Jedro

Stanovanjska pravica prejšnjega imetnika te pravice preneha s sklenitvijo najemne pogodbe, s smrtjo najemnika pa ugasne tudi iz stanovanjske pravice transformirana pravica do neprofitne najemnine.

Uporabnik stanovanja je v takem primeru upravičen terjati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, ne pa tudi za neprofitno najemnino.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, da mora toženec dr. S. S. s tožnico D. R. skleniti najemno pogodbo za stanovanje z balkonom in pripadajočo kletjo v stavbi na T., z vsebino, kot izhaja iz I. točke izreka izpodbijane sodbe, ter ji povrniti njene pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prve sodbe dalje.

Tožnica mora tožencu v 15 dneh povrniti 165.080,00 SIT stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje ter 100.200,00 SIT stroškov pritožbenega postopka.

Tožnica sama krije svoje stroške za odgovor na pritožbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencu naložilo, da mora s tožnico skleniti najemno pogodbo za stanovanje v prvem nadstropju stavbe na T., z balkonom in pripadajočo kletjo, za nedoločen in za neprofitno najemnino, ter ji povrniti njene pravdne stroške z obrestmi vred.

Toženec se je proti navedeni sodbi pravočasno pritožil. V pritožbi uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Sodišču prve stopnje očita, da je določena dejstva napačno ugotovilo in da so razlogi izpodbijane sodbe v medsebojnem nasprotju. Poudarja, da je lastnik lahko omejen pri izvajanju svoje lastninske pravice le v korist prejšnjega imetnika stanovanjske pravice in uporabnika, ki je naveden v najemni pogodbi. V pogodbi z dne 9.3.1992 je bila kot uporabnica navedena samo tožnica, ne pa tudi njena hči V. R.. Poleg tega je s sklenitvijo najemne pogodbe v letu 1992 prenehala stanovanjska pravica prejšnje imetnice. Po 147. čl. SZ se pravica skleniti najemno pogodbo prenese na uporabnika le, če je imetnik stanovanjske pravice umrl pred sklenitvijo najemne pogodbe. Stanovanje je veliko 81 mý in presega tožničine stanovanjske standarde, zato ni razlogov, ki bi opravičevali omejitev toženčeve lastninske pravice. Toženec kot najemodajalec ni denacionalizacijski upravičenec niti bivši lastnik stanovanja, zato ne gre za primer iz 125. čl. SZ. Toženec je upravičen do profitne najemnine, saj bi bil v nasprotnem primeru brez podlage prikrajšan pri izvrševanju pravic, ki izvirajo iz lastninske pravice in mu kot lastniku stanovanja pripadajo.

Tožnica v odgovoru na pritožbo navaja, da toženec napačno razume zakonska določila. V 125. čl. SZ je bil posebej urejen status imetnikov stanovanjske pravice v denacionaliziranih stanovanjih. Ni pomembno, če toženec ni denacionalizaciski upravičenec. Toženec je kupil nepremičnino, ki je obremenjena z najemno pravico bivšega imetnika stanovanjske pravice za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Sicer pa so pravni predniki lahko prenesli nanj le toliko pravic, kot so jih imeli sami. Tožničina hči V. R. živi v spornem stanovanju že od svojega rojstva. Tožnica kot najemnica bi lahko kadarkoli, tudi s tožbo, zahtevala, da se hči vpiše kot uporabnica stanovanja. Sicer pa so toženčeve trditve v pritožbi, ki se nanašajo na V. R., nedopustna pritožbena novota. Tožnica zato predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje v postopku ni zagrešilo kakšne absolutne bistvene kršitve, ki bi jo pritožbeno sodišče moralo upoštevati po uradni dolžnosti. Prav tako ni podana smiselno zatrjevana kršitev postopka iz 14. točke 2. odst. 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS, št. 26/99, 96/02 in 2/04). Razlogi izpodbijane sodbe so namreč jasni, razumljivi in vsebinsko skladni, tako da je sodbo mogoče preizkusiti.

Pritožba ne pove, katerih dejstev sodišče prve stopnje ni ugotovilo, katera pa je ugotovilo napačno. Pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja je tako ostal neobrazložen. Po oceni pritožbenega sodišča so bila v dokaznem postopku ugotovljena vsa odločilna dejstva. Res pa je sodišče prve stopnje na celovito in pravilno ugotovljeno dejansko stanje napačno uporabilo materialno pravo, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku za sklenitev predlagane najemne pogodbe. Tožnici je s tem priznalo več pravic, kot ji jih glede na njen položaj uporabnice spornega stanovanja pripada po Stanovanjskem zakonu (SZ, Uradni list RS, št. 18/91 do 29/03) v zvezi s 193. čl. istoimenskega novega zakona (Uradni list RS, št. 69/03).

