Jedro

Center za socialno delo mora v skladu z 248. členom DZ (oziroma 191. členom ZZZDR) dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom ZKZ.

Dovoljenje za prodajo, četudi konkretnemu kupcu, pomeni v postopku prodaje kmetijskega zemljišča po 20. do 23.a členu ZKZ splošno dovoljenje za predložitev prodajne ponudbe upravni enoti.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč druge in prve in stopnje spremenita tako, da se ugodi tudi zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice tožnice na toženkinem lastniškem deležu pri nepremičninah z ID znaki parcela ....

II. Toženka mora tožnici v 15 dneh po vročitvi te sodbe povrniti stroške pritožbenega in prvostopenjskega postopka v skupnem znesku 10.910,08 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

III. Toženka mora tožnici v 15 dneh po vročitvi te sodbe povrniti stroške revizijskega postopka v znesku 4.356,29 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

Ozadje zadeve in dosedanji potek postopka

1. Toženki je bila februarja 2017 delno odvzeta poslovna sposobnost glede razpolaganja z denarjem in premoženjem. Prek skrbnice je pri upravni enoti vložila ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda in kmetije za določeno ceno 180.000 EUR, v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Med šestimi interesenti je tožnica uveljavljala predkupno pravico kot lastnica sosednjih zemljišč in bila razvrščena na prvo mesto. Upravna enota je z odločbo odobrila prodajno pogodbo med tožnico in toženko.

2. Toženka je še pred objavo ponudbe poslala pristojnemu centru za socialno delo (v nadaljevanju CSD) osnutek pogodbe za prodajo zemljišč zakoncema A.. CSD je 20. marca 2019 to pogodbo odobril, 28. aprila 2021 pa zavrnil odobritev prodajne pogodbe med tožnico in toženko. V obrazložitvi je pojasnil, da bi toženka lahko prejela bistveno višjo kupnino (vsaj 115.000 EUR več). Toženka je med pravdnim postopkom razparcelirala zemljišča na kmetijski in stavbni del. CSD je nato 27. septembra 2021 odobril prodajo stavbnega dela zemljišč družbi B. d. o. o. za kupnino 232.091 EUR.

3. Tožnica je v obravnavanem postopku zahtevala ugotovitev, da je bila med njo in toženko sklenjena prodajna pogodba za predmetna zemljišča, ter izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis njene lastninske pravice. Toženka je med postopkom vložila nasprotno tožbo, v kateri je zahtevala razveljavitev te pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin, podredno pa ugotovitev njene ničnosti.

Odločitev sodišč prve in druge stopnje

4. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog tožnice za postopanje sodišča v skladu s tretjim odstavkom 79. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlog za postavitev začasnega zastopnika toženki (I. točka izreka). S sodbo je ugotovilo, da je med tožnico kot kupovalko in toženko kot prodajalko sklenjena prodajna pogodba za nepremičnine z ID znaki parcela ..., za skupno kupnino 180.000 EUR. Pri tem se kmetijska in gozdna zemljišča prodajajo izključno kot celota, skupaj s stavbnimi zemljišči in kmetijo na naslovu ... (II. točka izreka). V ostalem delu, in sicer glede zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice v korist tožnice na njenem lastniškem deležu do celote (1/1) pri nepremičninah, navedenih v točki II., je sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Prav tako je odločilo, da vsaka stranka sama krije svoje stroške postopka (IV. točka izreka).

5. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnice zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (III. in IV. točki izreka) potrdilo.

