Jedro

Sodišče resda pazi na ničnost pogodbe po uradni dolžnosti, vendar le v okviru trditvenega gradiva. Določba 1. odst. 109. čl. ZOR namreč ne posega v načelo dispozitivnosti in v razpravno načelo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba in sklep sodišča prve stopnje. Tožnica mora toženki v 15 dneh povrniti 181.822,00 SIT stroškov pritožbenega postopka z zakonitimi zamudnimi obresmti od 10.10.2001 dalje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek iz tožbe, da se razveljavi kupoprodajna pogodba med strankama za nakup poslovnega prostora v poslovno trgovskem centru K. v Ljubljani na parceli št. 317, vl. št. 483 k.o. ... v izmeri 36,75 m2 za dogovorjeno kupnino 1.680.000,00 ATS. Zavnrilo je tudi zahtevek za vrnitev že plačane kupnine v znesku 18.523.687,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje. Ugodilo pa je zahtekvu iz nasporotne tožbe in ugotovilo, da je kupoprodajna pogodba sklenjena med strankama dne 26.2.1997 razvezana ter tožnico (oziroma toženko po nasprotni tožbi - v nadaljevanju tožnico) zavezalo, da mora omenjeni poslovni lokal izprazniti. Ugodilo je še ugovoru in sklep o začasni odredbi razveljavilo ter tožničin predlog zavrnilo. Zoper to odločbo se iz vseh razlogov (pri čemer pa obrazloži le zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter zmotno uporabo materialnega prava) pritožuje tožnica in navaja, da je za pravno napako poslovnega prostora (t.j. za hipoteko) izvedela šele naknadno. Zadevo je skušala rešiti tako, da bi se kredit v celoti vrnil, vendar toženka (oziroma tožnica po nasprotni tožbi - v nadaljevanju toženka) iz neznanih razlogov ni pristala na poravnavo. Vse to kaže na dejstvo, da je tožnica hotela dejansko kupiti nepremičnino brez bremen. Pomembno je tudi, da je svoje pogodbene obveznosti več kot tri leta izpolnjevala tako, da razlog za vložitev tožbe ni bila nerentabilnost lokala, kot to navaja sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe. Kljub dodatno izvedenemu dokaznemu postopku ni mogoče ugotoviti, zakaj v sporni pogodbi ni zapisano, da je lokal obremenjen s hipoteko. V njej je celo določba, da je bremen prost. V zvezi s tožničino zamudo s plačili treh zaporednih obrokov kupnine je treba upoštevati dejstvo, da je to posledica ugotovitve pravne napake. Zato je tožnica marca leta 2000 vložila tudi tožbo za razveljavitev pogodbe. Določba pogodbe, da se plačani obroki kupnine zadržijo kot mesečna najemnina za poslovni prostor, je sporno iz dveh razlogov. Najprej zato, ker ni šlo za leasing pogodbo, marveč za kupoprodajno pogodbo, in drugič, ker je taka pogodba oderuška, torej nična. Na ničnost pa mora sodišče paziti po uradni dolžnosti. Tožnica bi za lokal v skupni izmeri 37 m2 plačala najemnino v znesku 18.000.000,00 SIT, kar bi pomenilo, da znaša mesečna najemnina 500.000,00 SIT. Taka najemnina je vsaj za 400 % višja od običajne. Toženka je odgovorila na pritožbo, pri čemer zanika pritožbene trditve in opozarja na protislovja in nelogičnosti v tožničini izpovedbi ter v njenih navedbah. Meni, da sporna določba pogodbe ne predstavlja oderuštva, saj ni podan subjektivni element. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče sprejema zaključek prvostopnega sodišča, da je ob sklenitvi sporne pogodbe tožnica vedela, da je kupljena nepremičnina obremenjena s hipoteko (čeprav nosi tožnica dokazno breme za svojo trditev, da ni vedela za hipoteko). Temelji namreč na povsem sprejemljivi dokazni oceni izpovedb in to ne le priče I. L. (odvetnice, ki je strankama sestavila sporno pogodbo) ter toženke, marveč tudi same tožnice (ki je prihajala v številna nasprotja in nelogičnosti). Tudi pritožbeno sodišče ne vidi razlogov, da priči I. L. ne bi verjeli. Za izid te pravde je namreč nezainteresirana, njena izpovedba pa je tudi logično prepričljiva. To velja tudi za pričino pojasnilo, da je bilo s VII. točko pogodbe, po kateri prodajalka jamči, da je pogodbeni poslovni prostor prost vsakih bremen, mišljeno, da bo prodajalka kupovalki sicer izročila nepremičnino (oz. pravilneje, na njo prenesla lastninsko pravico na tej nepremičnini) bremen prosto, vendar šele, ko