Jedro

Pri sklepanju pogodbe o nakupu stanovanjske hiše kot novogradnje, predstavlja to, da je stanovanjska hiša novograjen objekt, ki je bil kot tak zgrajen v skladu s predpisi in standardi, bistveno lastnost predmeta pogodbe. Zmota kupca o tem tako predstavlja bistveno zmoto.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Pravdne stranke same trpijo svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 4. 3. 2013 razsodilo, da se predpogodba za prodajo nepremičnin z dne 21. 1. 2009, sklenjena med tožnico in tožencema, razveljavi, toženca pa sta nerazdelno dolžna tožnici plačati znesek 112.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 77.000,00 EUR od 21. 1. 2009 dalje do plačila, od zneska 35.000,00 EUR od 16. 2. 2009 dalje do plačila ter od zneska 18.000,00 EUR od 21. 1. 2009 do 26. 6. 2009. Sodišče prve stopnje je odločilo tudi o pravdnih stroških in tožencema naložilo, da sta nerazdelno dolžna v 15 dneh tožnici povrniti stroške postopka v znesku 7.569,39 EUR, primeru zamudnega plačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po preteku izpolnitvenega roka dalje.

2. Toženca sta v pritožbah uveljavljala vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP in predlagala, da se njunima pritožbama ugodi in sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožnice v celoti zavrne, podredno, da se sodba sodišča prve stopnje razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbah sta navajala, da se ne strinjata z zaključkom sodišča prve stopnje, da predmetna nepremičnina ni bila novogradnja in da je zato tožnica predpogodbo sklepala v zmoti. Ob odsotnosti zakonske definicije novogradnje je to v skladu s pravili stroke podal izvedenec gradbene stroke in pojem novogradnja opredelil kot zgradbo, ki je v celoti zgrajena na novo. Predmetna nepremičnina je bila, kot je to potrdil tudi izvedenec gradbene stroke dr. T., zgrajena na novih temeljih in v celoti na novo. Torej je predmetna hiša bila novogradnja. Tožnica, ki si je hišo ogledala, je povedala, da ji je delovala kot nova. Iz navedenega izhaja, da je hiša v celoti ustrezala volji tožnice. Končna odločitev sodišča prve stopnje je tako v diametralnem nasprotju s siceršnjimi ugotovitvami sodišča, zato pa je podana bistvena kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnica je sicer zatrjevala, da pred sklepanjem predpogodbe ni prejela gradbenega dovoljenja, toženec pa je trdil, da ga je dobila na vpogled. Sicer obstoj gradbenega dovoljenja za dejstvo, ali je objekt novogradnja, ni pomembno in izostanek izročitve gradbenega dovoljenja tožnici ne more šteti v okvir napak volje. Tožnici je bilo ves čas znano, da ni prejela gradbenega dovoljenja, pa je predpogodbo podpisala. Zato pa glede neizročitve gradbenega dovoljenja ni bila v zmoti in ne more zahtevati razveljavitve predpogodbe. Sicer pa je tožena stranka ustrezno dokumentacijo za gradnjo hiše pridobila pri uradnih organih, kjer je bilo zagotovljeno, da gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo zadošča za vse gradbene posege, ki jih bo tožena stranka izvajala na predmetni nepremičnini. Kot laična stranka se je zanesla na navodila upravnih organov. Tožena stranka je dokazala, da hiša v celoti ustreza zunanjim gabaritom predmetnega gradbenega dovoljenja, le notranja razporeditev je nekoliko drugačna. Toženca sta tožnici izročila vso dokumentacijo, gradbeno dovoljenje pa sta ji dala na vpogled. Torej je nista z ničemer zavajala, saj je hiša bila novogradnja. S tem, ko je sodišče upoštevalo navedbe tožnice, ne pa izpovedbe toženca, je kršilo načelo kontradiktornosti, notar K. pa tudi ni potrdil navedb tožnice, da naj bi bilo gradbeno dovoljenje tožnici dano v predogled šele na naroku. Toženca sta zatrjevala, da sta tožnici gradbeno dovoljenje pokazala pravočasno, priče, ki sta jih v ta namen predlagala, pa niso bile zaslišane. Zmoten je zaključek sodišča, da gre za zmoto v bistvenih lastnostih predmeta, saj ima hiša vse ustrezne lastnosti. Tožnica ni izkazala ustrezne skrbnosti, ki se od nje zahteva, saj v kolikor gradbenega dovoljenja ni prejela, predpogodbe ne bi podpisala oziroma bi si gradbeno dovoljenje sama pridobila pri upravni enoti, kot je to storila kasneje. To ji je svetoval tudi notar K. Tožnica se je tako zavestno odločila, da bo predpogodbo podpisala še preden je imela v rokah gradbeno dovoljenje, zato pa ne gre za zmoto in je drugačen zaključek sodišča materialnopravno zmoten. Tožnica je kupila takšno nepremičnino, kot jo je želela in glede dejstva novogradnje ni bila v zmoti. Zaradi zmotne odločitve o glavni stvari je zmotna tudi odločitev o pravdnih stroških.

