Jedro

Sporna nepremičnina je bila iz pravnega prometa izvzeta šele leta 2007. Pravni promet z nepremičnino je bil do takrat dovoljen.

Ker pogodba v času sklepanja ni nasprotovala niti Ustavi RS, niti prisilnim predpisom in morali, njen predmet pa ni bil nedovoljen, je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 24. 10. 2011 zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili 31. 3. 2004, in na plačilo 50.573,07 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna toženi povrniti pravdne stroške v višini 2.940,80 EUR (II. točka izreka).

2. Zoper sodbe se iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. V pritožbi poudarja, da naj bi bila ugotovitev sodišča prve stopnje, češ da iz mnenja izvedenca B. izhaja, da je bila galerija v mansardi zgrajena leta 2000, protispisna. V mnenju je namreč navedeno, da se je to zgodilo leta 2002 (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Nadaljnjo kršitev določb pravdnega postopka naj bi predstavljalo zmotno povzemanje njenih trditev. Tako ne drži, da je zatrjevala, da je inšpekcijska odločba inšpektorata iz leta 2007 prepovedala promet s sporno nepremičnino za nazaj, od leta 2000 dalje, ko je bil izrečen prvi inšpekcijski ukrep (ustavitev gradnje). Zato ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preiskusiti, saj v njej niso navedeni odločilni razlogi (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), predvsem pa to pomeni kršitev načela kontradiktornosti (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Sodišče prve stopnje se je namreč dolžno opredeliti do nosilnih razlogov in argumentov tožeče stranke. Poleg tega se slednje ni opredelilo do njenih navedb, češ da ji je toženka ves čas zagotavljala, da so glede stanovanja urejeni vsi dokumenti v zvezi z gradnjo. Navedeno pa predstavlja odločilno dejstvo v zadevi, saj je od ugotovitve tega dejstva odvisen odgovor na vprašanje, ali je bila toženka kriva za sklenitev nične pogodbe. Ker sodba o tem bistvenem dejstvu nima razlogov, je obremenjena s kršitvijo po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Pri odgovoru na vprašanje, ali je predmetno stanovanje v času sklenitve pogodbe leta 2004 predstavljajo nedopusten pogodbeni predmet, je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Slednje namreč ugotavlja, da je bilo stanovanje iz prometa izločeno šele 11. 5. 2007, ko je bila v zemljiški knjigi zaznamovana črna gradnja, pri tem pa ni navedlo pravne podlage za takšno stališče. Da je bil promet prepovedan že na podlagi samega zakona, izhaja iz upravne odločbe 8. 12. 2008, v kateri je navedeno, da je promet s spornim stanovanjem in zemljiščem pod njim prepovedan. Odločba v tem delu je ugotovitvene in ne dajatvene narave, saj prepovedi prometa ne nalaga, temveč zgolj ugotavlja na podlagi zakona že obstoječo prepoved, kar izhaja iz prvega odstavka 76. c člena ZUN in 158. člena ZGO-1. V predmetni zadevi je bil prvi inšpekcijski ukrep prepovedi nadaljnje gradnje izrečen že z odločbo z dne 8. 9. 2000. Ker navedena odločba ni bila razveljavljena in ker po njeni izdaji ustrezno dovoljenje za gradnjo ni bilo pridobljeno, je potrebno zaključiti, da je bil promet z obravnavano nepremičnino na podlagi zakona prepovedan že vse od 8. 9. 2000. Ob tem je napačno stališče sodišča prve stopnje, da gre pri navedenih odločbah iz leta 2000 in 2008 za dva povsem ločena inšpekcijska postopka, saj je bila odločba iz leta 2008 izdana v nadaljevanju postopka, ki se je začel leta 2000. Nadalje tožnica ponavlja, da tožbe ni vložila zato, ker se ni mogla vpisati v zemljiško knjigo, temveč zato, ker ji je toženka prodala črno gradnjo. V zvezi z izgradnjo mansardne galerije v predmetnem stanovanju je odločitev sodišča prve stopnje zmotna. Listinski dokazi dokazujejo namreč, da je bila galerija zgrajena v času toženkinega lastništva. Kljub temu pa je dalo sodišče prve stopnje prednost neprepričljivim pričam toženke. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati tudi, da je s strani toženke angažiran pravnik, priča T., pri tožnici zbudil zaupanje, da je s poslom vse v redu. Poleg tega bi morala toženka, če je gradbena dela v mansardni galeriji res opravil njen pravni prednik lastnik S., od slednjega pridobiti gradbeno in uporabno dovoljenje. Ker je toženka izpovedala, da uporabnega dovoljenja ni pridobila, je izkazano, da je vedela oz. bi morala vedeti, da stanovanje predstavlja nedovoljeno gradnjo. Del zahtevka, ki se nanaša na povračilo tožničinih stroškov s poskusi legalizacije, ni nesklepčen. Ti stroški tožnici ne bi nastali, če bi bil predmet pogodbe dopusten.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravdni stranki sta dne 31. 3. 2004 sklenili kupoprodajno pogodbo (v nadaljevanju pogodbo), predmet katere je bil solastniški delež do 51/1000 nepremičnine parc. št. 19 k.o. X., kar v naravi predstavlja stanovanje 8b v prvem nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu Z.. Tožnica pa je s tožbo zahtevala ugotovitev ničnosti pogodbe in vrnitev kupnine iz razloga, ker naj bi bil predmet pogodbe v času sklepanja pogodbe nedovoljena črna gradnja (izvzeta iz pravnega prometa). Slednja je vtoževala tudi plačilo stroškov nastalih s poskusom legalizacije nedovoljene gradnje.

