Jedro

Ker gre za pogodbeno dogovorjeno pravico do povrnitve vlaganj, ki sta jih na najetih nepremičninah opravila tožnika v soglasju s toženko kot najemodajalko, pride za presojo takšnega ugovora v poštev splošni zastaralni rok petih let, ki je določen v 346. členu OZ.

Bistveno je, da je v konkretnem primeru uporaba zakonskih pravil o neupravičeni obogatitvi izključena, saj so se pravdne stranke o pravici tožnikov do povračila vlaganj dogovorile z najemno pogodbo. Pogodbena podlaga pa uporabo zakonskih pravil izključuje.

Sodišče za uporabo razlagalne metode po drugem odstavku 82. člena OZ, ni imelo nobene podlage. Ob pravilni uporabi materialnega prava bi moralo 7. člen najemne pogodbe razumeti tako kot se glasi, torej tako, da imata tožnika pravico do povračila vrednosti neamortiziranih vlaganj tudi v primeru, če je do odpovedi najemne pogodbe prišlo po izteku 10-tih let od njene sklenitve.

Glede na to, da je tožnika seznanilo, da dokaza z izvedencem glede njunih trditev (o vrednosti neamortiziranih vlaganj) ne bo izvedlo, da po predlogu toženke postavljenemu izvedencu tudi ni naložilo, da oceni vrednost teh vlaganj in da je toženka delu izvedenca mimo naloge, ki mu je bila določena s sklepom sodišča, nasprotovala bi moralo tožnika opozoriti, da bo mnenje izvedenca A. A. (v spornem delu) kljub temu upoštevalo. Ker tega ni storilo, na ugotovitev izvedenca A. A. pa je oprlo odločitev o zavrnitvi zahtevka, tožnika sodbo v tem delu utemeljeno označujeta kot sodbo presenečenja.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v točkah IV in VI ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem se pritožba zavrne in sodba ter sklep v izpodbijanih, a nerazveljavljenih delih potrdita.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom dovolilo objektivno spremembo nasprotne tožbe za povračilo zneska 32.804,00 EUR, ni pa dovolilo spremembe, po kateri toženka oziroma nasprotna tožnica od tožnikov oziroma nasprotnih tožencev(1) zahteva plačilo uporabnine v višini 73.048,07 EUR s pripadki (točki II in III izreka). S sodbo je zavrnilo zahtevek tožnikov, da jima toženka nerazdelno plača 310.000,00 EUR s pripadki (točka I izreka), ugodilo pa je zahtevku toženke, da ji tožnika nerazdelno plačata 32.804,00 EUR s pripadki (točka IV izreka). Odločilo je še, da sta tožnika dolžna toženki plačati 7.802,23 EUR pravdnih stroškov s pripadki (točka VI izreka).

2. Zoper takšno odločitev vlagata pritožbo tožnika. Izpodbijata odločitev o zavrnitvi zahtevka po tožbi, odločitev, s katero je sodišče dovolilo spremembo nasprotne tožbe in ugodilo zahtevku ter stroškovno odločitev. Uveljavljata vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagata, da pritožbeno sodišče odločitev o zahtevku po tožbi razveljavi in vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, odločitev o zahtevku po nasprotni tožbi pa spremeni tako, da ga zavrne. Priglašata pritožbene stroške.