3. Tožeča stranka je na pritožbene trditve obrazloženo odgovorila, da so te neutemeljene in predlagala zavrnitev pritožb. 4. Pritožbi nista utemeljeni.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo (in te ugotovitve pritožbeno niso izpodbijane), da se je tožnica odzvala na spletno oglaševanje tožencev, kjer sta ta oglaševala ponudbo za prodajo stanovanjske hiše G., P. kot novogradnje, zgrajene v letu 2004; da si je tožnica hišo v času dogovarjanja pred sklenitvijo predpogodbe večkrat ogledala in se pri tožencih zanimala o njenem stanju in izgradnji, toženca pa sta ji zatrjevala in pojasnjevala, kako so dela potekala in da je bila stanovanjska hiša zgrajena leta 2004 in deloma kasneje ter da gradbeno dovoljenje za hišo obstaja; tožnica pa je pred sklenitvijo predpogodbe pregledala vse listine, ki sta jih ji izročila toženca.

6. Med pravdnima strankama sporno dejstvo, ali je med izročenimi listinami bilo tudi gradbeno dovoljenje, ki ga je leta 1999 Upravna enota izdala investitorju P. D. in s katerim so bila na starem objektu, zgrajenem leta 1954, dovoljena rekonstrukcijska dela in izgradnja prizidka, kot sta to zatrjevala toženca, tožnica pa je to zanikala, je sodišče prve stopnje ugotavljalo na podlagi za to dejstvo predlaganih dokazov strank. Tako je sledilo trditvam tožnice, da ji toženca med dogovarjanjem v zvezi s sklenitvijo predpogodbe nista izročila gradbenega dovoljenja, ob jasnem zatrjevanju, da ga imata in da ji ga bosta predložila, pa tega nista storila vse do srečanja pri notarju K. 8. 5. 2009, kamor je bila povabljena zaradi podpisa glavne pogodbe, pa še tam sta ji gradbeno dovoljenje izročila le na vpogled, zato pa ga je kasneje pridobila sama od upravne enote. Ugotovilo je namreč, da takšne trditve ne potrjuje le prepričljiva izpovedba same tožnice, ampak posredno tudi izpovedba notarja K., ko je ta povedal, da je v zvezi s vprašanjem tožnice to poučil, naj to preveri v gradbenem dovoljenju, ta pa mu je povedala, da gradbenega dovoljenja nima. Nasprotne trditve tožencev je potrdil s svojo izpovedbo le prvo toženec, zaslišanja druge toženke pa zaradi neodzivanja na povabilo sodišče ni moglo izvesti. Takšna dokazna ocena in dokazni zaključki sodišča prve stopnje so življenjsko logični in prepričljivi in jih toženca s pritožbenimi nekonkretiziranimi trditvami, da notar ni potrdil izpovedbe tožnice, ne moreta omajati. To pa tudi ne s pritožbenimi očitki o zmotnosti ugotovitev, ker sodišče prve stopnje naj ne bi zaslišalo prič, ki sta jih toženca predlagala v dokaz svojih takšnih trditev. Pritožnika imena teh prič v pritožbi nista konkretizirala, iz podatkov spisa pa ne izhaja, da bi katere od predlaganih prič tožencev bile predlagane v dokaz takšnih trditev. Kot je izrecno obrazložilo tudi sodišče prve stopnje (v prvem odstavku na strani sedem sodbe) je zavrnilo izvedbo s strani tožencev predlaganih dokazov za zaslišanje prič, ki sta jih toženca predlagala v zvezi z zatrjevanimi drugimi dejstvi (stanjem nepremičnin in rudnika ter pogovorov o tem).

