Jedro

Določilo drugega odstavka 271. člena SPZ je bilo sprejeto, da bi se omogočilo nadaljevanje v prejšnjem sistemu nastalih razmerij, ko sta bila zemljišče in stavba dve pravno samostojni stvari. Ker že prejšnji družbenolastninski sistem graditelju, kakršen je tožnik, ni priznaval celovitega lastninskopravnega varstva, ga mu tudi sedaj – s priznanjem stavbne pravice – ni mogoče nuditi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo ugotovitvena zahtevka. Primarnega: da je tožnik lastnik nepremičnine z ID znakom 000-1-0 (I. točka izreka); podrednega: da ima tožnik stavbno pravico na zemljiški parceli z ID znakom 000-1-0 (II. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v višini 2.580,30 EUR (III. točka izreka).

2. Zoper odločitev o zavrnitvi podrednega zahtevka (II. točko izreka) in posledično zoper stroškovni del odločitve (III. točko izreka) se pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo podrednemu zahtevku ugodeno ali pa razveljavitev sobe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Pritrjuje ugotovitvi, da je tožnik v letih 1980-1986 na spornem zemljišču, ki je bilo v času gradnje v družbeni lastnini, brez upravnega dovoljenja, ob vednosti tožene stranke, sezidal zgradbo. Meni, da ta dejanski stan utemeljuje zaključek, da je po samem zakonu (271. čl. Stvarnopravnega zakonika – v nadaljevanju SPZ) pridobil stavbno pravico na zemljišču. Navaja, da je v predtranzicijskem nepremičninskem pravu veljalo, da je zemljišče delilo usodo stavbe in ne obratno, kot velja sedaj. To načelo sicer ni bilo zapisano v pravnem redu, ampak so ga po drugi svetovni vojni razvili in udejanili sodna praksa in področni predpisi, tako z razvojem pravil o gradnji na tujem svetu v korist graditelja, kot z vzpostavitvijo pravil o akcesorni vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Razvoj tega koncepta je pogojevalo zlasti dojemanje, da je nova zgradba posebna družbena vrednost, in da zato v primeru večvrednosti zgradbe v primerjavi z zemljiščem tudi nedobrovernemu graditelju ne gre odreči ustreznih pravic v primeru izgradnje nove stavbe. Pravila so kodificirana v 24. do 26. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR). Drugo temeljno načelo predtranzicijskega nepremičninskega prava je bilo varstvo družbene lastnine, ki je bila obravnavana kot privilegirana oblika lastnine v korist družbe kot celote, vseh in vsakogar. Pritrjuje prvostopenjskemu sodišču, da je bilo na družbenih zemljiščih mogoče pridobiti le pravico uporabe, in da je bila v primeru gradnje ta pridobitev pogojena bodisi s posamičnim pravnim aktom, bodisi z zakonitostjo gradnje v smislu obstoja upravnih dovoljenj, kot je to povzel 12. čl. ZTLR. Prvostopenjsko sodišče je napačno razumelo odločbo II Ips 205/86 in zaključilo, da ima objekt brez gradbenega dovoljenja zaradi svoje začasne narave značaj premičnine in se zato ne more vpisati v zemljiško knjigo. Ker nedovoljena zgradba nima namena trajne spojitve z zemljiščem (prej ali slej mora biti odstranjena na podlagi inšpekcijskega ukrepa), ne postane sestavina zemljišča in tako tudi ne deli njegove stvarnopravne usode. Obstajata dve alternativi: 1) da se v teh primerih udejani načelo supeficies solo cedit in tudi stavba postane družbena last; 2) da ima taka stavba položaj začasnega objekta, ki je primerljiv premičnini in je v lasti graditelja vse do takrat, dokler se objekt ne poruši, njegov lastnik pa na družbenem zemljišču nima pravic. Drugo navedeno stališče je bilo zavzeto na zveznem posvetovanju vrhovnih sodišč 28. in 29.5.1986. Takšno razumevanje je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v odločbi II Ips 105/95. Takšno razumevanje predhodne sodne prakse je zavzeto tudi v zakonodajnem gradivu osnutka ZVEtL-1, po katerem naj bi se po novem obstoj stavbne pravice po 271. čl. SPZ ugotovil v nepravdnem postopku. Tam se izrecno navaja, da pride stavbna pravica po 271. čl. SPZ v poštev tudi v primeru črnih gradenj. Takšno razumevanje je skladno z obema temeljnima načeloma predtranzicijskega prava; to je inverzije načela supeficies solo cedit in hkrati varstva družbene lastnine. Z njim je najedeno ustrezno sorazmerje. Dosledna izvedba načela superficies solo cedit bi bistveno presegla namen varstva družbene lastnine. Materialno pravo je sodišče napačno uporabilo, ker ni priznalo, da je tožnik pridobil lastninsko pravico na zgradbi, ki jo je brez nasprotovanja tožene stranke zgradil z lastnim delom, materialom in sredstvi. Posledično je zmotno odločeno, da 1. januarja 2003, ko je bila uveljavljena nova stvarnopravna ureditev, ni obstajala situacija, na katero se nanaša drugi odstavek 271. čl. SPZ.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Primarni tožbeni zahtevek (ugotovitveni zahtevek, da je tožnik lastnik parc. št. 1 k. o. X) je sodišče prve stopnje zavrnilo. Navedlo je da tožnikova gradnja na zemljišču parc. št. 1 k. o. X nima stvarnopravnih posledic na nepremičnini parc. št. 1 k. o. X, ki je bila v času gradnje v družbeni lastnini. To je argumentiralo s sledečimi razlogi: da z gradnjo na zemljišču v družbeni lastnini lastninske pravice ni bilo mogoče pridobiti (24. do 26. čl. ZTLR ureja gradnjo na tujem zemljišču, na katerem ima nekdo drug lastninsko pravico); da 12. čl. ZTLR ni samostojna podlaga za pridobitev pravice uporabe, ampak gre za razlagalno določbo o tem, da je na zemljišču v družbeni lastnini mogoče imeti v lasti stavbo; da tožniku niso bila izdana upravna dovoljenja za gradnjo ali uporabo objekta; da dogovor o gradnji izključuje uporabo pravil o originarni pridobiti lastninske pravice, tožnik in tožena stranka pa sta bila v najemnem razmerju na osnovi več najemnih pogodb, sklenjenih 22.11.1984, 13.5.1988, 10.7.1989 in 20.11.1998. 5. Podredni tožbeni zahtevek (da ima stavbno pravico na parc. št. 1 k. o. X) tožnik gradi na stališču, da je lastnik na zemljišču parc. št. 1 k. o. X zgrajene zgradbe. Lastnik zemljišča parc. št. 1 k. o. X je tožena stranka. Na osnovi teh dejstev tožnik sklepa, da je – zato, ker sta zemljišče in zgradba v lasti različnih oseb – z uveljavitvijo drugega odstavka 271. čl. SPZ (1.1.2003) pridobil stavbno pravico, ki traja toliko časa, dokler bo stala zgradba.