Presoja sodišč prve in druge stopnje

6. Sodišči prve in druge stopnje sta presodili, da odločba CSD z dne 20. 3. 2019 ni predstavljala generalne odobritve za prenos lastninske pravice, saj je veljala le za posel med toženko in zakoncema A.. Pogodba med tožnico in toženko, čeprav sklenjena, še ni pravno učinkovala, ker soglasje CSD še ni bilo izdano. Obe sodišči sta ugotovili, da pogodba zavezuje pogodbeni stranki šele, ko CSD izda soglasje, saj je sklenjena pod odložnim pogojem. Pristojnosti CSD in UE se delijo - UE odloča o javnopravnih interesih po ZKZ in Zakonu o gozdovih, CSD pa varuje interese varovanca. Ker soglasje CSD za pravni posel med tožnico in toženko še ni bilo izdano, je bil tožbeni zahtevek za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila preuranjen. Prav tako sta sodišči zavrnili očitke, da je odločitev v nasprotju z ustaljeno sodno prakso, saj ena odločba Upravnega sodišča še ne vzpostavlja sodne prakse. Sodišči sta tudi sklenili, da odločitev ni v nasprotju z načelnim pravnim mnenjem Vrhovnega sodišča. To mnenje poudarja, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča zavezujoča za ponudnika, ko predkupni upravičenec sprejme ponudbo, pri čemer je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Enako velja v tem primeru, kjer je pogodba sklenjena pod dodatnim odložnim pogojem odobritve s strani CSD.

Dopuščeni revizijski vprašanji

7. S sklepom II DoR 308/2023 z dne 18. 10. 2023 je Vrhovno sodišče RS dopustilo revizijo glede vprašanj: "1. Ali mora center za socialno delo v skladu z 248. členom Družinskega zakonika (v nadaljevanju DZ) dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom ZKZ? 2. Ali odobritev predložene prodajne pogodbe med toženo stranko in konkretno določenima kupcema z odločbo št. 1221-41/2019/DOMZA/2, ki jo je izdal Center za socialno delo..., Enota... dne 20. 3. 2019, predstavlja odobritev v smislu določb 191. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (v nadaljevanju ZZZDR) oz. dovoljenje v smislu 248. člena DZ za namen prodaje istih zemljišč pod istimi pogoji kateremukoli kupcu v postopku prodaje kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij v skladu z določbami ZKZ in ZG?"

Povzetek revizijskih navedb in odgovora nanje

8. Tožnica je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. Trdi, da je bil postopek prodaje kmetijskega zemljišča, izveden 1. aprila 2019, pravilen in zakonit, pri čemer je bila cena določena na 180.000 EUR. Lastnik ima sicer pravico odločati o prodaji nepremičnine, vendar ga ZKZ omejuje pri izbiri pogodbenega partnerja in določa kogentni postopek prodaje. Meni, da mora CSD odobriti prodajo kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij pred predložitvijo ponudbe upravni enoti, saj je postopek po objavi ponudbe zavezujoč za varovanca. Naknadna presoja ustreznosti prodaje s strani CSD bi bila v nasprotju z ZKZ in načelnim pravnim mnenjem Vrhovnega sodišča RS z dne 6. aprila 2012, kar bi povzročilo pravno negotovost za kupce. Tožnica poudarja, da mora CSD izdati splošno odobritev pravnega posla ne glede na identiteto končnega kupca, saj se vsi pogoji prodaje že vnaprej določijo v pisni ponudbi. V primeru, da CSD izda dovoljenje, se to nanaša na kateregakoli kupca, ki izpolnjuje te pogoje. V obravnavani zadevi je CSD izdal dovoljenje za prodajo, pri čemer identiteta končnega kupca še ni bila znana. Stališče sodišč, ki omogoča naknadno presojo ustreznosti prodaje s strani CSD, ni skladno z načelnim pravnim mnenjem Vrhovnega sodišča in bi postavilo kupca, ki pridobi zemljišče od osebe pod skrbništvom v neenakopraven položaj v primerjavi s kupcem, ki zemljišče pridobi od polno poslovno sposobne osebe. Tako stališče sodišč prve in druge stopnje je tudi v nasprotju z odločitvijo Upravnega sodišča, ki je sprejelo stališče, da predhodna odobritev CSD pomeni generalno odobritev pravnega posla, ne glede na identiteto končnega kupca. Zaključuje, da z vidika namena ZKZ ni zakonske podlage za razlikovanje med situacijo, ko kmetijska ali gozdna zemljišča prodaja polno poslovno sposobna oseba, in situacijo, ko ta zemljišča prodaja oseba, ki je bila postavljena pod skrbništvo. ZKZ določa kogentni postopek izbire kupca, kar mora veljati v vseh primerih. Sodišči sta s svojim stališčem posegli v pravico tožnice do zasebne lastnine, ki je varovana po 33. členu Ustave RS.

