Jedro

Ugotovitev pravočasnosti sprejema ponudbe je poverjeno upravni enoti in torej neizpolnitev zahteve iz prvega odstavka 21. člena ZKZ (da se izjava o sprejemu ponudbe pošlje tudi ponudniku) nima materialnopravnih posledic.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je toženec dolžan s tožnico skleniti prodajno pogodbo, katere vsebina je v celoti zapisana v izreku sodbe. Predmet prodajne pogodbe so nepremičnine, in sicer parc. št. 847/1 – njiva, pripisana k vl. št. 221 k.o. ..., parc. št. 848/4 – pot, pripisana k vl. št. 283 k.o. ... in parc. št. 831 – njiva, pripisana k vl. št. 813 k.o. ..., ki jih je toženec dolžan prodati tožnici za znesek 0,90 EUR/m2 oziroma skupni znesek 7.928,10 EUR.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Toženec je vložil predlog za dopustitev revizije, kateremu je Vrhovno sodišče ugodilo in s sklepom II DoR 50/2010 revizijo dopustilo glede vprašanja, ali je v prvem odstavku 21. člena ZKZ predpisana obličnost pogoj za veljavnost sprejema ponudbe ali je predpisana zaradi lažjega dokazovanja sprejema ponudbe.

Navedbe revidenta

3. Revizijo je tožena stranka vložila zaradi zmotne uporabe materialnega prava, saj meni, da sta sodišči prve in druge stopnje kršili določbo 21. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) ter določbi 28. in 55. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) s tem, da sta šteli, da za sklenitev kupne pogodbe za kmetijsko zemljišče po ZKZ zadošča zgolj izjava priglasitelja o sprejemu ponudbe, poslana upravnemu organu poštno priporočeno brez povratnice. Meni, da ponudnika v primeru, ko se z izjavo o sprejemu ponudbe seznani šele na podlagi obvestila upravne enote iz drugega odstavka 21. člena ZKZ, ponudba več ne veže (26. in 31. člen OZ), saj se šteje, da je prejel izjavo o sprejemu ponudbe po izteku 30 dnevnega roka za veljavnost ponudbe. ZKZ namreč v celoti ohranja civilistični segment pri sami sklenitvi pogodbe s podajo izjave o sprejemu ponudbe, ter jo z zahtevo po odobritvi s strani upravnega organa kot pogojem za veljavnost sklenjene pogodbe v javnem interesu, le dopolnjuje. Izjava tožnice o sprejemu ponudbe, poslana zgolj upravnemu organu, ne more nadomestiti izostale podaje izjave o sprejemu ponudbe samemu ponudniku. Ker ureditev prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ predstavlja omejitev lastninske pravice, v skladu s 55. členom OZ ni podana avtonomija volje obeh strank, ki zaradi javnega interesa nista več v prirejenem položaju. Meni, da je treba obravnavati zahtevo po obličnosti iz 55. člena OZ kot zahtevo po prirejenosti strank in je zato treba zahtevo po obličnosti sprejema ponudbe iz 21. člena ZKZ obravnavati kot pogoj za veljavnost sprejema ponudbe. Predlaga, da Vrhovno sodišče sodbo sodišča druge stopnje spremeni tako, da pritožbi toženca ugodi in v celoti zavrne tožbeni zahtevek, tožnici pa naloži v plačilo stroške postopka tožene stranke.

4. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Na podlagi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

7. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 50/2010 revizijo dopustilo glede vprašanja, ali je v prvem odstavku 21. člena ZKZ predpisana obličnost pogoj za veljavnost sprejema ponudbe ali je predpisana zaradi lažjega dokazovanja sprejema ponudbe.

8. Sodišče druge stopnje je zavzelo stališče, da je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da je dejstvo, da toženec ni prejel nobene izjave o sprejemu ponudbe s priporočeno pošiljko od tožnice, dopustno dokazovati tudi z drugimi dokazi in ne zgolj „priporočeno s povratnico“, kot je to sicer zapisano v prvem odstavku 21. člena ZKZ. Namen tega določila je po naziranju pritožbenega sodišča v lažjem dokazovanju dejstva sprejema ponudbe, in ne v izključevanju ostalih dokaznih sredstev. Toženec pa je bil o sprejemu ponudbe s strani tožnice obveščen z odločbo upravne enote 20. 7. 2007. 9. V skladu z drugim odstavkom 17. člena ZKZ teče promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami po postopku in na način, določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Upravna enota, na območju katere to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo iz prvega odstavka tega člena nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Upravna enota to ponudbo nemudoma pošlje občini in krajevnemu uradu oziroma informacijski pisarni, da jo objavijo na oglasni deski (tretji odstavek 20. člena ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena (drugi odstavek 21. člena ZKZ). Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo pri upravni enoti za odobritev pravnega posla (22. člen ZKZ).

