Jedro

Prvi odstavek 109. člena SZ-1 za primer smrti najemnika določa, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi, zahteva pa mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

Višina najemnine ter način in rok plačevanja najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe (7. alineja prvega odstavka 91. člena SZ-1). Najemnina mora biti določena v najemni pogodbi, ni pa nujno, da je pri neprofitni najemnini znesek enak prejšnjemu. Način določanja višine najemnine predpisuje 115. člen SZ-1. Določa, da za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami SZ-1. Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu z metodologijo iz 117. člena SZ-1 (neprofitna najemnina).

Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine določi Vlada Republike Slovenije. Metodologija za določitev neprofitne najemnine je točno določena in kongentna. O višini neprofitne najemnine se stranki ne moreta prosto sporazumeti, ampak je le ta določena z zakonskimi in podzakonskimi predpisi. Neprofitna najemnina je odvisna od vrednosti stanovanja in vrednosti točke ter vrste drugih stroškov (amortizacije, financiranja, upravljanja) in lokacije stanovanja. Neprofitna najemnina za isto stanovanje ni statična, ampak se z leti spreminja. Bodisi zaradi starosti stanovanja, bodisi spremembe pravnih predpisov na tem področju. Če je pokojni najemnik z lastnikom stanovanja imel sklenjeno najemno pogodbo za neprofitno najemnino, je zato potrebno prvi odstavek 109. člena SZ-1 razlagati tako, da je nova najemna pogodba sklenjena pod istimi pogoji, če je dogovorjena neprofitna najemnina in ni nujno, da je višina najemnine enaka prejšnji. Če je v vmesnem času prišlo do spremembe postavke, ki vpliva na izračun neprofitne najemnine, ima najemnik upravičen interes zahtevati spremembo neprofitne najemnine.

Zahteva za sklenitev pogodbe pod istimi pogoji ne pomeni, da morata biti besedili obeh pogodb povsem identični, ampak je bistvena pogodbena vsebina, določene pravice in obveznosti.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v I. točki izreka spremeni tako, da se v četrtem odstavku 7. člena Najemne pogodbe besedilo „znaša za mesec SEPTEMBER 2018 – 117,65 EUR“ nadomesti z besedilom „na dan zaključka glavne obravnave znaša 93,62 EUR“.

II. V preostalem delu se pritožba tožeče stranke ter v celoti pritožba tožene stranke zavrneta in se v izpodbijanem ter nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka (toženka) kot najemodajalka dolžna s tožečo stranko (tožnikom) kot najemnikom v roku 15 dni skleniti zahtevano najemno pogodbo, sicer bo najemno pogodbo zamenjala izpodbijana sodba (I. točka izreka) ter v preostalem delu zavrnilo zahtevek (II. točka izreka). Glede stroškov postopka je odločilo, da je toženka dolžna povrniti pravdne stroške v višini 2.164,65 EUR v korist proračuna RS in jih plačati na račun Okrožnega sodišča v Ljubljani, strokovne službe za brezplačno pravno pomoč (III. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo vlagata pritožbo obe pravdni stranki.

3. Tožnik vlaga pritožbo zoper odločitev o višini najemnine iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da neprofitna najemnina znaša 73,78 EUR. Tožnik navaja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo višino neprofitne najemnine s sodnim izvedencem gradbene stroke, ki je izračunal neprofitno najemnino na podlagi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (v nadaljevanju Uredba). Sodišče prve stopnje bi moralo glede na kongentnost določb 115. člena Stanovanjskega zakonika (SZ-1) samo določiti najemnino v višini, kot jo je ugotovil sodni izvedenec. Določitev višine neprofitne najemnine je izven dispozitivnega dogovora strank. Njeno višino določata zakon in podzakonski akt. Neprofitna najemnina se izračuna na podlagi metodologije iz 117. člena SZ-1 in določb Uredbe. Sodišče prve stopnje bi moralo zato višino najemnine znižati na 73,78 EUR. Podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj izrek izpodbijane sodbe nasprotuje razlogom sodbe glede višine neprofitne najemnine. Podana je tudi kršitev določb pravdnega postopka, ker sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določbe 285. člena ZPP o materialnem procesnem vodstvu. Tožnika bi moralo pozvati, da spremeni tožbo in ustrezno zniža višino neprofitne najemnine. S takšnim predlogom bi sodišče prve stopnje ostalo znotraj okvira tožbenega zahtevka in cilja pravde.

