Jedro

Kombinacija in vsebina vseh sklenjenih poslov ter tudi njihovo časovno zaporedje in časovna bližina izkazujejo le to, da bi tožnica izgubila lastninsko pravico na v najem vzetih nepremičninah (oziroma je ne bi mogla pridobiti nazaj), če ne bi odplačala vseh denarnih obveznosti iz sklenjene pogodbe o finančnem leasingu in da sta se obe pogodbeni stranki vseh teh posledic zavedali. Takšen medsebojno očitno povezan sklop pravnih poslov ne vsebuje varovalke - na primer klavzule, da sme tožena stranka v primeru, da terjatev ne bo poravnana, prodati dano stvar sama ali s posredovanjem koga drugega po tržni ceni ob dospelosti terjatve in se poplačati šele iz izkupička ali pa da upnik lahko obdrži lastninsko pravico nad stvarjo šele potem, ko jo je ocenil nekdo tretji, morebitni presežek vrednosti nad terjatvijo pa mora izročiti tožnici. V primeru, ko pogodba takšnih ali podobnih določb ne vsebuje, pomeni to kršitev določbe 132. člena SPZ - „lex commissoriae“ in posledično ničnost takšne pogodbe oziroma vseh medsebojno povezanih pogodb, ki skupaj predstavljajo omenjeno zakonsko prepoved.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba v 5. točki pod I. izreka spremeni tako, da se temu tožbenemu zahtevku ugodi, v preostalem delu pa se izpodbijana sodba razveljavi ter vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje (točke 1, 2, 3 in 4 pod I. ter II. Izreka sodbe).

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo vse tožbene zahtevke, in sicer na ugotovitev ničnosti oz. neveljavnosti: kupoprodajne pogodbe z dne 4.6.2004 in pogodbe o finančnem leasingu v notarskem zapisu z dne 16.6.2004, vknjižbe lastninske pravice na parc. štev. 2201, vl. štev. 2216, k.o. T. do 26500/1000000 na ime tožene stranke, na izbris zemljiškoknjižnega stanja, nastalem na podlagi navedenih pogodb ter prodajne pogodbe z dne 15.2.2007 in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in na vpis navedenega solastniškega deleža na ime tožnice, ter na enake zahtevke glede parkirnega mesta E.7 v drugi kleti poslovno stanovanjskega objekta k.o. T.. Nadalje je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek na plačilo zneska 33.184,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter na ugotovitev ničnosti izjave, ki jo je podpisala tožeča stranka dne 11.12.2006. Tožeči stranki je naložilo, da plača toženi stranki pravdne stroške v višini 7.149,83 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, naj se pritožbi ugodi, sodbo v izpodbijanem delu pa spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, toženi stranki pa naloži povračilo stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Poudarja, da je sodišče napačno zaključilo, da ni uspela dokazati, da bi šlo za simulacijo posla „sale & lease back“ ter za prikrivanje prepovedane „legis commissoriae“ oziroma da bi pravdni stranki z obravnavanimi posli dosegli takšen ekonomski rezultat, ki je v nasprotju s to prepovedjo. Tožeča stranka ni trdila, da gre zgolj za simulacijo posla. Iz vsebine pogodb je je jasno razvidno, da posla tvorita celoto, in ju je potrebno obravnavati kot eno pogodbo. V obeh primerih gre za isti stranki, isti dolg in isto nepremičnino. S kombinacijo teh pogodb sta se uresničila ekonomska cilja obeh strank – priti do finančnih sredstev in hkrati ohraniti možnost ekonomskega izkoriščanja stvari na eni strani ter varna finančna naložba na drugi strani. Vendar pa je takšen ekonomski rezultat v nasprotju z ugotovitvijo sodišča prve stopnje omogočal pogodbeni stranki, ki financira, kot upniku, da prejme stvar, ki je bistveno več vredna od zneska terjatve, dolžnik oziroma financirana