Jedro

Dogovori oz. pogodbe med graditeljem in lastnikom zemljišča lahko izključujejo uporabo pravil o gradnji na tujem svetu, vendar le v primerih, ko se v takšnih dogovorih oziroma pogodbah uredijo medsebojne pravice in obveznosti oziroma razmerja v zvezi z gradnjo na zemljišču. V takšnih situacijah je ob drugačnih obligacijsko pravnih pa tudi stvarno pravnih učinkih dogovorov lahko nujno izključena uporaba pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice na zemljišču na podlagi gradnje (na primer dogovori o skupni gradnji, družbene pogodbe in podobno).

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi ter se vrne zadevo temu sodišču v novo sojenje.

O revizijskih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku na ugotovitev, da tožniku pripada solastninski delež tožene stranke, ki znaša ½ nepremičnine parc. št. 683/7, vl. št. 3686 k. o. ..., tako da s svojim solastninskim deležem do ½ postane edini (do celote) lastnik navedene nepremičnine. Ugotovilo je, da je bila ustno sklenjena darilna pogodba in da je tožnik zgradil objekte na podarjeni parceli. Ta mu je bila podarjena prav z namenom, da bo na njej zgradil poslovni objekt. Kljub izgradnji in parcelaciji, pa do vpisa tožnika v zemljiško knjigo ni prišlo. Tožnik je bil dobroverni graditelj, ker je upravičeno in v dobri veri štel, da gradi na lastnem zemljišču, saj sta mu ga pred gradnjo podarila starša, s čimer je na originaren način pridobil lastninsko pravico na samem zemljišču, na katerem objekti stojijo ter zemljišču, ki je potrebno za redno rabo poslovnega objekta z garažo. Toženka je sicer res prispevala del sredstev za plačilo računov za nabavo materiala, vendar pa ima iz tega naslova le obligacijskopravne zahtevke.

2. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke, in zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, odločitev o stroških prvostopnega sodišča posledično razveljavilo in v tem delu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek. Odločitev o stroških pritožbenega postopka pa je pridržalo za končno odločbo. Pritrjuje sicer dokazni presoji sodišča prve stopnje o ustno sklenjeni darilni pogodbi in prevzemu v posest parcele s strani tožnika, ki je na njej zgradil s svojimi sredstvi objekte. Poudarja pa, da pridobitev lastninske pravice po pravilih o gradnji na tujem svetu izključuje obstoj predhodnega dogovora o prenosu lastninske pravice. Slednje je namreč podlaga za zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine in ne podlaga za presojo dobrovernosti graditelja pri gradnji na tujem svetu. Določbe Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) o gradnji na tujem svetu omogočajo graditelju objekta pridobitev lastninske pravice na zemljišču, na katerem je gradil, če je gradil na tujem zemljišču brez pravne podlage. Ko pa graditelj izkaže določen pravni naslov za gradnjo (dogovor o skupni gradnji, dovoljenje za gradnjo ali celo dogovor, s katerim se na zemljišču prenaša lastninska pravica nanj še pred začetkom gradnje), pa uporaba pravil o pridobitvi lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu ni mogoča. Tožnik bi tako lahko uspel le z zahtevkom na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Ker tožnik s sklenitvijo darilne pogodbe še ni postal lastnik, saj bi to postal šele z vpisom v zemljiško knjigo, tudi zahtevek na ugotovitev lastninske pravice ni utemeljen.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga dovoljeno revizijo tožnik. Uveljavlja revizijska razloga relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in zmotno uporabo materialnega prava. Poudarja, da je bila darilna pogodba sicer sklenjena ustno, vendar pa je že pred začetkom gradnje bila realizirana z izročitvijo zemljišča v posest in je tako v skladu z določbo 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) konvalidirala, zaradi česar se šteje, da je bila veljavno sklenjena, tožnik pa je tako pridobil veljavni pravni naslov. Veljavnost pogodbe pa je pomembna zaradi presoje, ali je morda pridobil lastninsko pravico na katerega izmed originarnih načinov (primerjaj sodbo VS RS II Ips 139/2006 z dne 22. 5. 2008). Lastninsko pravico je utemeljeval na dveh pravnih podlagah - pravilih gradnje na tujem svetu po določbah ZTLR in tudi na podlagi priposestvovanja na podlagi drugega odstavka 43. člena SPZ v zvezi z 269. členom SPZ, in sicer tako na zemljišču pod novo zgrajeno poslovno stavbo z garažo, kot tudi na zemljišču, ki je nujno potrebno za njeno redno rabo, saj ga je imel vseskozi v neposredni posesti. Zemljišče, ki je nujno potrebno za redno rabo poslovne stavbe - garaže, je bilo odmerjeno v parcelaciji leta 1999 in tožena stranka tega, da gre za funkcionalno zemljišče, ni prerekala. Veljavno sklenjena darilna pogodba je podlaga za dobrovernost, ta pa pogoj za originarno pridobitev lastninske pravice - ali na podlagi pravil o gradnji na tujem svetu ali na podlagi priposestvovanja. Nikakor pa obstoj veljavno sklenjene darilne pogodbe ne izključuje originarne pridobitve lastninske pravice, kot zmotno meni sodišče druge stopnje. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da so izpolnjeni pogoji za originarni način pridobitve lastninske pravice na podlagi 24. in 25. člena ZTLR. Dobroverni graditelj, ki ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da gradi na tujem zemljišču, lahko na ta način pridobi lastninsko pravico na zemljišču, na katerem je zgradil objekt in na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo objekta, če je lastnik zemljišča vedel za gradnjo in se ni takoj uprl (tako tudi sodba II Ips 436/1995 in sodba VSK I Cp 363/2004). V sodbi II Ips 146/2008 Vrhovno sodišče navaja, da je pridobitev lastninske pravice na podlagi določb o gradnji na tujem svetu in o priposestvovanju originarna in se ta pridobi brez vknjižbe v zemljiško knjigo, zaradi česar je treba postaviti zgolj ustrezen ugotovitveni tožbeni zahtevek, odločba sodišča pa je le deklaratorne narave. Če pa pogoji za originarno pridobitev lastninske pravice ne bi bili izpolnjeni, pa bi bila tožeča stranka lahko upravičena do pravno-poslovne pridobitve lastninske pravice in bi lahko od tožene stranke zahtevala ustrezno zemljiškoknjižno listino (tako tudi sodbi VSL II Cp 4351/2008 in II Cp 3207/2009). Tudi celo če bi bilo ugotovljeno, da je tožeča stranka nedobroverni graditelj, bi bilo treba učinke gradnje še vedno presojati na podlagi 25. člena ZTLR (tako npr. sodba II Ips 436/1995, sklep II Ips 1059/2007 in II Ips 1060/2007). Kot se je namreč ugotovilo, sta tožnikova starša vedela za gradnjo in se nista uprla, te dokazne ocene pa ni spremenilo niti pritožbeno sodišče. Tudi v tem primeru bi torej tožnik pridobil lastninsko pravico kot nedobroverni graditelj (tako tudi sodba VSL I Cp 426/1999). Sodišče prve stopnje je sicer svojo odločitev oprlo le na pravilo gradnje na tujem svetu, vendar pa bi moralo presojati, ali je morda odločitev sodišča prve stopnje pravilna a iz drugih materialnopravnih razlogov (npr. zaradi izpolnitve pogojev za priposestvovanje). Pritožbeno sodišče tega ni storilo in je zato zagrešilo relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, saj je to vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe pritožbenega sodišča. Sklicuje se še na določbe drugega in četrtega odstavka 28. člena ZTLR, prvega odstavka 30. člena ZTLR in 72. člena ZTLR. Tožnik je pogoj desetletne priposestvovalne dobe izpolnil februarja 2003, vendar pa po uveljavitvi SPZ in je zato treba izpolnitev pogojev za priposestvovanje presojati tudi v skladu z določbami SPZ. Tožeča stranka je na podlagi veljavno sklenjene darilne pogodbe prevzela sporno nepremičnino februarja 1993 v neposredno posest in jo je imela v posesti kot da je njena, saj je njeno prepričanje temeljilo na veljavni darilni pogodbi. Dejstvo, da ni bil vpisan v zemljiško knjigo, ni pomembno, saj jo je imel v neposredni posesti do septembra 2006, ko je prejel zahtevek tožene stranke za razdelitev solastnega premoženja. Treba je še upoštevati, da gre za razmerja med ožjimi družinskimi člani. Razlog, da ni prišlo do prepisa v zemljiški knjigi, pa mu ni mogoče pripisati. Predlaga, naj se reviziji ugodi in v celoti razveljavi sodbo sodišča druge stopnje oziroma jo spremeni tako, da pritožbo tožene stranke v celoti zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje oziroma podrejeno predlaga, naj se reviziji ugodi in v celoti razveljavi sodbo sodišča druge stopnje ter vrne zadevo temu sodišču v novo sojenje. Zahteva tudi povrnitev stroškov revizijskega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

