Jedro

Pri presoji, ali okoliščine posameznega primera presegajo dejanski stan izpodbojnosti pogodbe, je glede na naravo ničnosti kot skrajne sankcije potreben restriktiven pristop.

Tožnica je v tožbi trdila, da jo je toženec zavedel in prevaral ter zagotavljal, da ima nepremičnina vsa potrebna dovoljenja, čeprav naj bi bil dejansko vedel, da je bil objekt zgrajen brez gradbenega dovoljenja in da ga za konkretno zgradbo tudi ni več mogoče pridobiti. Vendar pa po presoji Vrhovnega sodišča samó te trditve, četudi bi se izkazale za resnične, še ne zadoščajo za sklep, da gre za izjemen, kvalificiran primer prevare, ki bi lahko utemeljeval celo ničnostno sankcijo.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Tožnica je zahtevala: 1) ugotovitev ničnosti prodajnih pogodb, sklenjenih med pravdnima strankama dne 22. 5. 2003 in 22. 8. 2003, 2) razveljavitev sodne poravnave opr. št. II P 647/2005, sklenjene med pravdnim strankama 20. 4. 2007, 3) razveljavitev sklepov o izvršbi Okrajnega sodišča v Mariboru opr. št. In 9/2011, In 213/2008 in In 150/2011, 4) obojestransko vračilo prejetega po spornih prodajnih pogodbah (na eni strani kupnine v višini 48.259,39 EUR in na drugi strani nepremičnine) ter 5) plačilo odškodnine v višini 20.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožnici je naložilo povračilo pravdnih stroškov toženca.

3. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožnice in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je še, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

4. Tožnica je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo, v kateri zatrjuje bistvene kršitve določb postopka in zmotno uporabo materialnega prava. Revizijskemu sodišču prvenstveno predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi; podrejeno pa predlaga razveljavitev sodb sodišč nižjih stopenj in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša revizijske stroške. Tožnica je kasneje vložila še dopolnitev revizije, ki pa je prepozna,1 zato je Vrhovno sodišče ni upoštevalo.

5. Revizija je bila vročena tožencu, ki je nanjo odgovoril po izteku roka za vložitev odgovora na revizijo, zato odgovora Vrhovno sodišče ni upoštevalo.2 **Dejanski okvir spora**

6. V postopku so bila ugotovljena naslednja bistvena dejstva: − tožnica (kot kupka) in toženec (kot prodajalec) sta sklenila dve kupoprodajni pogodbi, in sicer dne 3. 7. 2003 za nepremičnino parc. št. 315/3 k. o. ..., ki v naravi predstavlja stanovanjsko stavbo in dvorišče, ter dne 22. 8. 2003 za več drugih nepremičnin, ki v naravi predstavljajo kmetijska zemljišča; − kupnina po prvi pogodbi je znašala 42.000,00 EUR, po drugi pogodbi pa 6.259,39 EUR; − dne 20. 4. 2007 je bila med pravdnima strankam v zvezi z nekim drugim sporom glede teh nepremičnin sklenjena sodna poravnava; − dne 6. 6. 2013 se je nad tožnico začel postopek osebnega stečaja; − toženec je v tem postopku prijavil terjatve v višini 12.529,26 EUR, 35.877,00 EUR, kapitalizirane obresti in pravdne stroške, kar mu je bilo s strani stečajnega upravitelja vse priznano, skupaj z ločitveno pravico na nepremičnini parc. št. 315/3 k. o. ...; − z odločbo Inšpektorata RS za promet, energetiko in prostor št. 06122-1568/2013/15 z dne 28. 2. 2014 je bilo tožnici naloženo, da mora takoj ustaviti gradnjo prizidave in nadzidave k obstoječemu stanovanjskemu objektu3 na parc. št. 315/3 k. o. ..., do dne 1. 8. 2014 odstraniti obstoječi objekt in vzpostaviti zemljišče v prejšnje stanje. Prepovedan je bil tudi pravni promet z nepremičnino.