pogodbena stranka - tožnica pa bi zaradi tega lahko dokončno izgubila lastninsko pravico na stvari, če ne bi izpolnila svoje obveznosti. Tak rezultat pa nasprotuje navedeni prepovedi. Sklicuje se tudi na judikat Vrhovnega sodišča RS opr. štev. II Ips 427/2003. V pogodbi o finančnem leasingu je izrecno določeno, da tožeča stranka v primeru odstopa od pogodbe zaradi neizpolnitve terjatve, ni upravičena niti do vrnitve že plačanih obrokov in pologa skupaj z zamudnimi obrestmi, po drugi strani pa je tožena stranka upravičena do nepremičnine ter še do plačila nesorazmerno visoke pogodbene kazni. Določba 9. člena splošnih pogojev v nasprotju z ugotovitvijo sodišča določa, da je tožnik dolžan plačati vse do odpovedi pogodbe zapadle in neplačane obroke, stroške in obresti in da se do razveze pogodbe s strani tožnika plačani zneski štejejo za uporabnino. Sicer pa določba 16. člena pogodbe o finančnem leasingu v nasprotju z ugotovitvijo sodišča prve stopnje velja namesto in ne poleg določb splošnih pogojev – glej 4. odstavek 120. člena OZ: „Če se splošni pogoji in posebni dogovori ne ujemajo, veljajo ti slednji.“. Upnik je imel torej v primeru odstopa od pogodbe možnost obdržati premoženje, ki je bistveno več vredno, kot znaša njegova terjatev. V omenjeni odločbi je vrhovno sodišče zavzelo jasno stališče, da lahko upnik obdrži lastninsko pravico nad stvarjo šele potem, ko je vrednost objektivno ocenil nekdo tretji, morebitni presežek pa mora izročiti tožniku in da mora upnik prodati stvar sam ali s posredovanjem koga drugega po tržni ceni ob dospelosti in se poplačati iz izkupička, morebitni presežek pa izročiti dolžniku. Sporna pogodba pa ne vsebuje nobeno od teh varoval. Celo izrecno je določeno, da tožnik nima pravice niti do vrnitve že plačanih leasing obrokov, pologa, ki znaša 30% kupnine, in obresti od njihovega plačila, ter da je upnik poleg tega, da obdrži lastninsko pravico na nepremičnini, upravičen še do pogodbene kazni in do plodov, ki jih daje nepremičnina. Ničnost spornih pogodb je v spornem primeru še očitnejša. Obravnavane pogodbe so tudi v nasprotju z Zakonom o varstvu potrošnikov, saj bi ji morala tožena stranka povrniti vlaganja v nepremičnino. Tudi če bi tožena stranka morala v resnici najprej uveljavljati povračilo vseh zapadlih leasing obrokov v diskontirani višini, to ne bi predstavljalo ustrezne varovalne klavzule. Sodišče se do teh navedb ni opredelilo in je zato podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. in 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Tožeča stranka je uspela sicer plačati predčasno obroke in je na ta način dosegla vknjižbo lastninske pravice na svoje ime ter preprečila nastanek eventualne škode. Ker pa ničen posel z realizacijo ne more konvalidirati, je obdržala pravni interes kljub poplačilu. Napačna je ugotovitev, da ne bi takoj prišlo do pridobitve lastninske pravice toženca na nepremičninah. Toženec je lastninsko pravico že pridobil in je zato takšna ugotovitev v nasprotju s podatki spisa in vsebino listin, kar predstavlja kršitev iz 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Načelo kavzalnosti ima za posledico tudi ničnost kupoprodajne pogodbe z dne 15.2.2007. Zato ima tožeča stranka tudi tu pravni interes. Obravnavani pravni posli zaradi njihove realizacije ne morejo konvalidirati, saj prepoved „lex commisoria“ ni prepoved manjšega pomena iz 90. člena OZ. V primeru ugotovitve ničnosti pogodb bi se štelo, da je tožeča stranka ostala lastnik nepremičnin in da ima lastninsko pravico že od 2004 dalje in ne od 2007, imela bi zahtevek na podlagi 87. člena OZ, ki poleg vrnitve nepremičnine