Jedro

Samo dejstvo, da Dogovor ne vsebuje drugih sestavin, ki jih je za najemno pogodbo predvideval 41. člen tedaj veljavnega SZ, po prepričanju Vrhovnega sodišča na njeno veljavnost ne vpliva. Nesporno je namreč, da se je pisno sklenjen Dogovor več kot 10 let izvrševal. Sodna praksa pa se je že postavila na stališče, da je (kljub določbi SZ o obveznem pisnem sklepanju najemnih pogodb) veljavna tudi ustno sklenjena najemna pogodba, če je ta realizirana in se izvršuje. Tako je jasno, da se za veljavno sklenjeno mora šteti tudi pogodba, ki sicer ne vsebuje vseh zakonsko predpisanih sestavin, a je sklenjena v pisni obliki in realizirana.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se spremenita tako, da se pritožbi tožene stranke ugodi in se: – sodba sodišča prve stopnje v I. in II. točki izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka je dolžna v roku 60 dni izprazniti stanovanje v 3. nadstropju, na naslovu ..., vhod levo, v izmeri 100,20 m2 (po podatkih registra nepremičnin pri GURS: del številka ..., stavbe številka ..., k. o. ...), ki se nahaja v stavbi, ležeči na parc. št. ... k. o. ... (ID ...), ID znak: ..., pri zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Ljubljani in ga v istem roku, prostega oseb in svojih stvari izročiti v posest tožeči stranki.

Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni plačati tožeči stranki 1.699,80 EUR, zakonske zamudne obresti od zneska 566,60 EUR od 1. 2. 2012 dalje do plačila, od zneska 566,60 EUR od 1. 3. 2012 dalje do plačila in od zneska 566,60 EUR od 1. 4. 2012 dalje do plačila“ zavrne;

– 1. odločitvi o pravdnih (III. točka izreka prvostopenjske sodbe) in pritožbenih stroških (II. točka izreka sodbe sodišča druge stopnje) pa se razveljavita.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. V predmetni zadevi tožena stranka zaseda stanovanje, ki je v lasti tožeče stranke. Ta (s primarnim tožbenim zahtevkom) zahteva njegovo izpraznitev in plačilo uporabnine. Med strankama je sporno, ali toženka ima pravno podlago za uporabo stanovanja - konkretno, ali je s pravnim prednikom (očetom) tožeče stranke sklenila najemno pogodbo. Nesporno je, da je bil med njima sklenjen Dogovor o načinu poravnave stroškov pravne pomoči z dne 2. 2. 1995 (v nadaljevanju Dogovor). Z njim sta se toženka in pravni prednik tožeče stranke (A. A.) dogovorila, da tožena stranka, namesto plačila za zastopanje v postopku denacionalizacije, prejme v uporabo 100 m2 veliko stanovanje v centru Ljubljane za nedoločen čas in za mesečno najemnino 300,00 DEM (danes 153,00 EUR). Nesporno je tudi, da tožena stranka, na podlagi tega Dogovora, stanovanje uporablja in dogovorjeno najemnino plačuje vse od leta 2000. Vprašanje pa je, ali Dogovor predstavlja najemno pogodbo ali le predpogodbo.

2. Sodišče prve stopnje je o zahtevku odločalo že trikrat. Prvič mu je ugodilo z obrazložitvijo, da je opisan Dogovor ničen, ker ni skladen z Zakonom o odvetniški tarifi in z Odvetniško tarifo. Višje sodišče temu stališču ni pritrdilo. Po razveljavitvi sodbe je tako sodišče prve stopnje zahtevku ugodilo z obrazložitvijo, da je bil obseg storitev, ki jih je tožena stranka nudila tožnikovemu očetu v denacionalizacijskem postopku majhen, zato so te (z razliko med tržno in dogovorjeno najemnino) že bile v celoti poravnane. Višje sodišče je razveljavilo tudi takšno odločitev. S tretjo sodbo je sodišče prve stopnje zahtevku ponovno ugodilo, tokrat z obrazložitvijo, da omenjeni Dogovor ne pomeni sklenitve najemne pogodbe, ampak le predpogodbo, na podlagi katere sama najemna pogodba ni bila sklenjena. Zaključilo je, da zato tožena stranka stanovanje uporablja brez pravne podlage, za kar mora tožniku plačati uporabnino.

3. Višje sodišče je pritožbo tožene stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo. Odločilo je tudi, da pravdni stranki sami krijeta svoje pritožbene stroške.

