Jedro

Zmota je bistvena samo, če so okoliščine, glede katerih je bila stranka v zmoti, del skupnega poslovnega namena strank (poslovne podlage strank) in so bile te okoliščine za stranko, ki je v zmoti, odločilne (ključne) pri oblikovanju odločitve za sklenitev pogodbe.

Presoja o skrbnosti pri sklepanju predpogodbe je odvisna od okoliščin vsake posamezne zadeve (6. člen OZ).

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženca morata v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti tožnici njene revizijske stroške v znesku 2.318,00 EUR.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zaradi delnega umika tožbe ustavilo postopek glede zahtevka za plačilo 18.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, sicer pa je predpogodbo za prodajo nepremičnin z dne 21. 1. 2009 razveljavilo ter tožencema nerazdelno naložilo plačilo 112.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Odločilo je tudi o pravdnih stroških. Obrazložilo je, da se v postopku ni izkazalo, da bi bile sporne nepremičnine zaradi vpliva nekdanjega rudnika nestabilne ali nevarne. Presodilo pa je, da sta toženca s tem, ko sta oglaševala in tožnici predstavljala, da je sporna stanovanjska hiša novogradnja, pri tožnici povzročila zmoto o bistvenih lastnostih nepremičnine (46. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Ocenilo je, da povprečen kupec novogradnje pričakuje, da je bila gradnja dovoljenja z gradbenim dovoljenjem. Tožnica se je zanesla na vsebino oglasa in izjavo tožencev, da gradbeno dovoljenje obstaja. Ocenilo je tudi, da je tožničina zmota opravičljiva, saj ni bila v zmoti zaradi lastne zmotne percepcije, temveč sta jo v zmoto zapeljala toženca (49. člen OZ).

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožencev zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Obrazložilo je, da je ob ugotovitvah sodišča, da toženca stanovanjske hiše nista zgradila v celoti na novo (od prejšnjega objekta je ostal del temeljev in spodnji plato), da za gradnjo nista imela ustrezne dokumentacije ter da gradnja ni bila izvedena v skladu z gradbenimi standardi in gradbenim dovoljenjem iz leta 1999, pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je pri tožnici ob sklepanju predpogodbe obstajala zmota o lastnostih predmeta. Toženca pa sta s svojim ravnanjem pri tožnici namenoma povzročila zmoto oziroma jo držala v zmoti, da bi jo napeljala k sklenitvi predpogodbe (prvi odstavek 49. člena OZ).

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje toženca vlagata revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. V obrazložitvi nasprotujeta razlogom nižjih sodišč, da sta tožnico zapeljala v zmoto. Navajata, da so jima na upravni enoti zatrdili, da obstoječe gradbeno dovoljenje omogoča vse gradbene posege, kot laika pa nista mogla vedeti, kakšni posegi so z gradbenim dovoljenjem dovoljeni. Poudarjata, da sta pri gradnji hiše ohranila stare gabarite in jo brez težav vpisala v zemljiški kataster. Tako sta bila tudi sama v dobri veri, da gre za novogradnjo. Nasprotujeta ugotovitvi, da tožnica pred podpisom predpogodbe ni dobila na vpogled gradbenega dovoljenja in menita, da je sodišče kršilo načelo kontradiktornosti, ker je upoštevalo zgolj navedbe tožnice, ne pa tudi izpovedbe toženca. Notar A. ni potrdil navedb tožnice, da ji je bilo gradbeno dovoljenje izročeno šele pri njem na naroku. O tem, da je tožnica še pred podpisom predpogodbe dobila na vpogled gradbeno dovoljenje, bi lahko izpovedale tudi priče, katerih zaslišanje sta predlagala, sodišče pa jih ni zaslišalo. Menita, da tožnica ni v bistveni zmoti, saj je izvedenec ugotovil, da ima stanovanjska hiša vse ustrezne lastnosti, tožnica pa se je tudi po podpisu predpogodbe in potem, ko je izvedela, da ima hiša zgolj gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo, še vedno pogajala o nakupu in zahtevala nižjo kupnino. Nadalje tudi menita, da tožničina zmota ni bila opravičljiva, saj če ni prejela gradbenega dovoljenja, bi lahko podpis predpogodbe odklonila ali pa sama pridobila gradbeno dovoljenje na upravni enoti. Tožnici je tudi notar svetoval, naj pridobi gradbeno dovoljenje. Nadalje navajata, da je izvedenec pojasnil, da je hiša novogradnja, če je v celoti zgrajena na novo, ne glede na to, ali zanjo tudi obstaja gradbeno dovoljenje. Izvedenec pa je tudi ugotovil, da je bila sporna hiša v celoti zgrajena na novo. To sta ugotovili tudi nižji sodišči, vendar tega nista upoštevali pri svoji končni odločitvi. Poleg tega je tudi tožnica izpovedala, da si je pred sklenitvijo predpogodbe večkrat ogledala hišo in ji je delovala nova ter da si je pod pojmom novogradnje predstavlja gradnjo hiše od začetka. Med pravdo pa tudi ni trdila, da bi bila v zmoti glede gradbenega dovoljenja in da razveljavitev predpogodbe zahteva zaradi neizročitve gradbenega dovoljenja. Tako obstoji neskladnost med trditvami tožnice in zaključki nižjih sodišč ter med ugotovitvami in zaključki nižjih sodišč (kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

