Jedro

V primeru, če bi neprofitna najemnina veljala tudi za osebe, ki ob prehodu s pravne ureditve stanovanjske pravice po ZSR na stanovanjski režim najemnih razmerij niso bili imetniki stanovanjske pravice (in niso zajeti s tretjim odstavkom 147. člena SZ), bi to predstavljalo "razlaščujoč" poseg, za katerega bi moral zakon zagotoviti izravnavo. Ker pa je v tem primeru ne zagotavlja, neprofitna najemnina omejuje lastninsko pravico lastnika stanovanja le do smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene revizijske stroške v znesku 330,50 EUR, v 15 dneh.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je toženca zavezalo, da mora s tožnico skleniti najemno pogodbo za dvosobno stanovanje v prvem nadstropju hiše v Ljubljani za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Toženca je zavezalo, da mora tožnici povrniti 285.976,80 SIT (sedaj 1.193,36 EUR) pravdnih stroškov. V razlogih je med drugim navedlo, da mora lastnik stanovanja v primeru najemnikove smrti skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, ki so navedeni v najemni pogodbi. Ker to predstavlja prehod oziroma nadaljevanje najemnega razmerja z uporabnikom, navedenim v zakonu, je treba tako (novo) najemno pogodbo skleniti pod enakimi pogodbenimi pogoji. Stanovanje, za katero je bila ob prehodu iz stanovanjskih razmerij v najemna na podlagi prehodne določbe 150. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I in nasl. - SZ) določena neprofitna najemnina, zato ostane neprofitno stanovanje.

Pritožbeno sodišče je toženčevi pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo in odločilo o pravdnih stroških. Zavzelo je stališče, da bi se na pravilo prvega odstavka 125. člena SZ lahko sklicevala le nekdanja imetnica stanovanjske pravice - tožničina teta. Do neprofitne najemnine so upravičeni le najemniki, ki so sami nekdanji imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih. S tetino smrtjo je ugasnila tudi iz stanovanjske pravice transformirana pravica do neprofitne najemnine. Tudi SZ ne določa, da bi se privilegij neprofitne najemnine s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice prenašal na ožje družinske člane najemnika.

Zoper to sodbo je tožnica vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Podrejeno pa predlaga, naj sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje. Tožnica utemeljuje svoje pravno stališče, da ima pravico do neprofitne najemnine. Ker je teta umrla, preden je bilo stanovanje v denacionalizacijskem postopku vrnjeno upravičenki in prodano tožencu, lahko pravice, ki ji gredo po zakonu in pogodbi, uveljavlja le ona. Pravilo 56. člena SZ daje ožjemu družinskemu članu najemnika pravico do sklenitve najemne pogodbe pod enakimi pogoji, kot jih je imel pokojni najemnik. Stanovanje se ne more po volji lastnika spremeniti iz neprofitnega v profitno. Tožničin položaj se ne bi smel razlikovati glede na to, ali je stanovanje ostalo v lasti občine, zavezanke za vrnitev, ali pa je stanovanje vrnjeno v postopku denacionalizacije. Pravica do profitne najemnine bi šla tožencu po izpraznitvi stanovanja.

Toženec se v odgovoru na revizijo sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča, II Ips 98/2004 in odločbo Ustavnega sodišča, U-I-199/94. Prisilen najem stanovanja za neprofitno najemnino v korist bivšim imetnikom stanovanjske pravice omejuje lastninsko pravico tako v razpolaganju, kot v njenem ekonomskem izkoriščanju. Nadaljnje omejevanje lastninske pravice v korist drugih zato lahko pripelje do položaja, ko je lastninska pravica tako izvotljena, da ostane lastnikom le nudum ius. V kolikor bi se ta omejitev priznavala tudi osebam iz 56. člena SZ, bi to predstavljalo razlaščujoč poseg, za katerega bi moral zakon to izrecno predvideti.

Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija ni utemeljena.