9. Toženka v odgovoru na revizijo izpostavlja, da je treba pogodbo presojati po predpisih, ki so veljali ob sklenitvi pravnih poslov. Primer se je začel leta 2018, ko je še veljal ZZZDR, in nadaljeval v času sprejema novega DZ. CSD je v odločbi iz leta 2019 pravilno uporabil določbe ZZZDR, ki določajo, da skrbnik lahko razpolaga s premoženjem varovanca le z odobritvijo CSD. Tožnica pa svojo argumentacijo gradi na določbah novega DZ, ki uporabljajo termin "dovoljenje", vendar se je sama zavedala, da "odobritev" odloži učinke pravnega posla do izdanega soglasja CSD. Toženka se sklicuje na 19. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Meni, da je odločitev sodišč prve in druge stopnje pravilna, pri čemer izpostavlja, da sodba Upravnega sodišča iz leta 2020 ni bila predmet revizije zaradi smrti skrbnice in omejitev v času COVID-a. Omenjeni judikat je v popolnem nasprotju z odločbo VSL II Cp 4279/2010. Podobno situacijo kot v konkretnem primeru obravnava judikat Upravnega sodišča I U 1745/2016. Poudarja tudi, da se cena nepremičnin od leta 2018 do 2021 znatno zvišala in da bi, če bi to vedela, nepremičnin leta 2019 ne prodala. Ker tožnica ni želela prilagoditi kupnine, je toženka prodala nepremičnine drugemu kupcu za 300.000 EUR. O soglasju odloča CSD z odločbo, ne pa sodišče v postopku izdaje zemljiškoknjižnega dovolila. Iz sodne prakse izhaja, da je soglasje CSD pogoj za veljavnost zemljiškoknjižnega dovolila (VSL II Cp 4279/2010), saj mora CSD opraviti presojo pravnega posla.

Dejanski okvir spora

10. Za odločanje o reviziji so pomembna naslednja dejstva:

- Toženki je bila v februarju 2017 delno odvzeta poslovna sposobnost, in sicer v delu razpolaganja z denarjem in premoženjem, sklepanja bančnih in pravnih poslov, opravljanja procesnih dejanj, pridobivanja pravic in zavezovanja v pravnem prometu.

- Toženka je 1. 4. 2019 po svoji tedanji skrbnici pri Upravni enoti ... oddala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije v skladu z ZKZ z določeno ceno 180.000 EUR in s prodajnim pogojem, da se prodajajo izključno kot celota skupaj s stavbnimi zemljišči in kmetijo v ....

- Ponudbo, ki je bila objavljena med 2. 4. 2019 in 2. 5. 2019, je sprejelo šest strank, med njimi tudi tožnica, ki je 29. 4. 2019 pravočasno vložila izjavo o sprejemu ponudbe za prodajo zemljišč. Tožnica je uveljavljala svoje predkupno upravičenje kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj in kot lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. UE ... je tožnico na podlagi predkupnega upravičenja uvrstila na prvo mesto in z odločbo z dne 27. 8. 2019 odobrila kupoprodajno pogodbo med njo in toženko.

- Toženka je že pred objavo ponudbe pristojnemu CSD v odobritev poslala osnutek prodajne pogodbe, sklenjene med njo in zakoncema A.. CSD je nato dne 20. 3. 2019 izdal odločbo, s katero je pogodbo odobril.