Po dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje bila imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju zdaj pokojna J. L., tožničina teta. Ta je dne 9.3.1992 sklenila najemno pogodbo s takratno lastnico stanovanja Občino. L.. V najemni pogodbi je bila kot uporabnica stanovanja določena tožnica in dogovorjeno plačevanje neprofitne najemnine. J. L. je umrla dne 28.11.2000, še preden je bilo stanovanje v denacionalizacijskem postopku vrnjeno upravičenki

I. Z., ki je nato dne 18.9.2002 sporno stanovanje prodala tožencu.

Zakonodajalec je položaj imetnikov stanovanjske pravice v denacionaliziranih stanovanjih uredil posebej v 125. čl. SZ. Po 1. odst. tega člena tako določila najemne pogodbe ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije. Na to zakonsko pravilo pa bi se lahko uspešno sklicevala le bivša imetnica stanovanjske pravice, ki je sklenila najemno pogodbo z zavezanko za vrnitev stanovanja. Toženec v zvezi s tem utemeljeno izpostavlja, da je sporno stanovanje zdaj v zasebni lasti, zato mu po 2. odst. 150. čl. SZ pripada profitna najemnina. Do neprofitne najemnine, ki jo predpisuje 1. odst. 150. čl. SZ, so upravičeni samo tisti najemniki, ki so sami bivši imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih. Stanovanjska pravica zdaj pokojne J. L. je s sklenitvijo najemne pogodbe prenehala, z njeno smrtjo pa je ugasnila tudi iz stanovanjske pravice transformirana pravica do neprofitne najemnine.

Potemtakem je tožnica kot uporabnica stanovanja v skladu s 1. odst. 56. čl. SZ upravičena terjati od toženca sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, ne pa tudi za neprofitno najemnino. SZ denacionaliziranih stanovanj ne uvršča v kategorijo neprofitnih stanovanj in tudi ne določa, da bi se privilegij neprofitne najemnine s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice prenesel na ožje družinske člane najemnika. Stališče izpodbijane sodbe, po katerem gre v primeru iz 1. odst. 56. čl. SZ za prehod oziroma nadaljevanje najemnega razmerja pod enakimi pogodbenimi pogoji, nima opore v zakonu. Posledično je zgrešena tudi razlaga, da stanovanje, za katerega je bila ob prehodu iz stanovanjskega v najemno razmerje na podlagi 150. čl. SZ določena neprofitna najemnina, ostane neprofitno tudi v primeru nadaljevanja najemnega razmerja z osebo, ki izpolnjuje pogoje iz 1. odst. 56. čl. SZ.

Ker je torej pravica do neprofitne najemnine ugasnila s smrtjo bivše imetnice stanovanjske pravice J. L., je lastninska pravica toženca kot lastnika spornega denacionaliziranega stanovanja omejena le z njegovo dolžnostjo, da s tožnico sklene najemno pogodbo za nedoločen čas, ne pa tudi s tem, da mora biti najemnina neprofitna. Potemtakem bi moralo sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi materialnega prava tožbeni zahtevek zavrniti. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 4. točke 358. čl. ZPP v zvezi z 2. odst. 351. čl. istega zakona toženčevi pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Ker ostale trditve pravdnih strank, ki sta jih podali v pritožbenem postopku, za odločitev niso bile bistvene, jih sodišče ni posebej ocenjevalo.

Izrek o stroških postopka temelji na določilu 2. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 154. čl. in 155. čl. istega zakona. Ker je pritožbeno sodišče spremenilo izpodbijano sodbo, je bilo treba odločiti o stroških vsega postopka. Tožnica, ki je v pravdi propadla, sama trpi svoje stroške, vključno s stroški za odgovor na pritožbo, tožencu pa mora povrniti njegove pravdne stroške, kar velja tako za stroške postopka pred sodiščem prve stopnje kot za pritožbene stroške. Sodišče jih je odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (Uradni list RS, št. 67/03) in Zakonom o sodnih taksah s takšno tarifo (Uradni list SRS, št. 1/90 in Uradni list RS, št. 48/90 do 73/03).

Toženčevi stroški pred sodiščem prve stopnje znašajo skupaj

165.080,00 SIT, obsegajo pa stroške za sestavo odgovora na tožbo, udeležbo na treh narokih, urnino, sestavo poročila stranki, plačilo sodnih taks, 2% administrativnih stroškov in 20% DDV. Toženčevi stroški za pritožbo pa znašajo 100.200,00 SIT in obsegajo stroške za njeno sestavo z 20% DDV ter plačilo sodne takse. Podrobnejša specifikacija pravdnih stroškov je razvidna iz stroškovnikov.