Jedro

Glede na tožbeno trditveno podlago je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da je odločilno dejstvo ali je tožnica ob sklenitvi pogodbe o ari in predpogodbe dne 23. 6. 2009 vedela za vpisano hipoteko na stanovanju, ki je bilo predmet predpogodbe in pogodbe o ari. Pritožbeno sodišče ne dvomi, da je bistvena lastnost predmeta kupoprodajne pogodbe, ki naj bi jo sklenila tožnica s tožencem, bremen prosto stanovanje.

Za nesklenitev glavne kupoprodajne pogodbe, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi o ari in predpogodbi z dne 23. 6. 2009 in avgusta 2009 dogovorno podaljšanem roku, je odgovoren toženec, ker je tožnica za hipoteko izvedela v začetku aprila 2010 in toženec izbrisa hipoteke ni uredil ter je zato dolžan vrniti tožnici prejeto aro 10.000,00 EUR.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanih delih.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da mora toženec v roku 15 dni plačati tožnici 15.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 6. 2012 dalje do plačila (točka I. izreka), da toženčeva terjatev proti tožnici v višini 5.000,00 EUR ne obstoji in se ugovor pobotanja zavrne (točka II. izreka), da mora toženec v 15 dneh povrniti tožnici njene pravne stroške v znesku 2.419,99 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku 15-dnevnega roka za izpolnitev obveznosti (točka III. izreka) ter da se v presežku tožbeni zahtevek zavrne (točka IV. izreka).

