Jedro

Sporno je, ali je promet z objektom, ki je opredeljen kot neskladna (ali druga nedovoljena) gradnja, prepovedan že od izgradnje ali od inšpekcijske odločbe ali celo šele od zaznambe inšpekcijskega ukrepa v zemljiški knjigi dalje.

Zakonske določbe, ki bi prepovedovale pravni promet s črno gradnjo, ni. Jezikovna razlaga določb 158. člena ZGO-1 kaže, da je podlaga prepovedi upravna odločba. Upravna odločba ne učinkuje retroaktivno.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 1.549,40 EUR stroškov revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Toženka M. Z. je tožnici L. B. prodala stanovanje št. 8b v prvem nadstropju večstanovanjske stavbe v L. Ker etažna lastnina ob sklenitvi prodajne pogodbe 31. 3. 2004 ni bila vzpostavljena, je bil kot predmet pogodbe opredeljen solastninski delež na stavbi kot celoti, in sicer 52/1000. Kupka je nato s tožbo, vloženo 18. 3. 2009, zahtevala ugotovitev ničnosti pogodbe in vrnitev kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zahtevek je utemeljevala z trditvijo, da je v letu 2007 sodišče zavrnilo njen predlog za vknjižbo lastninske pravice zaradi zaznambe črne gradnje.

2. Sodišče prve stopnje je tožničin zahtevek zavrnilo, drugostopenjsko sodišče pa je zavrnilo njeno pritožbo in zavrnilno sodbo potrdilo.

