Jedro

Določba o spremenjenih okoliščinah (112. člen OZ) je dispozitivne narave in kot takšna podvržena svobodnemu urejanju pogodbenih strank. Pogodbene stranke tako lahko določijo, kdaj in pod katerimi pogoji bodo štele okoliščine za spremenjene in njihove posledice. V sporni pogodbi je vsebovana klavzula rebus sic stantibus, na katero se toženka sklicuje tudi v reviziji. Prilagoditev pogodbe spremenjenim okoliščinam pa je ob dejstvu, da pogodbene stranke niso dosegle soglasja volj in pogodbe sporazumno spremenile, v konkretni zadevi mogoča le s sodbo (z njenim izrekom), ki ima značaj prenovitve (novacije) pogodbe (323. člen OZ) in nadomešča soglasno voljo pogodbenih strank. Sodišče bi navedeno lahko storilo le v primeru, če bi toženka spremenjene okoliščine uveljavljala z ustreznim (nasprotnim) tožbenim zahtevkom.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je odločilo, da je toženka dolžna tožnici plačati 203.285,60 EUR (prej 48,715.363,50 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 12. 2005 do plačila. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in odločilo, da toženkin pobotni ugovor ni utemeljen. Presodilo je, da v obliki notarskega zapisa 7. 4. 2003 sklenjena pogodba z naslovom Prodajna pogodba zavezuje vse pogodbene stranke, med katere spada tudi tožnica. Prvi trije pogodbeniki so prodajalci, toženka je kupec, tožnica pa sopodpisnica, ki se ji je toženka s pogodbo zavezala nekaj izpolniti. Ocenilo je, da je tožbeni zahtevek utemeljen glede plačila tretjega pogodbenega obroka, saj se je izpolnil pogoj za njegovo plačilo (pridobitev lokacijskega dovoljenja), in preuranjen glede plačila četrtega pogodbenega obroka, saj tožnica ni zatrjevala, da je bil pogoj za njegovo plačilo (pridobitev gradbenega dovoljenja) že izpolnjen. Pobotni ugovor, ki ga je toženka uveljavljala na podlagi tožničine odškodninske odgovornosti, je zavrnilo, ker toženka ni izkazala vseh predpostavk odškodninske odgovornosti. Zavrnilo je tudi ugovora toženke glede spremenjenih okoliščin in oderuške provizije. Toženka bi morala spremenjene okoliščine uveljavljati z nasprotno tožbo. Tožnica ni odgovorna za zamudo upravnih organov pri izdaji lokacijskega in gradbenega dovoljenja, ki bi jih toženka kot strokovnjak nenazadnje morala predvideti. Toženka ni izkazala izjalovitve namena pogodbe. Provizija je predmet razmerja med tožnico in prodajalci.

2. Pritožbeno sodišče je v ponovljenem sojenju(1) pritožbo toženke zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Pritrdilo je razlogom prvostopenjskega sodišča in zavrnilo pritožbeni očitek glede neizvedenih dokazov.

Navedbe revidentke

3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je toženka vložila pravočasno revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne pritožbenemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da se namen pogodbenih strank ni uresničil v pogodbeno določenih rokih. Visoka kupnina je bila dogovorjena prav za primer pravočasne pridobitve lokacijskega in gradbenega dovoljenja. Ker se kavza pogodbe ni uresničila, je pogodba nična. Toženka je spremenjene okoliščine uveljavljala na podlagi pogodbe, v kateri je bila predvidena njena sprememba, ne na podlagi 112. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Tožnica je obstoj spremenjenih okoliščin priznala s podpisom na osnutku dodatka k pogodbi z dne 18. 3. 2004. Toženka je z dopisi, ki sta jih nižji sodišči spregledali, uveljavljala spremenjene okoliščine in navajala, da pogodba ne ustreza pričakovanjem pogodbenih strank. Tretji obrok kupnine ni zapadel, saj lokacijsko dovoljenje ni bilo pridobljeno do 25. 5. 2003. Tožnica ni konkretno ugovarjala prilogi, s katero je toženka izkazala višino terjatve, ki jo uveljavljala v pobot. V nasprotju z vestnostjo in poštenjem ni pristala na znižanje kupnine. Lokacijsko in gradbeno dovoljenje nista bila pridobljena v rokih, zato z izplačilom celotne kupnine ni spoštovano načelo ekvivalence dajatev. Tožnica se je lahko veljavno zavezala za pravočasno postopanje upravnih organov. Nižji sodišči nista odgovorili na navedbe toženke. Pritožbeno sodišče je nekritično potrdilo zaključke prvostopenjskega sodišča. 4. Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (375. člen ZPP).

5. Revizija ni utemeljena.

6. Z revizijo ni mogoče izpodbijati pravilnosti in popolnosti ugotovljenega dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijsko sodišče in stranke so v revizijskem postopku vezani na dejanske ugotovitve nižjih sodišč. Revizijsko sodišče zato vseh revizijskih trditev, ki od ugotovljenega dejanskega stanja kakorkoli odstopajo, ni upoštevalo.