Menita, da bi sodišče z njune strani predlagan dokaz z postavitvijo izvedenca gradbene stroke moralo izvesti. Ker je bil prvi tožnik v okviru dodeljene brezplačne pravne pomoči oproščen plačila stroškov enega izvedenca, je bila s tem tudi druga tožnica prosta svoje obveznosti po plačilu predujma. Gre namreč za solidarna dolžnika in partnerja. V zvezi s tem izpodbijata sklep z dne 5. 3. 2015, s katerim je sodišče postavilo izvedenca gradbene stroke A. A., v 1. točki obrazložitve pa zapisalo, da sodišče dokaza z izvedencem za dokazovanje trditev tožnikov ne bo izvedlo, ker druga tožnica ni založila predujma. Takšen sklep je nepravilen in nezakonit. Kršitev načela kontradiktornosti sta tožnika uveljavila na obravnavi 24. 2. 2016. Sodišču prve stopnje očitata tudi kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj v sodbi ni razlogov o trditvah tožnikov o izpolnitvi obveznosti po založitvi predujma za izvedenca gradbene stroke, grajani kršitvi določb postopka pred sodiščem prve stopnje, kršitvi načela kontradiktornosti in o neupoštevanju poročila izvedenca B. B. Sodišče prve stopnje je nepravilno ugotovilo pogodbeno voljo pogodbenih strank v zvezi s 7. členom najemne pogodbe. Po njunem mnenju je bila odpoved najemnega razmerja mogoča le obojestransko, kot je to zapisano v pogodbi, napačno pa je ugotovljeno tudi dejansko stanje v zvezi z dolžnostjo najemodajalca po vrnitvi vrednosti ostanka vlaganj. Sodišče je v obrazložitev nepopolno povzelo izpovedbo prvega tožnika. Pogodba ne določa časa amortizacije najemojemalčevih vlaganj. V njej ni zapisano, da bi bil najemojemalec upravičen do povrnitve vrednosti vlaganj le v primeru, če bi najemodajalec najemno pogodbo odpovedal pred iztekom 10-letnega najema. Sodišče si 7. člen najemne pogodbe razlaga arbitrarno, v škodo najemojemalcev, kar je v nasprotju zapisnim v najemni pogodbi ter trditvami in izpovedbo tožnikov. Obstaja nasprotje glede odločilnih dejstev med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov in med samimi temi listinami in zapisniki (kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP).

Mnenje izvedenca A. A., da naj bi bile investicije tožnikov v prostor 96,72 % amortizirane, je neupoštevno, saj je v očitnem nasprotju z amortizacijo, ki jo je ugotovil B. B. Poudarjata tudi, da so se določena mizarska dela izvrševala vse do izgube posesti v letu 2010. Sodišče mnenja izvedenca v tem delu ne bi smelo upoštevati. Kršilo je dolžnost materialnoprocesnega vodstva in pravico tožnikov do informacije (sodba presenečenja). Sodišče po eni strani ni izvedlo dokaza s postavitvijo izvedenca gradbene stroke potrditvah tožnikov, po drugi strani pa je mnenje izvedencev upoštevalo. Pri tem je paradoksalno, da izvedenec na pripombe tožnikov v smeri amortizacije ni odgovoril oziroma je temu toženka ugovarjala, češ da to ni izvedenčeva naloga. Tožnikoma je bila s takšnim ravnanjem kršena pravica do sodelovanja v postopku. Tožnika bi izvedencu lahko predočila zaključke in ugotovitve izvedenca B., predvsem pa od njega zahtevala, da določno, za vsako posamezno gradbeno in mizarsko delo ter opremo poda točno stopnjo amortizacije. Sodba je v tem delu zato obremenjena z bistveno kršitvijo določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

V zvezi z odločitvijo, ki se nanaša na nasprotno tožbo, navajata, da je z rekonstrukcijo in adaptacijo prišlo do povečanja vrednosti nepremičnine, lastnica le teh je postala toženka in je zato zahtevek po vrnitvi v prejšnje stanje neutemeljen. Sodba ne vsebuje odločilnih razlogov o tem, kaj predstavljajo nesorazmerni stroški in do kakšne višine so ti še sprejemljivi. Kot izhaja iz nasprotne tožbe, toženka vrednost poslovnih prostorov ocenjuje na 90.748,00 EUR, strošek povezan z vzpostavitvijo v prejšnje stanje, pa predstavlja 36 % vrednosti nepremičnine. To je po mnenju tožnikov vsekakor nesorazmeren strošek, posebej upoštevaje dejstvo, da sta tožnika finančno, socialno in tudi zdravstveno ogrožena in nista lastnika nepremičnin, povprečni mesečni dohodek pa znaša približno 297,00 EUR. Na takšno pomanjkljivost sta tožnika opozarjala že med postopkom. Dejansko stanje je ostalo nepopolno ugotovljeno tudi v pogledu klimatske naprave, ki sta jo na novo vgradila. Celotna vrednost le te, vključno z montažo znaša preko 25.000,00 DEM. Glede na to, da klima toženki še vedno služi, bi izvedenec moral odgovoriti tudi na vprašanje, kakšno dodano vrednost klima predstavlja za toženko.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila. Meni, da je neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške odgovora.