bodo plačani vsi obroki, tako kot izhaja iz IV. točke pogodbe. Omenjena priča je tudi prepričljivo pojasnila, "da nikoli ne bi naredila pogodbe, če bi bili izpolnjeni pogoji za sestavo čiste kupoprodajne pogodbe". Tožnica sicer v pritožbi zatrjuje, da je poskušala s toženko rešiti zadevo tako, da se v celoti takoj poplača kredit, ki je pomenil breme na kupljenem lokalu, vendar "da toženka iz neznanih razlogov ni pristala na poravnavo". Ta trditev je za dokazno oceno irelevantna (dejstvo, da toženka ni bila pripravljena, da bi takoj odplačala kredit, namreč v ničemer ne dokazuje, da tožnica ni vedela za hipoteko), prav tako tudi trditev, da "je tožnica svoje pogodbene obveznosti več kot tri leta izpolnjevala ..., tako, da ni bil razlog za vložitev te tožbe nerentabilnost lokala". Zakaj je tožnica po treh letih prenehala s plačevanjem obrokov kupnine - ali zaradi tega, ker toženka ni bila pripravljena na poravnavo, ali pa zaradi nerentabilnosti gostinskega lokala, je pravzaprav irelevantno (čeprav je lahko razlog za to tudi naknadna nerentabilnost gostinskega lokala). Bistveno je, da noben od teh razlogov za prenehanje plačevanja obrokov kupnine ne more biti opravičljiv. Ker ob sklepanju pogodbe tožnici hipoteka ni bila neznana, so brez pomena tudi njene pritožbene aluzije, da naj bi bila njena zamuda s plačili kupnine posledica dejstva, da ob ugotovitvi "pravne napake" stranki nista sklenili poravnave. Končno je jalovo tudi pritožbeno sklicevanje na to, da ni šlo za leasing pogodbo (kondikcijski zahtevki niso posledica samo razveze oz. razdrtja pogodb o leasingu) ter na ničnost pogodbene določbe, s katero sta se stranki dogovorili, da v primeru, če se pogodba razveže zaradi zamude s plačilom treh zaporednih obrokov kupnine, zadrži prodajalka vse plačane kupovalkine obroke, ki z dnem razveze predstavljajo s strani kupovalke plačilo mesečne najemnine za poslovni prostor za obdobje od sklenitve pogodbe do razveze. V skladu s 1. odst. 109. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih sodišče sicer res pazi na ničnost po uradni dolžnosti. Vendar ker ta določba ne posega v načelo dispozitivnosti (1. odst. 2. čl. Zakona o pravdnem postopku), sodišče po uradni dolžnosti pazi na ničnost le v okviru trditvenega gradiva. Ali z drugimi besedami: ta dolžnost sodišča ne gre tako daleč, da bi moralo pri odplačnih pogodbah samo raziskovati, ali ne gre morda za oderuško pogodbo. Iz okoliščin, ki jih je navedla tožnica, pa sodišče ni moglo sklepati, da bi šlo za oderuško določbo, niti ni bilo potrebno oziroma se ni bilo dolžno ukvarjati s tem problemom, saj tožnica ni zatrjevala elementov, ki bi privedli k ocenjevanju, ali je omenjena določba oderuška. Pogodba je namreč oderuška le, če kdo izkoristi stisko ali težko gmotno stanje drugega, njegovo nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost in si izgovori zase ali za koga tretjega korist, ki je v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali storil ali se zavezal dati ali storiti drugemu (1. odst. 141. čl. ZOR). Hkrati morajo biti torej podani trije elementi. En objektivni in dva subjektivna: poleg pridobitve nesorazmerne koristi mora obstajati na strani drugega pogodbenika še posebno stanje (stiska, težko gmotno stanje itd.) in dejstvo, da je pridobitelj takšno stanje izkoristil. Tega pa tožnica ni zatrjevala. Ker je torej sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje povsem pravilno uporabilo materialno pravo in ker tudi ni zagrešilo nobene take kršitve v postopku, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo in sklep sodišča prve stopnje. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, mora toženki povrniti stroške pritožbenega postopka, ki predstavljajo nagrado odvetniku za sestavo odgovora na pritožbo, za končno poročilo ter za izdatke za stranko in davek na dodano vrednost. Sodišče toženki ni priznalo tudi nagrade odvetniku za konferenco v zvezi s pritožbo, saj je to opravilo že zajeto z nagrado za sestavo odgovora na pritožbo (le-tega namreč ni mogoče sestaviti brez posveta s stranko) ter za sodno takso (toženka je bila oproščena plačila sodnih taks).