- Toženka je zoper odločbo UE ... z dne 27. 8. 2019 vložila pritožbo, saj je sama želela, da bi bila zemljišča prodana zakoncema A., kot je bilo načrtovano že pred oddajo ponudbe, to pritožbo pa je Ministrstvo za kmetijstvo gozdarstvo in prehrano dne 5. 12. 2019 zavrnilo. V postopku odločanja o pritožbi je CSD z dopisom pojasnil, da je že dne 20. 3. 2019 izdal odločbo o odobritvi pravnega posla za nakup zemljišč na podlagi ZZZDR. Toženka v upravnem sporu ni bila uspešna, saj je Upravno sodišče zavrnilo njeno tožbo. Ocenilo je, da je navedena odobritev pravnega posla z zakoncema A. predstavljala tudi generalno odobritev, ne glede na to, kdo je bil potem dejansko izbran kot končni kupec zemljišč.

CSD je z odločbo z dne 28. 4. 2021 zavrnil odobritev pravnega posla med toženko in tožnico za sporna zemljišča za skupno ceno 180.000 EUR. V obrazložitvi je CSD pojasnil, da je bilo po naknadnih cenitvah ugotovljeno, da bi lahko varovanka prejela občutno višjo kupnino, in sicer za vsaj 115.000 EUR. Ministrstvo za delo družino, socialne zadeve in enake možnosti je z odločbo z dne 13. 12. 2021 to odločbo izreklo za nično.

Presoja utemeljenosti revizije

11. Revizija je utemeljena.

Izhodišče presoje

12. Jedro spora se nanaša na problem predpostavke poslovne sposobnosti za sklenitev pravnega posla prodaje kmetijskih zemljišč osebe, ki ji je bila delno odvzeta poslovna sposobnost. Za rešitev je bistven odgovor na vprašanje, v kateri fazi postopka prodaje kmetijskih zemljišč mora dati CSD skrbniku dovoljenje za odtujitev varovančevih nepremičnin, katerih razpolaganje je omejeno s predkupno pravico po določbah ZKZ.

13. Vrhovno sodišče je 6. 4. 2012 z načelnim pravnim mnenjem sprejelo stališče, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana po 20. členu ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča, ponudnik pa svoje vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ. Pri prodaji kmetijskih zemljišč po določbah ZKZ je kupoprodajna pogodba sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote. V primeru, da več predkupnih upravičencev poda izjavo o sprejemu, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov.

14. Po splošnih pravilih obligacijskega prava morajo biti za veljavno sklenitev pogodbe izpolnjene predpostavke glede sposobnosti strank, njihove pravnoposlovne volje, predpisane ali dogovorjene oblike pogodbe, predmeta pogodbe in pogodbene kavze. Poslovna sposobnost je opredeljena kot pravno priznana sposobnost posameznika, da izrazi svojo poslovno voljo in s tem z lastnimi izjavami volje povzroči nastanek ali prenehanje pravnih razmerij. Le poslovno sposobna oseba lahko izjavi pravno upoštevno voljo. Splošna pravila glede predpostavke poslovne sposobnosti so urejena v OZ, medtem ko so bila specialna prej urejena v ZZZDR, sedaj pa jih ureja DZ.

15. V skladu z določbo prvega odstavka 41. člena OZ mora imeti pogodbenik za sklenitev veljavne pogodbe sposobnost, ki se zahteva za sklenitev konkretne pogodbe. Poslovno nesposobne osebe ne morejo same (veljavno) izražati poslovne volje; pri izražanju poslovne volje jih morajo zastopati zakoniti zastopniki - starši, posvojitelji mladoletnih otrok oziroma skrbniki. Poslovno omejeno sposobni osebi pravo sicer priznava (splošno) sposobnost z lastnimi izjavami volje prevzemati obveznosti in pridobivati pravice. Vendar mora biti za sklenitev določenih poslov podano soglasje zakonitih zastopnikov - staršev oziroma skrbnika. Za veljavnost izjave volje, ki jo v imenu poslovno nesposobne osebe poda zakoniti zastopnik (starši ali skrbnik), pa se glede določenih pravnih poslov zahteva še dodatna predpostavka - dovoljenje pristojnega organa socialnega skrbstva. V specialnih določbah ZZZDR (ki so veljale v času izdaje spornega soglasja CSD) je bilo tako v 191. členu med drugim določeno, da sme skrbnik samo z odobritvijo centra za socialno delo odtujiti ali obremeniti varovančeve nepremičnine. Družinski zakonik je izraz odobritev zamenjal z izrazom dovoljenje. Vendar iz predloga Družinskega zakonika z dne 12. 12. 2016 ne izhaja, da bi imela sprememba v izrazoslovju za posledico tudi vsebinsko spremembo.