2. Toženec je s pritožbo izpodbijal odločitve sodišča prve stopnje v točkah I., II. in III. izreka sodbe sodišča prve stopnje, uveljavljal je vse tri pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku in predlagal ugoditev pritožbi ter spremembo sodbe v izpodbijanih delih tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podredno pa je predlagal razveljavitev v izpodbijanih delih in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajal je, da glede na to, da sta se pravdni stranki dogovorili in sporazumno podaljšali rok za sklenitev glavne prodajne pogodbe do konca marca 2010, bi v skladu s petim odstavkom 33. člena Obligacijskega zakonika (OZ) toženec lahko zahteval sklenitev glavne pogodbe do konca avgusta 2010. Sodišče prve stopnje je tudi ugotovilo, da je toženec predložil tožnici prodajno pogodbo znotraj zakonsko določenega 6-mesečnega roka. Iz tega je moč nesporno ugotoviti, da toženec ni zakrivil nesklenitve pogodbe zaradi poteka roka, v katerem bi lahko zahteval izpolnitev (oziroma njeno sklenitev). Po toženčevem mnenju predstavlja nepravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je v predmetni zadevi bistveno vprašanje ali je tožnica ob sklenitvi predpogodbe vedela za vpisano hipoteko na stanovanju, ki je bilo predmet pogodbe in je posledica nepravilnega in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, oziroma neustrezne dokazne ocene sodišča prve stopnje. Dejstvo je, da sta se pravdni stranki s pogodbo o ari z dne 23. 6. 2009 dogovorili o vseh bistvenih sestavinah pogodbe, v kateri ni navedenih nobenih zavez, oziroma obveznosti glede pravočasne izpolnitve obveznosti na podlagi določil prenehanja pogodbe zaradi neizpolnitve, ki bi jih morali stranki upoštevati pri sklenitvi prodajne pogodbe. Pravdni stranki sta se po sklenjeni pogodbi o ari in plačilu are izključno na željo tožnice dogovarjali glede podaljšanja roka za sklenitev prodajne pogodbe, ter korigirali ceno iz prvotno dogovorjene 90.000,00 EUR na 88.000,00 EUR, vse bistvene sestavine prodajne pogodbe so bile med njima dogovorjene že v juniju 2009. Nepravilno je stališče sodišča prve stopnje, da bi naj čas seznanitve tožnice s hipoteko ter neizpolnitev izbrisa hipoteke v postavljenem roku predstavljal neizpolnjeno obveznost toženca iz predpogodbe, ter da je tožnica upravičeno odstopila od pogodbe. Zgolj vknjižba hipoteke na stanovanju ni predstavljala ovire za izpolnitev pogodbe v skladu s sklenjeno predpogodbo ter tudi izpolnitev pogodbe v skladu s kasnejšimi dogovori med njima. Tožnica je bila s potrdilom o nameri z dne 2. 4. 2010 glede izdaje izbrisne pobotnice seznanjena, saj je povedala, da je po tem, ko je odstopila od pogodbe, le-to vrnila tožencu. Tudi zaslišana priča E. K. je izpovedala, da banka izbriše hipoteko takoj, ko je preostali dolg iz naslova kreditne pogodbe poplačan, in da bi zagotovo izdali izbrisno pobotnico, če bi kupec plačal na račun banke 73.000,00 EUR, s čimer bi se hipoteka izbrisala in bi bilo stanovanje brez obremenitve. Nepravilen in zmoten je zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnica upravičeno odstopila od pogodbe, ker toženec dodatnem roku ni izvedel izbrisa hipoteke. Tožnica je vedela, da je toženec v slabem finančnem stanju, zagotovo ni bil zmožen v roku 15 dni urediti izbrisa hipoteke, to bi pomenilo, da bi moral od nekje dobiti 73.000,00 EUR, ki jih ni imel. Toženec je povsem zadostil zahtevi tožnice s tem, da je pridobil potrdilo o nameri Banke X d.d. z dne 2. 4. 2010, saj več kot to, nihče v njegovem položaju ne bi mogel storiti, česar se je tožnica gotovo zavedala. Splošno znano je, da se v primeru prodaje nepremičnega premoženja, obremenjenega s hipoteko nakažejo sredstva kupnine na račun banke upnice. Tako ne drži stališče sodišča prve stopnje, da toženec ni izpolnil obveznosti po predpogodbi, saj primarno nič o hipoteki v pogodbi o ari in predpogodbi ni bilo navedeno, pri čemer toženec vztraja in šteje za izkazano, da je tožnica bila ustrezno seznanjena s hipoteko že v juniju 2009. Izbris hipoteke pred podpisom pogodbe in plačilom kupnine ne more biti bistvena sestavina pogodbe, neizpolnitev pogodbenih obveznosti po mnenju toženca nikakor ne more biti neizveden izbris hipoteke, to bi kvečjemu lahko bila nezmožnost za ustrezen prenos lastništva. Tožnica je sama povedala, da zaradi napak v osnutkih pogodbe ter zaradi dvomov v samo banko ni pristala na sklenitev pogodbe, kar pomeni, da so razlogi za odstop od pogodbe, oziroma krivda za odstop, izključno na strani tožnice in nikakor ne toženca, ta je storil vse, da bi se pogodba lahko sklenila. Nepravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ob sklenitvi predpogodbe in pogodbe o ari ni vedela, da je stanovanje, ki je predmet nakupa, obremenjeno s hipoteko. Sodišče prve stopnje je nekritično povzelo izpovedbe priče D. S. in K. K.. Priča D. S. je izpovedala, da osnutka prodajne pogodbe z dne 10. 3. 