4. Toženka se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek. Navaja, da tožnik ni pravočasno zahteval sklenitve najemne pogodbe pod istimi pogoji. Takšno zahtevo je postavil šele 23. 9. 2020. Bistvena elementa najemne pogodbe po Obligacijskem zakoniku (OZ) sta predmet in najemnina. Tožnik je v roku iz 109. člena SZ-1 zahteval sklenitev pogodbe z drugačno najemnino. Tožnik je izgubil pravico do najema. Sodišče prve stopnje ni sledilo sodni praksi, ki jo je navedla toženka, čeprav je vsebina besedila Stanovanjskega zakonika (SZ) skoraj identična SZ-1. Pisno opozorilo zaradi kršitve pogodbe in povzročanja škode je bilo dano v tem pravdnem postopku. Tožnik je izvedel spremembe v stanovanju šele v času teka konkretnega pravdnega postopka. Za pisni opomin ni pomembno, kdaj in v kakšnem postopku je bil dan. Če je do sklenitve pogodbe prišlo, jo toženka izrecno odpoveduje zaradi nedovoljenih posegov tožnika, neodpravljene škode v stanovanju ter neodstranitve klimatske naprave. Najemna pogodba mora biti sklenjena pod istimi pogoji skladno s 109. členom SZ-1. Tožnik je zahteval sklenitev nove najemne pogodbe z drugačnim besedilom v 1., 6., 7., 8., 11., 12., 18., 26. in 30. členu Najemne pogodbe, ter v podrednem zahtevku z drugačnim besedilom v 7., 8. in 28. členu Najemne pogodbe. Za takšne spremembe najemne pogodbe ni zakonske podlage. Pogoji niso enaki pogojem iz prejšnje najemne pogodbe s pokojno A. A. Sporno pa je najprej dejstvo, ali so sploh podani pogoji za nadaljevanje najemnega razmerja. Prejšnja najemna pogodba ni več veljala po smrti A. A., kot navaja tožnik v tožbi. Če bo sodišče odločilo, da je tožnik upravičen do najemnega razmerja, to najemno razmerje traja od 4. 1. 2018 dalje.

5. Tožnik je odgovoril na pritožbo toženke. Navaja, da pritožba ne vsebuje vseh potrebnih sestavin po 335. členu ZPP. V preostalem prereka pritožbene navedbe.

6. Toženka je odgovorila na tožnikovo pritožbo. Prereka pritožbene navedbe in predlaga zavrnitev pritožbe.

7. Pritožbeno sodišče najprej odgovarja na tožnikove navedbe v odgovoru, da toženkina pritožba ni popolna in jo je potrebno zavreči. Skladno s 335. členom ZPP mora pritožba obsegati 1. navedbo sodbe, zoper katero se vlaga; 2. izjavo, da se sodba izpodbija v celoti ali v določenem delu; 3. pritožbene razloge in 4. podpis pritožnika. Pritožba glede na določilo prvega odstavka 350. člena ZPP ni popolna le, če se iz podatkov pritožbe ne more ugotoviti, katera sodba se izpodbija (torej razlog iz 1. točke), ali če ni podpisana (4. točka). To pomeni, da pritožba ni nepopolna, če ne vsebuje drugih sestavin (iz 2. ali 3. točke). Toženkina pritožba vsebuje navedbo sodbe, zoper katero se vlaga in podpis. Iz navedb pa smiselno izhajajo tudi pritožbeni razlogi in v katerem delu se sodba sodišča prve stopnje izpodbija. O pritožbi je bilo zato potrebno vsebinsko odločiti.

8. Pritožba tožnika je delno utemeljena. Pritožba toženke pa ni utemeljena.

9. Tožnik je po smrti matere, ki je imela s toženko sklenjeno najemno pogodbo za neprofitno najemnino, zahteval sklenitev nove najemne pogodbe, prav tako za neprofitno najemnino. Ker med pravdnima strankama do sklenitve pogodbe ni prišlo, je takšno sklenitev zahteval s tožbo.