**Odločitev sodišč nižjih stopenj**

7. Izhodišče presoje prvostopenjskega sodišča so bile tožničine trditve, da je kupila stvar s pravno napako: nepremičnino s črno gradnjo. Soglašalo je s tem, da je objekt črna gradnja, saj to potrjuje dokončna odločba gradbenega inšpektorja, četudi toženec v inšpekcijskem postopku ni sodeloval.4 Vendar pa je bil promet z nepremičnino prepovedan šele z navedeno upravno odločbo, ki ne učinkuje retroaktivno. Ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama leta 2003 nepremičnina torej še ni bila izvzeta iz pravnega prometa. Sporna pogodba zato ni nična. Posledično tožnica tudi ne more uspeti s kondikcijskim zahtevkom za vračilo kupnine in z odškodninskim zahtevkom. Pravna napaka prodane stvari bi lahko bila temelj za razvezo pogodbe, toda tožnica napake ni pravočasno grajala; tudi sicer pa se tožbeni zahtevek ne glasi na razvezo pogodbe. Leta 2007 sklenjena sodna poravnava ne more več biti predmet izpodbijanja, saj je triletni rok za vložitev tožbe na njeno razveljavitev že potekel. Prav tako sodišče ne more posegati v pravnomočne sklepe o izvršbi.

8. Sodišče druge stopnje je pritrdilo razlogom prvostopenjskega sodišča. Pritožbene navedbe, da je pogodba nična tudi zaradi nemoralnosti ravnanja toženca, je ocenilo za nedovoljene pritožbene novote. Tožnica naj bi namreč ničnost pogodbe prej utemeljevala le z navedbami, da je bil predmet pogodbe nedopusten, ker je promet z nelegalno gradnjo prepovedan.

Povzetek revizijskih navedb

9. Revidentka trdi, da je vse potrebne navedbe podala že v tožbi. Toženec naj bi bil slaboveren, saj naj bi tako nepremičninski agenciji, preko katere je prodajal hišo, kot tudi tožnici zamolčal, da hiše ni zgradil na podlagi gradbenega dovoljenja, prav tako ne njenih nadaljnjih dozidav. Tako ravnanje je nemoralno, predmet pogodbene obveznosti pa je nedopusten, če nasprotuje morali (37. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Prodajna pogodba je zato nična. Sodišče na ničnost pazi po uradni dolžnosti. Gradbeni inšpektor je dejstvo, da je objekt črna gradnja, zgolj zaznamoval; tako lastnost je objekt imel že pred tem. Tožnica ga mora sedaj porušiti, poleg tega je morala plačati še denarno kazen zaradi obremenitve okolja, čeprav ni ona črnograditeljica. Ker je bila zavedena, je nepremičnino preplačala, zaradi česar je prišla v osebni stečaj. Tudi sicer je ob vednosti, da gre za črno gradnjo, sploh ne bi bila kupila. Sodišče bi moralo ugotoviti ničnost pogodbe, posledično pa razveljaviti tudi sodno poravnavo in sklepe o izvršbi.