4. Vrhovno sodišče je nato na predlog tožene stranke s sklepom II DoR 127/2017 z dne 7. 9. 2017 zoper navedeno odločbo dopustilo revizijo glede vprašanja pravilnosti uporabe določbe 4. točke Dogovora o načinu poravnave stroškov pravne pomoči z dne 2. 2. 1995. 5. Skladno z navedenim sklepom tožena stranka pravočasno vlaga dopuščeno revizijo. Uveljavlja revizijska razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava (370. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP). Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi ter sodbi sodišč prve in druge stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Podredno predlaga, da izpodbijani sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da določba IV. točke Dogovora ne nudi podlage za zaključek, da je bila med pogodbenima strankama sklenjena le predpogodba. Določilo se ji zdi popolnoma jasno, vsakršna razlaga pa, glede na 82. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), odvečna. Navaja, da bi zato, da bi sploh lahko govorili o predpogodbi, iz nje moralo izhajati, da sta se stranki dogovorili, da bo sklenjena druga (glavna) pogodba (45. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - v nadaljevanju ZOR). Da gre za pogodbo in ne za predpogodbo naj bi jasno izhajalo tudi iz dejstev, da je v citirani določbi uporabljen izraz „sklene“ in ne „bo sklenil“ ter da je tožnik toženo stranko vse do vložitve tožbe v različnih dopisih naslavljal kot najemnico.

Nadalje očita, da sta sodišči prve in druge stopnje zgrešili bistvo osnutka Dogovora, sklenjenega v januarju 1995. Iz ročno zapisanih opomb, ki so bile nato upoštevane v čistopisu Dogovora, naj bi bilo jasno razvidno, da je bila končna verzija usklajena na način, da je bila najemna pogodba sklenjena že s samim podpisom Dogovora. Navaja tudi, da se je v sporno stanovanje (v tretjem nadstropju) vselila precej po podpisu Dogovora (leta 2000), s soglasjem A. A.. Ta je vse do svoje smrti (v letu 2011) Dogovor tudi spoštoval. Ob odsotnosti drugačne argumentacije se ji zdi jasno, da je bilo tako prav zato, ker je štel, da je najemna pogodba sklenjena.

Strinja se sicer z zaključkom, da najemna pogodba ni bila sklenjena ustno, navaja pa, da je bila sklenjena najmanj s konkludentnimi dejanji. Prepričana je, da je v tem primeru tudi konvalidirala.

6. Tožeča stranka v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev.

7. Revizija je utemeljena.

8. Revizijsko sporna je razlaga določila IV. točke Dogovora o načinu poravnave stroškov pravne pomoči, ki se glasi: _„A. A._ (pravni prednik, oče, tožeče stranke) _sklene s prvopogodbeno stranko (toženko) najemno pogodbo za stanovanje ..., prvo nadstropje, desni vhod, ki ga sedaj zaseda B. B. za čas od 28. 2. 1995 oz. od izpraznitve stanovanja dalje do izpraznitve stanovanja v tretjem nadstropju hiše ..., levi vhod, v delu, ki je last A. A. in ga sedaj zaseda g. C. C.. Od tedaj dalje pa najemno pogodbo za nedoločen čas za omenjeno stanovanje, to je stanovanje, ki ga zaseda g. C. C. v delu, ki je last A. A.. To v naravi predstavlja dvosobno stanovanje.“_

9. Napačno je stališče revidentke, da je povzeto določilo tako jasno, da ne potrebuje nobene razlage, oziroma, da kakršnokoli razlago celo izključuje. Da določilo ni popolnoma jasno, izhaja že iz dejstva, da med strankama obstaja spor o tem, kako ga razlagati. Nižji sodišči zato s tem, ko sta citirano določilo razlagali, presojali okoliščine, v katerih je bil Dogovor sklenjen in ugotavljali pogodbeno voljo strank, nista zmotno uporabili določbe 82. člena OZ (oziroma 99. člena ZOR). Pravilno pa revidentka ocenjuje, da so zaključki, ki sta jih na takšni podlagi sprejeli, napačni.

10. Iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhajajo naslednje okoliščine, ki kažejo na to, da zgoraj citirana določba pomeni sklenitev najemne pogodbe: - Dogovor je nastal na podlagi pogajanj pogodbenih strank (podpisnic Dogovora) - kar izhaja iz ročno popravljenega osnutka dogovora in njegove kasnejše končne verzije; - v osnutku dogovora je navedeno, da je A. A. toženi stranki stanovanje „pripravljen dati v najem“, v končni verziji pa, da z njo „sklene najemno pogodbo“; - A. A. je vse do svoje smrti zavezo iz Dogovora spoštoval - najemnino je sprejemal in toženkinemu bivanju v stanovanju ni nasprotoval; - že v samem Dogovoru sta bila predvidena možnost in način dviga najemnine oziroma njenega usklajevanja s povprečnimi najemninami za enaka stanovanja.

11. Na drugi strani so v prid stališču, da sprejeti dogovor predstavlja predpogodbo okoliščine: - da je bila po sklenitvi Dogovora in po vselitvi tožene stranke v prvo dogovorjeno stanovanje (torej stanovanje v prvem nadstropju stavbe na ....) med njo in A. A. sklenjena posebna najemna pogodba; - da je A. A., po tem ko se je tožena stranka preselila v drugo stanovanje (torej sporno stanovanje v tretjem nadstropju) tej omenjal sklenitev nove najemne pogodbe, a do tega ni prišlo (čeprav je sodišče prve stopnje ugotovilo, da se je tožena stranka s sklenitvijo takšne pogodbe strinjala); - da iz izpovedi prič izhaja, da A. A. ni štel, da je razmerje s toženo stranko urejeno.

