Jedro

Za sporno stanovanje je bila sklenjena predpogodba in ne najemna pogodba.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženka v roku 60 dni izprazniti stanovanje v 3. nadstropju na …. v L. ter ga prostega oseb in stvari izročiti v posest tožniku. Toženki je še naložilo, da mora tožniku v petnajstih dneh plačati 1.699,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter mu povrniti 2.579,53 EUR pravdnih stroškov z obrestmi.

2. Toženka se v pritožbi sklicuje na vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga spremembo prve sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje drugemu sodniku sodišča prve stopnje. Toženka se je s tožnikovim očetom dogovorila, da bo za opravljeno delo v postopkih denacionalizacije namesto plačila v denarju za nedoločen čas dobila v najem sporno stanovanje, za katerega bo plačevala najemnino, ki bo nižja od tržne. Takšna opcija je bila sprejemljiva za oba, saj tožnikovemu očetu ni bilo treba plačati odvetniških storitev v denarju, toženka pa je dolgoročno rešila svoje stanovanjsko vprašanje. Dogovora o načinu poravnave stroškov pravne pomoči z dne 22. 2. 1995 sta se obe stranki držali vse do smrti dr. R. B. Tezo, da navedeni dogovor predstavlja predpogodbo, je samovoljno in arbitrarno izpostavilo šele pritožbeno sodišče v sklepu z dne 18. 2. 2016. V resnici gre za najemno pogodbo, kar dokazuje tudi primerjava med osnutkom in končno verzijo dogovora. Toženka in pokojni dr. B. nista sklenila zgolj ustne pogodbe za sporno stanovanje, pač pa povsem jasno zapisano pisno pogodbo, ki se je dolga leta izvrševala natančno tako, kot je bilo zapisano. Dogovor je vseboval vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Nič ne kaže, da bi pokojni dr. B. hotel odstopiti od dogovora; če že, je imel v mislih kvečjemu samostojno najemno pogodbo. Navsezadnje je tudi tožnik pred pravdo toženko dosledno tituliral kot najemnico. Sodišče je spregledalo, da je lahko najemna pogodba sklenjena s konkludentnimi dejanji in da je veljavna, če je v pretežnem delu izpolnjena. Sodišče ni upoštevalo dejstva, da je toženka uspešno nudila pravno pravno pomoč dr. R. B. in dr. M. B. Nobeden od njiju zdaj spornega dogovora ni sodno izpodbijal, ampak sta to storila šele njuna dediča. Ker najemno razmerje še vedno obstaja, toženka pa svoje pogodbene obveznosti izpolnjuje, tožniku ne dolguje uporabnine. Poleg tega pravnomočna sodba v pravdi II P 146/2003 med M. J. in dr. M. B. veže tudi tožnika.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in obrazloženo nasprotuje pritožbenim trditvam. Poudarja, da je že v svoji prvi pripravljalni vlogi z dne 19. 9. 2012 izpostavil, da sklenjeni dogovor ni najemna pogodba, temveč kvečjemu predpogodba.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je na podlagi celovito in pravilno ugotovljenega dejanskega stanja materialnopravno pravilno zaključilo, da toženka nezakonito uporablja sporno stanovanje, saj zanj nima najemne pogodbe; do nadaljnje uporabe stanovanja zato ni upravičena, obenem pa tožniku kot lastniku stanovanja dolguje tudi uporabnino. Za takšno svojo presojo je navedlo izčrpne in prepričljive dejanske in pravne razloge, ki jim toženka v pritožbi neutemeljeno nasprotuje.