10. Prvi odstavek 109. člena SZ-1 za primer smrti najemnika določa, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi, zahteva pa mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

11. Sodišče prve stopnje je pravilno in prepričljivo ugotovilo, da je tožnik izpolnil vse zakonske pogoje po prvem odstavku 109. člena SZ-1. Sporno je zgolj še, ali je tožnik zahteval sklenitev nove najemne pogodbe v zakonskem roku 90 dni in pod istimi pogoji. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožnikova mati (najemnica stanovanja) umrla 3. 1. 2018 in je zato tožnik dne 2. 2. 2018 pravočasno zahteval sklenitev nove najemne pogodbe. Toženka neutemeljeno graja, da je tožnik zahteval sklenitev najemne pogodbe pod drugačnimi pogoji. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, je tožnik v zahtevi navedel, da izpolnjuje vse pogoje po 109. členu SZ-1 ter prosil za osnutek pogodbe. V zahtevi za sklenitev pogodbe tožnik ni navedel zneska najemnine ali morebiti zahteval sklenitve pod drugačnimi pogoji.

12. Bistveni sestavini najemne pogodbe nista zgolj predmet in cena, ampak še vrsta drugih določb, navedenih v prvem odstavku 91. člena SZ-1. Toženka v pritožbi zmotno navaja, da tožnik ni zahteval sklenitve najemne pogodbe pod istimi pogoji, ker je zahteval drugačno višino neprofitne najemnine. Takšne navedbe so v nasprotju z nespornimi dejanskimi ugotovitvami sodišča prve stopnje, da do vložitve tožbe nobena od pravdnih strank sploh ni predlagala višine neprofitne najemnine. Tožnik je šele tekom tega pravdnega postopka postavil trditve, da višina neprofitne najemnine glede na starost in dejansko stanje stanovanja ni ustrezna in bi morala biti glede na (nov) točkovni zapisnik stanovanja precej nižja. Upoštevaje tudi te trditve, tožnik ni zahteval novih pogojev v smislu določb 109. člena SZ-1. 13. Višina najemnine ter način in rok plačevanja najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe (7. alineja prvega odstavka 91. člena SZ-1). Najemnina mora biti določena v najemni pogodbi, ni pa nujno, da je pri neprofitni najemnini znesek enak prejšnjemu. Način določanja višine najemnine predpisuje 115. člen SZ-1. Določa, da za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami SZ-1. Najemnina za službena, tržna in namenska najemna stanovanja se oblikuje prosto (prosto oblikovana najemnina). Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu z metodologijo iz 117. člena SZ-1 (neprofitna najemnina).

14. Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine določi Vlada Republike Slovenije. Metodologija za določitev neprofitne najemnine je točno določena in kongentna. O višini neprofitne najemnine se stranki ne moreta prosto sporazumeti, ampak je le ta določena z zakonskimi in podzakonskimi predpisi. Neprofitna najemnina je odvisna od vrednosti stanovanja in vrednosti točke ter vrste drugih stroškov (amortizacije, financiranja, upravljanja) in lokacije stanovanja. Neprofitna najemnina za isto stanovanje ni statična, ampak se z leti spreminja. Bodisi zaradi starosti stanovanja, bodisi spremembe pravnih predpisov na tem področju. Če je pokojni najemnik z lastnikom stanovanja imel sklenjeno najemno pogodbo za neprofitno najemnino, je zato potrebno prvi odstavek 109. člena SZ-1 razlagati tako, da je nova najemna pogodba sklenjena pod istimi pogoji, če je dogovorjena neprofitna najemnina in ni nujno, da je višina najemnine enaka prejšnji. Če je v vmesnem času prišlo do spremembe postavke, ki vpliva na izračun neprofitne najemnine, ima najemnik upravičen interes zahtevati spremembo neprofitne najemnine.

