Jedro

Prvostopenjsko sodišče je materialnopravno zmotno presodilo, da je v primeru odpovedi najema poslovnih prostorov treba uporabiti kogentne določbe ZPSPP kot specialnega zakona. V obravnavanem primeru je treba kot specialen predpis uporabiti določbe ZIPRS0607 glede na status tožene stranke kot najemojemalca, ki je proračunski uporabnik in ki v 21. členu določa največji dovoljeni obseg prevzetih obveznosti v breme proračunov prihodnjih let.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka spremeni tako, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 26220/2011 z dne 3.3.2011 razveljavi v prvem odstavku izreka za glavnico 8.614,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.11.2010 do plačila ter v tretjem odstavku izreka za izvršilne stroške v višini 0,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.3.2011 dalje do plačila in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne.

II. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu (II. in III. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 465,60 EUR pritožbenih stroškov v petnajstih dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 26220/2011 z dne 3.3.2011 obdržalo v veljavi v prvem odstavku izreka za glavnico 8.614,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.11.2010 do plačila ter v tretjem odstavku izreka za izvršilne stroške 0,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23.3.2011 dalje do plačila (I. točka izreka). V preostalem delu glede glavnice 77.530,90 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi pa je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani v prvem odstavku izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (II. točka izreka). Tožeči stranki je še naložilo, da je dolžna toženi stranki povrniti 2.115,00 EUR pravdnih stroškov roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo sta se pravočasno pritožili obe pravdni stranki, vsaka pa je izpodbijala sodbo v delu, v katerem v prvostopenjskem postopku ni uspela. Obe sta uveljavljali vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Tožeča stranka je predlagala spremembo sodbe v izpodbijanem delu z ugoditvijo tožbenemu zahtevku in stroškovno posledico, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Tožena stranka pa je predlagala spremembo oziroma razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

3. V odgovoru na pritožbo tožene stranke je tožeča stranka predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Tožena stranka na pritožbo tožeče stranke ni odgovorila.

O pritožbi tožene stranke

5. Pritožba je utemeljena.

6. Tožeča stranka v tem postopku vtožuje plačilo najemnine po petih računih za poslovne prostore na K. 28 v L. za čas oktober, november in december 2010 ter januar in februar 2011 v skupnem znesku 86.145,45 EUR na podlagi pogodbe o najemu poslovnih prostorov z dne 19.7.2007 (v nadaljevanju Pogodba), dodatka št. 1 z dne 11.1.2008 in dodatka št. 2 z dne 29.7.2008. Iz razlogov izpodbijane sodbe pa izhaja, da je prvostopenjsko sodišče po ugotovitvi, da je najemna pogodba prenehala, toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki plačati polovico mesečno dogovorjene najemnine in sicer polovico najemnine za september 2010. 7. Tožena stranka zato v pritožbi utemeljeno opozarja, da je prvostopenjsko sodišče prekoračilo tožbeni zahtevek, ker njegov predmet ni bila najemnina za september 2010. To bi narekovalo razveljavitev sodbe v 1. točki izreka in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje zaradi odločitve o tožbenem zahtevku na plačilo 8.614,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.11.2010 dalje do plačila, kar pa ne bi bilo smiselno iz razlogov, obrazloženih pri obravnavi pritožbe tožeče stranke.

O pritožbi tožeče stranke

8. Pritožba ni utemeljena.

9. Sodišče je v izpodbijani II. točki izreka sodbe odločilo še o tožbenem zahtevku v znesku 77.530,90 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, torej o razliki do skupne vsote vtoževanega plačila najemnin za čas od oktobra 2010 do februarja 2011 (86.145,45 EUR) in tožeči stranki prisojene najemnine iz I. točke izreka sodbe (8.614,55 EUR).

10. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da med pravdnima strankama ni sporno: - da sta tožeča stranka kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnik dne 19.7.2007 sklenili Pogodbo o najemu poslovnih prostorov za poslovne prostore v poslovni stavbi na K. 28 v L., dne 11.1.2008 dodatek št. 1 in dne 29.7.2008 dodatek št. 2 k tej pogodbi; - da je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas; - da sta se v 12. členu Pogodbe pogodbeni stranki dogovorili, da imata obe pravico odstopiti od pogodbe v pisni obliki s 6-mesečnim odpovednim rokom; -. da je tožena stranka dne 8.3.2010 poslala tožeči stranki pisno odpoved Pogodbe, ki jo je tožeča stranka prejela dne 15.3.2010; - da tožena stranka poslovnih prostorov, ki so bili predmet najema po navedeni Pogodbi od 1. 9. 2010 ni več uporabljala.

11. Sporno pa je med pravdnima strankama, ali za veljavno odpoved najemne pogodbe veljajo določila Pogodbe in določila Zakona o izvrševanju proračuna Republike Slovenije za leti 2006 in 2007 (v nadaljevanju ZIPRS0607), ali kogentna določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP).

