Jedro

Dokler ima nepremičnino, ki je bila predmet vlaganj, v posesti najemnik (vlagatelj), lastnik od izboljšanja nepremičnine ne more imeti nobene koristi (razen v primeru, da zaradi njene več vrednosti dvigne najemnino).

Ugovori o tem zakaj naj izbira metode primerljivih prodaj ne bi bila pravilna, se dejansko nanašajo na odločitev o razveljavitvi sodbe sodišča prve stopnje v delu, v katerem je bil tožbeni zahtevek zavrnjen. O tem delu zahtevka še ni bilo pravnomočno odločeno, zato je revizija glede zgoraj zastavljenega vprašanja preuranjena.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 503,98 EUR stroškov odgovora na revizijo, v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki iz naslova vlaganj povrniti 21.930,08 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. V presežku (za 29.199,10 EUR) je tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo plačilo 1.168,49 EUR toženčevih pravdnih stroškov (II. točka izreka). Zavrnilo je tudi pobotni ugovor tožene stranke za znesek 10.435,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Višje sodišče je ugodilo pritožbi tožeče stranke, sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem (drugi odstavek I. točke izreka) in stroškovnem delu (III. točka izreka) razveljavilo in mu zadevo v tem obsegu vrnilo v novo sojenje (I. točka izreka). Pritožbo zoper sklep o dovolitvi spremembe tožbe je zavrnilo (II. točka izreka). Prav tako je zavrnilo pritožbo tožene stranke (III. točka izreka). Odločilo je, da tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške, odločitev o pritožbenih stroških tožeče stranke pa je pridržalo za končno odločbo (IV. točka izreka).

3. Zoper III. točko izreka sodbe in sklepa višjega sodišča je tožena stranka najprej vložila predlog za dopustitev revizije. Vrhovno sodišče mu je ugodilo in s sklepom II DoR 312/2016 dopustilo revizijo glede vprašanj:

1.) ali je pritožbeno sodišče pravilno uporabilo določbe o zastaranju in

2.) ali je pravilno uporabilo metodo izračuna višine tožničine terjatve.

4. Na podlagi citiranega sklepa tožena stranka pravočasno vlaga dopuščeno revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava (370. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP). Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi ter sodbi sodišča prve in druge stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne.

V zvezi s prvim vprašanjem navaja, da naj bi sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili določbo tretjega odstavka 48. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), da je zastaranje terjatve iz naslova vlaganj začelo teči šele, ko je tožeča stranka izgubila posest na nepremičnini, v katero je vlagala. SPZ namreč ni veljal niti v času, ko naj bi prišlo do spornih vlaganj (v letu 1990), niti v času vložitve tožbe v letu 2002. Odločitev, ki temelji na tej določbi, naj bi tako odstopala od prakse Vrhovnega sodišča iz tistega časa (nasprotovala naj bi odločbam II Ips 521/2008, II Ips 434/2003, II Ips 282/2004, II Ips 270/2006, II Ips 846/2008 ter II Ips 174/2010) in pomenila kršitev toženčeve pravice do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS. Izpostavlja, da bi bilo za pravilno presojo začetka teka zastaralnega roka treba uporabiti v času nastanka razmerja veljavna določila Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), saj gre za obligacijski zahtevek zaradi domnevne neupravičene obogatitve tožene stranke. Tovrstni zahtevki pa zastarajo v splošnem 5-letnem zastaralnem roku, ki začne teči, ko so vlaganja končana.

V zvezi z drugim vprašanjem izpostavlja, da se celotna odločitev sodišča prve stopnje opira na mnenje izvedenca M R. Višje sodišče je zavrnilni del odločitve razveljavilo iz razloga, ker izvedenec ni uporabil najprimernejše metode izračuna višine vlaganj. Obsodilni del, ki temelji na isti metodi, pa je potrdilo. Delna potrditev in delna razveljavitev izpodbijane sodbe, ki v celoti temelji na istem izvedenskem mnenju, naj bi bila nelogična in nerazumna.