4. Tožnica je vložila odgovor na revizijo, v katerem nasprotuje revizijskim razlogom in predlaga njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Razloga zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja po določbi tretjega odstavka 370. člena ZPP na revizijski stopnji ni mogoče uveljavljati. Zato so neupoštevne vse tiste revizijske navedbe, ki dejansko stanje, ugotovljeno na prvih dveh stopnjah sojenja, kakor koli obhajajo, ga relativizirajo ali mu celo izrecno nasprotujejo in revizijsko sodišče nanje ne bo odgovarjalo (npr. o tem, da je bilo tožnici gradbeno dovoljenje izročeno na vpogled pred podpisom predpogodbe; da je tožnici notar še pred podpisom predpogodbe svetoval, naj si pridobi gradbeno dovoljenje; da je izvedenec ugotovil, da je bila nova hiša v celoti zgrajena na novih temeljih in ob ohranitvi starih gabaritov; da ima hiša vse ustrezne lastnosti; da je sodišče v celoti spregledalo izpovedbo toženca in da je dokazna ocena izvedenih dokazov napačna ...).

7. Revizijsko sodišče tudi ne more upoštevati trditev tožencev, da so jima na upravni enoti zatrdili, da obstoječe gradbeno dovoljenje dovoljuje vse gradbene posege, ki sta jih kasneje tudi opravila, in da sama kot laika vsebine gradbenega dovoljenja nista razumela, saj sta jih podala prvič šele v pritožbi, ne da bi navedla razloge za kasnejšo navedbo in izkazala nekrivdo, zato te navedbe predstavljajo neupoštevno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). O tem je sicer izpovedal toženec, vendar to ne more nadomestiti manjkajoče trditvene podlage. Tudi če bi sodišče te navedbe upoštevalo in bi se izkazale za resnične, pa ne bi spremenile odločitve v obravnavani zadevi, kot bo pojasnjeno spodaj.

8. Na očitek, da sodišče ni zaslišalo predlaganih prič, je pravilno odgovorilo že sodišče druge stopnje, da toženca v pritožbi (enako pa velja tudi za revizijo) niti nista navedla, katere predlagane priče niso bile zaslišane. Iz spisa pa tudi ne izhaja, da sta toženca za dokazovanje dejstva, da sta še pred podpisom predpogodbe tožnici izročila gradbeno dovoljenje, predlagala zaslišanje katere koli priče. 9. Sodišče druge stopnje je pravilno zavrnilo tudi očitek o kršitvi iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je podana, če v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov obstaja nasprotje o tem, kar izhaja iz vsebine teh listin, zapisnikov ali prepisov. Toženca takega nasprotja nista izkazala.