2010 nikoli ni videla, niti ne ve, kdo jo je ročno popravljal, hkrati pa je povedala, da je isti osnutek pogodbe pustila pri tožnici na dan 10. 3. 2010, ko je v njenem stanovanju plačala dogovorjeno aro. To postavlja verodostojnost pričanja te priče pod vprašaj, ker se je podrobnosti glede hipoteke dobro spomnil, do lastnih poslov pa ima povsem nasprotujoče si izjave. Priča K. K. pa je na izrecno vprašanje sodišča povedala, da je prišlo do odstopa od pogodbe zaradi obresti ter zato, ker se niso pravi čas selili, kar pa nikakor ni skladno s trditveno podlago tožnice, njeno izpovedbo ter tudi ugotovitvami sodišča, in sicer, da je prišlo do odstopa od pogodbe zaradi neizpolnitve izbrisa hipoteke. Brez podlage pa je bilo sodišče prve stopnje zelo kritično do izpovedbe priče E. S., bivše toženčeve partnerke in matere njegovih otrok, ki je odgovarjala na vprašanja sodišča in tudi povedala, da je bilo tožnici za hipoteko povedano že ob primarnih dogovorih glede sklenitve pogodbe, da se ji ni že od samega začetka ničesar skrivalo, da je bila z vsem seznanjena tako z njene strani kot s strani toženca. Zgolj dejstvo, da se ni spomnila določenih podrobnosti, še ne pomeni, da je pristranska. Toženec pa je v izpovedbi jasno navedel, da je že v uvodnih pogovorih med drugim seznanil tožnico z vknjiženo hipoteko ter ji ob tem zagotovil, da bo ob plačilu kupnine postala lastnica neobremenjenega stanovanja, pri čemer je bila prisotna E. S., zato ni mogoče pritrditi oceni sodišča prve stopnje, da v svoji izpovedbi ni bil tako jasen in je deloval manj prepričljivo od tožnice. To gotovo potrjuje, da tožnica ni uspela izkazati, da je za hipoteko izvedela šele v aprilu 2010, nasprotno je moč ugotoviti, da je toženec pokazal vso skrbnost pri opravi posla tako, da je seznanil tožnico z vsemi okoliščinami prodaje, kar je kot edina v času sklenitve predpogodbe navzoča priča E. S. tudi potrdila. Sodišče prve stopnje se ni niti z besedo opredelilo do izpostavljenega dejstva, da je zemljiška knjiga javna knjiga, ter da so vsi vpisi v njej javni, tako da lahko vsakdo kadarkoli preveri podatke o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, kar bi tožnica zagotovo storila sama že junija 2009, če ji toženec ne bi v času plačila are povedal za način plačila dolga in izbrisa hipoteke. Nesmiselno in neživljenjsko bi bilo prikrivati vknjiženo hipoteko v času prodaje stanovanja, dejstvo pa je, da pravdni stranki nista zapisali nič glede hipoteke na pogodbo o ari, to pa je po prepričanju toženca izkoristila tožnica ter s kasnejšimi navedbami, da ji ni povedal za hipoteko, želela doseči, da bi bil on odgovoren za neizpolnitev prodajne pogodbe, čemur ni moč slediti. Toženec je zagotovil vse ustrezno za brezskrbno in ustrezno sklenitev glavne prodajne pogodbe, do katere pa ni prišlo izključno zaradi strahu in ne zaupanja v postopek prodaje s strani tožnice, v posledici česar je po svoji krivdi odstopila od pogodbe. Sodišče prve stopnje je zavrnilo toženčev pobotni ugovor z obrazložitvijo, da je sam zakrivil neizpolnitev pogodbe, v posledici česar njegova terjatev ne obstoji. V izogib ponavljanju se toženec v celoti sklicuje na svoje navedbe glede krivde za neizpolnitev pogodbe pogodbenih strank, po ustrezni ugotovitvi le-te se bo sodišče prve stopnje moralo izreči tudi glede višine škode iz procesnega pobotnega ugovora, saj sedaj le-te ni ugotovilo. V tej posledici toženec očita nepopolno ugotovljeno dejansko stanje in posledično zmotno uporabo materialnega prava. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo poleg nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava zagrešilo tudi bistvene kršitve določb pravdnega postopka s tem, ko ni presojalo vseh toženčevih ugovor (npr. načelo zaupanja v zemljiško knjigo, višine škode pri pobotnem ugovoru, itd.), oziroma je odločitev v nasprotju z listinami v spisu (npr. glede pridobitve izbrisnega dovolila, s katerim se bi nesporno omogočil izbris hipoteke, kot to izhaja iz potrdila o nameri z dne 2. 4. 2010). Vse te kršitve so vplivale na pravilnost izpodbijane sodbe. Toženec izpostavlja tudi nepravilno odločitev sodišča prve stopnje glede odmere povrnitve stroškov pravdnega postopka, moralo bi v ponovnem sojenju upoštevati, da je toženec v celoti uspel s pritožbo, tožnica pa z odgovorom na pritožbo ni znatno, oziroma ni prispevala k odločitvi pritožbenega sodišča, po mnenju toženca ji je sodišče prve stopnje neupravičeno priznalo stroške pritožbenega postopka, saj ti niso bili potrebni.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je zatrjevala in sodišče prve stopnje je ugotovilo dejstvo, da je tožnica izvedela za hipoteko po 30. 3. 2010 in teden dni po tem zahtevala od toženca, da to uredi (da uredi izbris hipoteke) do naslednjega sestanka 20. 4. 2010 in ker toženec izbrisa hipoteke v (tem) dodatnem roku ni izvedel, je tožnica upravičeno odstopila od sklenitve glavne kupoprodajne pogodbe.

