Jedro

Res je, da je bilo v najemni pogodbi opredeljeno, da tožena stranka plačuje profitno najemnino, kar pomeni, da je bila 25 % višja od neprofitne. Vendar tudi tako določena najemnina ni dosegala višine najemnin na prostem trgu, zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, ki je najemno razmerje opredelilo kot neprofitno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka sama.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje delno ugodilo tožbenemu zahtevku in toženki naložilo plačilo zneska 1.090,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II), v presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (III) in sklenilo, da je tožeča stranka dolžna toženi plačati pravdne stroške v višini 672 EUR s pripadki (IV).

2. Zoper ugodilni del sodbe (II) in zoper odločitev o stroških postopka se pritožuje tožena stranka zaradi zmotne uporabe določil materialnega prava. V obrazložitvi navaja, da je zmoten materialnopravni zaključek, da je za stanovanje dolžna plačevati neprofitno najemnino. Sodišče se je pri razlagi najemne pogodbe sklicevalo na uvodna določila in upravne akte, čeprav slednji niso bili del dokaznega gradiva. Zmoten je materialnopravni zaključek, da gre v primeru tožene stranke za regulirano najemno razmerje, nastalo na podlagi odločbe kot upravnega akta. Najemno razmerje je urejeno v najemni pogodbi, v kateri je tudi navedeno, da najemnica plačuje profitno najemnino. Tudi iz dopisov tožeče stranke sledi, da gre v primeru tožene stranke za tržno stanovanje. Relevantna je vrsta najema, opredeljena v pogodbi, in odmera višine najemnine za tržno stanovanje, ki je 25 % višja od najemnine za neprofitno stanovanje, kar vse kaže, da je šlo v konkretnem primeru za tržno najemnino. Opredelitev vrste najema je bistvena sestavina najemne pogodbe v smislu 91. člena SZ-1. Toženi stranki ob sklenitvi pogodbe ni bilo potrebno izkazati pogojev za dodelitev neprofitnega stanovanja, ki to dejansko tudi ni. Prav tako tožena stranka nikoli ni plačevala neprofitne najemnine. Lastnica nepremičnine je bila že ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje. Tožeča stranka se je enostransko odločila, da dvigne najemnino, četudi do spremembe premoženjskega stanja na strani tožene stranke ni prišlo. Zmoten je materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru ni potrebno uporabiti določil Zakona o varstvu potrošnikov, ki kažejo na nepošteno poslovno prakso tožeče stranke. Ker je šlo za tržni najem, bi sodišče toženo stranko moralo obravnavati kot šibkejšo stranko v razmerju do tožeče. Tožeča stranka je enostransko za več kot 100 % zvišala najemnino, s čemer je povzročila znatno neravnotežje v pogodbenih pravicah. 7. člen najemne pogodbe, ki se nanaša na spremembo višine najemnine, bi sodišče moralo obravnavati kot nepošten pogodbeni pogoj in ga kot takšnega šteti za ničnega, saj tožena stranka na samo vsebino najemne pogodbe ni imela nikakršnega vpliva. Sodišče tudi ne bi smelo upoštevati podzakonskega akta sklepa o najemnini z dne 22. 12. 2015, ki ni v skladu z Ustavo in zakonom in se tudi ne sme uporabljati za razmerja, sklenjena pred njegovo uveljavitvijo.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pravdni stranki sta 7. 8. 2014 sklenili najemno pogodbo na podlagi odločbe št. ... z dne 30. 6. 2014, iz katere sledi, da je tožena stranka upravičena do zamenjave najemniškega stanovanja, ki je last tožeče stranke. Iz pogodbe med drugim sledi, da je sklenjena na podlagi določil Pravilnika o zamenjavi stanovanj Občine, Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, Odloka o ustanovitvi javnega stanovanjskega sklada Občine in Splošnih pogojev poslovanja javnega stanovanjskega sklada Občine.