4. Pritožba je delno utemeljena.

Glede odločitve o zahtevku po tožbi

5. Sklep, s katerim sodišče v postopku določi izvedenca in obseg dela, ki ga mora opraviti, je sklep iz 244. člena ZPP. Zoper tak sklep ZPP pritožbo izrecno izključuje (255. člen ZPP). Glede na določilo 363. člena ZPP pa ga ni mogoče izpodbijati niti s pritožbo zoper sodbo. To je pridržano le za sklepe zoper katere ni posebne pritožbe. Pritožba je v delu, ko izpodbija sklep z dne 5. 3. 2015, s katerim je sodišče postavilo izvedenca gradbene stroke in mu naložilo, da odgovori na vprašanja povezana z zahtevkom po nasprotni tožbi, zato nedovoljena. Pritožbeno sodišče se zato do očitkov, ki so vezani na ta sklep, ne opredeljuje.

6. Sodišče prve stopnje s tem, ko se ni opredelilo do trditev tožnikov glede plačanega predujma in do s tem povezane kršitve zaradi neizvedenega dokaza z izvedencem, ki sta jo tožnika uveljavljala na zadnji glavni obravnavi, ni storilo kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne glede na to, da bi sodišče prve stopnje to lahko storilo in pojasnilo, zakaj meni, da je očitek o storjeni postopkovni kršitvi neutemeljen, pa izostanek teh razlogov ne onemogoča pritožbenega preizkusa, ali je kršitev sodišče prve stopnje storilo ali ne. Kako je sodišče prve stopnje postopalo je razvidno iz podatkov spisa in obrazložitve sodbe, kar zadošča. Ker je toženka uporabi pred pravdo pridobljenega mnenja g. B. nasprotovala, kar je sodišče prve stopnje povzelo skupaj z ostalimi toženkinimi navedbami, dodatni razlogi o tem, zakaj njegovega poročila ni upoštevalo, niso bili potrebni.

7. Kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP je podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Gre torej za napako tehnične narave, ko sodišče napačno prenese v obrazložitev sodbe tisto, kar je zapisano v listini ali v zapisniku o izvedbi dokazov. V konkretnem primeru do česa podobnega ni prišlo. Sodišče prve stopnje s tem, ko je v točki 15 sodbe ugotovilo, da je bila pogodbena volja strank najemne pogodbe, da imata tožnika pravico do povračila vrednosti neamortiziranih vlaganj le v primeru, če bi do odpovedi najemne pogodbe prišlo pred potekom desetih let, ni v sodbo napačno preneslo vsebino 7. člena najemne pogodbe, ampak je vsebino te določbe, ki jo je sicer v točki 12 korektno povzelo, le razlagalo. Očitek o storjeni kršitvi je zato neutemeljen.

