Jedro

Kadar lastnik stanovanja zahteva izpraznitev stanovanja zoper toženca, ki trdi, da mu gre podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ in to dokazuje, mora tožnik dokazati, da obstajajo pogoji po 148. čl. SZ, zaradi katerih ni dolžan s tožencem skleniti najemne pogodbe.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se je tožena stranka dolžna izseliti iz stanovanja v prvem nadstropju levo v stanovanjski hiši na naslovu K. 5, L., ki stoji na parcelah št. 201 in 202, pripisanima k vložku št. 62 k.o. L., in ga praznega izročiti tožeči stranki M. S. v 60 dneh, da ne bo izvršbe. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov v znesku 35.220,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas od 14.3.2000 do plačila, prav tako v 15 dneh. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, ki uveljavlja vse možne pritožbene razloge po Zakonu o pravdnem postopku. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V obrazložitvi navaja, da je sodišče prve stopnje napačno interpretiralo 147. in 148. čl. Stanovanjskega zakona (SZ), ko je zavzelo stališče, da bi moral toženec sodno zahtevati sklenitev najemne pogodbe najkasneje z nasprotno tožbo v predmetni pravdi. S 147. čl. SZ je dal zakonodajalec pravno varstvo imetnikom stanovanjske pravice, z izjemami po 148. čl. SZ, pred tožbami za izpraznitev. Sklenitev najemne pogodbe je izključno dolžnost lastnika in če tega ne stori, to ne more iti v škodo imetniku stanovanjske pravice, kot šibkejši stranki, ki te dolžnosti nima, ampak ima le pravico. Toženec je predlog za sklenitev najemne pogodbe podal, a ga je tožnik zavrnil brez razloga, zato je nezakonito stanje ustvaril tožnik sam in se nima pravice sklicevati nanj ob vložitvi tožbe na izpraznitev stanovanja. Ob drugačni interpretaciji SZ bi bil v celoti izničen namen varovanja imetnika stanovanjske pravice, ki ga zasleduje 147. čl. SZ. Poudarja, da je ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona uporabljal stanovanje zakonito, zaradi odklonitve sklenitve najemne pogodbe s strani tožnika, pa se ni spremenilo v nezakonito in zato ni podlage za uporabo 58. čl. SZ. Sodišče bi moralo tožnikov zahtevek zavrniti. Ker rok iz četrtega odst. 148. čl. SZ ni prekluzivne narave, ni mogoče reči, da ker toženec do konca glavne obravnave ni vložil nasprotne tožbe, da je postala njegova uporaba stanovanja nezakonita. Toženec bi lahko tudi kasneje s tožbo zahteval sklenitev najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje bi zato moralo vsebinsko ugotoviti, ali so dane okoliščine, ki utemeljujejo tožnikov tožbeni zahtevek. Ugotavljati bi zato moralo, zakaj do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo in nato odločiti, če stanovanje res poseduje nezakonito. Pritožba je utemeljena. Utemeljen je pritožbeni očitek, da prvostopenjsko sodišče ni prav interpretiralo določbe 147. in 148. čl. SZ in posledično zato tudi ni popolno ugotovilo dejanskega stanja. Po določilu prvega odst. 147. čl. SZ je dolžnost lastnika, da sklene najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona. V konkretni zadevi tožnik ni sklenil najemne pogodbe s tožencem, toženec pa tudi ni sprožil pravdnega postopka, v katerem bi zahteval sklenitev najemne pogodbe od tožnika. Ker toženec do konca pravdnega postopka ni vložil nasprotne tožbe za sklenitev najemne pogodbe, se njegova posest stanovanja ni spremenila v nezakonito, če je pred tem stanovanje zakonito zasedal. Po 141. čl. SZ stanovanjska pravica preneha z dnem sklenitve najemne pogodbe. Upoštevajoč navedeno določbo ima imetnik stanovanjsko pravico dokler ni sklenjena najemna pogodba in torej stanovanja ne poseduje nezakonito, četudi lastnik z njim ni sklenil najemne pogodbe, oz. kot zatrjuje toženec, je sklenitev le-te odklonil. Tožnik ima namreč možnost od toženca zahtevati sklenitev pogodbe in če toženec le-to odkloni, šele nastopi položaj po 58. čl. SZ, ki tožnika upravičuje k tožbi za izpraznitev stanovanja. Pri tem velja poudariti, da določba 58. čl. SZ velja za razmerja, ki so nastala med strankama po uveljavitvi Stanovanjskega zakona. Za razmerja, ki so med strankama nastala v času veljavnosti Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR), pa veljajo prehodne določbe 147. in 148. čl. SZ. Tožnik ne zatrjuje, da bi toženec odklonil sklenitev najemne pogodbe, celo nasprotno, toženec zatrjuje, da je predlagal sklenitev najemne pogodbe, pa je to tožnik odklonil. Z določbo 147. čl. SZ je zakonodajalec določil spremembo stanovanjskega razmerja v najemno razmerje in s tem dal pravno varstvo tistim, ki jim je bilo stanovanje zakonito dodeljeno. Kljub takemu varstvu pa je zakonodajalec predvidel tudi izjeme, ki so določene v 148. čl. SZ, ko lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe. Pravno odločilna dejstva, da lahko nekdo uveljavlja opisano zakonsko varstvo pa so imetništvo stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ in odsotnost okoliščin iz 148. čl. SZ. Okoliščine po določilu 147. čl. SZ zato mora dokazovati tisti, ki trdi, da stanovanje zakonito zaseda. Tožnik, ki ne trdi, da bi bil toženec odklonil sklenitev najemne pogodbe pa mora dokazovati, da obstajajo okoliščine iz 148. čl. SZ. Sodišče prve stopnje pa ni uporabilo določb SZ v tem smislu, ampak izhaja le s stališča, da ker toženec ni sklenil najemne pogodbe, zaseda po 58. čl. SZ stanovanje nezakonito, čeprav dokazuje, da mu gre podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice in da je treba njegov položaj glede pravice do nadaljnje uporabe spornega stanovanja po uveljavitvi SZ primerjati s položajem imetnika stanovanjske pravice. Sodišče prve stopnje se je s tem sicer ukvarjalo, vendar pa v obrazložitvi sodbe, ker je zmotno tolmačilo materialnopravne določbe o tem, ali tožencu gre podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice, ni zavzelo stališča in je v tem pogledu ostalo nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, ki narekuje razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, ali je bil toženec imetnik stanovanjske pravice oz. oseba, ki je po položaju izenačena z njim, saj v tem primeru toženec ne zaseda stanovanja nezakonito, tudi če nima sklenjene najemne pogodbe in to vse, dokler ne bi zavrnil sklenitve najemne pogodbe s tožnikom oz. dokler ta ne bi dokazal, da obstajajo okoliščine po 148. čl. SZ, zaradi katerih ni dolžan z njim skleniti najemne pogodbe. Ker sodišče prve stopnje tega ni ugotavljalo, je pa potrebno za pravilno odločitev o zadevi, bo to moralo še storiti. Pri tem pa pritožbeno sodišče še dodaja, da je pravilno stališče pritožbe, da rok za vložitev tožbe na sklenitev najemne pogodbe po 148. čl. SZ za toženo stranko ni prekluziven in ima toženec še vedno odprto pot uveljavljati zahtevek za sklenitev najemne pogodbe z nasprotno tožbo v tej pravdi ali pa v samostojni pravdi. Po določbi tretjega odst. 165. čl. ZPP sodišče, ko razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka za končno odločbo, kar je storilo tudi pritožbeno sodišče.