5. Višina najemnine za stanovanje je bila določena na podlagi Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin ter na podlagi sklepa o stanovanjski najemnini. V pogodbi je bila predvidena sprememba najemnine v skladu z veljavno zakonodajo, spremembo sklepa lastnika o določitvi višine najemnine in spremembo zapisnika o točkovanju stanovanja (7. člen Pogodbe).

6. Sodišče prve stopnje je skladno z uveljavljeno sodno prakso Vrhovnega sodišča (primer opr. št. II Ips 72/2019 z dne 27. 2. 2020 in opr. št. II Ips 49/2010 z dne 16. 5. 2013) izhajalo iz vsebine najemnega razmerja, kljub temu, da je v najemni pogodbi zapisano, da je najemno razmerje profitno- tržno. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da v konkretnem primeru ni šlo za stanovanje, ki bi se prosto oddajalo na trgu in glede katerega bi se vsi elementi najemnega razmerja, vključno z najemnino, dogovorili prosto v pogajanjih. Najemno razmerje je bilo regulirano, nastalo je na podlagi upravnega akta o zamenjavi stanovanja in prav ta upravni akt je bil podlaga za sklenitev najemne pogodbe. Pogoji v najemni pogodbi so bili določeni v zakonu in podzakonskih aktih. V pogodbi je bila predvidena tudi sprememba višine najemnine v primeru spremembe sklepa o stanovanjski najemnini. Res je, da je bilo v najemni pogodbi opredeljeno, da tožena stranka plačuje profitno najemnino, kar pomeni, da je bila 25 % višja od neprofitne. Vendar tudi tako določena najemnina ni dosegala višine najemnin na prostem trgu, zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, ki je najemno razmerje opredelilo kot neprofitno. Četudi tožena stranka stanovanja ni dobila v najem preko razpisa, je vendarle bil podlaga za sklenitev najemne pogodbe upravni akt občine, zato je pravilen zaključek, da je v konkretnem primeru šlo za pravno regulirano oddajanje stanovanja. Višina najemnine je bila odmerjena skladno s kriteriji, določenimi v sklepu o stanovanjski najemnini, in ne glede na stanje ponudbe in povpraševanja na trgu, zato je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je šlo v konkretnem primeru za socialno pravico.

7. Ker je torej neprofitna najemnina socialna pravica, se spreminja in se prilagaja družbenim razmeram. V konkretnem primeru je tako tožeča stranka zvišala najemnino toženi stranki, potem ko je v sklepu o stanovanjski najemnini spremenila kriterije za višino najemnine. Zato je tudi bilo potrebno ponovno preveriti premoženjsko stanje tožene stranke, da se zagotovi čim večja socialna pravičnost in izravnanost (sodba Vrhovnega sodišča RS X 44/2019 z dne 27. 5. 2020).

8. Pravna podlaga za spremembo višine najemnine je bila zapisana že v sami najemni pogodbi in kljub temu, da je bilo zvišanje najemnine enostransko, je bilo dopustno, pa tudi predvidljivo. Zvišanje ni bilo arbitrarno, ker je temeljilo na podzakonskem aktu, ki je bil sprejet po predpisanem postopku in je veljal za vse najemnike tožeče stranke.

9. Ker tožeča stranka ne opravlja pridobitne dejavnosti, s tem ko oddaja stanovanje v neprofitni najem, tudi ni bilo podlage, da bi sodišče uporabilo določila Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot). Tudi pritožbeno sodišče ocenjuje, da določilo v četrtem odstavku 7. člena najemne pogodbe ni nično, saj je določitev in sprememba višine najemnine določena v najemni pogodbi. Opisan je tudi mehanizem izračuna najemnine.

10. Pritožbene navedbe se tako pokažejo kot neutemeljene in ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo tistih absolutno bistvenih kršitev postopka, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

11. Tožena stranka, ki je v pritožbenem postopku propadla, nosi stroške pritožbenega postopka sama (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP).