Jedro

Če so izpolnjeni pogoji za razveljavitev pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča zaradi kršitve določb ZKZ, samo dejstvo, da upravna enota pravnega posla še ni odobrila, ne more biti ovira za ugoditev tožbenemu zahtevku.

Za pravno naravo ponudbe iz 20. člena ZKZ-UPB1 ne velja domneva iz tretjega odstavka 22. člen OZ. Iz določb tretjega poglavja ZKZ-UPB1, ki je glede prometa s kmetijskimi zemljišči specialnejši od OZ, izhaja, da objavljena ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča ni zgolj vabilo k dajanju ponudb, temveč ponudba. Ta ponudba pa je, zlasti potem, ko je bila sprejeta v skladu z 21. členom ZKZ-UPB1, za ponudnika obvezujoča. Sodišče napačno razlaga 507. člen OZ, po katerem mora prodajalec stvari predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji ter mu ponuditi, naj stvar kupi pod enakimi pogoji. To namreč velja za predkupno pravico po splošnih pravilih obligacijskega prava, kjer ni posebnih določb o načinu izročitve in objave ponudbe ter sprejemu te ponudbe. Seznam prednostnih upravičencev po ZKZ pomeni, da imajo ti prednost pri sprejemu objavljene ponudbe prodajalca in ne da imajo prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča po najvišji ceni, ki jo je na podlagi neformalnih pogajanj ter brez objave ponudbe dosegel prodajalec.

Obrazložitev

Revizija zoper sodbo v delu, ki se nanaša na odločitev o zavrnitvi podrednega tožbenega zahtevka za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, se zavrže. Sicer se reviziji (zoper sodbo v delu, ki se nanaša na odločitev o primarnem tožbenem zahtevku za razveljavitev prodajne pogodbe in za sklenitev prodajne pogodbe) ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se v tem delu ter glede pravdnih stroškov razveljavita in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

OBRAZLOŽITEV:

1. Prva in druga toženka sta kot prodajalki s tretjim tožencem kot kupcem sklenili pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča za 20.000.000 SIT (sedaj 83.458,52 EUR). Tožnik je zoper tožence vložil primarna zahtevka za razveljavitev navedene prodajne pogodbe in za to, da sta prvi dve toženki dolžni s tožnikom skleniti prodajno pogodbo za isto kmetijsko zemljišče za kupnino 4.800.000 SIT (sedaj 20.030,05 EUR). Poleg tega je zoper tožence vložil podredni zahtevek za ugotovitev ničnosti navedene prodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je zavrnilo vse tožnikove tožbene zahtevke in ga obsodilo na plačilo pravdnih stroškov tretjega toženca.

2. Pritožbeno sodišče je tožnikovo pritožbo zavrnilo (razen glede stroškov postopka) in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Zoper zavrnilni del sodbe pritožbenega sodišča tožnik vlaga revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da pritožbeno sodišče ne loči postopka odobritve pravnega posla pri upravni enoti in postopka uveljavljanja predkupne pravice. Upravna enota lahko zgolj zavrne odobritev pravnega posla, kar ni isto kot razveljavitev pogodbe in dolžnost sklenitve pogodbe s predkupnim upravičencem. Če bi predkupni upravičenec čakal na odobritev pogodbe, bi zamudil prekluzivni rok iz 512. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) za vložitev tožbe.

4. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena tožencem, ki nanjo niso odgovorili ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

5. Revizija zoper sodbo v delu, ki se nanaša na odločitev o zavrnitvi podrednega tožbenega zahtevka za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, ni dovoljena, sicer pa je utemeljena.

O reviziji zoper sodbo, s katero je bil zavrnjen tožnikov podredni zahtevek

6. Tožnik je s tožbo z dne 3. 1. 2001 uveljavljal primarni tožbeni zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe in za sklenitev prodajne pogodbe za isto kmetijsko zemljišče za kupnino 4.800.000 SIT. V tožbi je navedel, da je vrednost spornega predmeta za nedenarna primarna zahtevka 1.500.000 SIT (sedaj 6.259,39 EUR). Na glavni obravnavi 7. 6. 2006 pa je podredno zahteval še ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med prvima dvema toženkama in tretjim tožencem. Ker tožnik ob naknadni uveljavitvi podrednega zahtevka ni navedel nove vrednosti spornega predmeta in ker se podredni zahtevek za ugotovitev ničnosti pogodbe ne opira na isto dejansko in pravno podlago kot primarni zahtevek, navedba vrednosti v tožbi v višini 1.500.000 SIT ne zadostuje, da bi bila revizija dovoljena tudi zoper podredni zahtevek.

Če imajo tožbeni zahtevki različno podlago, se po drugem odstavku 41. člena ZPP pravica do revizije ugotavlja po vrednosti vsakega posameznega zahtevka. Ker tožnik ni navedel koliko znaša vrednost podrednega zahtevka, je bilo treba njegovo revizijo v tem delu zavreči (drugi odstavek 367. člena v zvezi z drugim odstavkom 44. člena ZPP).

O reviziji zoper sodbo, s katero je bil zavrnjen tožnikov primarni zahtevek

7. Dejanske ugotovitve, ki so za odločanje revizijskega sodišča v tej zadevi pomembne so naslednje: a) da sta prva in druga toženka kot solastnici kmetijskega zemljišča upravni enoti izročili ponudbo za njegovo prodajo; b) da je ponudba vsebovala vse potrebne sestavine vključno s ceno 4.800.000 SIT; c) da sta se v roku za sprejem ponudbe nanjo odzvala tožnik in tretji toženec; d) da sta prva in druga toženka sklenili pogodbo za prodajo kmetijskega zemljišča s tretjim tožencem za 20.000.000 SIT; e) da je bila pogodba predložena upravni enoti v odobritev in f) da v času odločanja na prvi stopnji upravna enota še ni izdala odločbe o odobritvi oziroma zavrnitvi odobritve pravnega posla.

8. Pritožbeno sodišče je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka utemeljilo s stališčem, da lahko predkupni upravičenec izpodbija pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča, ki jo je prodajalec sklenil s tretjo osebo, šele potem, ko je upravna enota pravni posel odobrila. Takšna pogodba je namreč sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote, zaradi česar naj je ne bi bilo mogoče izpodbijati, dokler je položaj predkupnega upravičenca in spoštovanje določb Zakona o kmetijskih zemljiščih (uradno prečiščeno besedilo, Uradni list 55/2003, v nadaljevanju ZKZ-UPB1) o prodaji kmetijskega zemljišča še v fazi presoje pred upravno enoto.

9. Navedeno stališče pritožbenega sodišča je materialnopravno zmotno. Upravnopravna odobritev upravne enote kot odložni pogoj res odlaga veljavnost pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča. Vendar niti ZKZ-UPB1 niti OZ ne določata takšne omejitve za izpodbijanje pogodb, kot izhaja iz odločitve pritožbenega sodišča. Če so izpolnjeni pogoji za razveljavitev pod odložnim pogojem sklenjene pogodbe, samo dejstvo, da se pogoj še ni izpolnil, ne more biti ovira za ugoditev tožbenemu zahtevku.

10. Sodišče prve stopnje se je pri odločanju o primarnih tožbenih zahtevkih najprej opredelilo do pravne narave objavljene ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča za 4.800.000 SIT. Pri tem je uporabilo tretji odstavek 22. člena OZ, ki določa da se predlog, naslovljen nedoločenemu številu oseb, ki vsebuje vse bistvene sestavine, šteje kot vabilo k dajanju ponudb, če iz okoliščin ne izhaja drugače. Na podlagi te določbe je sodišče prve stopnje odločilo, da objavljena ponudba ne pomeni prave ponudbe v smislu določb OZ, temveč vabilo k dajanju ponudb, ki pomeni le izhodišče za nadaljnja pogajanja ponudnika z morebitnimi kupci. Tako je zaključilo, da ponudba za prodajo zemljišča za ceno 4.800.000 SIT, ki je bila sprejeta v roku iz 21. člena ZKZ-UPB1, za ponudnici ni bila obvezujoča. 11. Navedeni zaključek sodišča prve stopnje je materialnopravno zmoten. Za pravno naravo ponudbe iz 20. člena ZKZ-UPB1 ne velja domneva iz tretjega odstavka 22. člena OZ, da se (če iz okoliščin ne izhaja drugače) predlog, naslovljen nedoločenemu številu oseb, ki vsebuje vse bistvene sestavine, šteje kot vabilo k dajanju ponudb. Iz določb tretjega poglavja ZKZ-UPB1, ki je glede prometa s kmetijskimi zemljišči specialnejši od OZ, izhaja, da objavljena ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča ni vabilo k dajanju ponudb, temveč ponudba. Ta ponudba pa je, zlasti potem, ko je bila sprejeta v skladu z 21. členom ZKZ-UPB1, za ponudnika obvezujoča. To stališče izhaja iz zakonskih zahtev po obličnosti ponudbe in sprejema ponudbe, iz katerih je mogoče razumeti, da ZKZ-UPB1 ni predvidel naknadnih neformalnih pogajanj, ki bi sledili objavi ponudbe. Poleg tega je to stališče že večkrat potrdila sodna praksa Vrhovnega sodišča (glej sklepa II Ips 433/2006 z dne 4. 12. 2008 in II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009, ki sta bila sprejeta po uveljavitvi ZKZ-UPB1 ter sodbo II Ips 508/2004 z dne 31. 8. 2006, ki je bila sicer sprejeta v času ZKZ-96, Uradni list 55/96, vendar ta zakon glede vprašanja vezanosti ponudnika na sprejeto ponudbo ni vseboval drugačnih določb od ZKZ-UPB1).

12. Prav tako je zmotno stališče sodišča prve stopnje, ki je v obrazložitvi o zavrnitvi primarnih zahtevkov dodalo, da tožnik na podlagi splošnih določb OZ o uveljavljanju predkupne pravice v nobenem primeru ne bi mogel zahtevati sklenitve pogodbe za ceno 4.800.000 SIT, temveč kvečjemu za ceno, za katero je bilo kmetijsko zemljišče prodano tretjemu tožencu (20.000.000 SIT). Sodišče namreč napačno razlaga 507. člen OZ, po katerem mora prodajalec stvari predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji ter mu ponuditi, naj stvar kupi pod enakimi pogoji. To namreč velja za predkupno pravico po splošnih pravilih obligacijskega prava, kjer ni posebnih določb o načinu izročitve in objave ponudbe ter sprejemu te ponudbe. Seznam prednostnih upravičencev po ZKZ pomeni, da imajo ti prednost pri sprejemu objavljene ponudbe prodajalca in ne da imajo prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča po najvišji ceni, ki jo je na podlagi neformalnih pogajanj ter brez objave ponudbe dosegel prodajalec.

13. Ker sta obe nižji sodišči pri zavrnitvi primarnega zahtevka zmotno uporabili materialno pravo, je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, zaradi česar je bilo treba na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP sodbi nižjih sodišč glede odločitve o primarnem tožbenem zahtevku razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje.

14. Od odločitve o glavni stvari je odvisna tudi odločitev o pravdnih stroških postopka. Zato je bilo treba razveljaviti tudi ta del odločbe.

15. Odločitev o pridržanju odločitve o stroških revizijskega postopka za končno odločbo temelji na tretjem in četrtem odstavku 165. člena ZPP.