12. Prvostopenjsko sodišče je po presoji pritožbenega sodišča materialnopravno zmotno presodilo, da je v primeru odpovedi najema poslovnih prostorov treba uporabiti kogentne določbe ZPSPP kot specialnega zakona, pri čemer je materialnopravno zmotno presodilo, da je Pogodba prenehala z dnem odpovedi 15.3.2010. Kadar je namreč določen odpovedni rok, pogodba preneha z odpovedjo in potekom odpovednega roka (prvi odstavek 616. člena OZ, tako tudi drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Pritožnik pa utemeljeno opozarja na zmoten zaključek prvostopenjskega sodišča, da je pogodba med pravdnima strankama prenehala sporazumno. Za tako sklepanje prvostopenjsko sodišče ni imelo podlage v trditvenem in dokaznem gradivu. Že iz navedb obeh pravdnih strank izhaja nestrinjanje s tem, kdaj je navedena pogodba prenehala, ali s potekom 6-mesečnega odpovednega roka 15.9.2010, kot to zatrjuje tožena stranka, ali s potekom kogentno v ZPSPP določenega enoletnega odpovednega roka po sodni odpovedi pogodbe, kot to navaja tožeča stranka. Čim pa je datum prenehanja pogodbe med pravdnima strankama sporen, ni mogoče govoriti o sporazumnem prenehanju najemne pogodbe v smislu prvega odstavka 23. člena ZPSPP.

13. Kljub zmotni ugotovitvi dejanskega stanja o sporazumnem prenehanju pogodbe in zmotni uporabi materialnega prava – določb ZPSPP pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odločitev prvostopenjskega sodišča v II. točki izreka (in posledično v III. točki izreka), pravilna. Po presoji pritožbenega sodišča je namreč kot specialen predpis v obravnavanem primeru treba uporabiti določbe ZIPRS0607 glede na status tožene stranke kot najemojemalca, ki je proračunski uporabnik in ki v 21. členu določa največji dovoljeni obseg prevzetih obveznosti v breme proračunov prihodnjih let. V zvezi z načinom odpovedi in odpovednim rokom je torej bilo proračunskim uporabnikom v tretjem odstavku 21. člena dovoljeno sklepanje najemne pogodbe za določen čas, ki ne sme biti daljši od enega leta ali za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev. Skladno z navedeno zakonsko omejitvijo je tudi določilo 12. člena Pogodbe, ki določa način odpovedi (pisna oblika) in odpovedni rok (šest mesecev). Po presoji pritožbenega sodišča v obravnavanem primeru namreč sodna odpoved pogodbe ni potrebna, saj je ZIPRS0607 ne predpisuje, to pa ne pomeni, da gre za pravno praznino, ki jo je treba zapolniti z določbami ZPSPP.

14. Materialnopravno stališče tožeče stranke, da je uporaba tretjega odstavka 21. člena ZIPRS0607 izključena, ker obstajajo predpostavke iz 1. točke četrtega odstavka 21. člena, ker sta pravdni stranki v pogodbi dogovorili predkupno pravico najemnika (trditve v pripravljalni vlogi z dne 15.5.2012 – list. št. 94), pa je zmotno. Po 1. točki četrtega odstavka 21. člena lahko neposredni uporabnik proračunskih sredstev prevzema obveznosti za najemne oziroma zakupne pogodbe, ko na podlagi teh pogodb lastninska pravica preide oziroma lahko preide iz najemodajalca na najemnika in se take obveznosti štejejo kot investicijski odhodek. Zgolj s pogodbeno dogovorjeno predkupno pravico pa tožena stranka še ne more pridobiti lastninske pravice na podlagi te Pogodbe. Sicer pa so investicijski odhodki plačila, namenjena pridobitvi opredmetenih in neopredmetenih osnovnih sredstev, kot tudi za investicijsko vzdrževanje in obnove zgradb ter pomembnejših opredmetenih osnovnih sredstev (6. člen Pravilnika o razčlenjevanju in merjenju prihodkov in odhodkov pravnih oseb javnega prava).

15. Upoštevaje določila ZIPRS0607 o najemni pogodbi se izkaže, da je predmetna Pogodba prenehala s potekom pogodbeno dogovorjenega odpovednega roka dne 15.9.2010. Tožeča stranka od tega dne dalje zato nima pogodbene podlage za izterjavo najemnine za čas od oktobra 2010 dalje, glede na nesporno ugotovljeno dejstvo, da tožena stranka od 1.9.2010 poslovnih prostorov ni več uporabljala, pa tudi ne na kakšni drugi podlagi.

16. Pritožbeno sodišče je zato neutemeljeno pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo v izpodbijanem delu (II. in III. točka izreka) sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), potem ko je uspešno prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

17. Ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da tožeča stranka nima podlage za uveljavljanje najemnine za čas od oktobra 2010 dalje, v delu, v katerem je pritožbeno sodišče sledilo utemeljeni pritožbi tožene stranke, ni razveljavilo sodbe sodišča prve stopnje v I. točki izreka in mu zadeve vrnilo v tem obsegu v novo odločanje, ker to ne bi bilo niti smiselno, niti ekonomično, pač pa je v I. točki izreka izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tudi v tem delu zavrnilo (358. člen ZPP).

18. Delna sprememba sodbe bi narekovala tudi odločitev pritožbenega sodišča o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker pa je prvostopenjsko sodišče v III. točki izreka toženi stranki že priznalo vse njene stroške prvostopenjskega postopka, zato pritožbeno sodišče v ta del odločitve ni posegalo. Glede na pritožbeni izid pa je toženi stranki priznalo priglašeno nagrado za pritožbeni postopek, upoštevaje vrednost izpodbijanega dela sodbe in sicer 465,60 EUR po tar. št. 3210 ZodvT.

Navedene stroške je toženi stranki dolžna plačati tožeča stranka. Tožeča stranka pa s svojo pritožbo in odgovorom na pritožbo tožene stranke ni uspela, zato mora sama kriti svoje pritožbene stroške.