7. Iz prodajne pogodbe izhaja, da so prodajalci in pooblaščenka ocenili, da bo pravnomočno lokacijsko dovoljenje (eden izmed pogojev za predvideno gradnjo na prodanih zemljiščih) pridobljeno predvidoma do 25. 5. 2003. Vse pogodbene stranke so ocenile, da bo pravnomočno gradbeno dovoljenje pridobljeno predvidoma do 30. 9. 2003. Hkrati so se dogovorile, da bodo v primeru, če v enem letu po podpisu pogodbe ne bo pridobljeno niti pravnomočno gradbeno dovoljenje (do 7. 4. 2004), štele, da je prišlo do spremenjenih okoliščin in bodo pogodbo ustrezno spremenile. Nižji sodišči sta ugotovili, da je bilo pravnomočno lokacijsko dovoljenje pridobljeno 25. 11. 2005. Pravnomočno gradbeno dovoljenje ni bilo pridobljeno, toženka pa je zemljišča že prodala tretji osebi.

8. Določba o spremenjenih okoliščinah (112. člen OZ) je dispozitivne narave in kot takšna podvržena svobodnemu urejanju pogodbenih strank. Pogodbene stranke tako lahko določijo, kdaj in pod katerimi pogoji bodo štele okoliščine za spremenjene in njihove posledice. V sporni pogodbi je vsebovana klavzula rebus sic stantibus, na katero se toženka sklicuje tudi v reviziji. Prilagoditev pogodbe spremenjenim okoliščinam pa je ob dejstvu, da pogodbene stranke niso dosegle soglasja volj in pogodbe sporazumno spremenile, v konkretni zadevi mogoča le s sodbo (z njenim izrekom), ki ima značaj prenovitve (novacije) pogodbe (323. člen OZ) in nadomešča soglasno voljo pogodbenih strank. Sodišče bi navedeno lahko storilo le v primeru, če bi toženka spremenjene okoliščine uveljavljala z ustreznim (nasprotnim) tožbenim zahtevkom.(2)

9. Ker bi morala toženka spremenjene okoliščine uveljavljati z ustreznim nasprotnim tožbenim zahtevkom, se revizijskemu sodišču ni bilo treba opredeliti do revizijskih očitkov, ki se nanašajo na zmotno presojo spremenjenih okoliščin (npr. o izjalovitvi namena pogodbe), in z njimi povezanih očitkov bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

10. Pobotni ugovor, ki ga je toženka utemeljevala s trditvijo, da je zaradi nerealizacije projekta „S. b.“ utrpela ogromno škodo, sta nižji sodišči pravilno zavrnili, ker toženka ni izkazala vseh predpostavk tožničine odškodninske odgovornosti (nastanka pravno priznane škode, tožničinega protipravnega ravnanja in vzročne zveze). Navedenega tudi v reviziji, kjer zmotno enači izkazanost višine terjatve z izkazanostjo pravno priznane škode, ne stori.

11. Podobno toženka v reviziji ne pojasni, zakaj s sporno prodajno pogodbo, s katero je za 1,100.000,00 EUR (četrti obrok kupnine v višini 500.000,00 EUR še ni zapadel) pridobila 10.000 m² (zazidljivih) zemljišč na področju Mestne občine Ljubljana, ni bilo spoštovano načelo ekvivalence dajatev, ker je bilo pravnomočno lokacijsko dovoljenje pridobljeno po predvidenem (ocenjenem) datumu, in zakaj je tožnica ravnala v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, ker ni pristala na znižanje kupnine. Pri tem je toženki že prvostopenjsko sodišče pravilno pojasnilo, da ni upravičena posegati v razmerje (razdelitev kupnine) med prodajalci in tožnico.

12. Neutemeljeno je tudi toženkino zavzemanje za zaključek, da tretji obrok kupnine (še) ni zapadel oziroma da nikoli ne bo zapadel. Nižji sodišči sta ugotovili, da so pogoji za njegovo zapadlost iz 4. člena pogodbe izpolnjeni. Toženka pri tem sicer pravilno navaja, da je pridobitev pravnomočnega lokacijskega dovoljenja eden izmed pogojev za zapadlost tretjega obroka kupnine, vendar ob tem zmotno meni, da je pogoj tudi v njegovi pridobitvi do 25. 5. 2003. Takšne vsebine prodajna pogodba nima.

13. Revizijsko sodišče nenazadnje še pripominja, da sta nižji sodišči med drugim ugotovili, da je toženka že pred izdajo pravnomočnega gradbenega dovoljenja zemljišča prodala tretji osebi. Zaradi te (revizijsko nesporne) ugotovitve tudi drugače ni bilo mogoče povsem slediti očitkom revidentke, ki se nanašajo na nerealizacijo projekta ...

14. Ker torej revizija toženke ni utemeljena, jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1): Pritožbeno sodišče je v prvem sojenju pritožbi toženke ugodilo in sodbo prvostopenjskega sodišča spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo, vendar je Vrhovno sodišče Republike Slovenije z odločbo II Ips 327/2007 z dne 26. 8. 2010 ugodilo reviziji tožnice in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo pritožbenemu sodišču v novo sojenje.

Op. št. (2): Glej tudi Dolenc v Juhart et al., Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, uvodno poglavje in komentar k 112. členu Obligacijskega zakonika, str. 594 in naslednje.