Jedro

Določitev načina rabe nepremičnin v solastnini in stroškov, povezanih s tem, presega okvir rednega upravljanja s stvarjo v solastnini.

S spremembo istovetnosti tako dejanske kot pravne podlage tožbenega zahtevka je tožeča stranka spremenila tožbo.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi, na podlagi katerega je morala tožena stranka tožeči stranki plačati najemnino za uporabo nepremičnin skupne rabe za obdobje od avgusta 1996 do avgusta leta 1997 v višini 21.207,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in zavrnilo tožbeni zahtevek po spremenjeni tožbi, s katero je tožeča stranka zahtevala plačilo najemnine še za obdobje od avgusta 1999 do decembra 2005. Sodišče druge stopnje je prvostopenjsko sodbo potrdilo.

2. Zoper sodbo sodišča druge stopnje tožeča stranka vlaga revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in sodbi sodišč prve in druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbi razveljavi in „zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje“.

3. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženi stranki, ki na revizijo ni odgovorila.

4. Pred sodiščem prve stopnje se je postopek končal pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP-D), zato se na podlagi drugega odstavka njegovega 130. člena postopek nadaljuje po določbah Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), kakršen je veljal pred uveljavitvijo novele ZPP-D. Revizijsko sodišče je v obravnavani zadevi uporabilo določila Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZLTR), ker sporno razmerje izvira iz časa njegove veljavnosti (pred 1. 1. 2003, ko je v veljavo stopil Stvarnopravni zakonik).

5. Revizijsko sodišče je ugotovilo, da se je tožeča stranka pripojila k družbi I. d. d. in z vpisom te pripojitve v sodni register 12. 8. 2011 prenehala obstajati (2. točka tretjega odstavka 591. člena Zakona o gospodarskih družbah). Ker je do njenega prenehanja prišlo po vložitvi revizije in po izteku roka za odgovor na revizijo, je revizijsko sodišče kljub prekinitvi postopka (3. točka prvega odstavka 205. člena ZPP) na podlagi drugega odstavka 207. člena ZPP odločilo o reviziji, revizijska odločba pa bo vročena pravnemu nasledniku tožeče stranke.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhajajo naslednja pravno relevantna dejstva: Tožena stranka je lastnica poslovne stavbe v industrijski coni S. in solastnica nepremičnin skupne rabe v industrijski coni.

Tožena stranka je kot solastnica nepremičnin skupne rabe 29. 6. 1995 sklenila Pogodbo o upravljanju, na podlagi katere je bila tožeča stranka postavljena za upravnika nepremičnin, ki so v skupni rabi.

Solastniški delež tožene stranke na nepremičninah v skupni rabi znaša 2,3795 %.

Pogodba o medsebojnih razmerjih med solastniki, iz katere izhaja, da naj bi tožena stranka uporabljala nepremičnine v skupni rabi v obsegu 12,14 %, tožena stranka ni podpisala. Podpisali so jo lastniki, katerih solastniški deleži znašajo več kot polovico solastniških deležev na nepremičninah skupne rabe.

Tožeča stranka vtožuje plačilo najemnine oziroma uporabnine za nepremičnine v skupni rabi, ki naj bi jo bila tožeča stranka dolžna plačati, ker te nepremičnine uporablja v večjem obsegu (12,14 %), kot je upravičena glede na njen solastniški delež (2,3795 %), določen v Pogodbi o medsebojnih razmerjih in v delilnem načrtu, ki je njen sestavni del. Tožeča stranka naj bi tako obračunano najemnino povrnila tistim solastnikom, katerih solastniški delež znaša več kot njihova uporaba nepremičnin v skupni rabi.

7. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili, da tožeča stranka ni dokazala, da tožena stranka nepremičnine, ki so v skupni rabi, uporablja v večjem obsegu, kot znaša njen solastniški delež. Presodili sta, da Pogodba o medsebojnih razmerjih ne more predstavljati podlage za vtoževano terjatev, saj je tožena stranka ni podpisala. Kot temelj za obračun najemnine bi bila veljavna le, če bi jo podpisali vsi solastniki.

8. S trditvami, da tožena stranka uporablja večji del nepremičnin, ki so v skupni rabi, kot znaša njen solastniški delež, revidentka izpodbija ugotovljeno dejansko stanje, kar v reviziji ni dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP).