4. Tožena stranka, ki ji je bila revizija vročena, nanjo ni odgovorila.

5. Revizija je utemeljena.

6. Očitek storjene procesne kršitve iz prvega odstavka 339. člena ZPP ni utemeljen. Ta očitek tožnik uveljavlja s spregledom sodišča druge stopnje, ki naj ne bi upoštevalo njegovih trditev o pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, pri čemer sicer niti ne pojasni, katera od procesnih kršitev iz prvega odstavka 339. člena ZPP, naj bi bila s tem storjena. Njegove navedbe po vsebini sicer kažejo na očitek storitve bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je mogoče razbrati, da revident meni, da je izpodbijana sodba obremenjena s pomanjkanjem pravno odločilnih razlogov o tej dejanski in pravni podlagi tožbenega zahtevka. Vendar pa je za revizijsko presojo odločilno, da tožnik v tej pravdi te dejanske in pravne podlage pridobitve lastninske pravice sploh ni zatrjeval. Ves čas se je skliceval zgolj na pravila o pridobitvi lastninske pravice na podlagi gradnje na tujem svetu. Trditveno podlago o drugačnem načinu originarne pridobitve lastninske pravice tako prvič zatrjuje šele v reviziji. Zato v tej smeri ne more biti storjena kakšna procesna kršitev.

7. Utemeljen pa je očitek zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovno sodišče je v identični zadevi že odločalo.(1) Zavzelo je stališče, da je s podaritvijo zemljišča, njegovo izročitvijo obdarjencu v posest, uporabo in dejanskim razpolaganjem in ob upoštevanju dejstva, da je obdarjenec z vedenjem darovalca na podarjenem zemljišču zgradil objekt, nastal pravni položaj, ki ga opredeljuje pravno pravilo 418. paragrafa Občnega državljanskega zakonika (v nadaljevanju ODZ).(2) Sodišče prve stopnje je takšnemu razumevanju problematike, ki je skupna omenjeni zadevi in predmetni zadevi, sledilo, stališče sodišča druge stopnje pa mu nasprotuje. Sodišče druge stopnje ima sicer prav, da dogovori oz. pogodbe med graditeljem in lastnikom zemljišča lahko izključujejo uporabo pravil o gradnji na tujem svetu, revizijsko sodišče pa pripominja, da le v primerih, ko se v takšnih dogovorih oziroma pogodbah uredijo medsebojne pravice in obveznosti oziroma razmerja v zvezi z gradnjo na zemljišču. V takšnih situacijah je ob drugačnih obligacijsko pravnih pa tudi stvarno pravnih učinkih dogovorov lahko nujno izključena uporaba pravil o originarni pridobitvi lastninske pravice na zemljišču na podlagi gradnje (na primer dogovori o skupni gradnji, družbene pogodbe in podobno). Torej šele dogovor o skupni gradnji ali ureditvi razmerij v zvezi z gradnjo, lahko prepreči uveljavljanje originarne oblike pridobitve lastninske pravice. Načrtovano gradnjo pa je sicer mogoče uvrstiti v nagib za daritev zemljišča strani lastnika zemljišča graditelju. Dogovori lahko nadalje glede na njihovo vsebino in pravni značaj tudi avtomatično izključujejo dobrovernost graditeljev, da gradijo na svojem svetu (na primer v primeru sklenitve najemnih pogodb in pogodb o služnostih).(3) V spornem primeru pa ne gre za takšne situacije. Ne gre torej niti za dogovor (sporazum) o skupni gradnji, niti za kakšno drugo pogodbo, s katero bi pravdni stranki že uredili na drug ali podoben način razmerja v zvezi s sporno gradnjo, ali ki bi avtomatično izključevala dobrovernost graditelja, da gradi na tujem svetu. Po dejanskih ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje sta toženka in tožnikov oče tožniku podarila del zemljišča zaradi gradnje, pogodba je bila sklenjena zgolj v ustni obliki in je zato ostala vknjižena kot lastnica zemljišča toženka, vendar pa z izročitvijo v posest in uporabo realizirana. Z darilno pogodbo tudi niso bila urejena razmerja v zvezi z gradnjo, razen o tem, da je bila gradnja dovoljena. Gre torej za situacijo, kot jo je urejala določba prvega odstavka 25. člena ZTLR v času sporne gradnje. Tožnik je gradil na zemljišču, ki je bilo formalno pravno še vedno tuja lastnina, saj v zemljiški knjigi ni bil vpisan kot lastnik na podlagi sklenjene darilne pogodbe, torej pravno na tujem zemljišču.(4) Lastnika zemljišča - toženka in tožnikov oče pa gradnji nista nasprotovala oziroma se ji nista uprla, celo sta jo dovolila, kar je ob ustno sklenjeni darilni pogodbi in izročitvi zemljišča v posest, omogočalo tožnikovo dobrovernost. V tovrstnih primerih, ko je med pravdnima strankama tudi sporna veljavnost oz. obstoj pravnega posla o prenosu lastninske pravice na zemljišču, je imel tožnik kot graditelj prvenstveno prav pravico do uveljavitve lastninske pravice pridobljene na originaren način ob uporabi prejšnjih pravil o gradnji na tujem svetu.