S tem je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je na toženčevi strani krivdni razlog za nesklenitve glavne kupoprodajne pogodbe, ker ni izposloval izbrisa hipoteke na stanovanju, ki je bilo predmet pogodbe o ari in predpogodbe, do 20. 4. 2010. Glede na tožbeno trditveno podlago je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da je odločilno dejstvo ali je tožnica ob sklenitvi pogodbe o ari in predpogodbe dne 23. 6. 2009 vedela za vpisano hipoteko na stanovanju, ki je bilo predmet predpogodbe in pogodbe o ari. Pritožbeno sodišče ne dvomi, da je bistvena lastnost predmeta kupoprodajne pogodbe, ki naj bi jo sklenila tožnica s tožencem, bremen prosto stanovanje.

6. Dokazna ocena izvedenih dokazov, kot jo je obrazložilo sodišče prve stopnje v točki 19 obrazložitve izpodbijane sodbe, je v skladu z 8. členom ZPP in je prepričljiva ter zato po presoji pritožbenega sodišča pravilna, saj je pri tem, ko so priče in pravdni stranki izpovedovali, lahko neposredno zaznalo vse okoliščine in jih pravilno upoštevalo pri dokazni oceni o prepričljivosti ali neprepričljivosti posamezne izpovedbe.

Po presoji pritožbenega sodišča je tako pravilno ugotovljeno sporno dejstvo, da je tožnica za hipoteko izvedela šele po 30. 3. 2010. Drži sicer pritožbena trditev, da je bila tožnica s potrdilom Banke X d.d. o nameri izdaje izbrisne pobotnice z dne 2. 4. 2010 seznanjena, vendar glede na datum tega potrdila le-to ne dokazuje toženčeve trditve o tem, da je o obstoju hipoteke bila seznanjena ob sklepanju pogodbe o ari in predpogodbe, temveč potrjuje tožničino trditev o tem, kdaj je za hipoteko izvedela.

Prav dejstvo, da v pogodbi o ari in predpogodbi (priloga A 2) ni omenjena hipoteka, in da prav tako ni omenjena v prvi ponujeni glavni kupoprodajni pogodbi v podpis tožnici z dne 30. 3. 2010 (A 3) ter da v teh dokaznih listinah ni omenjen niti toženčev kredit niti način plačila kupnine, utrjuje prepričanje pritožbenega sodišča o pravilnosti dokazne ocene izvedenih dokazov in o pravilnosti ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnica ob sklenitvi pogodbe o ari in predpogodbe ni vedela za hipoteko, da o njenem obstoju ni bila seznanjena.

7. Pritožba ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tožnica zahtevala, da toženec uredi izbris hipoteke do 20. 4. 2010 in celo priznava dejstvo, da toženec tega ni izpolnil, da je tožnici ponudil le potrdilo z dne 2. 4. 2010 o nameri o izdaji izbrisne pobotnice. Zato je zmotna pritožbena trditev, da je toženec povsem zadostil zahtevi tožnice s tem, ko je pridobil potrdilo z dne 2. 4. 2010, ker je bila zahteva tožnice ureditev izbrisa hipoteke. Neprepričljivo pa je stališče pritožbe, da izpovedba tožnice, da zaradi napak v osnutkih pogodbe ter zaradi dvomov v samo banko ni pristala na sklenitev pogodbe, da to pomeni izključni razlog oziroma krivdo na strani tožnice za odstop od pogodbe in ne na strani toženca, ki je storil vse, da bi se pogodba sklenila.

Po presoji pritožbenega sodišča v pritožbo povzeta izpovedba tožnice potrjuje njene trditve, da ni želela kupiti s hipoteko obremenjenega stanovanja in da je po tem, ko je za hipoteko izvedela dejansko ob izteku dogovorjenega časa za sklenitev glavne kupoprodajne pogodbe, od toženca zahtevala ureditev izbrisa hipoteke, česar pa ni uredil v roku, kot je vsa ta dejstva ugotovilo sodišče prve stopnje.

8. Drži pritožbena trditev, da je zemljiška knjiga javna knjiga in so vsi vpisi v njej javni, tako da lahko vsakdo kadarkoli preveri podatke o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Do teh trditev, ki jih je podal toženec v odgovoru na tožbo, se sodišču prve stopnje ni bilo potrebno opredeliti. To je namreč trditev o splošno znanem dejstvu. Toženec pa v zvezi s temi trditvami ni navedel očitka o morebitni premajhni skrbnosti tožnice, ker se ni z vpogledom v zemljiško knjigo prepričala o obremenjenosti stanovanja s hipoteko. Toženec niti ni trdil, da bi to zagotovo storila že junija 2009, če ji toženec ne bi v času plačila are povedal za način plačila in izbrisa hipoteke, kar trdi sedaj v pritožbi, hkrati pa ne izkaže, zakaj te trditve ni podal brez svoje krivde pravočasno pred sodiščem prve stopnje.

Pritožbena trditev o storjeni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero mora pritožbeno sodišče sicer paziti uradoma, tako ni utemeljena.