12. Vrhovno sodišče, glede na vse povzete okoliščine, v povezavi z besedilom spornega IV. člena Dogovora ocenjuje, da je bila z njegovim sprejemom najemna pogodba sklenjena. V njem sta tožena stranka kot najemnica in A. A. kot najemodajalec določila tako predmet najema, kot višino najemnine in čas, za katerega se pogodba sklepa (za nedoločen čas, od izselitve C. C.). Sporazum o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe je tako nedvomno obstajal. Samo dejstvo, da Dogovor ne vsebuje drugih sestavin, ki jih je za najemno pogodbo predvideval 41. člen tedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), pa po prepričanju Vrhovnega sodišča na njeno veljavnost ne vpliva. Nesporno je namreč, da se je pisno sklenjen Dogovor več kot 10 let izvrševal. Sodna praksa se je že postavila na stališče, da je (kljub določbi SZ o obveznem pisnem sklepanju najemnih pogodb) veljavna tudi ustno sklenjena najemna pogodba, če je ta realizirana in se izvršuje.1 Tako je jasno, da se za veljavno sklenjeno mora šteti tudi pogodba, ki sicer ne vsebuje vseh zakonsko predpisanih sestavin, a je sklenjena v pisni obliki in realizirana.

13. Revidentka tako pravilno opozarja, da iz besedila IV. člena Dogovora ne izhaja, da bi imeli pogodbeni stranki namen skleniti le predpogodbo, na podlagi katere bi bilo pozneje potrebno skleniti še glavno (najemno) pogodbo. Sodišči prve in druge stopnje sta ob sprejemu nasprotne odločitve dali preveliko težo okoliščini, da je bila med toženo stranko in A. A., po vselitvi tožene stranke v stanovanje v prvem nadstropju, sklenjena posebna najemna pogodba. Sklenitev takšne pogodbe je bila, glede na zgoraj obrazloženo, nepotrebna. Opustitev sklenitve podobne pogodbe tudi za stanovanje v tretjem nadstropju zato narave in veljavnosti že sklenjenega Dogovora ne more spremeniti. Tudi dejstvo, da je A. A. po vselitvi tožene stranke v stanovanje v tretjem nadstropju omenjal sklenitev nove najemne pogodbe, ne more biti odločilno. Pomembnejša je namreč ugotovitev, da je kljub temu, da takšna pogodba ni bila sklenjena, vse do smrti dogovor spoštoval - ni nasprotoval bivanju toženke v stanovanju, sprejemal je z njene strani plačano najemnino in ni zahteval njenega dviga. Takšno obnašanje, ob odsotnosti drugačne utemeljitve, tudi po presoji Vrhovnega sodišča jasno kaže na to, da je A. A. štel, da je s toženo stranko v najemnem razmerju. Tega ne morejo spremeniti niti izpovedi prič, ki jih izpostavlja sodišče prve stopnje, in iz katerih izhaja, da je A. A. s toženo stranko želel skleniti (še eno, posebno) najemno pogodbo.

14. Okoliščine primera (ki so bile v okviru predmetnega postopka že večkrat preigrane tudi s strani sodišč prve in druge stopnje2) tako po oceni Vrhovnega sodišča ne utemeljujejo zaključka, da sporni člen Dogovora predstavlja le predpogodbo in ne pomeni sklenitve najemne pogodbe. Z nasprotno razlago sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo. Vrhovno sodišče je zato reviziji ugodilo in njuno odločitev o primarnem tožbenem zahtevku spremenilo (prvi odstavek 380. člena ZPP). Ker ocenjuje, da sta tožena stranka in A. A. sklenila veljavno najemno pogodbo za sporno stanovanje za nedoločen čas in da ta pogodba še vedno velja, je primarni tožbeni zahtevek na izpraznitev in izročitev stanovanja ter na plačilo uporabnine, zavrnilo.

15. V nadaljevanju postopka bo moralo sodišče prve stopnje odločiti še o podrednih zahtevkih tožeče stranke (tretji odstavek 182. člena ZPP). Ker torej končni uspeh strank v postopku še ni znan, je Vrhovno sodišče odločitev o pravdnih in pritožbenih stroških razveljavilo, odločitev o revizijskih stroških pa pridržalo za končno odločbo (prvi odstavek 154. člena v zvezi z drugim in tretjim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Glej npr. odločbo VS RS II Ips 270/1997. 2 Sodišče prve stopnje je ob prvem odločanju jasno zavzelo stališče, da je bila med toženo stranko in A. A. sklenjena najemna pogodba. Trditve o tem, da naj bi ta predstavljal le predpogodbo je zavrnilo. Tega stališča ob prvem odločanju ni zanikalo niti višje sodišče. Svoje mnenje je spremenilo šele v drugem razveljavitvenem sklepu.