vključuje tudi vrnitev vseh plačanih leasing obrokov, plačanih stroškov odobritve leasinga, pogodbenih obresti, pologa, davkov in prispevkov in bi bila tožeča stranka dolžna vrniti toženi stranki le kupnino po kupoprodajni pogodbi, ki je znašala 31.000.000,00 SIT oz. 129.760,00 EUR, ne pa obveznost plačila leasing obrokov, ki je znašala kar 197.621,67 EUR oziroma njihove diskontirane vrednosti in ostalih stroškov. Tožeča stranka pa je za razliko toženi stranki plačala kar 162.508,40 EUR. Torej bi bila obveznost tožeče stranke v primeru neveljavnosti sporne leasing pogodbe bistveno nižja in sicer za 33.184,40 EUR, kot v primeru njene neveljavnosti. Zato je ta znesek na podlagi 190. člena OZ tožeča stranka upravičeno terjala. V skladu z določbo 87. člena OZ, ki jo je potrebno kot lex specialis uporabiti v predmetnem postopku, mora vsaka stranka vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi nične pogodbe. Tudi izjava z dne 11.12.2006 je v nasprotju z ugotovitvijo izpodbijane sodbe prav tako nična. Podpisala jo je zato, ker ji tožena stranka ni hotela omogočiti predčasnega nakupa nepremičnine in izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila, čeprav je bila ta možnost dogovorjena in je ta pravica izhajala tudi iz 51. člena Zakona o varstvu potrošnikov in 12. člena Zakona o potrošniških kreditih. Ker je bil podpis posledica nepoštenega pogojevanja, je ta nična skladno s 23. in 24. členom Zakona o varstvu potrošnikov. Izjava nasprotuje tudi načelu vestnosti in poštenja. Tožena stranka tudi ni opravila vpisa prepovedi obremenitve in odtujitve nepremičnine v korist tožeče stranke na podlagi določbe 5. člena pogodbe o finančnem leasingu in 4. odstavka 4. člena Zakona o potrošniških kreditih. Zato so pogodbe in izjave nične tudi zato, ker jih je tožeča stranka podpisala zaradi nevarnosti, da bo tožena stranka nepremičnino odtujila ali obremenila in bi tožeča stranka kljub poplačilu ostala brez nepremičnine. Ugotovitev izpodbijane sodbe, da takšne prepovedi ni bilo mogoče vpisati v zemljiško knjigo, je materialno pravno napačna, saj jo izrecno določa 4. odstavek 4. člena Zakona o potrošniških kreditih.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo in predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Prvostopno sodišče v izpodbijani sodbi ni izhajalo iz pravilnega materialno pravnega izhodišča, zaradi česar ni ugotavljalo tudi vseh v poštev prihajajočih pravno odločilnih okoliščin iz naslednjih razlogov: V konkretnem primeru gre za kombinacijo prodajne pogodbe in povratne prodajne pogodbe (t. i. sale & lease back“), na podlagi katere je tožnica najprej toženi stranki prodala sporno nepremičnino ter jo nato vzela v najem na podlagi pogodbe o finančnem leasingu (torej leasingu z možnostjo odkupa nazaj, pri čemer pa je leasingnina dejansko in pravno predstavljala potrošniški kredit, ki pa ga je tožnica potrebovala, da je lahko odplačala kupnino iz pogodbe, na podlagi katere je ona najprej kupila sporne nepremičnine), kar se je med strankama tudi realiziralo na podlagi prodajne pogodbe, s katero je nato tožnica od tožene stranke tudi odkupila nazaj nepremičnino. Kombinacija in vsebina vseh sklenjenih poslov ter tudi njihovo časovno zaporedje in časovna bližina pa izkazujejo po oceni pritožbenega sodišča lahko le to, da bi tožnica izgubila lastninsko pravico na v najem vzetih nepremičninah (oziroma je ne bi mogla pridobiti nazaj), če ne bi odplačala vseh denarnih obveznosti iz sklenjene pogodbe o finančnem leasingu in da sta se obe pogodbeni stranki vseh teh posledic zavedali. Takšen medsebojno očitno povezan sklop pravnih poslov tako