16. Kadar omejeno poslovno sposobne osebe odsvajajo nepremičnine, je treba torej predpostavko poslovne sposobnosti presojati v dveh korakih. V prvem voljo izjavi zakoniti zastopnik - skrbnik omejeno poslovno sposobne osebe. V naslednjem koraku pa mora z izjavo te volje soglašati organ socialnega skrbstva. Šele takrat je v celoti izpolnjena predpostavka pravno učinkovite izjave volje (poslovne sposobnosti).

17. Sinteza do sedaj povedanega vodi k naslednjim sklepom. Pri nepremičninah, katerih prodaja je omejena s predkupno pravico po določbah ZKZ, pomeni razpolaganje že sama predložitev ponudbe upravni enoti. Po določbah ZKZ je namreč taka ponudba zavezujoča; prodajna pogodba je sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe. Taka pogodba je sicer sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Vendar izpolnitev tega pogoja ni več v voljni sferi ponudnika. Njega namreč ponudba zavezuje. Izpolnitev pogoja je v izključni domeni upravne enote. Ker je ponudba za prodajo zavezujoča, je z njeno predajo upravni enoti v celoti izčrpano razpolaganje s predmetom ponudbe. Če namreč ponudnik od ponudbe ne more odstopiti in če je prodajna pogodba sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe (sicer pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote, kar pa na položaj ponudnika, ki je vezan na svojo ponudbo, ne vpliva), potem z logično nujnostjo sledi sklep, da mora CSD odobriti skrbnikovo izjavo volje, ki pomeni za njegovega varovanca zavezujočo ponudbo za prodajo nepremičnin, še pred predložitvijo ponudbe upravni enoti.

18. Noben prodajalec kmetijskih zemljišč ne more izbirati kupca. Njegova lastninska pravica je namreč glede te prvine razpolagalne sestavine lastninske pravice ustavnoskladno omejena s predkupno pravico po določbah ZKZ. Ta omejitev velja ne glede na poslovno sposobnost lastnika nepremičnine. Razlaga, ki sta jo sprejeli sodišči prve in druge stopnje, je zato napačna. Ker vključuje premiso o nezavezujoči naravi ponudbe poslovno nesposobnega ali poslovno omejeno sposobnega prodajalca kmetijskega zemljišča, je v neskladju z ustavno zapovedjo enakosti pred zakonom. Ponudba namreč ne more biti za poslovno sposobne ponudnike zavezujoča, za poslovno nesposobne ali poslovno omejeno sposobne ponudnike pa ne. Ob tem razlaga nižjih sodišč odpira tudi možnosti izigravanja pravice predkupnih upravičencev, ki bi sklepali prodajno pogodbo z osebo pod skrbništvom. CSD oz. skrbnik bi namreč lahko že po tem, ko je bila dana zavezujoča ponudba, od nje odstopila ter jo poljubno usmerila k drugim zainteresiranim kupcem nepremičnine, proč od tistega, na katerega odkazuje zakonita predkupna pravica.

19. Odgovor na prvo vprašanje je zato pritrdilen. Glasi se: Center za socialno delo mora v skladu z 248. členom DZ (oziroma 191. členom ZZZDR) dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom ZKZ.