10. 21. člen ZKZ torej določa obliko izjave o sprejemu ponudbe – ta mora biti pisna, in način podaje izjave o sprejemu ponudbe – poslana mora biti priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vložena na upravni enoti. Kršitev obličnostnih pogojev bi tako predstavljala izjava o sprejemu ponudbe, ki ne bi bila podana v pisni obliki(1). Pisna oblika v konkretnem primeru je po prepričanju Vrhovnega sodišča predpisana v javnem interesu(2) in ima zato kršitev predpisane obličnosti najstrožjo sankcijo v skladu s 55. členom OZ.

11. Morebitne kršitve predpisanega načina podaje izjave o sprejemu ponudbe torej ni mogoče šteti za kršitev predpisane obličnosti. Zastavi se lahko edino vprašanje pravilnega (pravno zavezujočega) načina podaje izjave o sprejemu ponudbe.

12. 21. člen ZKZ predpisuje način, na katerega mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, podati izjavo o sprejemu ponudbe. Izjavo mora nasloviti tako na ponudnika kot tudi na upravno enoto, in sicer priporočeno s povratnico (zaradi lažjega dokazovanja) oziroma lahko izjavo o sprejemu ponudbe neposredno vloži na upravni enoti. Glede na to, da v skladu z drugim odstavkom 21. člena ZKZ upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka prejšnjega člena, je zaključiti, da je predpisan način iz prvega odstavka tega člena zgolj instrumentaren za možnost izpolnitve pogoja iz drugega odstavka istega člena. Navedeno pomeni, da je ugotovitev pravočasnosti sprejema ponudbe (rok določen v četrtem odstavku 20. člena ZKZ) poverjeno upravni enoti in torej neizpolnitev zahteve iz prvega odstavka (da se izjava o sprejemu ponudbe pošlje tudi ponudniku) nima materialnopravnih posledic. Ker glede na citirano zakonsko določbo pravočasnost sprejema ponudbe ugotavlja upravna enota in ne ponudnik, je napačno naziranje revidenta, da ima lahko izostanek naslovitve izjave o sprejemu ponudbe na ponudnika za posledico zamudo roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ (pod pogojem, da je takšno izjavo pravočasno prejela upravna enota.)

13. Navedeno je tudi konsistentno z 28. členom OZ, ki določa, da je ponudba sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo. Sprejem ponudbe je enostranski pravni posel – izjava volje, ki je izražena z namenom povzročiti sklenitev pogodbe. Učinkovati začne v trenutku, ko ponudnik prejme naslovnikovo izjavo o sprejemu ponudbe(3). Enako kot pri ponudbi je tudi pri sprejemu ponudbe uveljavljena prejemna teorija. Učinki nastopijo že takrat, ko ima ponudnik možnost seznaniti se z naslovnikovo izjavo o sprejemu. Riziko pri prenosu izjave nosi naslovnik. Če izjava ne prispe do ponudnika, niso izpolnjeni pogoji za sprejem in pogodba ni sklenjena(4). V konkretnem primeru je bilo ugotovljeno, da se je naslovnik (toženec) seznanil s prejemom ponudbe s strani tožnice z odločbo upravne enote 20. 7. 2007, kar pomeni, da je izjava o sprejemu ponudbe prispela do ponudnika, da je izpolnjen pogoje za sprejem ponudbe in da je pogodba (pod odložnim pogojem) sklenjena.

14. Ker je izjava o sprejemu ponudbe prišla do ponudnika (revidenta), ker je upravna enota ugotovila, da je bila izjava o sprejemu ponudbe pravočasna in ker je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča za ponudnika zavezujoča(5), je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno. Vrhovno sodišče je zato toženčevo revizijo na podlagi določbe 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo.

Op. št. (1): „V zvezi z obličnostjo govorimo o pisni obliki, obliki, pri kateri sodeluje državni organ ali notar, med oblične pogodbe pa teorija prišteva tudi realne pogodbe, ki so danes vedno redkejše.“ Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, (1. knjiga str. 366).

Op. št. (2): To izhaja iz zakonsko predpisanega posebnega postopka prometa s kmetijskimi zemljišči ter zakonskega določila, da mora pogodbo odobriti upravni organ (22. člen ZKZ).

Op. št. (3): Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, str. 196. Op. št. (4): Kranjc, Obligacijski zakonik s komentarjem, str. 252. Op. št. (5): Glej odločbe VS RS II Ips 45/2008, II Ips 433/2006, II Ips 714/2008.