ne vsebuje varovalke, na katero upravičeno opozarja pritožnica, in sicer na primer klavzule, da sme tožena stranka v primeru, da terjatev ne bo poravnana, prodati dano stvar sama ali s posredovanjem koga drugega po tržni ceni ob dospelosti terjatve in se poplačati šele iz izkupička ali pa da upnik lahko obdrži lastninsko pravico nad stvarjo šele potem, ko jo je ocenil nekdo tretji, morebitni presežek vrednosti nad terjatvijo pa mora izročiti tožnici. Pritožnica pravilno opozarja, da v primeru, ko pogodba takšnih ali podobnih določb ne vsebuje, pomeni to kršitev določbe 132. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) - „lex commissoriae“ in posledično ničnost takšne pogodbe oziroma vseh medsebojno povezanih pogodb, ki skupaj predstavljajo omenjeno zakonsko prepoved. Takšna kršitev je v konkretnem primeru izkazana na dogovoru, ki izhaja iz 16. člena pogodbe o finančnem leasingu, da lahko tožena stranka v primeru, če tožnica zamudi s plačilom dveh leasing obrokov, odstopi od pogodbe, obdrži lastninsko pravico na nepremičnini, pri čemer se obroki, ki jih je že plačala tožeča stranka v celoti štejejo kot odškodnina za uporabo nepremičnine, razen tega pa tožena stranka lahko kot odškodnino zadrži tudi polog in da si je na ta način tožeča stranka izgovorila pravico, da bo svojo terjatev poplačala z lastninsko pravico na nepremičnini, da bo hkrati pobirala in pobrala vse plodove v obliki uporabnine in da bo upravičena tudi do prikrite denarne kazni, ker skladno s to določbo leasing obrok predstavlja ne več delno odplačilo kupnine delno pa uporabnine in nadomestilo za uporabo denarja, temveč zgolj obrok za plačilo uporabnine (v pritožbi pravilno izpostavljena kršitev 3. odstavka 247. člena Obligacijskega zakonika - OZ in 53. člena Zakona o varstvu potrošnikov - ZVPot), da bo zadržala tudi polog tožnice kot odškodnine, ki je v konkretnem primeru predstavljal kar 30% vrednosti nepremičnine (v pritožbi prav tako pravilno izpostavljena ponovna kršitev cit. določb OZ in ZVPot, ker gre tudi tu za prikrito pogodbeno kazen). Enako določa tudi 9. člen Splošnih pogojev, na katere se sicer sklicuje sodišče prve stopnje. Pritožbeno sodišče pa ob tem tudi pritrjuje pritožnici, da omenjena določba 16. člena pogodbe velja namesto nasprotne oziroma drugačne določbe splošnih pogojev upoštevaje določbo 4. odstavka 120. člena OZ, po kateri veljajo posebni pogodbeni dogovori, če se splošni in posebni dogovori ne ujemajo. Ob povedanem pa se lahko v konkretnem primeru pokaže, da je imela tožena stranka v primeru odstopa od pogodbe možnost obdržati premoženje, ki je bistveno več vredno, kot znaša njena terjatev (1). Prav tako ima pritožnica prav, ko poudarja, da prvostopno sodišče napačno sklepa, da v primeru neplačila dveh obrokov ne bi takoj prišlo do pridobitve lastninske pravice v korist tožene stranke, ko pa je takšno pravico tožena stranka že pridobila na podlagi prodajne pogodbe, odprto je bilo le vprašanje ali bo lahko tožnica lastninsko pravico pridobila nazaj na podlagi izpolnitve obveznosti iz pogodbe o finančnem leasingu. Sodišče prve stopnje pa končno napačno presoja tudi določbo 16. člena pogodbe o finančnem leasingu, ko vidi v tej določbi obveznost uveljavitve takojšnega plačila vseh še neplačanih obrokov in ne opcijske pravice tožene stranke do takojšnjega odstopa od pogodbe, pritrditi pa je tudi pritožbeni razlagi, da tudi ob razlagi prvostopnega sodišča navedena določba ne bi ustrezala zahtevi po preprečitvi prepovedanih posledic iz lex commissoriae, upoštevaje, da bi v primeru neporavnanja zahtevanih obveznosti tožnico zadele vse posledice takšne prepovedi.

Ob povedanem bo v novem postopku pomembno, kakšno razmerje je med tistim, kar je tožena stranka tožnici plačala in tistim, kar je tožena stranka od nje prejela oziroma, kaj bi še lahko prejela oziroma kakšno vrednost bi zadržala (tudi upoštevaje povečanje vrednosti zaradi morebitnih zatrjevanih vlaganj tožnice), če tožnica ne bi poravnala svojih pogodbenih obveznosti (po dosedanjih trditvah tožnice gre za znesek 33.184,40 EUR, ki je vsebovan v njenem dajatvenem tožbenem zahtevku). Oceniti pa bo potrebno v pravnem in finančnem pogledu tudi zatrjevani dogovor, po katerem je tožnica po drugi strani lahko oddala v podnajem sporne nepremičnine in od tega imela korist. Ne bo pa po drugi strani pravno pomembno, da sta pravdni stranki vse pogodbe realizirali (primerjaj določbo 90. člena OZ, po kateri ne konvalidirajo nične realizirane pogodbe, če gre za prepoved večjega pomena, kar prepoved „lex commissoriae“ vsekakor je). Prav tako tudi ne bo pomembno, da ni bila vpisana prepoved odtujitve in obremenitve, ki jo sicer res določa 4. odstavek 4. člena Zakona o potrošniških kreditih. Nerealizacija pogodbeno dogovorjene obveznosti namreč ne vpliva na ugotovitev ničnosti oz. neveljavnosti pogodb; ali še drugače povedano – pomanjkljivosti v izpolnitveni fazi pogodbe ne vplivajo na veljavnost stipulacijske faze.

Sodišče prve stopnje je torej zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi česar so bile neraziskane pravno pomembne dejanske okoliščine, razen tega pa je bila delno pogodba o finančnem leasingu tudi zmotno dokazno presojana. Zato je moralo sodišče druge stopnje ugoditi pritožbi ter razveljaviti prvostopno sodbo v celoti, razen v 5. točki (glej o tem delu odločitve v nadaljevanju), ter vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Sodišče druge stopnje je tudi ocenilo, da samo ne bi moglo odločati na podlagi pritožbene obravnave, saj je ostal v izpodbijani sodbi neugotovljen praktično ves dejansko-pravni sklop odločilnega spornega vprašanja ali gre v spornem primeru za tako povezan sklop spornih pogodb in drugih opisanih okoliščin, ki predstavljajo prepovedano „lex commissoriae“, ter ostalo neugotovljeno realno oškodovanje tožnice in je zato potrebno presojati oziroma ugotavljati cel sklop dejstev ter izvesti ali vsaj ponoviti ter na novo oceniti vse tiste dokaze, ki pojasnjujejo okoliščine v opisanih smereh. S pritožbeno obravnavo bi pritožbeno sodišče zato onemogočilo presojo teh vprašanj in okoliščin, oziroma samostojne in sklenjene pravne celote na obeh sodnih stopnjah in bi s tem poseglo v ustavno zagotovljeno pravico do pritožbe iz 33. člena Ustave RS (2).

Še posebni oziroma dodatni napotki za delo prvostopnega sodišča v novem postopku ob dosedaj povedanem niso potrebni.