6. Pritožbene navedbe, da je bil pravni promet z nepremičnino prepovedan po samem zakonu na podlagi določila 76. c člena ZUN (1) in 158. člena ZGO-1 (2) že od 8. 9. 2000, ko je bila izdana prva inšpekcijska odločba, s katero je bil izrečen ukrep prepovedi nadaljnje gradnje, so neutemeljene. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, prva upravna odločba inšpekcijskega organa z dne 8. 9. 2000 ni prepovedovala pravnega prometa s sporno nepremičnino, temveč je investitorkama zgolj nalagala ustavitev del in pridobitev spremenjene odločbe o dovolitvi priglašenih del. Poleg tega iz določil drugega odstavka 158. člena ZGO-1 in drugega odstavka 76. c člena ZUN, na katera se pritožnica sklicuje (in ki sta vsebinsko enaki), izrecno izhaja, da mora biti prepoved prometa z objektom ali z zemljiščem, na katerem je objekt, v primerih nedovoljene gradnje obvezno vsebovana v odločbi organa gradbene inšpekcije (3). Zato pritožbeno stališče, da je bila sporna nepremičnina že z uvedbo inšpekcijskega postopka izvzeta iz pravnega prometa na podlagi samega zakona, ni prepričljivo. Ker prepoved prometa s sporno nepremičnino v prvi odločbi iz leta 2000 ni bila vsebovana, nadalje ne drži pritožbeno navajanje, da je bila ta že vse od leta 2000 (odločba z dne 8. 9. 2000) izvzeta iz pravnega prometa. Sporna nepremičnina je bila iz pravnega prometa izvzeta šele leta 2007, kar izhaja iz zaznambe črne gradnje (dne 10. 5. 2007) v zemljiški knjigi. Da je bil pravni promet z nepremičnino do takrat dovoljen, potrjujejo tudi številne vknjižbe pravic na nepremičnini do leta 2007, kar je pravilno navedlo tudi sodišče prve stopnje. Ukrep prepovedi pravnega prometa je bil izrečen šele v odločbah inšpekcijskega organa z dne 12. 4. 2007,(4) kar izhaja iz zemljiškoknjižnega izpiska, oziroma z dne 8. 12. 2008 (A4). Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da gre pri odločbah (izdanih v letu 2000 in 2008) za dva ločena inšpekcijska postopka, za vprašanje, kdaj je bila sporna nepremičnina izvzeta iz pravnega prometa, niso relevantne. Pomembno in pravno odločilno je le vprašanje, kdaj je bila sporna nepremičnina iz pravnega prometa izvzeta. Glede tega pa je sodišče prve stopnje (na podlagi zemljiškoknjižnega izpiska) pravilno zaključilo, da je do tega prišlo v maju 2007 (in sicer na podlagi odločbe Inšpektorata RS za okolje in prostor z dne 12. 4. 2007). V času sklepanja pogodbe leta 2004 pa sporna nepremičnina oz. (solastni) del, ki ga je kupila tožnica, iz pravnega prometa ni ni bil(a) izvzet(a). Ker zato pogodba (ki sta jo pravdni stranki sklenili 31. 3. 2004) v času sklepanja ni nasprotovala niti Ustavi RS, niti prisilnim predpisom in morali, oziroma njen predmet ni bil nedovoljen, je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek utemeljeno zavrnilo.

