Jedro

Glede na to, da se s pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij, kot pove že samo poimenovanje pogodbe, uredijo medsebojna razmerja med lastniki, s pogodbo o upravljanju pa razmerje med lastniki in upravnikom, je logično, da mora glede prve pogodbe obstajati soglasje volj vseh solastnikov, medtem ko za pogodbo o upravljanju oziroma posle v zvezi z rednim upravljanjem, kamor sodi tudi določitev upravnika, ZTLR dopušča v 15. členu soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo več kot polovico vrednosti stvari. Vsebina obeh pogodb torej ne dopušča enakega obravnavanja veljavnosti sklenjenega posla, kajti ZTLR v 6. odstavku 15. člena določa tudi kriterij za kritje stroškov rednega upravljanja. Pravilo o zadostni kvoti podpisnikov pogodbe o upravljanju se zato ne more raztezati tudi na pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 1.341,25 EUR stroškov odgovora na pritožbo v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče razveljavilo izvršilni sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. Ig 97/11863-2 z dne 29. 10. 1997 v 1. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo povračilo izvršilnih in pravdnih stroškov tožene stranke.

Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka "iz vseh pritožbenih razlogov" in predlagala spremembo sodbe z ugoditvijo tožbenemu zahtevku, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

V odgovoru na pritožbo je tožena stranka predlagala, naj pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka zoper toženo stranko uveljavlja plačilo uporabnine, ker nepremičnine skupne rabe (v nadaljevanju NSR) uporablja v večjem obsegu, kot bi bila upravičena glede na solastninski delež. Vtoževana terjatev torej predstavlja razliko med uporabo NSR glede na solastni delež tožene stranke in njeno dejansko rabo.

Pritožnica prvostopenjskemu sodišču neutemeljeno očita, da njenega tožbenega zahtevka sodišče ni presojalo po vseh podlagah, ki jih je uveljavljala v njegovo utemeljitev. Uveljavljala je namreč tri temelje in sicer kot primarnega pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij in pogodbo o upravljanju, kot sekundarnega toženkino konkludentno priznanje razmerij, ki jih ureja pogodba o medsebojnih razmerjih in se sodišče do te podlage ni opredelilo, poleg teh pa je uveljavljala kot podlago še verzijski zahtevek, do katerega se sodišče prav tako ni opredelilo.

Po presoji pritožbenega sodišča je zmotno pritožbeno stališče, da je s tem, ko je pogodbo o upravljanju in pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij podpisala večina vseh solastnikov, pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij pravno zavezujoča tudi za toženo stranko, ki te pogodbe ni podpisala. S pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerjih lastniki opredelijo solastniške deleže na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah, način uporabe le-teh, delež stroškov njihovega upravljanja, ki gredo v breme lastnikov in delež stroškov obratovanja, ki gredo v breme najemnikov, medtem ko se s pogodbo o upravljanju določi upravnika, meje njegovih pooblastil pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi in pri zastopanju, opredelijo naloge upravnika in podobno. Glede na to, da se s pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij kot pove že samo poimenovanje pogodbe, uredijo medsebojna razmerja med lastniki, s pogodbo o upravljanju pa razmerje med lastniki in upravnikom je logično, da mora glede prve pogodbe obstajati soglasje volj vseh solastnikov, medtem ko za pogodbo o upravljanju oziroma posle v zvezi z rednim upravljanjem, kamor sodi tudi določitev upravnika, ZTLR dopušča v 15. členu soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo več kot polovico vrednosti stvari. Vsebina obeh pogodba torej ne dopušča enakega obravnavanja veljavnosti sklenjenega posla, kajti ZTLR v 6. odstavku 15. člena določa tudi kriterij za kritje stroškov rednega upravljanja. Pravilo o zadostni kvoti podpisnikov pogodbe o upravljanju se zato ne more raztezati tudi na pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij, kot to zmotno meni pritožnik. Pri tem sklicevanje zgolj na eno odločbo drugostopenjskega sodišča (opr. št. I Cpg 1000/2000) ne predstavlja uveljavljene sodne prakse, od katere bi z zgoraj obrazloženim stališčem pritožbeno sodišče neutemeljeno odstopalo in s tem kršilo ustavno načelo enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS.

Pritožnica neutemeljeno očita prvostopenjskemu sodišču tudi neopredelitev do njene trditve, da se je tožena stranka po določilih pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij tudi ravnala in tako konkludentno pristala na razmerja, ki jih navedena pogodba ureja. Tožeča stranka namreč ni zatrjevala, da je tožena stranka tako imenovano uporabnino za NSR v preteklosti tožeči stranki že plačevala preko obsega njenega solastniškega deleža, zato o njenih konkludentnih ravnanjih, iz katerih bi bilo sklepati na njen pristanek k vsebini pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij in njenim obveznostim iz te pogodbe, ni mogoče govoriti. Prvostopenjskemu sodišču se zato do tako pavšalnih trditev niti ni bilo potrebno opredeljevati.

V nasprotju z razlogi izpodbijane sodbe pa je tudi pritožbeni očitek, da se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo do verzijskega zahtevka, ki ga je tožeča stranka uveljavljala na podlagi 219. člena ZOR. Da bi s tožbenim zahtevkom na tej podlagi uspela, bi morala dokazati, da je tožena stranka uporabljala tujo stvar v svojo korist in navedeno korist tudi dokazati. V obravnavanem primeru bi torej morala dokazati, da je tožena stranka uporabljala nepremičnine skupne rabe preko obsega, ki ji ga dopušča njena solastninska pravica na NSR in kakšno korist je s tem zase dosegla. Prvostopenjsko sodišče pa je v izpodbijani sodbi ugotovilo prav nedokazanost take zatrjevane prekomerne uporabe, zato je sodbo po navedeni podlagi tožbenega zahtevka mogoče preizkusiti. Izrecno uveljavljani pritožbeni razlog bistvene postopkovne kršitve po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP torej ni podan.

Pritrditi je sicer pritožniku, da pri delilnem načrtu kot sestavnem delu pogodbe o medsebojnih razmerjih ne gre za delitev solastne nepremičnine, pač pa za določitev metodologije delitve stroškov, povezanih z NSR. Vendar pa ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je bila pogodba o medsebojnih razmerjih z delilnim načrtom sklenjena ob delitvi, iz zgoraj navedenih razlogov ne vpliva na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe.

Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo in sicer nagrado pooblaščenki za sestavo odgovora na pritožbo 2000 točk, za nakazilo takse 20 točk, za materialne stroške 30,2 točke, upoštevaje vrednost točke po Odvetniški tarifi 0,459 EUR in 20% DDV, torej 1.129,25 EUR ter sodno takso za odgovor na pritožbo v znesku 212,00 EUR. Pritožbeno sodišče pa toženi stranki ni priznalo priglašene nagrade za pregled sodbe in pritožbe, ker je navedeno opravilo že zajeto v nagradi za sestavo odgovora na pritožbo.