9. Neutemeljeno pritožba trdi, da je izpodbijana odločitev v nasprotju z listinami v spisu, s čimer smiselno očita storjeno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, čeprav te kršitve ne konkretizira. Drži trditev, da bi pridobitev izbrisnega dovolila omogočila izbris hipoteke, to je tožnica tudi zahtevala. Vendar tega toženec ni pridobil. 10. Brezpredmetna pa je pritožbena trditev, da bi bilo mogoče zahtevati sklenitev glavne pogodbe vse do konca avgusta 2010 v skladu s petim odstavkom 33. člena OZ in glede na sporazumno podaljšan rok za sklenitev do konca marca 2010, ker nobena od pravdnih strank sklenitve glavne kupoprodajne pogodbe ni zahtevala.

11. Brezpredmetna je tudi pritožbena trditev o nepravilni dokazni oceni sodišča prve stopnje glede izpovedbe priče K. K., ki naj bi izpovedala, da je do odstopa od sklenitve glavne kupoprodajne pogodbe prišlo zaradi obresti. Ob dejstvu, da je bila kupnina dogovorjena s pogodbo o ari in predpogodbo ter nato dogovorjena za 2.000,00 EUR nižja kupnina, kakršnekoli obresti niso bile odločilna okoliščina za sklenitev glavne kupoprodajne pogodbe, saj bi bila tožnica dolžna plačati le dogovorjeno kupnino.

12. Na še preostale pritožbene navedbe, s katerimi je toženec izpodbijal odločitev sodišča prve stopnje, da mora toženec vrniti tožnici prejeto aro, pritožbeno sodišče ni odgovorilo, ker niso pravno upoštevne.

13. Glede na ugotovljeno dejansko stanje, ki ga pritožba ni uspela izpodbiti, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je za nesklenitev glavne kupoprodajne pogodbe, kot je bilo dogovorjeno v pogodbi o ari in predpogodbi z dne 23. 6. 2009 in avgusta 2009 dogovorno podaljšanem roku, je odgovoren toženec, ker je tožnica za hipoteko izvedela v začetku aprila 2010 in toženec izbrisa hipoteke ni uredil ter je zato dolžan vrniti tožnici prejeto aro 10.000,00 EUR (drugi odstavek 65. člena OZ).

14. Pritožba ni konkretizirano izpodbijala presoje sodišča prve stopnje o tem, da je toženec dolžan vrniti tožnici tudi delno že plačano kupnino v znesku 5.000,00 EUR, prav tako ni izpodbijala odločitve o teku zakonskih zamudnih obresti od prisojenega zneska.

15. Ker je sodišče prve stopnje pravilno presodilo glede utemeljenosti tožbenega zahtevka, je posledično pravilna tudi presoja, da ne obstoji toženčeva v pobotnem ugovoru zatrjevana terjatev do tožnice iz naslova nastale škode, ker ni tožnica zakrivila neizpolnitve obveznosti iz predpogodbe, to je nesklenitve kupoprodajne pogodbe. Zato je pritožba tudi v tem delu neutemeljena.

16. Glede na obrazloženo izpodbijani odločitvi v točkah I. in II. izreka sodbe sodišča prve stopnje nista obremenjeni s pritožbeno uveljavljenimi bistvenimi kršitvami določb pravdnega postopka, pritožbeno sodišče pa ni ugotovilo drugih tistih kršitev, na katere mora paziti uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je ta pritožbeni razlog neutemeljen.

17. Pravno odločilna dejstva je sodišče prve stopnje ugotovilo pravilno in tudi pravilno uporabilo materialno pravo, zato je pritožba zoper odločitvi v točkah I. in II. izreka neutemeljena in je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v teh delih potrdilo (353. člen ZPP).

18. Pritožba pa utemeljeno trdi, da je sodišče prve stopnje tožnici neupravičeno priznalo stroške pritožbenega postopka.

Iz 29. točke obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da so tožnici priznani stroški pritožbe 587,20 EUR s pripadajočim 22 % DDV. Iz spisovnega gradiva izhaja, da so to stroški vloženega odgovora na pritožbo toženca, ki jo je vložil zoper sodbo sodišča prve stopnje, izdano v prvem sojenju, ter da je toženec s tisto pritožbo uspel. Tožnica je v odgovoru na pritožbo argumentirano odgovorila na pritožbo. Po določbi 344. člena ZPP sme nasprotna stranka odgovoriti na pritožbo, torej se je tožnica izjavila o pritožbi, zato nastali stroški vloženega odgovora niso nepotrebni stroški postopka in je pritožba tudi v tem delu neutemeljena.

19. Toženec s pritožbo ni uspel, zato mora sam kriti svoje stroške pritožbenega postopka, ki so mu nastali z vloženo pritožbo (drugi odstavek 165. člena ZPP) v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP).