Jedro

ZPSPP ureja oddajanje poslovnih zgradb in prostorov v najem in omogoča oddajanje v najem tudi občanom, ki imajo na njih lastninsko pravico (1., 2. in 11. člen ZPSPP). Najemnik je lahko kdorkoli in zasebni zdravnik, ki na podlagi koncesije opravlja zdravstveno dejavnost, to opravlja kot svojo poslovno dejavnost. Zato je ZPSPP specialnejši od ZOR, ki je veljal v času sklenitve najemne pogodbe. Sodišče je zato pravilno uporabilo predvsem določila ZPSPP, in ZOR le sekundarno.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju vzdržalo v veljavi sklep Okrajnega sodišča v Celju, R 9/04 z dne 28. 2. 2005, tako da mora tožena stranka (v nadaljevanju toženec) v osmih dneh izprazniti poslovne prostore, ki se nahajajo v pritličju stanovanjskega objekta ..., in merijo 87 m2, ter jih izročiti tožnici. Poleg tega je odločilo o stroških pravdnega postopka.

2. Proti sodbi se je pritožil toženec, toda sodišče druge stopnje je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Odločilo je še o stroških pritožbenega postopka.

3. Proti sodbi sodišča druge stopnje je toženec vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka po 1. točki 370. člena Zakona o pravdnem postopku. Predlaga razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ker je sodilo, da ugovor litispendence in ugovor razsojene stvari nista utemeljena. Prezrlo je, da so v obeh postopkih posledice za toženca enake in da sta v bistvu zahtevka v obeh pravdah identična. Tudi v postopku R 39/2005, v katerem je že pravnomočno odločeno, je odločeno o odpovedi iste najemne pogodbe, za iste prostore. Že sama označitev spora in vrednost spornega predmeta sta identični. V tej pravdi je tožnica poleg primarnega, postavila tudi podredni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je najemna pogodba odpovedana. Zmotno sta sodišči uprli odločitev na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), saj sta pogodbenika fizični osebi: tožnica ima v zgradbi stanovanje in se poklicno ne ukvarja z oddajanjem prostorov, toženec pa opravlja dejavnost, za katero je vprašljivo, če je poslovna dejavnost, ker je zasebni zdravnik, ki je na podlagi koncesije preuredil prostore za opravljanje zdravstvene dejavnosti. Če bi uporabili (tudi) določbe ZOR, bi morali upoštevati določbe o molče obnovljenem zakupu oziroma najemu. Toženec namreč trdi, da je tožnica po 6. členu pogodbe to obnovila za nedoločen čas, ker v enem mesecu po izteku najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za čas od 1. 5. 1994 do 30. 4. 2004 ni vložila zahtevka za izpraznitev prostorov. Da bi svojo zamudo opravičila, se je začela sklicevati na pisni dogovor z dne 19. 11. 1994 o spremembi najemne pogodbe, toda sodišče ga je narobe štelo za dogovor o spremembi trajanja najema, čeprav je samo dogovor o pričetku plačevanja najemnine. Pri tem opozarja na drugi odstavek 67. člena ZOR, ki zahteva za spremembe pisne pogodbe enako obliko. Po njegovem je bila pravilnejša in pravičnejša prva odločitev prvega sodišča, ki je zavrnilo zahtevek za izpraznitev prostorov. Bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP očita sodiščema zato, ker trdi, da se odločitev, češ da je poznejši dogovor med pogodbenima strankama spremenil trajanje najema, ne da preizkusiti, ker sodba nima ustreznih razlogov. Pogodbeni stranki sta zaupali sestavo pogodbe usposobljeni osebi, zato poznejši zapis o plačevanju najemnine pomeni zgolj to, kar je zapisano, in nič več.

4. Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP)(1) , ki se uporablja po 130. členu zadnje novele Zakona o pravdnem postopku(2) , je bila revizija vročena tožnici, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija ni utemeljena.

5. Toženčev ugovor o tem, da dokler pravda teče, sodišče ne bi smelo odločati o istem zahtevku med istima strankama, meri na kršitev pravdnega postopka iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, zoper katero revizija po 1. točki prvega odstavka 370. člena ZPP ni dovoljena. Dovoljena je le v zvezi s trditvijo, da gre za pravnomočno razsojeno stvar, ki nalaga sodišču da zavrže novo tožbo. Toda v obravnavani zadevi in v zadevi R 39/ 2005 ne gre za isti zahtevek. Res gre za spore med istima strankama, toda predmet zahtevka in njegova podlaga sta drugačna. V obravnavani zadevi je sodišče na podlagi predloga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov z dne 28. 20. 2004, pod R 29/2004 dne 28. 1. 2005 izdalo sklep, da mora toženec v osmih dneh izprazniti sporne prostore in jih izročiti tožnici. Podlaga za ta sklep je bila trditev, da je najemna pogodba prenehala veljati 1. 10 2004. Ker je toženec ugovarjal roku izteka pogodbe, je tožnica 2. 6. 2005 podrejeno zahtevala ugotovitev, da je najemna pogodba odpovedana 28. 10. 2004 in da mora toženec do 31. 10. 2005 izprazniti prostore in jih izročiti tožnici. Drugačen datum za odpoved pogodbe ter rok za izpraznitev in izročitev pogodbe je v zadevi R 39/2005, in sicer 12. 10. 2006. Gre torej za različne zahtevke in razloge za izpraznitvene naloge in če bi sodišče ažurno odločilo, bi bile posledice v zvezi z izpraznitvijo prostorov za toženca drugačne. Res je sedaj končna posledica za toženca v zvezi z izpraznitvijo enaka: da mora vendarle izprazniti prostore; ni pa nujno, da bo plačilo za čas, ko jih je zasedal, enako. Tako se izkaže, da je sodišče pravilno odločilo o primarnem zahtevku v tej pravdi in ni kršilo določb pravdnega postopka.

6. Tudi materialno pravo je pravilno uporabilo. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)(3) ureja oddajanje poslovnih zgradb in prostorov v najem in omogoča oddajanje v najem tudi občanom, ki imajo na njih lastninsko pravico (1., 2. in 11. člen ZPSPP). Najemnik je lahko kdorkoli in zasebni zdravnik, ki na podlagi koncesije opravlja zdravstveno dejavnost, to opravlja kot svojo poslovno dejavnost. Zato je ZPSPP specialnejši od Zakona o obligacijskih razmerjih (OZ)(4), ki je veljal v času sklenitve najemne pogodbe. Sodišče je zato pravilno uporabilo predvsem določila ZPSPP, in ZOR le sekundarno. Posebna določila o odpovedi najemnih prostorov vsebuje ZPSPP, zlasti v 24. in 27. členu in so povzeta tudi v 6. členu pogodbe, kjer je navedena možnost, da se s konkludnetnim ravnanjem (in ne pisno) spremeni pogodbo v najem za nedoločen čas. Določeno je, da najem preneha s potekom pogodbe, če ni sodno odpovedan v mesecu dni, pa se najemno razmerje podaljša za nedoločen čas. V obravnavanem primeru sta sodišči to upoštevali, toda na podlagi izvedenih dokazov sta ugotovili, da se je začetek najemnega razmerja zaradi adaptacijskih del dejansko zamaknil in da se je v pogodbi predvideno najemno razmerje naknadno s pisnim sporazumom začelo 1. 10. 1994. Gre za oceno dejanskega stanja na podlagi izvedenih dokazov, ki je pridržana sodiščema prve in druge stopnje, in čeprav tožencu ni všeč, revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne sli nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Oceno izvedenih dokazov o tem, da je zaradi zamika pri začetku, desetletni rok najemnega razmerja potekel pozneje, je sodišče prve stopnje temeljito in razumljivo pojasnilo na 4. in 5. strani sodbe, sodišče druge stopnje pa je odgovorilo na pritožbena izvajanja predvsem na 3. strani sodbe.

7. Tako se izkaže, da ni utemeljen očitek bistvenih kršitev ZPP in za sta sodišči povsem pravilno uporabili materialno pravo. Zato je sodišče na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo revizijo kot neutemeljeno. S tem je zavrnilo tudi predlog za povrnitev stroškov revizije (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 26/1999-73/2000 Op. št. (2): Uradni list RS, št. 45/2008 Op. št. (3): Uradni list SRS, št. 18/1974, 34/1988 in RS 102/2002 Op. št. (4): Uradni list SFRJ, št. 29/1978-57/1989