih napak. To svojo obveznost izpolni z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila, ki je podlaga za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Prodajalčeva izpolnitev je brez pravnih napak, če kupcu omogoči vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe, ki ni obremenjena oziroma omejena s pravicami tretjih. Ker je bila sporna nepremičnina ob sklenitvi pogodbe 23. 12. 2003 predmet hipoteke in je bila na njej vknjižena prepoved odtujitve in obremenitve, ki je ovira za vknjižbo lastninske pravice, bi prodajalec, da bi pravilno izpolnil svojo pogodbeno obveznost, moral zagotoviti, da bi hipotekarni upnik oziroma osebi, v korist katerih je bila vpisana prepoved odtujitve in obremenitve, izdali zemljiškoknjižno dovolilo za izbris vknjiženih (stvarne in obligacijske) pravic. To se je zgodilo šele 20. 6. 2005. 9. Ker prodajalec do uveljavitve ZVKSES 1. 8. 2004 ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev glede tistega dela kupnine, ki je ta do uveljavitve zakona nista plačala, se časovna veljavnost predpisa razteza tudi na sporno pravno razmerje. Upoštevajoč pravilo o sočasnosti izpolnitve, ki ga ZVKSES predpisuje kot kogentno pravilo (12. člen ZVKSES), in odsotnost zavarovanja kupca pred tveganji (13. člen ZVKSES), tožnika nista bila v zamudi s plačilom in toženec izročitve stanovanja ne bi smel pogojevati s plačilom celotne kupnine.

10. Ker sodišče druge stopnje ni uporabilo določbe drugega odstavka 98. člena ZVKSES, je zmotno uporabilo materialno pravo. Ker iz tega razloga ni izčrpalo pritožbenih navedb, je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje (prvi odstavek 380. člena ZPP).

11. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).