15. Tožnik je v konkretnem primeru pravilno zahteval sklenitev nove najemne pogodbe za neprofitno najemnino, kot se je izkazalo po izvedenem dokaznem postopku pa je tudi utemeljeno zahteval nižjo neprofitno najemnino. Tožnik je zahtevo za sklenitev pogodbe podal lastniku (toženki) v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnice ter bil tekom celotnega postopka pripravljen skleniti novo najemno pogodbo pod istimi pogoji. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno zaključilo, da je tožnik izpolnil vse kumulativne zakonske pogoje po prvem odstavku 109. člena SZ-1. 16. Sodišče prve stopnje se je pravilno opredelilo tudi do sodne prakse. SZ-1 vsebuje vrsto drugačnih določb kot SZ, sodna praksa pa je povsem jasna, da omejitev prenosa neprofitne najemnine velja zgolj v primeru denacionaliziranih stanovanj.

17. Toženka neutemeljeno navaja, da je prišlo do odpovedi najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov, tožnikovih nedovoljenih posegov in neodprave škode v stanovanju. Toženka je šele v vlogi z dne 7. 3. 2022 (glavna obravnava pa se je zaključila 17. 3. 2022) tožnika opozorila na kršitve in pozvala na odpravo kršitev v 15 dneh ter navedla, da bo v nasprotnem podala odpoved najemne pogodbe po 103. členu SZ-1. Toženka tekom postopka ni trdila, da kršitve po opominu niso bile odpravljene, zato gre v tem delu za nedopustno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). Poleg tega lahko pritožbeno sodišče pri odločanju upošteva le tista dejstva, ki so obstajala v času odločanja sodišča prve stopnje, saj se pravnomočnost razteza samo na tisti sklop dejstev, ki so nastala do konca glavne obravnave. Kasnejših dejstev v pritožbenem postopku ni mogoče upoštevati.

18. Zmotno je stališče toženke, da tožnik ni zahteval sklenitve nove najemne pogodbe tudi, ker besedilo najemne pogodbe iz tožbenega zahtevka ni identično besedilu prejšnje najemne pogodbe. Zahteva za sklenitev pogodbe pod istimi pogoji ne pomeni, da morata biti besedili obeh pogodb povsem identični, ampak je bistvena pogodbena vsebina, določene pravice in obveznosti. Sodišče prve stopnje je podrobno in prepričljivo obrazložilo, da predlagana najemna pogodba vsebinsko ni drugačna od prvotne. Besedili se razlikujeta le, kolikor je prišlo do sprememb v SZ-1 in je tako določeno s kongentni predpisi. Urejanje medsebojnih razmerij v nasprotju s kongentnimi določbami med pravdnima strankama ni mogoče. Do vseh v pritožbi izpostavljenih domnevnih sprememb se je pravilno opredelilo sodišče prve stopnje v 52. - 64. točki obrazložitve. Kakšen je bil predlog pogodbe v podrednem zahtevku, pa ni relevantno.

19. Zmotno je pritožbeno stališče toženke, da je najemna pogodba prenehala s smrtjo tožnikove matere. Do prenosa najemnega razmerja je v veljavi prejšnja najemna pogodba. Smrt enega od pogodbenikov najemnega razmerja (bodisi najemodajalca bodisi najemnika) praviloma, če ni drugače dogovorjeno, ne vpliva na veljavnost pogodbenega razmerja in se ta nadaljuje z dediči umrlega pogodbenika (618. člen OZ). Enako izhaja že iz splošnega pravila, vsebovanega v 334. členu OZ, ki določa, da pogodbeno razmerje s smrtjo ne preneha, razen če gre za razmerje, sklenjeno glede na osebne lastnosti katere izmed pogodbenih strank. Pri zakupu (najemu) običajno takšni (osebni) elementi niso izpolnjeni in se pravno razmerje v okviru univerzalne sukcesije zato praviloma prenaša.1 Iz najemne pogodbe, sklenjene med tožnikovo pokojno materjo ter toženko, ne izhaja, da s smrtjo najemno razmerje preneha, ampak najemna pogodba celo izrecno določa, da se najemno razmerje prenese na zakonca ali ožjega družinskega člana.