7. Na podlagi zgornjih ugotovitev in na podlagi izpovedbe samega toženca, da je tožnici v dogovarjanjih pred sklenitvijo predpogodbe povedal, da gradbeno dovoljenje za stanovanjsko hišo sicer obstoji, zamolčal pa ji je, da se njegova vsebina ne nanaša na dejansko leta 2004 izvedeno izdelavo novogradnje, ampak predstavlja leta 1999 pravnemu predniku tožencev izdano dovoljenje za rekonstrukcijo in nadzidavo oziroma prizidavo takrat obstoječega stanovanjskega objekta, ki pa sta ga toženca porušila in zgradila novo stanovanjsko hišo, v katero pa sta vgradila temelje in plato starega objekta, je sodišče prve stopnje štelo za prepričljive in dokazane tožničine trditve, da je ob sklepanju predpogodbe 21. 1. 2009 za nakup nepremičnin, glede katerih je bila odločilna stanovanjska hiša, bila zanjo bistvena lastnost te hiše to, da je bila ta novogradnja, to pa v pomenu, kot je ta izhajal iz spletnega oglasa tožencev in vsebine njihovih dogovarjanj pred sklenitvijo predpogodbe, pa tudi njenih življenjskih izkušenj. Tako je kot bistveno lastnost stanovanjske hiše kot “novogradnje” štela, da je to novograjen objekt, ki je kot tak bil zgrajen v skladu s predpisi in standardi. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedeniškega mnenja izvedenca gradbene stroke dr. T. ugotovilo, da pojem novogradnja tudi po pravilih gradbene stroke pomeni izdelano novo zgradbo iz novih materialov, za gradnjo katere ima investitor dovoljenja in drugo potrebno dokumentacijo. Na podlagi navedenega je tako prepričljivo zaključilo, da so takšne predstave (o iz novih materialov izdelane zgradbe, za katero ima investitor tudi dovoljenja in drugo potrebno dokumentacijo) o tem, kaj pomeni novogradnja, tudi predstave povprečnega običajnega človeka, kakršna je v konkretnem primeru tudi tožnica. Ob ugotovitvah sodišča, da toženca stanovanjske hiše nista zgradila v celoti na novo (kot je povedal sam toženec, je od prejšnjega objekta ostal del temeljev in spodnji plato), za takšno gradnjo pa tudi nista imela ustrezne dokumentacije, torej tudi ne gradbenega dovoljenja, izvedenec pa je v zvezi s to novogradnjo tudi ocenil, da ni bila izvršena po gradbenih standardih in v skladu z gradbenim dovoljenjem iz leta 1999 ter drugimi pravili stroke, je sodišče prve stopnje prepričljivo zaključilo, da je pri tožnici ob sklenitvi predpogodbe 21. 1. 2009 obstajala glede lastnosti “novogradnje” zmota o lastnostih predmeta, zaradi katere, če bi zanjo ob sklepanju predpogodbe vedela, te ne bi sklenila. Pritožbene trditve o zmotnosti takšnih ugotovitev in zaključkov sodišča prve stopnje, so tako neutemeljene.