20. Do sedaj povedano usmerja k odgovoru na vprašanje o učinkih in dometu soglasja CSD, danega z odločbo z dne 20. 3. 2019. To soglasje, ki je bilo izdano pred predložitvijo sporne ponudbe upravni enoti (in se je nanašalo na konkretna kupca), drugačnega od splošnega učinka ne more imeti. Nanaša se na kateregakoli kupca, ki ga bo v skladu z ZKZ po zakonitem postopku izbrala pristojna upravna enota. To narekuje že načelo enakosti pred zakonom. Če namreč prodajalec ne more prosto izbirati kupca kmetijskega zemljišča, potem mora to veljati enako za vse, torej ne oziraje se na prodajalčevo poslovno sposobnost.

21. Zato je napačno stališče nižjih sodišč, da odobritev pravnega posla s strani CSD učinkuje kot odobritev pravnega posla prodaje kmetijskih zemljišč s strani upravne enote. Gre namreč za dve različni predpostavki, ki učinkujeta ločeno, vsaka na svojem področju urejanja. Dovoljenje/odobritev CSD učinkuje v sferi predpostavke poslovne sposobnosti za sklenitev prodajne pogodbe, medtem ko učinkuje odobritev upravne enote v sferi sklenitve pogodbe - pomeni izpolnitev odložnega pogoja in s tem že sklenjeno prodajno pogodbo naredi perfektno. Tudi fazi postopka sklepanja prodajne pogodbe, na kateri se nanaša eno in drugo dovoljenje/odobritev, sta različni. Dovoljenje/odobritev CSD učinkuje na ponudbo pred predložitvijo upravni enoti, ko se še ne ve, kdo bo dokončni kupec nepremičnine, torej v fazi, v kateri se šele oblikuje prodajalčeva poslovna volja, se odobritev, v tem primeru izbor kupca s strani upravne enote, nanaša na zaključno fazo sklepanja pogodbe, torej fazo, ko je prodajalčeva poslovna volja ne samo oblikovana, temveč s tem, ko je ponudba predana upravni enoti, tudi zavezujoče izjavljena. Razen tega sta namena ene in druge odobritve/dovoljenja različna. Odobritev/dovoljenje CSD je namenjeno varovanju varovančevih interesov, odobritev upravne enote pa je usmerjena v varovanje javnega interesa po ohranitvi pridelovalne funkcije kmetijskih zemljišč.

22. Teh predpostavk zato ni mogoče mešati ter njihove učinke prenašati na področje, na katerem učinkuje druga predpostavka. Upravna enota odobri že sklenjeno pogodbo, natančneje izbere zainteresiranega kupca, s čimer se izpolni pogoj za perfektnost prej pogojno sklenjene pogodbe. Njeni učinki zato nimajo povratnih učinkov na sfero prodajalčeve sposobnosti in njegove poslovne volje.

23. V konkretnem primeru je bilo dovoljenje CSD dano že pred predložitvijo toženkine ponudbe upravni enoti, ki ima, kot je prej obrazloženo, učinke, kakršne ima prodajalčeva ponudba, torej za prodajalca zavezujoče in splošne, nanašajoče se na vse potencialne kupce. Res je, da to lahko privede do sklenitve pogodbe s kupcem dvomljive bonitete, če pač takega kupca izbere upravna enota. Ta se namreč ne ozira na varstvo prodajalčevih interesov, temveč se osredotoča le na varstvo že omenjenega javnega interesa. Nevarnost sklenitve pogodbe s kupcem, ki kupnine ne bo sposoben plačati, je zato naravna spremljevalka predkupne pravice. Predkupna pravica namreč omejuje lastnikovo lastninsko pravico do proste izbire kupca svoje nepremičnine. Ta omejitev učinkuje na slehernega lastnika s predkupno pravico obremenjene stvari, ne glede na njegovo poslovno sposobnost. Priznati poslovno omejeno sposobnemu lastniku s predkupno pravico obremenjene stvari upravičenje izbrati si kupca z ustrezno boniteto, bi pomenilo ne le oslabitev (če ne že izničenje) instituta zakonite predkupne pravice, temveč bi vodilo tudi v neenako obravnavanje lastnikov stvari, obremenjenih z zakonito predkupno pravico. Da bi bilo to v neskladju z ustavno zapovedjo enakosti pred zakonom, ni treba ponovno utemeljevati.