Pritožnica nadalje utemeljeno opozarja tudi na nepravilno presojo prvostopnega sodišča v zvezi s tožbenim zahtevkom na ugotovitev ničnosti izjave z dne 11.12. 2006, s katero je tožnica potrdila, da so dne 15.2.2007 s podpisom Prodajne pogodbe št. 8480/04/06 med njo kot kupcem in toženo stranko kot prodajalcem, izpolnjene vse obveznosti tožene stranke povezane s Pogodbo o finančnem leasingu štev. 8480/04 do tožeče stranke kot leasingojemalke ter da se tožeča stranka zoper toženo stranko ne glede na uspeh v pravdni zadevi opr. štev. I P 1191/2005, ki se vodi pri Okrožnem sodišču v Ljubljani, odpoveduje vsem zahtevkom iz tega naslova. Takšna zaveza tožnice je v nasprotju z določbo druge alinee tretjega odstavka 24. člena ZVPot, ki kot nepoštene določa tudi pogoje, s katero se potrošnik odpove pravici do uveljavljanja določenih ugovorov – na primer ugovoru izpodbojnosti in tudi ničnosti ter v istem odstavku v predzadnji alineji določa, da je nepošten tudi pogoj, ki omejuje ali izključuje potrošnikove pravice do pravnega varstva. V skladu z določbo 23. člena istega zakona pa so pogodbeni pogoji, ki so nepošteni do potrošnika, nični. Ker gre torej glede na vsebino izjave za nepošten pogoj, je ta nična upoštevaje zgolj navedene zakonske prepovedi ter sankcioniranje teh prepovedi z najstrožjo pogodbeno sankcijo. Nič ne spremeni okoliščina, da sicer gre za enostransko izjavo tožeče stranke, ki kot ugotavlja sodišče prve stopnje ni bila sicer izsiljena, ki pa je bila kot izhaja iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, sestavljena s strani tožene stranke in predložena tožnici v podpis v sklopu spornih pravnih poslov oziroma v povezavi z njimi. Sodišče prve stopnje tudi nima prav, ko odločitev v tem delu utemeljuje s tem, da naj bi šlo v enem delu le za ugotovitev o poravnavi obveznosti pogodbenih strank. Izjavo je namreč potrebno obravnavati celovito, pri čemer je njen bistveni del sicer res odpoved tožbenim zahtevkom. Ta del izjave pa sodišče prve stopnje prav tako nepravilno minimalizira glede njenih pravnih učinkov. Odpoved pravici je namreč „iztožljiva“ v materialnopravnem smislu oziroma vsaj predstavlja pravozatorni procesni ugovor, ki bi ga lahko tožena stranka uveljavila tudi v eventualni bodoči pravdi, če izjava o odpovedi ne bi bila nična, torej brez pravnih učinkov (kot da je ni že od vsega začetka – ex tunc učinek ničnosti). Zaradi zmotne materialnopravne presoje navedene listine, je moralo sodišče druge stopnje v tem delu ugoditi pritožbi ter spremeniti izpodbijano sodbo tako, da je temu tožbenemu zahtevku ugodilo (5. alineja 358.člena ZPP) .

Izrek o stroških prvostopnega postopka (razveljavitev tudi stroškovne odločitve) je posledica pretežne razveljavitve izpodbijane sodbe, izrek o stroških pritožbenega postopka pa na določbi 4. odstavka 165. člena ZPP.

(1) Glej tudi odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije opr. štev. II Ips 427/2003, ki je ugotovilo ničnost pogodb že zgolj zato, ker upnik ni bil zavezan vrniti razlike med ceno, za katero mu je bila nepremičnina prodana in do prodaje tretjemu nateklimi pogodbenimi obrestmi na eni strani in na drugi strani med kupnino, ki jo je upnik prejel na podlagi prodaje nepremičnine tretji osebi.

(2) Glej o tej izjemni izpustitvi pritožbene obravnave v: dr. Lojze Ude in drugi: „Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga (305.a -503.člen), Uradni list in GV založba, Ljubljana 2009, stran 390 in 391; v tem delu avtor komentarja: Jan Zobec.