**Presoja utemeljenosti revizije**

10. Revizija ni utemeljena.

_Ničnost kot skrajna sankcija_

11. Ničnost pogodbe ima daljnosežne posledice – šteje se, da pravni posel že od začetka ni bil učinkovit in načeloma5 ne more konvalidirati (90. člen OZ). Naš pravni red jo zato predpisuje kot skrajno sankcijo, praviloma pa se pravni posel skuša vzdržati v veljavi. Tudi v primerih, ko je sicer predpisana ničnost, je treba opraviti presojo, ali namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo oziroma ali zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (prvi odstavek 86. člena OZ). Poleg tega OZ vsebuje možnosti delne ničnosti, konverzije, nadaljnjega obstoja pogodbe brez posameznega ničnega določila ipd. Preko ničnostne sankcije se varuje interese, ki presegajo interese pogodbenih strank, največkrat širše družbene interese, posamične interese strank pa le izjemoma. Zato je ničnost utemeljena predvsem v primerih pogodb, ki nasprotujejo ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom (prvi odstavek 86. člena OZ). Gre za izpeljavo splošnega načela prostega urejanja obligacijskih razmerij iz 3. člena OZ: udeleženci taka razmerja lahko urejajo prosto, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli. OZ določa tudi posebne primere, ko je pogodba nična, pri čemer je skupni imenovalec številnim od teh primerov prav to, da gre za izpeljavo načela prepovedi pogodb z neustavnimi, nezakonitimi ali nemoralnimi elementi ali cilji. Značilni primeri so, na primer, nedopustnost predmeta pogodbe (35. člen OZ), pogodbene podlage (39. člen OZ) in (pod določenimi pogoji) bistvenega nagiba enega sopogodbenika (40. člen OZ).6 Pogodbeni predmet in podlaga sta namreč po izrecni zakonski določbi nedopustna prav takrat, kadar sta v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli (37. člen OZ drugi odstavek 39. člena OZ), enako pa seveda (kljub odsotnosti izrecne zakonske določbe) velja tudi za nagib. Položaj, ki ga ureja 86. člen OZ, in položaj, ki ga ureja 35. člen OZ (v povezavi s 37. členom OZ), se razlikujeta v tem, da gre pri prvem za nedopustno vsebino pogodbe kot take, pri drugem pa za nedopustnost izpolnitvenega ravnanja.7 _Ničnost zaradi nedopustnosti predmeta_

12. V obravnavani zadevi se zastavlja vprašanje, ali je prodaja nepremičnine s črno (nelegalno) gradnjo lahko sankcionirana z ničnostjo. Ničnost sta sodišči nižjih stopenj presojali skozi prizmo nedopustnosti predmeta pogodbe, v konkretnem primeru sposobnosti take nepremičnine, da je sploh predmet pravnega prometa.8 Njun sklep, da v času sklenitve sporne pogodbe nepremičnina še ni bila izven pravnega predmeta, ampak je to sposobnost izgubila šele z inšpekcijsko odločbo, ki ne učinkuje retroaktivno, je v skladu s sodno prakso Vrhovnega sodišča. Slednje je v zadevi II Ips 67/2013 z dne 23. 4. 2015 že zavzelo stališče, da noben zakon sam po sebi ne prepoveduje pravnega prometa s črno gradnjo, temveč iz določbe 158. člena Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1) izhaja, da je podlaga prepovedi šele upravna odločba, s katero je izrečen inšpekcijski ukrep zaradi nedovoljene gradnje, obvezna sestavina te odločbe pa je tudi prepoved prometa s sporno nepremičnino.9

13. Tega sklepa revidentka nenazadnje konkretizirano niti ne izpodbija. Ne osredotoča se na predmet, podlago ali vsebino same pogodbe, temveč na toženčevo ravnanje v predsklenitveni fazi. Toženec naj bi ji vedoma, slaboverno in v nasprotju z družbeno moralo prikril podatek, da je bila stavba na nepremičnini pretežno zgrajena in kasneje do- ter nadgrajena brez gradbenega dovoljenja, zato da bi zanjo iztržil ceno, ki ni ustrezala njeni dejanski vrednosti. Kar revidentka torej uveljavlja, dejansko ni nedopustnost samega predmeta pogodbe oziroma toženčevega izpolnitvenega ravnanja,10 temveč tistega toženčevega predpogodbenega ravnanja, ki naj bi jo zavedlo k nakupu nepremičnine, ki je sicer – tako trdi – ne bi kupila. Že to kaže, da v konkretnem primeru stopajo v ospredje individualni interesi pogodbenih strank, ne pa širši javni interesi. Za to so v OZ prvenstveno predvidene drugačne sankcije.

14. Primer je določba o prodajalčevi odgovornosti za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je prodajalec vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil (494. člen OZ). Gre za posebno obliko pravne napake prodane stvari. Dejstvo, da objekt nima gradbenega dovoljenja in da (lahko) postane predmet rušitve, gotovo spada v domet te določbe. Kupec ima (odvisno od okoliščin konkretne zadeve) na voljo odstop od pogodbe ali zahtevo za sorazmerno znižanje kupnine, pod določenimi pogoji pa je pogodba razdrta že po samem zakonu. V poštev pridejo tudi odškodninski zahtevki. Revidentkine trditve je mogoče razumeti tudi tako, da je bila s toženčevim nemoralnim ravnanjem zapeljana v zmoto, torej prevarana, ker je kupila nekaj, kar v bistvenih lastnostih ne ustreza tistemu, kar je želela kupiti. Za primer, ko ena stranka povzroči zmoto pri drugi stranki ali jo drži v zmoti z namenom, da bi jo tako napeljala k sklenitvi pogodbe, OZ določa, da lahko druga stranka zahteva razveljavitev pogodbe, in sicer ne glede na to, ali je bila zmota bistvena ali nebistvena; poleg tega lahko zahteva tudi odškodnino (prvi in drugi odstavek 49. člena OZ).

**Ničnost zaradi grožnje ali prevare**

15. Kadar en sopogodbenik s pomočjo prevare ali celo grožnje drugega sopogodbenika napelje k sklenitvi pogodbe, je njegovo ravnanje gotovo nemoralno. Čeprav se sicer morda bolj prilega zakonskim stanom iz 49. ali 45. člena OZ, ki ne vodijo do ničnosti sklenjene pogodbe, ampak do drugih sankcij, je Vrhovno sodišče že preseglo stališče, da bi bilo treba institute grožnje, prevare in ničnosti pogodbe zaradi nasprotovanja prisilnim predpisom ali moralnim načelom obravnavati povsem ločeno. V zadevi II Ips 281/2017 z dne 1. 2. 2018 (že prej pa tudi v zadevah II Ips 94/2016, II Ips 894/93 in II Ips 142/2015, na katere se v navedeni odločbi tudi sklicuje) je izhajalo s stališča, »da situacija, ko je ena od strank pogodbe žrtev izsiljevanja in pogodbo podpiše pod vplivom groženj nasprotne stranke, ob tem pa ne prejme niti izpolnitve, ki naj bi ji na podlagi takšne pogodbe pripadala, presega dejanski stan izpodbojne pogodbe zaradi napak volje ter sega v sfero neobstoječe pogodbe. Na takšen način sklenjena pogodba nasprotuje temeljnim pravnim načelom in morali in je zato nična.«11 Vrhovno sodišče v isti zadevi še navaja, da je »[g]rožnjo treba obravnavati enako kot vsako drugo dejanje strank, ki lahko pripelje do ničnosti pogodbe. Samo dejstvo, da je običajna posledica grožnje (torej izpodbojnost na njeni podlagi sklenjene pogodbe) v OZ izrecno urejena, ne pomeni, da je tudi edina možna. Napačno je namreč tudi revizijsko stališče, da je treba vse grožnje obravnavati enako. Situacije so lahko različne in v primerih, ko izrečena grožnja (na podlagi katere je tisti, ki jo je izrekel, celo obsojen za kaznivo dejanje izsiljevanja) jasno in očitno nasprotuje tako temeljnim ustavnim načelom kot prisilnim predpisom, ne more biti dvoma o tem, da je pogodba, podpisana zgolj zaradi strahu, ki ga je takšna grožnja povzročila, (lahko) nična (86. člen OZ).«