9. Ne drži, da Pogodba o medsebojnih razmerjih med solastniki, iz katere izhaja, da tožena stranka nepremičnine v skupni rabi uporablja preko svojega solastniškega deleža, zavezuje tudi toženo stranko. Na podlagi drugega odstavka 15. člena ZTLR je za posle v zvezi z rednim upravljanjem potrebno soglasje solastnikov, katerih deli predstavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti. Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov (četrti odstavek 15. člena ZTLR). Sodišči prve in druge stopnje sta pravilno opredelili določitev načina rabe nepremičnin v skupni rabi in stroškov, povezanih s tem, v Pogodbi o medsebojnih razmerjih med solastniki za posel, ki presega okvir rednega upravljanja s stvarjo v solastnini. Gre namreč za določitev načina rabe stvari. Tožena stranka oziroma njen pravni prednik bi morala skleniti oziroma podpisati Pogodbo o medsebojnih razmerjih med solastniki, da bi tožeča stranka na njeni podlagi lahko toženi stranki obračunavala najemnino.

10. Prav tako niso utemeljene revizijske navedbe glede naknadno konkludentno izjavljene volje za sklenitev Pogodbe o medsebojnih razmerjih med solastniki. Za sklenitev posla, ki presega redno upravljanje, je potrebno soglasje vseh solastnikov. Tudi v primeru, da bi sodišči prve in druge stopnje ugotovili okoliščine, na podlagi katerih je mogoče sklepati na konkludentno sklenitev pogodbe, to odločitve o tožbenem zahtevku ne bi spremenilo, saj poleg tožene stranke pogodbe niso podpisali še nekateri drugi solastniki. Revidentka namreč tudi sama v reviziji navaja, da je pogodbo podpisala kvalificirana večina solastnikov, kar pa za njeno veljavnost glede na četrti odstavek 15. člena ZTLR ne zadostuje. Vrhovno sodišče se zato ni opredeljevalo do posameznih revizijskih trditev in očitkov glede konkludentno izražene volje tožene stranke.

11. Določila Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ), na katera se sklicuje tožeča stranka v reviziji, v obravnavani zadevi ne pridejo v poštev, saj SZ ureja lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih hišah, upravljanje v večstanovanjskih hišah, stanovanjska najemna razmerja ter lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini (prvi odstavek 1. člena SZ), medtem ko spor med pravdnima strankama izvira iz razmerja med solastniki nepremičnin, na katerih ni večstanovanjskih hiš.

12. Tožeča stranka pa je svoj tožbeni zahtevek utemeljevala tudi na podlagi verzije (zaradi prikrajšanja solastnikov, ki imajo večji solastniški delež na nepremičninah skupne rabe, kot ga uporabljajo, in koristi tožene stranke, ki je posledica razlike v višini investicije v infrastrukturo nepremičnin skupne rabe), in sicer je te trditve postavila v pripravljalni vlogi z dne 13. 6. 2006, ki jo je vložila po prvem naroku za glavno obravnavo. V njej je navedla, da je bila za vsakega lastnika objekta v industrijski coni ugotovljena površina njegovega objekta, na podlagi katere je bila izračunana višina njegove investicije v izgradnjo skupne infrastrukture. Ker je tožena stranka investirala manj, kot znaša njena velikost objekta glede na celotno industrijsko cono, je dolžna plačati vtoževani znesek. Gre torej za utemeljevanje istega tožbenega zahtevka na povsem drugačni dejanski podlagi, saj ga je do tedaj utemeljevala zgolj na uporabi nepremičnin skupne rabe v obsegu, ki je večji od solastniškega, v povezavi s Pogodbo o medsebojnih razmerjih med solastniki. Ker gre za spremembo istovetnosti tako dejanske kot pravne podlage tožbenega zahtevka, je tožeča stranka s temi navedbami spremenila tožbo (drugi odstavek 184. člena ZPP), kar lahko tožeča stranka na podlagi prvega odstavka 184. člena ZPP stori do konca glavne obravnave. Prav ima revidentka, da sodišči prve in druge stopnje glede te spremenjene dejanske in pravne podlage zahtevka nista zavzeli nobenega stališča. Pritožbeno sodišče je sicer zapisalo, da zahtevek iz naslova verzije ni utemeljen, ker tožeča stranka ni dokazala, da bi tožena stranka tujo stvar uporabljala v svojo korist, vendar pa je tožeča stranka verzijski zahtevek gradila na drugačni zatrjevani dejanski podlagi, to je na podlagi investicij v skupno infrastrukturo, podlaga katerih pa ni uporaba skupnih nepremičnin, temveč velikost objekta v industrijski coni, kar je pritožbeno sodišče spregledalo. Ker sodba sodišča prve stopnje o tožbenem zahtevku po spremenjeni tožbi nima nobenih razlogov, sodišče druge stopnje pa se do tega pritožbenega očitka tudi samo ni opredelilo, sta sodišči zagrešili absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

13. Glede na navedeno je Vrhovno sodišče na podlagi prvega odstavka 379. člena ZPP reviziji ugodilo in razveljavilo sodbi sodišč druge in prve stopnje ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ponovljenem postopku se bo moralo sodišče prve stopnje opredeliti do navedenega tožbenega zahtevka po spremenjeni tožbi.

14. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.