8. Pri zahtevku, s katerim tožnika zahtevata povračilo vlaganj v poslovni prostor toženke, kljub uporabi izraza odškodnina (v najemni pogodbi in tožbi), ne gre za odškodninsko obveznost, ampak je podlaga tega zahtevka zaveza, ki jo je sprejela toženka s pogodbo. Za presojo ugovora zastaranja zato ni mogoče uporabiti zastaralnih rokov, ki jih za odškodninske terjatve določa 352. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Ker gre za pogodbeno dogovorjeno pravico do povrnitve vlaganj, ki sta jih na najetih nepremičninah opravila tožnika v soglasju s toženko kot najemodajalko, pride za presojo takšnega ugovora v poštev splošni zastaralni rok petih let, ki je določen v 346. členu OZ. Ker sta se pravdni stranki v najemni pogodbi dogovorili za vračilo (do odpovedi te pogodbe) še neamortizirane vrednosti vlaganj, bi tožnika lahko zahtevala povrnitev vrednosti vlaganj najprej z iztekom enoletnega odpovednega roka, torej s trenutkom, ko sta bila dolžna poslovni prostor izprazniti. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, je bilo to 14. 5. 2009. Ker je bila tožba v tej zadevi vložena 6. 4. 2012, zahtevek ni zastaral. 9. Pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa odločitve (drugi odstavek 350. člena ZPP) ugotavlja, da je sodišče prve stopnje odločitev o zavrnitvi zahtevka po tožbi zmotno oprlo (tudi) na 48. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Gre za določbo, ki je začela veljati šele 1. 1. 2003 in se za presojo zahtevka za povračilo vlaganj, ki so bila izvršena v letu 1994, ne more uporabiti. Ni pa to bistveno. Bistveno je, da je v konkretnem primeru uporaba zakonskih pravil (tudi tistih, ki jih vsebuje Zakon o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR) o neupravičeni obogatitvi izključena, saj so se pravdne stranke o pravici tožnikov do povračila vlaganj dogovorile z najemno pogodbo. Pogodbena podlaga pa uporabo zakonskih pravil izključuje(2).

10. 7. člen najemne pogodbe z dne 16. 5. 1994 (v zvezi z aneksom z dne 31. 8. 1994), na podlagi katerega tožnika zahtevata povračilo vlaganj, se glasi: „Stranki sklepata to pogodbo za nedoločen čas, vendar najmanj za 10 let, pri čemer jo lahko obojestransko odpovesta brez razlogov z odpovednim rokom eno leto. V kolikor najemodajalec odpove pogodbo pred iztekom časa, v katerem se bodo amortizirala najemodajalčeva vlaganja, mu bo ta za vrednost ostanka priznal odškodnino.“ Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je povzeta določba jasna(3). Iz nje ne izhaja, da bi imela tožnika kot najemojemalca pravico zahtevati povrnitev vrednosti neamortiziranih vlaganj le v primeru, če bi najemodajalec, to je toženka, najemno pogodbo odpovedala pred iztekom desetih let. Ob upoštevanju (tudi v izpodbijani sodbi povzetih) trditev toženke, ki se nanašajo na razumevanje 7. člena najemne pogodbe, pa ugotavlja tudi to, da ta določba tudi ni sporna. Toženka tako nikoli ni trdila, da je bila pogodbena volja oziroma skupni namen pogodbenic drugačen kot to izhaja iz zapisa v pogodbi: torej, da se je sama zavezala tožniku povrniti vrednost neamortiziranih vlaganj le v primeru, če bi najemno pogodbo odpovedala pred iztekom 10-tih let. Sodišče prve stopnje zato za uporabo razlagalne metode po drugem odstavku 82. člena OZ(4), ni imelo nobene podlage. Ob pravilni uporabi materialnega prava(5) bi moralo 7. člen najemne pogodbe razumeti tako kot se glasi, torej tako, da imata tožnika pravico do povračila vrednosti neamortiziranih vlaganj tudi v primeru, če je do odpovedi najemne pogodbe prišlo po izteku 10-tih let od njene sklenitve(6).

Sodišče prve stopnje je torej zahtevek tožnikov tudi na tej podlagi nepravilno zavrnilo.

11. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožnikoma, da je sodišče prve stopnje s tem, ko je odločitev o zavrnitvi zahtevka oprlo na mnenje izvedenca gradbene stroke A. A. (ki je izven določene naloge podal mnenje tudi glede amortizacije vlaganj), poseglo v njuno pravico do izjave in storilo kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Glede na to, da je tožnika seznanilo, da dokaza z izvedencem glede njunih trditev (o vrednosti neamortiziranih vlaganj) ne bo izvedlo (glej prvo točko razlogov sklepa z dne 1.3.2015, list. št. 107), da po predlogu toženke postavljenemu izvedencu tudi ni naložilo, da oceni vrednost teh vlaganj (glej izrek sklepa z dne 5. 3. 2015, list. št. 106 in 107) in da je toženka delu izvedenca mimo naloge, ki mu je bila določena s sklepom sodišča, nasprotovala (glej navedbe v pripravljalni vlogi z dne 9. 7. 2015, list. št. 148) bi moralo tožnika opozoriti, da bo mnenje izvedenca A. A. (v spornem delu) kljub temu upoštevalo. Ker tega ni storilo, na ugotovitev izvedenca A. A. pa je oprlo odločitev o zavrnitvi zahtevka, tožnika sodbo v tem delu utemeljeno označujeta kot sodbo presenečenja. Ker lahko pritožbeno sodišče kršitve postopka v skladu z 354. členom odpravi tudi samo, je to storilo tako, da je pravilnost odločitev o zavrnitvi zahtevka presojalo ne da bi pri tem sporno mnenje upoštevalo. Ker dejstvo, ali so bila vlaganja tožnikov, ko sta prostore zapustila, že amortizirana ali ne posledično ni ugotovljeno, odločitvi o zavrnitvi zahtevka tudi na tej podlagi ni mogoče pritrditi.

12. Dokazno breme za trditev, da ob izpraznitvi poslovnih prostorov vlaganja še niso bila v celoti amortizirana in kakšna je vrednost tega dela vlaganj, je na tožnikih. Tožnika sta s tem namenom predlagala izvedenca gradbene stroke, sodišče pa je izvedbo tega dokaza opustilo zaradi neplačanega predujma. Tožnika v zvezi s tem sodišču očitata kršitev načela kontradiktornosti, torej kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ki sta jo morala tožnika na podlagi 286b člena ZPP, da bi jo pritožbeno sodišče lahko upoštevalo, uveljavljati takoj, ko je bilo to mogoče oziroma izkazati, da tega brez svoje krivde nista mogla storiti. Pritožbeno sodišče je zato najprej preverilo pravočasnost. Iz podatkov spisa izhaja, da sta tožnika kršitev zaradi opustitve izvedbe dokaza z izvedencem gradbene stroke uveljavljala na zadnji glavni obravnavi dne 24. 2. 2016. Ali je bilo to grajanje pravočasno ali ne, je odvisno od vprašanja, kdaj sta se z odločitvijo sodišča, da bo izvedbo dokaza opustilo (in z razlogi za takšno odločitev), seznanila. Takrat sta imela namreč možnost ravnanje sodišča vsebinsko grajati. Kot izhaja iz podatkov spisa, to pa v pritožbi (točka 6) priznavata tudi tožnika, sta bila z odločitvijo sodišča, da dokaza z izvedencem gradbene stroke ne bo izvedlo in razlogi zanjo, seznanjena s sklepom z dne 5. 3. 2015 (list. št. 105). V razlogih tega sklepa (točka 1) je sodišče prve stopnje navedlo, da sta tožnika v dokaz svojih trditev predlagala postavitev izvedenca gradbene stroke, ker pa odrejenega predujma nista plačala, tega dokaza ne bo izvedlo. Opredelilo se je tudi do stališča tožnikov glede izdanih odločb službe za brezplačno pravno pomoč in njunega vpliva na obveznost plačati predujem. Tožnika bi zato zatrjevano kršitev zaradi opustitve izvedbe dokaza lahko grajala takoj po prejemu tega sklepa, najkasneje pa ob opravi prvega naslednjega procesnega dejanja, to je ob vložitvi četrte pripravljalne vloge dne 2. 7. 2015 (ko sta se opredelila do mnenja, ki ga je izdelal izvedenec A.), a tega nista storila. To sta, kot je bilo že pojasnjeno, storila šele, ko je sodišče prve stopnje na zadnji glavni obravnavi zaključilo dokazni postopek. Ker ob tem nista navedla nič takega, kar bi kazalo, da kršitve brez svoje krivde predhodno nista mogla navesti, okoliščin, ki bi pozno navedbo opravičevale pa ne najde niti pritožbeno sodišče samo, je v pritožbi uveljavljena kršitev zaradi neizvedbe predlaganega dokaza neupoštevna.