16. V skladu z zgoraj navedenim stališčem na načelni ravni tudi v primeru prevare ni mogoče vnaprej izključiti možnosti, da bi v določenih primerih ravnanje sopogodbenika (ali tretje osebe) lahko privedlo celo do ničnosti sklenjene pogodbe in ne (samo) do njene izpodbojnosti zaradi napake volje. Tako kot niso enake vse grožnje (kot je bilo opozorjeno v zadevi II Ips 281/2017), tudi niso enake vse prevare. Lahko se v okoliščinah kakšnega posamičnega primera izkaže, da je bila prevara oziroma njen namen ali način njene izvršitve tako zelo zavržen, da presega pomen konkretne zadeve in jo je treba sankcionirati tudi zaradi varstva javnega interesa. V zadevi II Ips 156/2018 z dne 17. 1. 2019, kjer je tožnica zaradi prevare sklenila pogodbo, zaradi katere je ostala brez nepremičnine, ki je pomenila njen edini dom, je Vrhovno sodišče tako odločilo, da je »v izjemnem primeru, ko šibkejši posameznik zaradi preslepitve s strani organizirane skupine ostane brez doma, dejanski stan izpodbojne pogodbe zaradi napake volje presežen. V konkretnem primeru je zaradi zatrjevane kvalificirane oblike prevare organizirane skupine, ki naj bi se nanašala na vse povezane posle in opravila v zvezi s spornimi prodajnimi pogodbami, utemeljen sklep, da namen kršenega pravila zaradi zagotavljanja učinkovitega varstva pravice do spoštovanja doma iz 8. člena EKČP, ki tvori pomembno ustavno dobrino, odkazuje na ničnostno sankcijo.«12

17. Pri presoji, ali okoliščine posameznega primera presegajo dejanski stan izpodbojnosti pogodbe, je glede na naravo ničnosti kot skrajne sankcije potreben restriktiven pristop. V tu obravnavani zadevi so bile nekatere tožničine trditve, usmerjene v toženčevo nepoštenost v predsklenitveni fazi, sicer podane pravočasno. Zmotno je stališče pritožbenega sodišča, da gre za pritožbene novote. Resda je šele v pritožbi izrecno navedeno, da je bil toženec v „slabi veri“ in da se njegovo ravnanje „upira moralnim pojmom družbe“, a je s tem tožnica opravila samó subsumpcijo dejstev pod pravni standard, medtem ko je pravno upoštevna dejstva (sicer skopo) navajala že pred sodiščem prve stopnje. V tožbi je trdila, da jo je toženec zavedel in prevaral ter zagotavljal, da ima nepremičnina vsa potrebna dovoljenja, čeprav naj bi bil dejansko vedel, da je bil objekt zgrajen brez gradbenega dovoljenja in da ga za konkretno zgradbo tudi ni več mogoče pridobiti. Vendar pa po presoji Vrhovnega sodišča samó te trditve, četudi bi se izkazale za resnične, še ne zadoščajo za sklep, da gre za izjemen, kvalificiran primer prevare, ki bi lahko utemeljeval celo ničnostno sankcijo.

**Odločitev o reviziji**

18. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani, jo je Vrhovno sodišče na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka).

**Odločitev o revizijskih stroških**

19. V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v revizijskem postopku. Ker tožnica z revizijo ni uspela, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krije svoje revizijske stroške (II. točka izreka). Ker je toženčev odgovor na revizijo neupošteven (glej 5. točko obrazložitve te sodbe), mu zanj ne pripada povračilo stroškov.

