Jedro

Tožnika sta z nakupom stanovanj združila najemnika in najemodajalca v eno osebo. S tem je najemna pogodba prenehala, z njo pa tudi vse obveznosti najemodajalca, ki izvirajo iz najema. S prenehanjem glavne obveznosti ugasnejo tudi poroštvo, zastava in druge pravice. Obveznost tožene stranke, ki je bila dotlej v njenem solidarnem poroštvu za obveznosti najemodajalca, je torej prenehala.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni: - v 1. točki izreka tako, da se tožbeni zahtevek: „Tožena stranka M… je dolžna na hiši R., skupnih delih in napravah te hiše in stanovanja tožečih strank M. H. in M. S. izvesti naslednja dela: zamenjati dvoje kletnih oken, zamenjati podboje vrat in vse lesene dele, ki jih je napadla kletna goba, zamenjati leseno strešno konstrukcijo, zamenjati dotrajane dimne tuljave in namesto njih zgraditi nove požarno varne, v kleti odstraniti dotrajane in razpadle dele drvarnice, zamenjati dotrajano in tehnično nekvalitetno električno napeljavo, obnoviti celotno vodovodno instalacijo in obnoviti celotno kanalizacijsko napeljavo, v roku 15-ih dni, da ne bo izvršbe“ zavrne

, - v 3. točki izreka pa tako, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v 15 - ih dneh povrniti stroške pravdnega postopka v višini

4.181,74 EUR , od poteka tega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 344,25 EUR , od poteka tega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi, v 15 dneh.

Obrazložitev

(1) Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo popravilo stavbe na R., in sicer zamenjati dvoje kletnih oken, zamenjati podboje vrat in vse lesene dele, ki jih je napadla kletna goba, zamenjati leseno strešno konstrukcijo, zamenjati dotrajane dimne tuljave in namesto njih zgraditi nove požarno varne, v kleti odstraniti dotrajane in razpadle dele drvarnice, zamenjati dotrajano in tehnično nekvalitetno električno napeljavo, obnoviti celotno vodovodno instalacijo in obnoviti celotno kanalizacijsko napeljavo. V preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo, toženi stranki pa naložilo tudi povračilo stroškov pravdnega postopka tožnikov v višini 3.270,04 EUR.

(2) Zoper sodbo se po svoji pooblaščenki iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in kasnejše spremembe; v nadaljevanju ZPP) pritožuje tožena stranka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Priglaša tudi svoje stroške pritožbenega postopka. Meni, da se sodišče prve stopnje ni obrazloženo opredelilo do ugovorov aktivne in pasivne legitimacije. Res je, da je obstoj obligacijskega razmerja neodvisen od stvanopravnega položaja. Ker pa sta tožeči stranki tožbo vložili kot najemnika proti najemodajalcu iz naslova vzdrževanja stanovanjske hiše, bi sodišče moralo upoštevati, da je tekom postopka prišlo do spremembe lastništva nepremičnine. Novi lastnik je vstopil v vse pravice in obveznosti iz najemnih razmerij, med drugim tudi v obveznosti vzdrževanja in investiranja v stanovanjsko stavbo. Tožeča stranka po koncu denacionalizacijskega postopka ni bila več lastnik stavbe, zato tudi ne najemodajalec. Glede na določila Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18-1991 s spremembami; v nadaljevanju SZ), ki so toženi stranki nalagala sklenitev najemne pogodbe, ki po vračilu nepremičnine ostane v veljavi, je glede pasivne legitimacije potrebno uporabiti relevančno teorijo, zato bi morala tožnika svoj zahtevek prilagoditi nastali situaciji. Tožena stranka pa v postopku izvršbe sodbe ne bo mogla izvršiti. Nesprejemljiva se ji zdi obrazložitev sodišča, da so vsi izvedenci potrdili, da so vsa dela, najnujnejša dela oziroma da te dikcije zakon ne pozna. Ob tem opozarja na določilo 42. člena SZ in določilo 88. člena Zakona o denacionalizaciji (Ur. l. RS, št. 271/1991 s spremembami). Naložena dela namreč niso najnujnejša, saj najemnika stanovanje od vložitve tožbe leta 2001 uporabljata, goba je prenehala, podstreha je preurejena v stanovanje, dimne tuljave pa zazidane. Opozarja tudi, da sta najemnika postala (so)lastnika stavbe, s čemer je prenehala vsakršna obveznost tožene stranke.

(3) Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tožeče stranke predlaga njeno zavrnitev in priglaša svoje stroške pritožbenega postopka.

(4) Pritožba je utemeljena.

(5) Tožnika sta vsak zase s toženo stranko oziroma z njenim pravnim prednikom leta 1993 sklenila najemni pogodbi za stanovanji v stavbi na R.. Obveznost lastnika je v 9. členu najemnih pogodb opredeljena kot obveznost vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja, skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ves čas najema.

(6) S tožbo od tožene stranke zahtevata popravilo njunih stanovanj in skupnih delov, ki po njunem mnenju niso primerni za normalno rabo. Tekom postopka je prišlo do spremembe lastništva nepremičnine, na kateri stavba stoji. Ta je bila v denacionalizacijskem postopku vrnjena denacionalizacijskemu upravičencu oziroma njegovim dedičem, tožnika pa sta nato stanovanji odkupila.

(7) Pravice in obveznosti lastnika stanovanja ureja tudi SZ, ki ga je glede na določbo 193. člena sedaj veljavnega SZ-1 treba uporabiti v konkretnem primeru. Lastniku v 42. členu nalaga izročiti stanovanje v stanju, ki najemniku omogoča njegovo normalno uporabo in vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki najemniku zagotavlja njihovo normalno uporabo. Lastnik odgovarja tudi za stvarne in pravne napake na oddanem stanovanju.

(8) Obstoj obligacijskih razmerjih je praviloma res neodvisen od stvarnih pravic na stvari. Izjemoma pa učinkujejo tudi proti tretjim osebam. Pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup oziroma najem, stopi pridobitelj stvari na mesto najemodajalca. Potlej obstajajo pravice in obveznosti iz najema med njim in najemnikom, za obveznosti iz najema pa prenosnik še naprej odgovarja kot solidarni porok (610. člen Obligacijskega zakonika, Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami, v nadaljevanju OZ). Obveznost tožene stranke s prehodom lastninske pravice na dediče denacionalizacijskega upravičenca ni prenehala, spremenila se je le njena narava (glavni dolžnik je postal solidarni porok).

(10) Predpostavka za obstoj obligacijske zaveze pa je obstoj obligacijskega razmerja. Zakupna oziroma najemna pogodba je pogodba med najemodajalcem in najemnikom. Najemodajalec se najemniku zaveže izročiti določeno stvar v rabo, ta pa se zaveže, da mu bo za to plačeval določeno najemnino (587. člen OZ). Kot razmerje med najemnikom in najemodajalcem gre opredeliti tudi stanovanjski najem (primerjaj 39. člen SZ, 84. člen SZ-1).

(11)

Tožnika sta z nakupom stanovanj najemnika in najemodajalca združila v eno osebo. S tem je najemna pogodba prenehala, z njo pa tudi vse obveznosti najemodajalca, ki izvirajo iz najema, saj so te s prenosom lastninske pravice prešle na tožnika (328. člen OZ). S prenehanjem glavne obveznosti ugasnejo tudi poroštvo, zastava in druge pravice (2. odstavek 270. člena OZ). Obveznost tožene stranke, ki je bila dotlej v njenem solidarnem poroštvu za obveznosti najemodajalca, to je dedičev denacionalizacijskega upravičenca, je torej prenehala. Na to cena prodanega stanovanja nima vpliva, saj predmet tega postopka ni morebitno denarno prikrajšanje tožnikov. Enako velja za okoliščino, da je tožena stranka določena dela v trajanju tega postopka že opravila. Tudi s tanje stavbe bremeni sedanje lastnike, ne glede na čas vložitve tožbe in nastanek zahtevka. Če je to breme zaradi preteklega ravnanja tožene stranke večje, je lahko le predmet povračilnih zahtevkov. Zmotno je drugačno pravno stališče, ki ga je sicer zavzelo pritožbeno sodišče v sklepu z dne 7.5.2008, s katerim je razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje z dne 28.11.2007. Navedbe tožnikov (pripravljalna vloga 6.11.2007; pritožba 16.1.2008) bi lahko kazale na uveljavljanje kakšne druge pravne podlage (povračilnega zahtevka), čeprav sta tožnika tudi po odkupu stanovanja vztrajala pri izpolnitvi obveznosti iz najema. V ponovljenem postopku tožnika zahtevka proti toženi stranki nista utemeljila na drugi pravni podlagi in tudi tožbenega zahtevka nista spremenila v denarnega. Trditvena podlaga tožbe pa tudi ne nudi podlage za utemeljenost tožbenega zahtevka na kakšni drugi pravni podlagi.

(12) Tožena stranka niti dediči denacionaliziranega upravičenca, proti katerim bi na podlagi 190. člena ZPP lahko učinkovala sodba, izdana proti toženi stranki, stanovanj, skupnih delov in ostalih prostorov, niso več dolžni vzdrževati. Skladno s tem je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrnilo (5. alinea 358. člena ZPP). Na ostale pritožbene navedbe, glede vsebine naloženih obveznosti, pa ni posebej odgovarjalo, saj za odločitev o tožbenem zahtevku niso relevantne (1. odstavek 360. člena ZPP).

(13) Spremenjena odločitev o glavni stvari narekuje tudi spremembo odločitve o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje in odmero pritožbenih stroškov (2. odstavek 165. člena ZPP). Tožena stranka, ki je v postopku v celoti uspela, je upravičena do povračila stroškov celotnega postopka, po sodbi sodišča prve stopnje, ki ji v tem delu nobena od pravdnih strank ni nasprotovala, odmerjenih na 4.181,74 EUR. Za sestavo pritožbe pa se toženi stranki prizna 625 odvetniških točk, kar ob vrednosti točke v višini 0,459 EUR, skupaj z 20% DDV znaša 344,25 EUR. Če tožeča stranka stroškov ne bo povrnila v 15 - ih dneh, bo dolžna plačati tudi zakonske zamudne obresti.