13. Pravila pravdnega postopka stranki praviloma ne narekujejo dokaza, s katerim mora dokazovati zatrjevana dejstva. Kadar pa je za ugotovitev ali razjasnitev kakšnega dejstva potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga, to izvede dokaz z izvedencem (243. člen ZPP). V konkretni zadevi je na vprašanje, ali so bila vlaganja tožnikov ob izpraznitvi poslovnih prostorov že amortizirana, v kakšni višini in kakšna je vrednost morebiti še neamortiziranega dela, mogoče odgovoriti le ob ustreznem strokovnem znanju, torej z izvedbo dokaza z izvedencem. Ker je bila izvedba tega dokaza opuščena (morebitna kršitev pa prepozno grajana), je treba zaključiti, da tožnika, ki o tem nosita dokazno breme, terjatve nista dokazala. Tožbeni zahtevek je bil zato, čeprav iz drugih razlogov kot jih je navedlo sodišče prve stopnje, pravilno zavrnjen.

Glede odločitve o zahtevku po nasprotni tožbi:

14. Ker tožnika za izpodbijanje odločitve, s katero je sodišče dovolilo spremembo nasprotne tožbe (točka II izreka), nista navedla razlogov, je pritožbeno sodišče opravilo le uradni preizkus in ob tem ugotovilo, da je pravilna. Glede na to, da je do spremembe zahtevka prišlo po prejemu izvedeniškega mnenja izvedenca gradbene stroke A. A., je tudi po presoji pritožbenega sodišča dovolitev spremembe smotrna za dokončno ureditev razmerja med strankami (prvi odstavek 185. člena ZPP).

15. Toženka svoj zahtevek opira na določbo 6. člena najemne pogodbe z dne 16.5.1994, ki se glasi: „Brez pisnega privoljenja najemodajalca najemojemalec ne sme izvesti nobenih prezidav, razen že dogovorjenih po projektu in se obvezuje po preteku najemnega razmerja predati prostore najemodajalcu v takem stanju, kot jih je prevzel, razen predelav, ki bi povzročile nesorazmerne stroške.“

16. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da stroški, ki so potrebni, da bo stanje poslovnega prostora takšno kot je bilo pred sklenitvijo najemne pogodbe, znašajo 32.804,00 EUR. Ker izvedenec za nobenega od stroškov oziroma za nobeno vrsto del, ki so potrebna za vzpostavitev prejšnjega stanja ni ocenil, da ga ni smotrno izvesti, ker bi bil to nesorazmeren strošek, poleg tega pa iz vseh opisanih del in stroškov v zvezi s posameznimi deli izhaja, da ne gre za takšno višino stroškov za izvedbo posameznih del, ki bi bili nesorazmerni, ampak gre za razmeroma nizke zneske, je zahtevku ugodilo.

17. Glede na to, da sta se tožnika s pogodbo zavezala v poslovnem prostoru vzpostaviti stanje kot je bilo ob prevzemu, pri tem pa so pogodbene stranke izključile le nesorazmerne stroške, okoliščina, da so vlaganja morebiti vrednost prostora povečala, samo po sebi na pravico, da se staro stanje vzpostavi, ne vpliva.

18. Ni povsem jasno, zakaj pritožnika pritožbene očitke, ki se nanašajo na klimatsko napravo, izpostavljata v pritožbi zoper odločitev o nasprotni tožbi. Toženka namreč njene odstranitve ne zahteva. Vrednost vložka iz tega naslova zato na to odločitev ne more imeti nobenega vpliva. V kolikor pa sta tožnika vložek v poslovni prostor preko vgrajene klimatske naprave upoštevala pri oblikovanju svojega tožbenega zahtevka, so razlogi, zakaj je ta neutemeljen, že bili navedeni. Dejstvo, da je klima za tožnika (glede na trditve) predstavljala relativno visok strošek, na to ne vpliva.

