Jedro

Tožeča stranka je trdila, da sta pravdni stranki pri sklenitvi omenjene določbe načrtovali dolgoročno sodelovanje, v teku katerega bi tožeča stranka strošek vlaganj pokrila s prihodkom. Te trditve je po oceni pritožbenega sodišča potrebno opredeliti kot nagib. To pomeni, da je pri razlagi sporne določbe 1. odst. 10. člena Pogodbe potrebno izhajati iz predstav strank o bodočih okoliščinah, ki sta jih stranki pri sklenitvi dogovora o brezplačnem prirastu investicij toženi stranki šteli kot pomembne. Glede na neodplačno naravo 1. odst. 10. člena Pogodbe pa ima v danem primeru nagib, v kolikor je obstajal, in z določbo, da investicije pripadejo toženi stranki "ne glede na razlog" prenehanja Pogodbe, pomen kavze.

Ker 48. člen SPZ tako dopušča svobodo pri dogovarjanju o učinkih prirasta, se lahko stranki dogovorita tudi o tem, da izboljšave na zgradbi postanejo lastnina lastnika nepremičnine brezplačno.

Izrek

1.Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, to je v 2. in 4. točki izreka razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

2. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo toženi stranki plačilo 9.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (1. točka izreka). Kar je zahtevala tožeča stranka več, je zavrnilo (2. točka izreka). Zavrnilo je pobotni ugovor tožene stranke (3. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 3.649,54 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (4. točka izreka).

Zoper zavrnilni del sodbe, to je zoper 2. in posledično 4. točko izreka se je pravočasno pritožila tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni, tako da zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži plačilo pritožbenih stroškov.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

Pritožba je utemeljena.

Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, sta tožena stranka kot najemodajalec ter tožeča stranka kot najemojemalec dne 26. 03. 2003 za dobo 12 let sklenili Pogodbo o najemu poslovnih prostorov (v nadaljevanju: Pogodba). Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da sta pravdni stranki najemno razmerje sporazumno prekinili, in je tožeča stranka vrnila lokal toženi stranki v posest dne 06. 07. 2005. Glede na določbo 1. odst. 10. člena Pogodbe, po kateri vsa oprema, ki je ni več mogoče ločiti od prostorov, po prenehanju najemnega razmerja preide v brezplačno last tožene stranke kot najemodajalke, in po ugotovitvi, da tožeča stranka ni uspela izkazati dogovora, da omenjena določba velja le ob pogoju 12-letnega izvajanja Pogodbe, je sodišče prve stopnje zahtevek tožeče stranke na vračilo vlaganj zavrnilo.

Utemeljene so pritožbene navedbe tožeče stranke, da v postopku na prvi stopnji ni zatrjevala, da bi pogodbena določba o brezplačnem prirastu investicij toženi stranki ob prenehanju najemnega razmerja veljala le ob pogoju izteka Pogodbe v letu 2015. Tožeča stranka je namreč trdila, da sta pravdni stranki pri sklenitvi omenjene določbe načrtovali dolgoročno sodelovanje, v teku katerega bi tožeča stranka strošek vlaganj pokrila s prihodkom. Te trditve je po oceni pritožbenega sodišča potrebno opredeliti kot nagib. To pomeni, da je pri razlagi sporne določbe 1. odst. 10. člena Pogodbe potrebno izhajati iz predstav strank o bodočih okoliščinah, ki sta jih stranki pri sklenitvi dogovora o brezplačnem prirastu investicij toženi stranki šteli kot pomembne. Glede na neodplačno naravo 1. odst. 10. člena Pogodbe pa ima v danem primeru nagib, v kolikor je obstajal, in z določbo, da investicije pripadejo toženi stranki "ne glede na razlog" prenehanja Pogodbe, pomen kavze (primerjaj npr. II Ips 615/2006).

O vsem navedenem sodba sodišča prve stopnje, ki je predvideno dolgoročno sodelovanje med pravdnim strankama presojalo z vidika obstoja ustno dogovorjenega pogoja, nima odločilnih dejstev in je ni mogoče preizkusiti. Podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odst. 339. člena ZPP, na katero pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP) in je razveljavitveni razlog po 1.odstavku 354.člena ZPP.