24. Ko CSD odloča o odobritvi/soglasju k prodaji, natančneje k zavezujoči ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča, varuje premoženjske interese varovanca in ne kakih drugih ciljev, interesov in koristi, na primer emocionalnih, moralnih ipd., ki bi lahko usmerjali prodajalčevo željo prodati zemljišče prav določenemu kupcu. CSD zato presoja varovančeve premoženjske koristi in interese njegovega osebnega razvoja ter varnosti, pri čemer se omejuje na okoliščine, ki bi jih v takem položaju imel pred očmi skrben in razumen prodajalec/ponudnik primerljivega zemljišča. Presoja primernost cene, ocenjuje naravo in namen nepremičnine, predvsem njeno potrebnost za življenje varovanca in za njegov razvoj ter preverja, ali se z odsvojitvijo ne bi poslabšalo njegovo življenje ali ogrozili njegovi premoženjski interesi.

25. Toženka v odgovoru na revizijo opozarja na znatno zvišanje cen nepremičnin v obdobju med letoma 2018 in 2021 ter da nepremičnin leta 2019 ne bi prodala če bi predvidevala tolikšen porast cen. Vendar ta okoliščina nima učinkov na veljavnost zavezujoče ponudbe. Naknadno spreminjanje cen nikoli ni vnaprej izključeno, saj je nujna sestavina težko predvidljive tržne dinamike. Zato ne more vplivati na pravno usodo že nastalih obveznosti. Le izjemoma bi lahko privedlo do položaja pravno upoštevnih spremenjenih okoliščin, ki bi utemeljevale razvezo ali spremembo pogodbe. Vendar to vprašanje ni tema tega postopka, sploh pa ne dopuščenih revizijskih vprašanj.

Odločitev o reviziji

26. Odgovor na obe revizijski vprašanji je torej pritrdilen. Vrhovno sodišče je zato reviziji tožnice ugodilo in sodbo sodišč prve in druge stopnje spremenilo tako, da je ugodilo tudi zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižne listine (prvi odstavek 380. člena ZPP).

O stroških revizijskega postopka

Ker je tožnica z revizijo uspela, se je to odrazilo tudi na odločitvi o pravdnih stroških, ki so odmerjeni na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Ob spremenjeni odločitvi je tožnica v pravdi v celoti uspela, zato ji mora toženka povrniti njene pravdne stroške, nastale pred sodiščem prve in druge stopnje, kot tudi stroške nastale pred revizijskim sodiščem. Za postopek pred sodiščem prve stopnje je revizijsko sodišče tožnici odmerilo stroške v višini 6.507,13 EUR, za postopek pred sodiščem druge stopnje pa stroške v višini 4.402,95 EUR, skupaj torej znašajo odmerjeni stroški tožnice pred sodiščem prve in druge stopnje 10.910,08 EUR. V IV. točki izreka sodbe navedeni znesek 4.356,29 EUR, ki ga mora toženka prav tako povrniti tožnici, pa je navedena vsota tožniku priznanih stroškov revizijskega postopka. Toženka mora odmerjene stroške plačati v petnajstih dneh od dneva po vročitvi te sodbe; v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku tega roka.

Sestava senata in glasovanje

Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

-------------------------------

1Sodba I U 38/2020 z dne 22. 12. 2020, 13. tč.: "Res je, da je bila odobritev CSD dana k konkretni sklenitvi prodajne pogodbe, torej da se zemljišča prodajo konkretno določenim osebam (kupcema F. F. in G. G.), vendar pa je, kot izhaja iz razlogov drugostopne odločbe (in čemur tožnica ne nasprotuje), prvostopni organ v pritožbenem postopku pridobil odgovor CSD-ja, da je bilo s prej citirano odločbo dana odobritev za odtujitev teh zemljišč (torej predmeta odobritve pravnega posla v tem postopku) po (prej veljavnem) prvem odstavku 10. b člena (ki predpisuje pristojnost centra za socialno delo za odločanje) v zvezi z 191. členom Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (ta pa predpisuje obvezno pridobitev dovoljenja centra za socialno delo v primeru odtujitve varovančevih nepremičnin, ki je pod skrbništvom) (sedaj to ureja 248. člen DZ). Sodišče zato ne more sprejeti tožbenega ugovora, da predhodna odobritev pravnega posla s točno določeno osebo ne more pomeniti generalne odobritve pravnega posla (s komerkoli).