8. Sicer pa je sodišče prve stopnje na podlagi zgornjih ugotovitev in pravilnega pravnega razlogovanja v četrtem odstavku na strani 17 sodbe, tudi prepričljivo zaključilo, da sta toženca s takšnim ravnanjem namenoma povzročila pri tožnici zmoto oziroma jo držala v zmoti, da bi jo napeljala k sklenitvi predpogodbe, kar pa predstavlja kvalificirano obliko zmote po prvem odstavku 49. člena OZ. Pri tej pa lahko stranka, ki je bila na takšen način v zmoti, zahteva razveljavitev (pred)pogodbe tudi, če zmota ni bila bistvena. Zato pa so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki o materialnopravni zmotnosti zaključka sodišča prve stopnje o podanosti zmote na strani tožnice (po prvem odstavku 46. člena in prvem odstavku 49. člena OZ) ob sklenitvi predpogodbe dne 21. 1. 2009. 9. Na podlagi ugotovitev, da se je tožnica zanesla na vsebino oglasa tožencev, da je ponujeni predmet prodaje novogradnja, da si je tožnica pred sklenitvijo predpogodbe samo stanovanjsko hišo večkrat ogledala in ob tem ugotovila, da je ta v dobrem stanju, da si je od tožencev prizadevala pridobiti podatke o poteku gradnje, toženca pa sta ji zatrjevala, da je bil objekt zgrajen na novo leta 2004 in kasneje, ob tem pa ji podrobneje opisovala dela, ki sta jih opravljala v zvezi z gradnjo ter zatrjevala, da za stanovanjski objekt obstoji gradbeno dovoljenje, ki ga bosta predložila kasneje, je sodišče prve stopnje prepričljivo zaključilo, da ob takšnih okoliščinah tožnici ni mogoče očitati, da pred in pri sklepanju predpogodbe ni ravnala z zadostno skrbnostjo, ker ni pred tem trditev tožencev preverjala tako, da bi sama pri upravni enoti pridobila podatke o gradbenem dovoljenju za s strani tožencev zatrjevano novogradnjo, izvedeno leta 2004. Pritožbene trditve o zmotnosti zaključka sodišča prve stopnje o skrbnosti tožničinega sklepanja predpogodbe in opravičljivosti tožničine zmote, s tem pa tudi o upravičenosti tožničinega uveljavljanja neveljavnosti predpogodbe zaradi tožničine napake volje pri njenem sklepanju, so tako neutemeljene. Ob pravilnosti takšnih zaključkov pa je sodišče prve stopnje ob pravilnem razlogovanju, kot je tega podalo v drugem odstavku na strani 18 sodbe, in se mu pritožbeno sodišče kot pravilnemu pridružuje, tudi materialnopravno pravilno ugodilo tožničinemu tožbenemu zahtevku.

10. Po določbi 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je ta kršitev podana, če v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov obstaja nasprotje s tem, kar izhaja iz vsebine teh listin, zapisnikov oziroma prepisov. Zato pa so pravno zmotni pritožbeni očitki pritožnikov o podani tovrstni kršitvi, utemeljevani z diametralnim nasprotjem med ugotovitvami sodišča o odločilnih dejstvih in končno odločitvijo sodišča. 11. Zaradi neutemeljenosti pritožbenih razlogov in dejstva, da se sodišču prve stopnje niso pripetile nobene od kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. točka 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbi tožencev zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (člen 353 ZPP).

12. Toženca s pritožbo nista uspela, zato sama trpita svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

13. Navedbe tožnice v odgovoru na pritožbi niso doprinesle k odločitvi o pritožbah. Zato stroški sestave odgovora na pritožbo ne predstavljajo potrebnih pravdnih stroškov in tožnica do njihove povrnitve ni upravičena (člen 155 ZPP). Pritožbeno sodišče je zato glede priglašenih stroškov odgovora na pritožbo odločilo, da jih trpi tožnica sama.