Jedro

Zadevna prodajna pogodba ni bila sklenjena na predpisan obličen način, vendar pa je zaradi obojestranske pretežne realizacije konvalidirala (73. člen ZOR).

Izrek

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrže. Reviziji se ugodi, sodba in sklep sodišča druge stopnje se spremenita tako, da se glasita: „Pritožbi se zavrneta in se potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje o stroških z dne 7. 1. 2009.“

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo prvemu podrednemu zahtevku na ugotovitev, da sta tožnika kot kupca s toženko kot prodajalko dne 10. 3. 2000 sklenila prodajno pogodbo za nakup nepremičnin parc. št. 1707/16 in ½ parc. št. 1707/34, obe k. o. Z., z vsebino, navedeno v izreku sodbe. Toženki je naložilo, da tožnikoma izstavi zemljiškoknjižno listino, primerno za vpis njune lastninske pravice na teh nepremičninah. Višji tožbeni zahtevek je bil zavrnjen. O stroških postopka je bilo odločeno s sklepom z dne 7. 1. 2009, in sicer so bili pravdni stroški tožnikov naloženi v plačilo toženki.

2. Sodišče druge stopnje je toženkini pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v ugodilnem delu spremenilo tako, da je (prvi podredni) tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. To je imelo za posledico tudi spremembo sklepa o stroških. Pritožbo zoper sklep o ustavitvi postopka je zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje. Tožnikoma je naložilo plačilo toženkinih pritožbenih stroškov.

3. Zoper pravnomočno sodbo sta tožnika vložila revizijo. Navajata, da je pritožbeno sodišče prezrlo določilo 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Zadevna prodajna pogodba sicer ni bila sklenjena v predpisani obliki, vendar pa je bila v celoti oz. v pretežnem delu izpolnjena, zato je konvalidirala. Tako kot velja, da pogodba lahko konvalidira tudi, če ji manjka predpisana oblika, velja da ponudnika veže ponudba, ki je obremenjena s pomanjkljivo obliko, če je bila pogodba na podlagi sprejete ponudbe s strani prejemnika ponudbe, pretežno izpolnjena. Sodišče druge stopnje se ni ukvarjalo s tem, ali je bila na podlagi tako dane in sprejete ponudbe, pogodba realizirana. Toženka od tožnikov nikoli ni zahtevala vrnitve posesti, tudi gradnji hiše ni nasprotovala. Pogodba, ki je bila sklenjena s sprejemom ponudbe, tudi če je bila ta neoblična, je bila sklenjena. Sodišče druge stopnje je brez podlage zaključilo, da bi bilo za nezazidano stavbno zemljišče potrebno skleniti pogodbo v notarskem zapisu. Za tak zaključek ni imelo dejanske podlage v spisovni dokumentaciji. Iz spisnega gradiva izhaja, da je bila v času sklenitve zatrjevane pogodbe gradnja že v teku oz. da je bil objekt že delno zgrajen. V tem delu je zato podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Sodišče druge stopnje je tudi spregledalo, da je tožeča stranka poleg primarnega zahtevka uveljavljala tri podredne. Sodišče druge stopnje je prvi podredni zahtevek zavrnilo. Ker še ni odločeno o vseh zahtevkih, tudi še ne more biti odločeno o stroških postopka. V dopolnitvi revizije z dne 18. 8. 2009 pa zatrjujeta, da odločitev višjega sodišča glede presoje veljavnosti zadevne prodajne pogodbe odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča, pri čemer se sklicujeta na zadeve II Ips 375/2004, II Ips 703/2004, II Ips 37/98 in II Ips 553/97. 4. Zoper pravnomočno sodbo je bila vložena tudi zahteva za varstvo zakonitosti.

5. Toženka na revizijo in zahtevo za varstvo zakonitosti ni odgovorila.

6. Zahteva za varstvo zakonitosti je prepozna.

7. Po prvem odstavku 385. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP(1)) lahko Vrhovno državno tožilstvo RS vloži zahtevo za varstvo zakonitosti proti pravnomočni sodni odločbi, proti kateri ni bila vložena revizija, v treh mesecih od izteka roka za pritožbo oziroma vročitve drugostopenjske odločbe stranki. Če pa je bila proti pravnomočni sodbi, izdani na drugi stopnji, vložena revizija, lahko vrhovno državno tožilstvo vloži zahtevo za varstvo zakonitosti samo v 30 dneh od dneva, ko mu je bila vročena revizija tiste stranke, katere revizija mu je bila vročena prej (tretji odstavek 385. člena ZPP). V obravnavanem primeru je bila revizija vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu 21. 8. 2009, tako da je rok za vložitev zahteve za varstvo zakonitosti pretekel 21. 9. 2009. Vrhovno državno tožilstvo, ki je vložilo zahtevo za varstvo zakonitosti šele 2. 10. 2009, jo je torej vložilo prepozno. Zato jo je Vrhovno sodišče po 377. členu ZPP v zvezi s 391. členom ZPP zavrglo.