19. Pritožnika pa v pritožbi utemeljeno opozarjata, da sodba v tem delu ni sposobna pritožbenega preizkusa, saj ne vsebuje nobenih razlogov o tem, kako je sodišče prve stopnje napolnilo pojem nesorazmernega stroška. Tako govori zgolj o razmeroma nizkih zneskih, ob tem pa ne pove, s čim jih je primerjalo oziroma na kakšni podlagi je prišlo do takšne ocene. Presoje, da ne gre za nesorazmerne stroške tudi ni moglo opreti na dejstvo, da izvedenec za nobenega od stroškov ni ocenil, da ni smotrn. To namreč v prvi vrsti ni naloga izvedenca, ampak sodišča, po drugi strani pa sodišče izvedenca o tem niti ni povprašalo. Je pa izvedenec, na podlagi pripomb tožnikov podal mnenje o tem, kaj od izvedenih del, ki sta jih opravila tožnika, je mogoče uporabiti tudi za potrebe uporabe pisarniških prostorov (glej dopolnitev izvida in mnenja z dne 21.7.2015, list. št. 151) in s tem nakazal na eno od mogočih metod presoje (ne)sorazmernosti, ki pa se je sodišče prve stopnje ni poslužilo(7).

Sklepno

20. Pritožbi je bilo glede na vse obrazloženo treba ugoditi v delu, ki se nanaša na odločitev o nasprotni tožbi in sodbo sodišča prve stopnje glede te odločitve (točka IV izreka) in glede stroškov postopka (točka VI izreka) na podlagi 354. člena ZPP razveljaviti in zadevo v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek. Storjene kršitve pritožbeno sodišče namreč ne more samo odpraviti, saj ne more namesto sodišča prve stopnje napisati manjkajočih razlogov, ki bodo omogočali pritožbeni preizkus odločitve. V preostalem (to je glede odločitve o zahtevku po tožbi in glede spremembe nasprotne tožbe, točki I in II izreka) pa je pritožbo zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu sodbo in sklep potrdilo.

21. Ker je pritožbeno sodišče odločitev o glavni stvarni delno razveljavilo, je na podlagi četrtega odstavka 165. člena ZPP odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo končni odločbi.

Op. št. (1): Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da v nadaljevanju te odločbe za tožnika oziroma nasprotna toženca uporablja izraz tožnika, za toženko oziroma nasprotno tožnico pa izraz toženka.

Op. št. (2): Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča III Ips 160/2007, II Ips 45/2013, II Ips 78/2014, II Ips 208/2014 in druge.

Op. št. (3): V sodni praksi je uveljavljeno stališče, da je razlaga pogodbe pravno vprašanje (primerjaj odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 313/2014 in II Ips 25/2015).

Op. št. (4): 82. člen OZ se glasi: „ 1.) Določila pogodbe se uporabljajo tako, kot se glasijo. 2.) Pri razlagi spornih določil se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakoniku.

Op. št. (5): Odločitev sodišča, ali in v kakšni meri bo uporabilo metodo iz drugega odstavka 82. člena OZ, je pravna odločitev in gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava (sklep VS RS II Ips 313/2014; tako tudi F. Testen, Razlikovanje pravnih in dejanskih vprašanj pri razlagi pogodb, III. dnevi civilnega prava, Zbornik Inštituta za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, 2005, stran 77).

Op. št. (6): Pritožbeno sodišče pa dvomi tudi v pravilnost ugotovitve o pogodbeni volji strank. Iz tožnikove izpovedbe, v kolikor se jo presoja kot celoto, ter ob upoštevanju dejstva, da je do sklenitve aneksa prišlo na pobudo tožnikov kot najemnikov, ni mogoče zaključiti, da je bil skupni namen pogodbenikov pravico tožnikov do povračila neamortiziranih vlaganj s sklenitvijo aneksa omejiti na deset let. Ker pa to vprašanje na odločitev ne more vplivati, se pritožbeno sodišče z njim ni podrobneje ukvarjalo in zato tudi ni razpisalo pritožbene obravnave.

Op. št. (7): Presoja (ne)sorazmernosti bi bila tako mogoča s primerjavo višine posameznega stroška na eni strani ter potrebnosti posamezne predelave v staro stanje ob upoštevanja namena za katerega naj bi se prostori (ponovno) uporabljali.