6. Izpodbijana sodba ni obremenjena z očitano absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), saj je jasno in razumljivo obrazložena, tako da jo je mogoče preizkusiti. V sodbi je korektno povzeta tudi vsebina Dogovora o načinu poravnave stroškov pravne pomoči z dne 22. 2. 1995, ki sta ga sklenila toženka in tožnikov pravni prednik dr. R. B. 7. Sodišče prve stopnje je utemeljeno zavrnilo toženkino tezo, da ta dogovor v delu, ki se nanaša na sporno stanovanje v 3. nadstropju, predstavlja najemno pogodbo. Pravilno je zaključilo, da gre za predpogodbo po 45. členu tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), s katero sta pogodbenika prevzela obveznost, da bo pozneje sklenjena glavna - najemna pogodba. Brez podlage je pritožbeni očitek, da je sodišče s to ugotovitvijo prekoračilo trditveno podlago spora, saj je tožnik sam izrecno ponudil takšno razlago navedenega dogovora. Sodišče prve stopnje je ustrezno pojasnilo tudi navidezno razhajanje med prvotnim osnutkom dogovora in njegovo končno verzijo, ki ga izpostavlja pritožba. Ugotovljene okoliščine primera (zasedenost stanovanja v 3. nadstropju v času sklepanja Dogovora; odsotnost navedbe vseh obveznih sestavin najemne pogodbe po 41. členu tedaj veljavnega Stanovanjskega zakona; sklenitev najemne pogodbe v predpisani obliki in s predpisano vsebino za stanovanje v 1. nadstropju; poznejša korespondenca toženke in tožnikovega pravnega prednika) dovolj jasno kažejo na to, da je bila za sporno stanovanje sklenjena predpogodba in ne najemna pogodba, kot poskuša prikazati toženka. Zgolj dejstvo, da je v besedilu IV. točke Dogovora uporabljen dovršni glagol v sedanjiku („sklene“), tega zaključka ne more omajati. Neprepričljivo je tudi pritožbeno vztrajanje, da je sam dr. R. B. navedeni dogovor štel za najemno pogodbo, saj v tem primeru gotovo ne bi toženke pozneje pozival k sklenitvi najemne pogodbe.

8. Sodišče prve stopnje je nadalje pravilno zavrnilo toženkino sklicevanje na realizacijo najemnega razmerja. Res je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR), vendar mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira. Toženka v pritožbi izrecno zanika, da bi sklenila ustno najemno pogodbo za sporno stanovanje z dr. R. B., zato je brez pomena pritožbeno vztrajanje, da se je vse do njegove smrti najemna pogodba izvrševala. Nesprejemljiva je tudi pritožbena teza o sklenitvi najemne pogodbe s konkludentnimi dejanji. Stališče, izraženo v judikatu(1), na katerega se sklicuje pritožba, ne predstavlja ustaljene sodne prakse. Ta stoji na stališču, da zgolj z dejansko uporabo stanovanja in plačevanjem zanjo ne pride do sklenitve najemne pogodbe(2).

9. Po navedenem samo dejstvo, da je dr. R. B. toleriral toženkino bivanje v spornem stanovanju, ne da bi zahteval njeno izselitev, ne more biti relevantno, posebej, ker toženka sama zanika obstoj ustnega dogovora o najemu. Zagotovo pa je povsem brez pomena za izid te pravde način, na kakršnega je tožnik naslavljal toženko v njuni korespondenci pred pravdo. Na znova ponovljeno pritožbeno stališče, da tožnika veže pravnomočna sodba Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 146/2003 z dne 27. 9. 2005, je sodišče druge stopnje toženki izčrpno odgovorilo že v sklepu I Cp 3304/2014 z dne 11. 3. 2015. 10. Toženkini pritožbeni razlogi torej niso utemeljeni, uradoma upoštevnih procesnih ali materialnih kršitev pa v postopku na prvi stopnji ni bilo. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo izpodbijano sodbo.

11. Toženka je s pritožbo propadla, tožnik pa z odgovorom ni bistveno prispeval k odločitvi o pritožbi. Pravdni stranki zato nista upravičeni do povračila svojih pritožbenih stroškov (prvi odstavek 165. člena v zvezi s 155. členom ZPP).

Op. št. (1): Sodba Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1403/2013 z dne 2. 10. 2013 Op. št. (2): VSL I Cp 3491/2014, VSL I Cp 2515/2012, II Ips 30/2008, II Ips 384/1998, II Ips 575/2000