10. Nižji sodišči sta ugotovili naslednja dejstva, na katera je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP): - pravdni stranki sta sklenili predpogodbo z dne 21. 1. 2009, s katero sta se zavezali, da bosta do dne 5. 5. 2009 sklenili glavno pogodbo, s katero bosta toženca tožnici prodala sporne nepremičnine v k. o. ... (družinsko hišo in okoliška kmetijska zemljišča) za skupno dogovorjeno kupnino v višini 225.000,00 EUR; - Upravna enota ... je na zahtevo pravnega prednika tožencev dne 23. 6. 1999 izdala gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo (dovoljenje za prezidavo nekaterih predelnih sten, obnovo notranjih ometov, izvedbo nekaterih okenskih in vratnih odprtin in zamenjavo strešne konstrukcije) in nadzidavo obstoječe stanovanjske hiše iz leta 1954 ter gradnjo prizidka; to je edino gradbeno dovoljenje, ki je bilo izdano za sporno nepremičnino; navedeno gradbeno dovoljenje je veljalo za obdobje enega leta, v tem času pa dovoljena adaptacijska dela niso bila izvedena; - potem ko sta toženca postala lastnika sporne nepremičnine dne 18. 10. 2002, sta stari objekt porušila in leta 2004 zgradila povsem novo hišo, v katero sta vgradila stare temelje in plato; za novo gradnjo objekta toženca nista pridobila gradbenega dovoljenja; - kontrole notranje in zunanje izmere so pokazale, da novi objekt ni bil zgrajen točno po lokacijski dokumentaciji; toženec je gradil v lastni režiji in ni imel strokovnega nadzorstva skladno s 61. členom Zakona o graditvi objektov; nova stavba tudi nima uporabnega dovoljenja; - sporna nepremičnina ni bila zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem, gradbenimi standardi ter drugimi pravili stroke; - pred podpisom predpogodbe se je tožnica zanimala o obstoju gradbenega dovoljenja in o poteku gradnje stanovanjske hiše; toženca sta tožnici zatrdila, da gradbeno dovoljenje obstaja, pri tem pa sta zamolčala njegovo resnično vsebino in starost; ker gradbenega dovoljenja nikoli nista imela pri roki, sta tožnici zatrdila, da ji ga bosta izročila pred podpisom glavne pogodbe; - tožnica predpogodbe ne bi sklenila, če bi bila seznanjena z vsemi navedenimi okoliščinami.

11. Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 33. člena OZ). Predmet izpolnitve predpogodbe je torej sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe (prvi in tretji odstavek 33. člena OZ). To pomeni, da mora biti izpolnitveno ravnanje določno opredeljeno že v predpogodbi. Prav tako morata stranki o bistvenih sestavinah glavne pogodbe doseči soglasje že ob sklenitvi predpogodbe. Predpogodbo skleneta stranki navadno takrat, ko želita vzpostaviti obveznostno razmerje, a še ne želita prevzeti obveznosti iz glavne pogodbe. Najpogostejši razlog je, da še niso znane vse okoliščine, povezane z izpolnjevanjem iz glavne pogodbe.(1)

12. Tudi predpogodba je pogodba (dvostranski zavezovalni pravni posel), zato morajo biti za njeno veljavno sklenitev izpolnjene enake predpostavke kot za sklenitev katere koli druge pogodbe.(2) Tako se tudi za sklenitev predpogodbe uporabljajo določbe o napaki volje (45. - 50. člen OZ). Zmota je bistvena, če se nanaša na bistvene lastnosti predmeta, na osebo, s katero se sklepa pogodba, kadar se sklepa glede na to osebo, ali na okoliščine, ki se po običajih v prometu ali po namenu strank štejejo za odločilne, ker sicer stranka, ki je v zmoti, pogodbe s tako vsebino ne bi sklenila (prvi odstavek 46. člena OZ). Zmota je bistvena samo, če so okoliščine, glede katerih je bila stranka v zmoti, del skupnega poslovnega namena strank (poslovne podlage strank) in so bile te okoliščine za stranko, ki je v zmoti, odločilne (ključne) pri oblikovanju odločitve za sklenitev pogodbe. Zato lahko pogodbena stranka izpodbija pogodbo samo zaradi zmote o običajnih tipičnih lastnostih, ki jih stranke navadno upoštevajo pri sklepanju pogodb enake vrste (sestavljajo tipično poslovno podlago pogodb te vrste) in zato velja domneva, da je druga pogodbena stranka zanje ob sklenitvi pogodbe vedela, ali o drugih (atipičnih okoliščinah), ki so bile njen poslovni namen (nagib, motiv) za sklenitev pogodbe, če je druga pogodbena stranka ob sklenitvi pogodbe za te okoliščine vedela, ker ji jih je njen sopogodbenik (stranka, ki je v zmoti glede teh okoliščin) razkril pri sklenitvi pogodbe.(3)