7. Utemeljene niso niti pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker se ni opredelilo do tožničinih trditev, da ji je toženka ves čas zagotavljala, da so glede stanovanja urejeni vsi dokumenti v zvezi z gradnjo. S takšno trditvijo namreč tožnica ne uveljavlja ničnostega razloga (86. in 438. člen OZ), s katerim bi lahko utemeljevala zahtevek na ugotovitev ničnosti pogodbe, temveč razlog za izpodbijanje pogodbe. Z njo (5) bi lahko namreč tožnica utemeljevala izpodbojni zahtevek oziroma zahtevek na razveljavitev pogodbe (ki pa ga v tem postopku ni postavila). Posledično je iz istega razloga nerelevantna tudi pritožbena navedba, da bi moralo sodišče prve stopnje pri presoji upoštevati, da je strani tožene stranke angažiran pravnik vzbudil zaupanje pri tožnici, da je s poslom vse v redu. Sodišče prve stopnje se zato do tožničinih trditev o urejenosti papirjev (kar naj bi ji toženka zagotavljala) utemeljeno ni opredelilo, saj v razmerju do postavljenega zahtevka ne predstavljajo pravno relevantnega dejstva. Zato je pritožbeni očitek o zagrešeni kršitvi po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP neutemeljen.

8. Tožnica je v tožbi zatrjevala, da je bil predmet pogodbe nedovoljen, ker je v času sklepanja pogodbe predstavljal nedovoljeno črno gradnjo. Svoje trditve pa je utemeljevala na 158. členu ZGO-1 in odločbi inšpekcijskega upravnega organa z dne 8. 9. 2000. Ker se je sodišče prve stopnje do pravno odločilnega dejstva, kdaj je bila sporna nepremičnina izvzeta iz pravnega prometa oziroma kdaj je bil pravni promet z njo prepovedan, (z ugotovitvijo, kdaj je do tega prišlo) jasno opredelilo, nista utemeljena niti pritožbena očitka o zagrešeni kršitvi po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP oziroma o zmotnem povzemanju tožbenih trditev.

9. Tudi vprašanje, kdaj je bila mansardna galerija zgrajena, za odločitev v predmetni zadevi ni pravno relevantno. Povsem enaka ugotovitev zato velja glede pritožbenega izpodbijanja ugotovljenega dejanskega stanja o tem, kdaj je bila v stanovanju zgrajena mansardna galerija in kdo jo je zgradil. Posledično je neutemeljen pritožbeni očitek kršitve po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (in sicer zaradi zatrjevanega napačnega povzetja podatka iz cenitvenega poročila cenilca A. B. glede časa adaptacije stanovanja). Pritožbene navedbe, da bi morala toženka, če je dela v masardni galeriji res opravil njen pravni prednik S., od slednjega pridobiti gradbeno in uporabno dovoljenje (ter da je toženka zato, ker teh dovoljenj od pravnega prednika ni dobila, morala in mogla vedeti, da stanovanje predstavlja nedovoljeno gradnjo), pa poleg tega predstavljajo nedovoljene pritožbeno novote, saj pritožnica ni navedla, zakaj teh navedb ni mogla uveljavljati v postopku pred sodiščem prve stopnje (337. člen ZPP).

10. Ob tem da je bil njen zahtevek na ugotovitev ničnosti pogodbe v celoti zavrnjen, tožnica (kot je to ustrezno ugotovilo že sodišče prve stopnje) glede zneska 1.958,59 EUR (ki ga vtožuje kot povračilo škode) ni opredelila vseh potrebnih elementov morebitne odškodninske obveznosti (odgovornosti) tožene stranke. Zato je odločitev o njegovi zavrnitvi prav tako pravilna.

11. Ker razlogi, ki jih uveljavlja pritožba niso podani, prav tako pa niso podani razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je posledica dejstva, da pritožnica s pritožbo ni uspela, tožena stranka pa z odgovorom na pritožbo ni v ničemer prispevala k predmetni odločitvi o pritožbi tožeče stranke.

(1) Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor, ki je veljal do 1.1.2003; glej: Uradni list SRS, št.18/1984 s spremembami in dopolnitvami.

(2) Zakon o graditvi objektov, ki se uporablja od 1.1.2003 dalje; glej: Uradni list RS, št. 110/2002 s spremembami in dopolnitvami.

(3) Šele z odločbo se torej prepoved (v zvezi z določenim objektom oziroma zemljiščem) odredi. Pritožbena navedba, češ da takšna odločba zgolj ugotavlja na podlagi zakona obstoječo prepoved, seveda ne drži. (4) Na njeni podlagi je bila v zemljiški knjigi dne 10. 5. 2007 zaznamovana črna gradnja.

(5) Glej člena 46 in 49 OZ v zvezi s členoma 94 in 95 OZ.