8. Revizija je utemeljena.

9. Iz dejanskih ugotovitev, na katere je revizijsko sodišče zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano, izhaja, da je dne 10. 3. 2000 med pravdnima strankama obstajalo soglasje volj glede pogodbe z vsebino, opredeljeno v izreku sodbe sodišča prve stopnje, ter da sta pogodbeni stranki v pretežnem delu že izpolnili svoje pogodbene obveznosti (tožnika sta v letu 1994 prevzela posest nepremičnin in dokončala hišo – vikend ter toženki v celoti plačala kupnino). Res je, da zadevna prodajna pogodba ni bila sklenjena na predpisan obličen način,(2) vendar pa je zaradi obojestranske pretežne realizacije konvalidirala (73. člen ZOR). Sodna praksa(3) se je namreč poenotila v stališču, da pisnost pogodb o prometu z nepremičninami ni predpisana samo zaradi varstva pogodbenih strank ampak tudi zaradi varstva družbenih interesov, zato ob upoštevanju načela afirmacije pogodb oz. favor contracti ni mogoče odreči konvalidacije neoblične pogodbe samo zaradi varstva družbenih interesov, kateremu je namenjena predpisana obličnost, ampak le ob nadaljnjem pogoju, da so ti družbeni interesi tudi prizadeti. Slednje pa iz ugotovitev nižjih sodišč ne izhaja. Pritrditi je revidentki, da materialnopravni zaključek višjega sodišča, da konkretna nepremičnina predstavlja nezazidano stavbno zemljišče, nima podlage v ugotovljenem dejanskem stanju. Predmet prodaje je bila nepremičnina, na kateri je bila že dokončno zgrajena hiša. 10. Pogodba, ki ni bila sklenjena v predpisani obliki, zaradi izpolnitve v pretežnem delu konvalidira z dnem sklenitve. V tem primeru to pomeni, da je bila prodajna pogodba dne 10. 3. 2000 veljavno sklenjena in da je zato tožbeni zahtevek na ugotovitev njenega obstoja in zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila utemeljen. Ker je odločitev višjega sodišča materialnopravno zmotna, saj določilo 73. člena ZOR ni bilo upoštevano, je revizijsko sodišče na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo in odločilo, kot izhaja iz izreka te sodbe.

11. Sprememba drugostopne sodbe je narekovala tudi odločanje o stroških pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Odločitev o toženkinih stroških pritožbenega postopka, ki s pritožbama ni uspela (154. člen ZPP), je vsebovana v odločitvi o glavni stvari, medtem ko tožnika, ki na pritožbi nista odgovorila, pritožbenih stroškov nista priglasila in zato o njih ni bilo treba odločiti. Enako velja tudi za revizijske stroške tožnikov, ki prav tako niso bili priglašeni.

Op. št. (1): Sodba sodišča prve stopnje je bila izdana 18. 9. 2008, kar je pred uveljavitvijo novele ZPP-D (Uradni list RS, št. 45/08), torej pred 1. 10. 2008, zato se po prehodni določbi 130. člena ZPP-D za presojo tega spora v postopku z izrednimi pravnimi sredstvi uporabljajo določila nenoveliranega zakona.

Op. št. (2): Prim. 455. člen ZOR.

Op. št. (3): Glej zadeve Vrhovnega sodišča RS II Ips 406/1996, II Ips 553/97, II Ips 37/98, II Ips 452/1999, II Ips 582/1999, II Ips 167/2000, II Ips 251/2000, II Ips 584/2002, II Ips 273/2003, II Ips 703/2003, II Ips 375/2004,II Ips 726/2006, II Ips 941/2007,II Ips 728/2008, II Ips 596/2009, III DoR 84/2012 itd. Podrobneje glej Trampuš, Z., Neveljavnost pogodbe in konvalidacija, Pravosodni bilten, št. 5/1997, str. 19-23.