6. Zemljišče in stavba sta bila v času veljavnosti ZTLR res lahko dve različni nepremičnini; torej dve pravno samostojni stvari, za kateri sta – kljub njuni fizični povezanosti – veljala različna pravna režima. Zaradi njune fizične povezanosti, je takratna pravna praksa naletela na probleme v primerih, ko je bila stavba zgrajena brez predhodno pridobljene pravice uporabe za graditev in ko je bila zgrajena brez gradbenega in lokacijskega dovoljenja. Že sodišče prve stopnje se sklicuje na takratno pravno prakso(1) in teorijo(2), ki sta problem reševali z opredelitvijo na družbenem zemljišču zgrajenega objekta za začasni objekt, ki uživa pravno varstvo kot premičnina, do stvarnih pravic pa graditelj zgolj zaradi gradnje ni bil upravičen. Graditelju je bilo priznano pravno varstvo do legalizacije oz. rušenja(3) ; in sicer zgolj varstvo pred posegi in zahtevki drugih s šibkejšo pravico. Varstvo pa ni zajemalo varstva, kakršno je bilo predvideno za lastninsko pravico na nepremičnini, in ni zagotavljalo vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Tudi sedanja ureditev gradnjo brez ustreznih upravnih dovoljenj sankcionira z možnostjo odstranitve objekta (152. čl. Zakona o graditvi objektov – ZGO-1, Ur. list RS 110/2002 s spremembami). Vse to pripelje do zaključka, da takó zgrajenega objekta ni mogoče obravnavati kot samostojnega predmeta stvarnih pravic in posledično na njegov obstoj vezati nastanek nove stvarne pravice(4) – stavbne pravice. Z 271. čl. SPZ je predviden nastanek stavbne pravice v primeru, ko sta zemljišče in zgradba na zemljišču – v skladu s predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo SPZ – v lasti različnih oseb. V obravnavni zadevi ne gre za tak primer. V prejšnji ureditvi tožnik na stavbi absolutne pravice, kakršna je lastninska pravica, ni imel. Stavbne pravice prejšnji družbenolastninski sistem ni poznal(5). Določilo drugega odstavka 271. čl. je bilo sprejeto, da bi se omogočilo nadaljevanje v prejšnjem sistemu nastalih razmerij, ko sta bila zemljišče in stavba dve pravno samostojni stvari. Ker že prejšnji družbenolastninski sistem tožniku ni priznaval celovitega lastninskopravnega varstva, ga mu tudi sedaj – s priznanjem stavbne pravice – ni mogoče nuditi(6).