Bistveni elementi konkretnega dejanskega stanu (kot sta ga ugotovili sodišči prve in druge stopnje) so naslednji:– imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju je bila tožničina teta, – tožničina teta je 9.3.1992 sklenila najemno pogodbo za neprofitno najemnino in za nedoločen čas z Občino Ljubljana Center (ki je v skladu z drugim odstavkom 113. člena SZ postala lastnica stanovanja z dnem uveljavitve SZ), – tožnica je bila v tej pogodbi navedena kot uporabnica stanovanja, stanovanje pa je tudi dejansko uporabljala, – tožničina teta (najemnica spornega stanovanja in bivša imetnica stanovanjske pravice) je 28.11.2000 umrla, – po izvedenem denacionalizacijskem in zapuščinskem postopku je postala lastnica spornega stanovanja 1.12.2001 I. Z., ki ga je 18.9.2002 prodala tožencu, – tožnica je zahtevala sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, – toženec ni bil pripravljen skleniti najemne pogodbe za neprofitno najemnino (prim. drugi odstavek na 12. strani sodbe prvostopenjskega sodišča). Bistveno vprašanje v tem sporu je, ali je tožnica upravičena zahtevati sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino ali ne. Po presoji revizijskega sodišča je izpodbijana odločitev pritožbenega sodišča materialnopravno pravilna. Tožničino stališče, da je upravičena do neprofitne najemnine, je utemeljeno zavrnilo s pravno pravilnimi razlogi že sodišče druge stopnje.

Prisilen najem stanovanja za neprofitno najemnino omejuje lastnikovo lastninsko pravico (zlasti, ker SZ za to kategorijo stanovanj ni predvidel kritja razlike do profitne najemnine - prim. drugi odstavek 150. člena) - tako v razpolaganju kot v njenem ekonomskem izkoriščanju. V primeru, če bi neprofitna najemnina veljala tudi za osebe, ki ob prehodu s pravne ureditve stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) na stanovanjski režim najemnih razmerij niso bili imetniki stanovanjske pravice (in niso zajeti s tretjim odstavkom 147. člena SZ), bi to predstavljalo "razlaščujoč" poseg, za katerega bi moral zakon zagotoviti izravnavo. Ker pa je v tem primeru ne zagotavlja, neprofitna najemnina omejuje lastninsko pravico lastnika stanovanja le do smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Revizijsko sodišče zato ugotavlja, da mora biti razlaga določbe prvega odstavka 125. člena SZ takšna, da lastnikovega položaja brez utemeljenega in razumnega razloga ne otežuje bolj, kot je to nujno potrebno za zaščito prejšnjega imetnika stanovanjske pravice po ZSR. To pa pomeni, da ima pravico do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino le najemnik, ki je imetnik stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve SZ imel, ne pa tudi osebe iz 5. oziroma 56. člena SZ. Skladno s tretjim odstavkom 147. člena SZ se pravica sklenitve najemne pogodbe prenese na uporabnika, opredeljenega v ZSR, če imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo najemne pogodbe za nedoločen čas. To je edina izjema, ko je privilegij neprofitne najemnine prenosljiv. Ko pa najemnik umre po sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje, ki je bilo v družbeni lastnini, in vstopi v najemno razmerje njegov ožji družinski član, je najemnino mogoče prosto določati(1). Takrat ugasne tudi iz stanovanjske pravice transformirana pravica do neprofitne najemnine. Tudi 56. člen SZ lastnika stanovanja ne zavezuje, da mora biti najemna pogodba sklenjena pod enakimi pogoji kot prejšnja, zlasti pa ne določa, da bi se privilegij neprofitne najemnine s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice prenašal na osebe iz 56. člena SZ. O tem se je že izjavilo tudi Vrhovno sodišče(2).

Ker tožnica ni imela statusa imetnice stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ niti ni teta umrla pred sklenitvijo najemne pogodbe, tako da bi se pravica sklenitve najemne pogodbe prenesla na tožnico kot uporabnico (niso torej izpolnjeni pogoji iz tretjega odstavka 147. člena SZ), ne more zahtevati sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Tožničin položaj se ne razlikuje od položaja najemnikov stanovanj, na katerih ima lastninsko pravico občina. V primeru, da bi bilo stanovanje izpraznjeno pred tetino smrtjo, bi lahko lastnik že takrat zahteval profitno najemnino. Samo na tak način je mogoče razlagati določbo drugega odstavka 150. člena SZ.

Glede na navedeno uveljavljani revizijski razlog ni podan. Zato je revizijsko sodišče zavrnilo tožničino neutemeljeno revizijo in z njo tudi priglašene stroške. Odločitev o revizijskih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena in prvem odstavku 154. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS št. 73/2007).

Op. št. (1): Glej tudi dr. Lojze Ude, Stanovanjski zakon z uvodnimi pojasnili, s. 28. Op. št. (2): Sodba II Ips 98/2004 z dne 21.4.2005.