3. Tožnica sodbo pritožbenega sodišča izpodbija z revizijo iz revizijskih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Vztraja pri trditvi, da je predmet pogodbe nedovoljena oziroma t.i. črna gradnja, kot jo definira 12. točka prvega odstavka 2. člena Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1). To izhaja že iz odločbe z dne 8. 9. 2000, s katero je bila investitorkama odrejena ustavitev vzdrževalnih in adaptacijskih del na poslovnem objektu v obsegu, kolikor so ti v nasprotju z odločbo o dovolitvi priglašenih del z dne 26. 6. 2000, in sicer vse do pridobitve spremenjene odločbe o dovolitvi priglašenih del. Zato je zmotno stališče sodišč prve in druge stopnje, da stanovanje v času sklepanja pogodbe (31. 3. 2004) ni bilo izvzeto iz pravnega prometa, ker je bila prepoved prometa v zemljiško knjigo vpisana šele 11. 5. 2007 oziroma 8. 12. 2008 in ker odločba iz leta 2000 ni vsebovala prepovedi prometa, zaradi česar je po nasprotnem razlogovanju nižjih sodišč bil promet ob sklenitvi sporne pogodbe dovoljen. Opozarja na vsebino določbe 158. člena ZGO-1, na katerega se izpodbijana sodba materialnopravno zmotno ni oprla. Kot ključno izpostavlja vprašanje, ali so nedovoljene gradnje izvzete iz prometa na podlagi zakona samega, ali šele z odločbo upravnega (inšpekcijskega) organa. Do tega vprašanja se pritožbeno sodišče ni opredelilo, zato tožnici ni bila dana možnost vsebinskega izčrpanja pravnega sredstva, kar predstavlja absolutno bistveno postopkovno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V nadaljevanju revizija predstavi po revidentkinem prepričanju pravilno razlago določbe prvega odstavka 158. člena ZGO-1: ob kumulativno izpolnjenih pogojih, da gre za nedovoljeno gradnjo in da je v zvezi z njo izrečen inšpekcijski ukrep, je nedovoljena gradnja izvzeta iz pravnega prometa na podlagi zakona in ne šele z odločbo; za konkreten primer to pomeni, da je bila sporna nepremičnina izvzeta iz pravnega prometa na podlagi zakona že zaradi izdaje odločbe z dne 8. 9. 2000. Vpis zaznambe črne gradnje v zemljiški knjigi nima konstitutivnega učinka; taki vpisi so pomembni le za pravno varnost prometa z nepremičninami. Zakonska prepoved prometa iz prvega odstavka 158. člena ZGO predstavlja veljavno materialnopravno podlago ničnosti sporne prodajne pogodbe. Je prisilna pravna norma. Niti v ZGO-1 niti v Zakonu o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ni materialne določbe, ki bi dopuščala razlago, da je pravni promet nedovoljenih gradenj prepovedan šele z vpisom zaznambe upravne odločbe (in dejstva črne gradnje) v zemljiško knjigo. Predmet sporne prodajne pogodbe je bil torej nedopusten, pogodba pa je zato nična in je drugačna presoja nižjih sodišč materialnopravno zmotna. Tožnica opozarja še na odločbo Višjega sodišča v Kopru I Cp 749/2006, ki se nanaša na ničnost zemljiškoknjižnega dovolila o prenosu lastninske pravice na nepremičnini, pri kateri je zaznamovana črna gradnja, ter na sodbo istega pritožbenega sodišča II Cp 3910/2009. 4. Toženka je na revizijo odgovorila in Vrhovnemu sodišču predlagala, naj jo zavrne. Strinja se s presojo nižjih sodišč, da v času sklenitve izpodbijane pogodbe sporna nepremičnina oziroma del, ki ga je kupila tožnica, ni bila izvzeta iz pravnega prometa ter da je bila iz pravnega prometa izvzeta šele 11. 5. 2007, ko je bila v zemljiški knjigi na podlagi odločbe Inšpektorata RS za okolje in prostor vpisana zaznamba črne gradnje oziroma je bila zaznamovana prepoved prometa. Toženka z odločbo z dne 8. 9. 2000 ni bila seznanjena, niti tedaj, ko je stanovanje sama kupila, niti po tem, ko ga je prodala tožnici. V zemljiški knjigi o tem ni bilo nobene zaznambe. Ravnala je pošteno, zanesla se je na zemljiškoknjižno stanje. Meni, da je vpis zaznambe črne gradnje in prepovedi prometa v zemljiško knjigo konstitutivnega značaja. Prepoved prometa z nepremičnino mora biti namreč glede na določbo drugega odstavka 158. člena ZGO-1 obvezna sestavina odločbe, s katero se izreče inšpekcijski ukrep. Z inšpekcijsko odločbo se ukrep prepovedi prometa odredi in ne zgolj ugotovi. V konkretnem primeru pa se je to zgodilo šele v letu 2007, bistveno po sklenitvi izpodbijane prodajne pogodbe.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Ključne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki v pritožbenem postopku niso bile izpodbijane, revizijsko sodišče pa je po določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP nanje vezano, so: - investitorkama D. F. in R. B. je bila dne 26. 6. 2000 izdana odločba o priglasitvi vzdrževalnih in adaptacijskih del na poslovnem objektu, ki je bil tedaj še v izključni lasti D. F.; - 8. 9. 2000 je inšpektor investitorkama naložil takojšnjo ustavitev del na navedenem poslovnem objektu, ki so v nasprotju z odločbo o dovolitvi priglašenih del ter vložitev zahteve za spremembo odločbe, vendar je bil 8. 11. 2000 postopek za pridobitev ustreznega dovoljenja ustavljen, investitorki pa sta kljub temu z gradnjo nadaljevali; D. F. je v objektu odsvojila 13 stanovanjskih enot; od nje je stanovanje kupil tudi pravni prednik M. Z.; - toženka je nato stanovanje s pogodbo z dne 31. 3. 2004 prodala tožnici po načelu videno - kupljeno, prosto bremen, stvari in oseb, kupka je v pogodbi potrdila, da je seznanjena z „dejanskim zemljiškoknjižnim stanjem“ nepremičnine, prodajalka pa je pridobila celo soglasje Stanovanjskega sklada RS za odtujitev stanovanja; - 13. 6. 2007 je bila v zemljiški knjigi vpisana plomba za vknjižbo pridobitve lastninske pravice tožnice; - 21. 11. 2007 je bila vpisana zaznamba črne gradnje na podlagi odločbe Inšpektorata RS za okolje in prostor, taka zaznamba pa je bila vpisana še dvakrat in sicer 28. 5. 2008 in 24. 12. 2008; - odločba Inšpektorata RS za okolje in prostor z dne 8. 12. 2008 nalaga inšpekcijskim zavezancem v devetdesetih dneh odstraniti del objekta, pri čemer je navedena tudi mansarda spornega stanovanja, to je enote 8b, v kateri je naloženo odstraniti predelne stene z vgrajenimi vrati ter odstraniti vse obodne zidove z okenskimi in vratnimi odprtinami v mansardo ter na ta način vzpostaviti stanje iz odločbe o dovolitvi priglašenih del z dne 26. 6. 2000; - z odločbo z dne 8. 12. 2008 je bilo med drugim prepovedano vpisovanje vseh sprememb v zemljiški knjigi, promet z zemljiščem in vsi pravni posli med živimi, medtem ko inšpekcijska odločba z dne 8. 9. 2000 takih prepovedi ni vsebovala; - v spornem stanovanju črno gradnjo predstavlja galerija: toženkin pravni prednik je 27,23 m2 veliko stanovanje povečal tako, da je v mansardnem delu stanovanja zgradil galerijo površine 12,96 m2. 7. Po določbi prvega odstavka 158. člena ZGO-1 so v zvezi z gradnjo, objektom ali delom objekta, glede katerih je po določbah tega zakona izrečen inšpekcijski ukrep zaradi nedovoljene gradnje, prepovedana vsa za legalne gradnje, legalne objekte in legalne kope sicer dovoljena ali predpisana dejanja. V nadaljevanju so ta dejanja primeroma našteta, med njimi tudi promet z gradnjo, objektom ali njegovim delom ter z zemljiščem, na katerem stoji (4. točka) in sklepanje drugih pravnih poslov, npr. kreditnih, zavarovalnih, najemnih, zakupnih, delovršnih in drugih pravnih poslov med živimi (5. točka). V drugem odstavku 158. člena ZGD-1 pa je določeno, da so prepovedi iz prvega odstavka obvezna sestavina odločbe, s katero se izreče inšpekcijski ukrep po določbah od 152. do vključno 155. člena zakona. Ti ukrepi so po določbah navedenih členov predpisani glede na vrsto kršitve: v 152. členu za nelegalno gradnjo, v 153. členu za neskladno gradnjo, v 154. členu za nevarno gradnjo in v 155. členu za nelegalne kope. V vseh teh primerih skladno z določbo prvega odstavka 159. člena ZGO-1 pošlje pristojni gradbeni inšpektor odločbo, s katero se izreče inšpekcijski ukrep, pristojnemu sodišču, to pa po uradni dolžnosti vpiše v zemljiško knjigo zaznambo v njej vsebovanih odredb in prepovedi ter ugotovljenih bremen po določbah tega zakona.