7. Pritožnikovo sklepanje, da je lastnik na parc. št. 1 k.o X zgrajene stavbe, pa je zgrešeno tudi zato, ker ne zatrjuje in ni izkazano, da bi zatrjevani dogovor o gradnji obsegal tudi spremembe na stvarnopravnem področju. Tožnik se sklicuje na dovoljenje za gradnjo, ki naj bi mu ga dala tožena stranka (II. točka tožbe) in hišni svet (III. točka vloge z dne 5.10.2015), v svoji izpovedi pa je, poleg navedenih dveh dovoljenj omenil tudi soglasje krajevne skupnosti. Tožena stranka se v svoji vlogi sklicuje na soglasje, dano v okviru najemnega razmerja. Obe stranki torej omenjata dogovorjeno gradnjo, ki brez izrecnega dogovora, da lastnik (imetnik pravice uporabe) soglaša tudi s stvarnopravno posledico gradnje, ne more privesti do spremembe zemljiškoknjižnega stanja oziroma lastninske pravice na zgrajenem objektu. Dogovora, ki bi predvideval táko posledico, nobena od strank ne zatrjuje; zato tudi s tega vidika tožniku ni mogoče priznati lastninske pravice na objektu in posledično stavbne pravice na zemljišču. 8. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev priglašenih stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. čl. ZPP).

Op. št. (1): Odločba Vrhovnega sodišča RS II Ips 205/86 z dne 20.8.1986 Op. št. (2): Marija Krisper – Kramberger: Gradnja brez pravice uporabe za graditev na zemljišču v družbeni lastnini in pravni status tako zgrajene stavbe; Pravnik, 1987, št. 1-2 Op. št. (3): Sklep, posvetovanje civilnih in civilno gospodarskih oddelkov Zveznega sodišča, republiških in pokrajinskih vrhovnih sodišč ter Vrhovnega sodišča z dne 28. in 29.5.1986: Graditelj gradbenega objekta, zgrajenega brez gradbenega dovoljenja, uživa do legalizacije ali rušenja tega objekta na podlagi odločbe pristojnega organa sodno varstvo, ki pripada lastniku, če z zakonom republike oz. avtonomne pokrajine ni drugače določeno.

Op. št. (4): V sedanji ureditvi, ki upošteva načelo povezanosti zemljišča in objekta (8. čl. SPZ), je stavbna pravica opredeljena kot izjema od tega načela. Pomeni večjo ali manjšo obremenitev oz. poseg v lastnikovo upravičenje rabe nepremičnine, torej gre za posebno, omejeno stvarno pravico na tuji stvari.

Op. št. (5): V sistemu družbene lastnine se je lahko ustanovila le pravica uporabe zemljišča v družbeni lastnini.

Op. št. (6): V zadevi II Ips 105/1995 obravnavan dejanski stan ni primerljiv z obravnavnim, ker je bil v navedeni pravdni zadevi graditelj v dobri veri, da gradi na lastnem zemljišču in ker je gradil skladno z upravnim dovoljenjem.