1 Rok za vložitev revizije se je iztekel 14. 4. 2017, dopolnitev revizije pa je bila vložena 21. 2. 2018. 2 Toženčev predlog za vrnitev v prejšnje stanje je bil pravnomočno zavrnjen s sklepom Okrožnega sodišča v Mariboru I Pg 1181/2014 z dne 11. 7. 2018, v zvezi s sklepom Višjega sodišča v Mariboru I Cpg 322/2018 z dne 8. 11. 2018. 3 Gre za prizidave in nadzidave, ki jih je izvršil že toženec pred prodajo nepremičnine tožnici, in sicer po ugotovitvah gradbene inšpekcije po letu 1967, ko bi za to moral imeti gradbeno dovoljenje. 4 Toženec je v pravdi trdil, da objekt ni črna gradnja, saj naj bi bil zgrajen pred letom 1967, ko gradbeno dovoljenje ni bilo potrebno. Izdana inšpekcijska odločba je bila posledica samoprijave tožnice, toženec pa v inšpekcijskem postopku ni mogel sodelovati. Tožnici naj bi grozilo, da bo nepremičnina v postopku osebnega stečaja nad njo prodana, zato toženec meni, da naj bi s pomočjo odločbe o črni gradnji želela preprečiti možnost prodaje. 5 Razen če gre za prepoved manjšega pomena in je bila pogodba izpolnjena (t. i. teorija realizacije). 6 Tudi ko je predmet nemogoč, nedoločen ali nedoločljiv (35. člen OZ), kadar pogodba podlage sploh nima (39. člen OZ), če pogodba ni sklenjena v predpisani ali dogovorjeni obliki (55. člen OZ), če gre za oderuško pogodbo (119. člen OZ) in drugi položaji, določeni v OZ ali drugih zakonih. 7 Glej komentar 37. člena OZ, V. Kranjc v: N. Plavšak et all, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 286 - 287. 8 Prav tak primer – ko je stvar izven pravnega prometa – Kranjčeva v komentarju 37. člena OZ (glej prejšnjo opombo) navaja za primer nedopustnega izpolnitvenega ravnanja, ki pomeni nedopusten predmet obveznosti. 9 Glej 9. točko obrazložitve sodbe v zadevi II Ips 67/2013 z dne 23. 4. 2015. Enako menita N. Plavšak in R. Vrenčur („Uporaba 93. člena Gradbenega zakona v pravnem prometu z nepremičninami“, v: Odvetnik, št. 87, 4/2018) v zvezi z vsebinsko podobno določbo 93. člena Gradbenega zakona, ki je naslednik ZGO-1. Pri tem navajata še, da »se z odločbo, s katero inšpekcijski organ izreče prepoved razpolaganja iz 3. točke prvega odstavka 93. člena GZ, ustanovi pravica do prepovedi razpolaganja v korist inšpekcijskega organa, ki je odločbo izdal – torej v javno korist.« 10 To je uveljavljala v postopku pred sodiščema nižjih stopenj, a je bilo - kot že pojasnjeno – pravilno zavrnjeno. 11 Glej 7. točko obrazložitve sodbe v zadevi II Ips 281/2017 z dne 1. 2. 2018. Vrhovno sodišče v odločbah, na katere se v omenjeni zadevi sklicuje, opozarja, da se take situacije lahko obravnavajo celo v pravnem okviru neobstoječe pogodbe: „Če nekoga prisiliš, da s teboj sklene posojilno pogodbo, mu nato izročiš posojilo ter pridobiš nasprotno terjatev (vračilo posojila z obrestmi), potem gre za dejanski položaj izpodbojne pogodbe (45. člen OZ). Če pa, drugače, nekoga prisiliš, da podpiše listino, ki je naslovljena kot posojilna pogodba, v njej priznaš prejem zneska, ki ga v resnici nisi nikdar prejel (in tudi ni mišljeno, da ga boš prejel) ter se zavežeš denar vrniti, pa tu sploh ne gre za veljavno posojilno pogodbo. Ta je neobstoječa (ker volja skleniti resnično pogodbo niti pod prisilo ni bila podana - 15. člen OZ), listina, ki jo navzven izkazuje ter v kateri se prisiljena stran zavezuje vrniti neobstoječe posojilo, pa je nična.“ 12 Glej 14. točko obrazložitve sklepa II Ips 156/2018 z dne 17. 1. 2019.