8. V konkretnem primeru ni sporno, da gre za neskladno, od odločbe o dovolitvi priglašenih del odstopajočo gradnjo. Sporno pa je, ali je promet z objektom, ki je opredeljen kot neskladna (ali druga nedovoljena) gradnja, prepovedan že od izgradnje ali od inšpekcijske odločbe ali celo šele od zaznambe inšpekcijskega ukrepa v zemljiški knjigi dalje.

9. Neskladno gradnjo predstavlja vse, kar je in od kadar je zgrajeno v nasprotju z upravnimi dovoljenji. Drži stališče revizije, da je črna gradnja (kot pravno dejstvo) „že od začetka“ črna gradnja. To pa ne pomeni, da je že od tedaj pravni promet z njo prepovedan. Pravnih podlag, zaradi katerih je pravni promet prepovedan, je več: lahko ga prepoveduje zakon neposredno (na primer ZDen v prvem odstavku 88. člena), lahko ga pod predpostavkami, določenimi z zakonom, izreče z odločbo sodišče (na primer z začasno odredbo) ali drug državni organ, lahko je tudi pravnoposlovne narave. Zakonske določbe, ki bi prepovedovale pravni promet s črno gradnjo, ni. Jezikovna razlaga določb 158. člena ZGO-1 kaže, da je podlaga prepovedi upravna odločba: predpostavka zanjo je, da je bil izrečen inšpekcijski ukrep zaradi nedovoljene gradnje, tega pa se izreče z upravno odločbo, katere obvezna vsebina je tudi navedba prepovedi. Taka upravna odločba ne učinkuje retroaktivno.

10. Zoper investitorja nedovoljene gradnje ali njegovega pravnega naslednika, kateremu je bila prepoved prometa izrečena, učinkuje že odločba, zaznamba v zemljiški knjigi pa ima učinek javne objave zaznamovanega pravnega dejstva (in ne konstitutivnega). ZGO-1 v prvem odstavku 159. člena pravnih učinkov zaznambe prepovedi, izrečenih na podlagi izrečenega inšpekcijskega ukrepa iz 152. do 155. člena istega zakona namreč ne ureja, če zakon v zvezi s posamezno vrsto zaznambe ne ureja njenih pravnih učinkov pa ima zaznamba po določbi drugega odstavka 64. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) pravni učinek javne objave pravnega dejstva, ki se zaznamuje. Namen javne objave je varovati promet z nepremičninami in pravice dobrovernih tretjih.

11. V konkretnem primeru je bilo ugotovljeno, da je bil za sporno zgradbo ukrep prepovedi prometa odrejen z inšpekcijsko odločbo z dne 10. 5. 2007, publiciran pa 21. 11. 2007, zato je pravilna presoja pritožbenega sodišča, da na podlagi inšpekcijske odločbe iz leta 2000 objekt še ni bil izvzet iz pravnega prometa. Revidentkina razlaga določbe prvega odstavka 158. člena ZGO-1 je napačna: nedovoljene gradnje niso izvzete iz pravnega prometa že na podlagi zakona samega, pač pa na podlagi odločbe upravnega organa. Do tega vprašanja se je pritožbeno sodišče izrecno opredelilo v 6. točki obrazložitve izpodbijane sodbe (vključno z opombo 3), zato je neutemeljen tožničin očitek, da ji ni bila dana možnost vsebinskega izčrpanja pravnega sredstva v zvezi s čimer uveljavlja bistveno postopkovno kršite iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (kar tudi sicer predstavlja napačno pravno kvalifikacijo kršitve).

12. Odločbi Višjega sodišča v Kopru I Cp 749/2006 in II Cp 3910/2009 ne obravnavata pravnega vprašanja, ki je bilo za odločitev v konkretni zadevi bistvenega pomena, pač pa na vprašanje dovoljenosti zemljiškoknjižnih vpisov pri nepremičninah, pri katerih je zaznamovana črna gradnja.

13. V izpodbijani sodbi je torej materialno pravo uporabljeno pravilno, uveljavljana procesna kršitev pa ni podana. Revizija je zato neutemeljena in jo je Vrhovno sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

14. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. V revizijskem postopku je uspela toženka, zato ji je tožnica dolžna povrniti stroške tega postopka, ki jih predstavljajo stroški zastopanja, odmerjeni po odvetniški tarifi (tarifna številka 3300) povečani za 2 % iz naslova materialnih stroškov (tarifna številka 6002) in 20 % DDV (tarifna številka 6007).