V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje tako moralo ugotoviti, ali sta pravdni stranki določbo 1. odst. 10. člena Pogodbe dogovorili v pričakovanju dalj časa trajajočega najemnega razmerja oziroma ali sta to pričakovanje s sporno določbo izključili. V kolikor se nagib oziroma v konkretnem primeru kavza, če s sporno določbo ni bila izključena, ni uresničila, pa bo sodišče prve stopnje v nadaljevanju moralo zahtevek tožeče stranke presoditi tudi po višini z vidika koristi, ki jih imajo izvedene investicije za toženo stranko (190. člen OZ).

Pritožbeno sodišče še dodaja, da glede na domnevo o popolnosti listine (56. člen OZ) pogoj, kot ga je obravnavalo prvostopno sodišče, tudi sicer ustno ne bi mogel biti veljavno dogovorjen, saj pogoj, kot predpostavka za začetek učinkovanja dogovora, ni stranska točka pogodbe.

V zvezi z očitki pritožbe glede neupoštevanja izpovedbe B. C. pritožbeno sodišče poudarja, da lahko o nagibu pri sklenitvi Pogodbe izpovedo le tisti, ki so pri sklenitvi Pogodbe tudi sodelovali. Zato izpovedba B. C. glede sklenitve Pogodbe v tem postopku ne more biti merodajna. Pač pa bo v ponovnem postopku potrebno tudi že predlagano, a ne izvedeno zaslišanje takratnega družbenika tožeče stranke E. S..

Prvostopno sodišče je ob danih trditvah pravdnih strank pravilno ocenilo, da je sporni dogovor iz 1.odstavka 10. člena Pogodbe, upoštevaje načelo svobode urejanja obligacijskih razmerij (3. člen OZ), dopusten, četudi bi vzdržala razlaga tožene stranke.

Ni mogoče pritrditi stališču tožeče stranke, da je 10. člen Pogodbe ničen, ker nasprotuje kogentni določbi 48. člena SPZ. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem prvostopnega sodišča, da 48. člen SPZ ni kogentne narave. Omenjeni člen kot pravilo uzakonja obligacijsko pravni zahtevek tistega, ki s soglasjem lastnika zgradbo na določeni nepremičnini izboljša (1. odst. 48. člena SPZ). V nadaljevanju 2. odst. 48. člena SPZ strankam omogoča, da se dogovorijo za stvarno pravne učinke prirasta. Ker 48. člen SPZ tako dopušča svobodo pri dogovarjanju o učinkih prirasta, se lahko stranki dogovorita tudi o tem, da izboljšave na zgradbi postanejo lastnina lastnika nepremičnine brezplačno.

V zvezi z očitki tožeče stranke glede zaslišanja priče I. R., ki je bil pred svojim zaslišanjem prisoten na 1. glavni obravnavi kot javnost, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je kršitev pravila o ločenem zasliševanju prič potrebno upoštevati le pri presoji pravilnosti dokazne ocene izpovedbe priče in v zvezi s tem, ali je ta kršitev vplivala na pravilnost odločitve. Ne predstavlja pa ta kršitev bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP.

Ker je bilo uvodoma ugotovljeno, da je prvostopno sodišče storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odst. 339. člena ZPP, je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, to je v 2. in 4. točki izreka, razveljavilo in vrnilo prvostopnemu sodišču v novo sojenje (1. odst. 354. člena ZPP).

V ponovnem postopku naj sodišče prve stopnje upošteva napotke pritožbenega sodišča, kot so razvidni iz obrazložitve tega sklepa in izvede dokaze v nakazani smeri. Argumentirano pa naj obrazloži tudi svoje zaključke o nemožnosti sklicevanja tožeče stranke na določbe 14. čl. do 16. čl. (in 17.čl.) Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.

Ker je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavilo, bo o stroških pritožbenega postopka odločeno s končno odločbo (3. odst. 165. člena ZPP).