2Po določbi prvega odstavka 25. člena OZ ponudnika veže ponudba, razen če je izključil svojo obveznost, da ostane pri ponudbi, ali če ta izključitev izhaja iz okoliščin posla.

3Pravna mnenja Vrhovnega sodišča RS, št. I/2012, str. 17. Na podlagi sprejetega načelnega pravnega mnenja so bile v letu 2016 spremenjene tudi določbe ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči (ZKZ-E, Uradni list RS, št. 27/16).

4Gl. N. Plavšak v M. Juhart, N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del) 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 187.

5Prim. določbo drugega odstavka 208. člena ZZZDR v zvezi z določbo 108. členom ZZZDR.

6Gl. N. Plavšak v M. Juhart, N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del) 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str.416.

7Poročevalec Državnega zbora, št. 1322/2016, EPA 1682-VII.

8Glej tretji odstavek 21. člena ZKZ.

9Gl. odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije št. Up-1581/18 z dne 4. 4. 2019, kjer je v točki 18 med drugim navedeno: "Zakonita predkupna pravica sicer pomeni poseg v pravico do zasebne lastnine, a uresničitve interesa dolžnika (in upnikov) po prejemu kupnine, kar je namen prodaje premoženja stečajnega dolžnika, sam institut predkupne pravice ne ogroža, saj se predkupni upravičenec zavezuje k nakupu nepremičnine pod enakimi pogoji kot izbrani ponudnik." Prim. tudi načelno pravno mnenje VS RS z dne 6. 4. 2012: "Taka omejitev ne pomeni prekomernega posega v ustavno zagotovljeno lastninsko pravico (33. člen Ustave RS). Izhajajoč iz obrazložitve zakona je institut predkupne pravice namenjen usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije (Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-B), Poročevalec DZ, št. 23/2003, str. 41). Tak cilj je ne le ustavno dopusten, ampak tudi zaželen. Zakonodajalcu je z URS dana naloga posebnega varstva kmetijskih zemljišč (drugi odstavek 71. člena URS). Določitev predkupne pravice subjektov, navedenih v prvem odstavku 23. člena ZKZ (solastnik, kmet mejaš, zakupnik zemljišča, drug kmet, kmetijska organizacija in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije) je primerno sredstvo za dosego zasledovanega cilja, tj. ohranitve pridelovalne funkcije kmetijskih zemljišč, njegova teža pa sorazmerna vrednosti tega cilja. Uzakonitev predkupne pravice sama po sebi ne odvzema razpolagalnega upravičenja kot enega od bistvenih sestavnih delov ustavno zagotovljene lastninske pravice. Določena je le za prodajo kmetijskega zemljišča in se ne dotika drugih oblik razpolaganj. Tudi odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji bo prodal svoje zemljišče, ostaja v celoti v lastnikovi sferi. Omejitev posega le v njegovo pravico izbire nasprotne pogodbene stranke."

10Položaj predkupnega upravičenca iz naslova zakonite predkupne pravice je varovan v okviru pravice do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave. Gl. odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije št. Up-1581/18, tč. 15.

11Nevarnosti kupčeve neplačevitosti se je mogoče izogniti s klavzulo o odlogu izdaje zemljiškoknjižnega dovolila do plačila celotne kupnine. Tako varovalko lahko v postopku izdaje dovoljenja k ponudbi sugerira CSD, ali z njo pogoji izdajo dovoljenja.