5. Tožeča stranka v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev. V zvezi z zastaranjem navaja, da ni nasprotja s sodno prakso, saj odločbe, na katere se revizija sklicuje, ne obravnavajo enake situacije. V zvezi z drugim vprašanjem izpostavlja, da ga (še) ni mogoče meritorno obravnavati. Četudi bi teoretično držalo toženčevo naziranje, da metoda primerljivih prodaj ne pride v poštev, tega v tu obravnavani reviziji ne bi mogel uveljaviti na način, da bi dosegel spremembo ali razveljavitev izpodbijanega dela sodbe. Ocenjuje tudi, da je revizija v tem delu nepopolna in neutemeljena.

6. Revizija ni utemeljena.

7. V predmetni zadevi ni sporno, da je bila tožeča stranka v letih od 1989 do 1999 najemnica poslovnih prostorov v lasti tožene stranke (in njenih pravnih prednikov). V tem postopku zahteva povračilo vlaganj iz naslova gradbenih del in adaptacije najetih prostorov, ki jih je izvedla v letu 1990. Revizijsko sporno je, ali je zahtevek za povračilo podala pravočasno (ali pa je ta zastaran) in ali je bila za izračun višine vlaganj uporabljena pravilna metoda.

**Glede začetka teka zastaralnega roka:**

8. Revizijski očitek, da sta sodišči prve in druge stopnje do zaključka, da je zastaralni rok začel teči šele, ko je tožeča stranka (najemnica) opustila posest na sporni nepremičnini, prišli na podlagi nedovoljene retroaktivne uporabe tretjega odstavka 48. člena SPZ, ni utemeljen. Do enakega zaključka namreč pripelje tudi uporaba določb obligacijskega prava o neupravičeni obogatitvi.

9. Po 210. členu ZOR (ki se v tej zadevi uporablja na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika - OZ) je tisti, ki je brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, prejeto dolžan vrniti, če to ni mogoče pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Za nastanek neupravičene obogatitve je ključno, da korist preide s prikrajšane osebe (v obravnavanem primeru vlagatelja) na obogateno (v obravnavanem primeru lastnika). Ta trenutek je odločilen tudi za presojo začetka teka zastaralnega roka (ki je v prvem odstavku 361. člena ZOR določen kot prvi dan po dnevu, ko je upnik imel pravico terjati izpolnitev).

10. V obravnavanem primeru ni (več) sporno, da je imela tožeča stranka, v času, ko je vlaganja izvajala in še več let po tem, izključno pravico do uporabe sporne nepremičnine, ki je temeljila na sklenjeni najemni pogodbi. To pravico je tudi izvajala, saj je nepremičnino ves ta čas imela v posesti (delno jo je uporabljala sama, delno pa dajala v podnajem). S tem je bila v celoti izključena pravica tožene stranke (lastnika) tako do posesti kot do uporabe nepremičnine. V tem času torej tožena stranka od izboljšanja nepremičnine, ki je bilo posledica vlaganj tožeče stranke, ni mogla imeti nobene koristi. Korist je nanjo (lahko) prešla šele, ko ji je tožeča stranka nepremičnino vrnila (izjemo bi predstavljal primer, ko bi lastnik zaradi povečanja vrednosti nepremičnine dvignil najemnino in bi s tem sadove vlaganj začel uživati že pred njeno vrnitvijo, kar v obravnavanem primeru ni zatrjevano). Takšno stališče je že v času pred sprejetjem SPZ večkrat podalo Vrhovno sodišče1. 11. Na drugi strani se vse odločbe, na katere se sklicuje revizija (in iz katerih naj bi izhajalo, da začne zastaralni rok za povračilo vlaganj teči naslednji dan po tem, ko so vlaganja končana), nanašajo na situacije, ki se od obravnavane bistveno razlikujejo. V nobeni od njih namreč med vlagateljem in okoriščencem ni bilo sklenjeno najemno razmerje. Iz odločb II Ips 521/2008 in II Ips 270/2006 npr. izhaja, da med njima ni bilo nobenega pravnega razmerja - vlagatelja sta nepremičnine uporabljala brez pravne podlage. Da takšna situacija ni primerljiva s situacijo, v kateri je med strankama obstajalo najemno razmerje, je Vrhovno sodišče pojasnilo že v odločbi II Ips 269/2010. Revident zato s sklicevanjem na ti odločbi ne more biti uspešen. Iz ostalih odločb, na katere se sklicuje (gre za odločbe II Ips 434/2003, II Ips 846/2008, II Ips 282/2004 in II Ips 174/2010) pa je mogoče razbrati pritrditev stališču, da je za nastanek zahtevka zaradi neupravičene obogatitve ključen trenutek prehoda koristi med okoriščencem in prikrajšanjcem. Zaradi drugačnih razmerij med vlagateljem in okoriščencem (šlo je za solastnike, skupne lastnike ali uporabnike brez pravne podlage) je bil v izpostavljenih odločbah ta trenutek pač drugačen, kot v obravnavanem primeru. Te zato, z vidika določitve začetka teka zastaralnega roka, s predmetno zadevo niso primerljive.

12. Iz navedenega izhaja, da sta sodišči prve in druge stopnje v zvezi z določitvijo začetka teka zastaralnega roka pravilno uporabili materialno pravo. Nadaljnje revizijske navedbe, da do neupravičene obogatitve sploh ni prišlo (saj tožeča stranka ni zatrjevala odsotnosti pravnega temelja za prehod premoženja ali dogovora, da ji bo toženec stroške adaptacije povrnil) in da vlaganja niso dokazana (saj tožeča stranka zanje ni predložila računov), pa presegajo okvir dopuščenih revizijskih vprašanj. Vrhovno sodišče zato nanje ni odgovarjalo.

**Glede vprašanja ali je pritožbeno sodišče pravilno uporabilo metodo izračuna višine tožničine terjatve**

13. Kot je nakazano že v prejšnji točki te obrazložitve, revizijsko sodišče v primeru dopuščene revizije izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). Izven tega okvira revizija ni dovoljena (tretji odstavek 374. člena ZPP). Zgoraj citirano dopuščeno vprašanje se nanaša le na vprašanje pravilne uporabe materialnega prava v zvezi z izbiro metode za izračun višine vlaganj tožeče stranke. Tožeča stranka v odgovoru na revizijo pravilno izpostavlja, da tožena stranka (v tej fazi postopka) za izpodbijanje izbora metode primerljivih prodaj, ki ga je opravilo višje sodišče, nima pravnega interesa. Z njegovim izpodbijanjem bi namreč lahko dosegla kvečjemu odločitev, da je bil pravilen izbor stroškovne metode, ki jo je uporabilo sodišče prve stopnje. To pa bi pripeljalo do potrditve (izpodbijanega) obsodilnega dela sodbe višjega sodišča (v zvezi s prvostopenjsko sodbo). Ugovori o tem zakaj naj izbira metode primerljivih prodaj ne bi bila pravilna, se dejansko nanašajo odločitev o razveljavitvi sodbe sodišča prve stopnje v delu, v katerem je bil tožbeni zahtevek zavrnjen. O tem delu zahtevka še ni bilo pravnomočno odločeno, zato je revizija glede zgoraj zastavljenega vprašanja preuranjena.

14. Revident v zvezi s tem izpostavlja še nelogičnost in nerazumljivost odločitve višjega sodišča, ki odreka pravilnost izboru stroškovne metode za izračun višine vlaganj, a kljub temu sodbo sodišča prve stopnje, ki v celoti (torej v obsodilnem in zavrnilnem delu) temelji prav na tej metodi, v zavrnilnem delu razveljavi, v obsodilnem pa potrdi. S temi očitki skuša uveljaviti procesne kršitve, ki naj bi jih storilo višje sodišče (neobrazloženost sodbe). Ker revizija v zvezi s tem ni bila dopuščena, revizijsko sodišče nanje ni odgovarjalo.

15. Iz navedenega izhaja, da revizija ni utemeljena. Vrhovno sodišče jo je zato zavrnilo (378. člen ZPP), toženi stranki pa naložilo plačilo tožnikovih stroškov odgovora nanjo (prvi odstavek 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Te je odmerilo v skladu s priglašenim stroškovnikom, ob upoštevanju Odvetniške tarife. Tožeči stranki je priznalo 900 točk nagrade za odgovor z 22% DDV - skupaj torej 1098 točk oziroma 503,98 EUR.

1 Npr. v odločbah: III Ips 95/2013 z dne 25. 9. 2015, II Ips 269/2010 z dne 21. 6. 2012, II Ips 330/2004 z dne 29. 9. 2005 in II Ips 808/2007 z dne 29. 9. 2009.