8. Ob povedanem je bilo v izpodbijani sodbi materialno pravo nepravilno uporabljeno, kar bi narekovalo njeno spremembo na revizijski stopnji. Revizijsko sodišče pa je na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP tožnikovi reviziji ugodilo tako, da je sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje. Vprašanja izpostavljena v pritožbi zoper sodbo sodišča druge stopnje namreč v pritožbenem postopku zaradi zavzetega pravnega stališča niso bila v celoti razrešena oziroma bila obravnavana v premajhnem obsegu (primerjaj razloge sodišča druge stopnje v 9. točki sodbe). V novem postopku bo moralo sodišče druge stopnje upoštevati pojasnjeni materialnopravni okvir ter dovolj natančno odgovoriti tudi še na druge pritožbene očitke.

9. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Primerjaj: S odbo II Ips 135/2002 z dne 26. 2. 2004. V razlogih je med drugim izpostavljeno, da je „obdarjenec kljub dejstvu, da je zemljiškoknjižno stanje ostalo nespremenjeno (v zemljiški knjigi je ostal darovalec vpisan kot lastnik), ne na podlagi darilne pogodbe, ampak na podlagi gradnje na podarjeni nepremičnini (ki je bila po vpisu v zemljiški knjigi še vedno tuja), za katero je darovalec vedel in se ji ni nikoli uprl in ki jo je, ob pravnih razpolaganjih darovalca (izročitev v posest, uporabo, dejansko razpolaganje) in navzven očitnih ravnanjih obdarjenca (gradnja na zemljišču, glede katerega je bil darovalec vpisan kot lastnik v zemljiški knjigi in ki se gradnji kljub temu ni uprl) mogoče opredeliti le kot pošteno in dobroverno, pridobil na zemljišču lastninsko pravico na originaren način, darovalec pa je to pravico izgubil.“ Op. št. (2): Pravila o gradnji na tujem svetu, ki so vsebinsko podobna določbam ZTLR iz 24. do 26. člena.

Op. št. (3): Primerjaj sodno prakso Vrhovnega sodišča Republike Slovenije: sodba II Ips 14/2004 z dne 26. 5. 2005, (na katero se sklicuje tudi sodišče druge stopnje), sodba II Ips 22/2007 z dne 26. 11. 2009, sodba II Ips 782/2005 z dne 28. 2. 2008, sodba II Ips 282/2004 z dne 1. 9. 2005, sodba II Ips 403/1994 z dne 1. 2. 1996, (v vseh teh odločbah gre za obstoj dogovora o gradnji med lastnikom zemljišča in graditeljem); v sodbi II Ips 22/2007 z dne 26. 11. 2009 in sodbi II Ips 67/1997 z dne 28. 5. 1998 pa je bil sklenjen dogovor o rabi oziroma užitku stvari torej o osebni služnosti; v sodbah II Ips 49/2008 z dne 31.3.2011 in II Ips 28/2011 z dne 31.3.2011 je šlo za obstoj najemne pogodbe, ki je izključevala uporabo pravil ZTLR o gradnji na tujem svetu. V starejši sodbi II Ips 331/93 z dne 24. 2. 1994, na katero se prav tako sklicuje sodišče druge stopnje, pa ne gre za primerljivo dejansko situacijo (pi smo, v katerem je lastnica zemljišča priznala graditelju lastnino na zgrajenih stavbah, kar je prav tako dokazovalo poseben dogovor o gradnji in ureditvi lastninsko pravnih razmerij po končani gradnji).

Op. št. (4): Glej pravno pravilo 431. paragrafa ODZ.