13. Zmota o ustreznosti in skladnosti gradnje z gradbenim dovoljenjem, gradbenimi standardi in pravili stroke predstavlja zmoto o bistvenih lastnostih predmeta. Če novo zgrajena hiša nima gradbenega dovoljenja, to tudi nasprotuje običajem v prometu. V obravnavanem primeru pa je tožnica že ob sklepanju predpogodbe tožencema tudi razkrila svoj namen, da mora za sporno nepremičnino obstajati gradbeno dovoljenje. Tožnica je torej bila v zmoti o okoliščinah, ki so postale del skupnega poslovnega namena strank in so bile za tožnico odločilne pri oblikovanju odločitve za sklenitev predpogodbe.

14. Stranka, ki je v zmoti, lahko zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote, razen če pri njeni sklenitvi ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu (drugi odstavek 46. člena OZ). Očitek tožencev, da je tožnica ravnala neskrbno, ker je podpisala predpogodbo, kljub temu, da ji gradbeno dovoljenje ni bilo izročeno na vpogled oziroma ne da bi ga sama pridobila pri pristojnem organu, je neutemeljen. Presoja o skrbnosti pri sklepanju predpogodbe je odvisna od okoliščin vsake posamezne zadeve (6. člen OZ). V obravnavanem primeru je ključno, da sta bila toženca že v fazi sklepanja predpogodbe seznanjena s tem, katere so tiste okoliščine, ki so za tožnico tako bistvene, da brez njih glavne pogodbe ne bi sklenila. Tožnica je minimum zahtevane skrbnosti pri sklepanju predpogodbe izpolnila s tem, ko je izkazala zanimanje za obstoj gradbenega dovoljenja in potek gradnje. Utemeljeno se je v tej fazi še lahko zanesla na izjavo tožencev, da gradbeno dovoljenje obstaja. Dogovorjeno pa je tudi bilo, da bosta toženca tožnici izročila gradbeno dovoljenje do podpisa glavne pogodbe. Po presoji revizijskega sodišča tako tožnici v obravnavanem primeru ni mogoče očitati, da bi morala že v trenutku sklepanja predpogodbe preverjati resničnost podatkov, ki jih je pridobila od tožencev. Tožnica je bila torej ob sklepanju predpogodbe v bistveni zmoti, ki je bila v tej fazi še opravičljiva oziroma z njene strani nezakrivljena (prvi in drugi odstavek 46. člena OZ). Stranka predpogodbe, ki do sklenitve glavne pogodbe ugotovi, da je bila ob sklepanju predpogodbe v opravičljivi bistveni zmoti, pa lahko utemeljeno in brez pravnih posledic zavrne sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba stranke v bistveni zmoti namreč ne veže.(4)

15. Uveljavljani revizijski razlogi po povedanem niso podani, zato je moralo revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo zavrniti (378. člen ZPP).

16. Odločitev o revizijskih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Revizijsko sodišče je tožničine stroške odmerilo na podlagi predloženega stroškovnika in Zakona o odvetniški tarifi na 2.318,00 EUR (pripada ji nagrada za revizijski postopek (tar. št. 3300; 1.880,00 EUR) in pavšalni izdatek za plačilo telekomunikacijskih in poštnih storitev (tar. št. 6002; 20,00 EUR), vse skupaj povečano za 22 % DDV (tar. št. 6007)). Toženka je dolžna plačati odmerjene stroške v petnajstdnevnem paricijskem roku, ki prične teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP).

Op. št. (1): Kranjc v Plavšak in drugi: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 265-267. Op. št. (2): Plavšak in drugi: Obligacijsko pravo splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 293. Op. št. (3): Plavšak in drugi: Obligacijsko pravo splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 205. Op. št. (4): Primerjaj sodbe Vrhovnega sodišča II Ips 240/2000 z dne 8. 11. 2000 in II Ips 117/2007 z dne 18. 6. 2009.