20. Utemeljena pa je tožnikova pritožbena navedba, da v primeru višine neprofitne najemnine ni mogoče govoriti o dispozitivnosti obligacijskih razmerij, ker zakonski in podzakonski predpis določata višino neprofitne najemnine, zato bi moralo sodišče prve stopnje samo poseči v 7. člen Najemne pogodbe in ga ustrezno spremeniti. Med pravdnima strankama ni sporno, da bi po novem točkovnem zapisniku neprofitna najemnina na dan zaključka glavne obravnave (17. 3. 2022) znašala 93,62 EUR. Tožnik je tožil na sklenitev najemne pogodbe. Iz I. točke izreka izhaja, da je toženka dolžna s tožnikom skleniti najemno pogodbo v roku 15 dni, sicer bo najemno pogodbo zamenjala izpodbijana sodba. V 30. členu Najemne pogodbe je nadalje določeno, da pogodba začne veljati z dnem podpisa pogodbe s strani obeh pogodbenih strank. Sporna najemna pogodba bo tako šele sklenjena po izdaji sodbe pritožbenega sodišča. 21. Določitev višine najemnine v sporni najemni pogodbi za nazaj (mesec september 2018), ko pogodba sploh še ni veljala, je napačna. Najemna pogodba ne more določiti najemnine za obdobje, ko pogodba ni veljala. Sodišče prve stopnje bi ob pravilni uporabi materialnega prava o časovni veljavnosti pogodb in njihovih učinkov ter določb o višini neprofitne najemnine, moralo samo poseči v 7. člen Najemne pogodbe in le v splošnem določiti višino neprofitne najemnine, ki bo nato predmet sprememb, skladno z veljavno zakonodajo in morebitno spremembo zapisnika o točkovanju stanovanja. Pritožbeno sodišče je zato delno ugodilo tožnikovi pritožbi in četrti odstavek 7. člena Najemne pogodbe spremenilo tako, da najemnina za stanovanje znaša na dan zaključka glavne obravnave 93,26 EUR in se bo spreminjala skladno z veljavno zakonodajo in morebitno spremembo zapisnika o točkovnem stanovanju.

22. Ni pa bila dolžnost sodišča prve stopnje, da bi v okviru materialnega procesnega vodstva dalo pobudo tožniku za spremembo tožbenega predloga. Izvedenec je jasno ugotovil drugačno višino neprofitne najemnine. Ni naloga sodišča, da pooblaščenca opozori, naj po izdelavi izvedenskega mnenja ustrezno spremeni tožbeni znesek. Materialno procesno vodstvo ni namenjeno šolskemu pravnemu poučevanju pooblaščencev pravdnih strank. Potrebno je, če stranka ne navede odločilnih dejstev ali poda nepopolne navedbe o pomembnih dejstvih (285. člen ZPP).

23. Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, je posledično napačno oblikovalo izrek izpodbijane sodbe, zato je pritožbeno sodišče pritožbi tožnika delno ugodilo in izpodbijano sodbo ustrezno spremenilo (prvi odstavek 351. člena ZPP v zvezi s peto alinejo 358. člena ZPP). Ker pritožba tožnika v preostalem delu, pritožba toženke pa v celoti ni utemeljena in pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbi v preostalem delu zavrnilo in v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

24. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Posledica spremembe odločitve o glavni stvari je na končni uspeh tožnika vplivala le v neznatnem delu, zato pritožbeno sodišče ni posegalo v stroškovno odločitev sodišča prve stopnje (tretji odstavek 154. člena ZPP).

25. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 165. členu ZPP v zvezi s 154. in 155. členom ZPP. Glede na uspeh in potrebnost stroškov v pritožbenem postopku je pritožbeno sodišče odločilo, da nosi vsaka stranka svoje stroške pritožbenega postopka. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške za sestavo in vložitev pritožbe. Svoje stroške s pritožbo nosi tudi tožnik, ki je, kot je bilo že obrazloženo, s pritožbo uspel le v neznatnem delu. Na pritožbo nasprotne stranke sta odgovorili obe pravdni stranki, ki nosita tudi vsaka svoje stroške za sestavo in vložitev odgovora na pritožbo, saj z odgovori nista prispevali k odločitvi sodišča druge stopnje.

1 Prim. Sodba VSRS II Ips 36/2021 z dne 07.07.2021.