Jedro

Dogovor o kompenzaciji vlaganj z najemninami je pomenil del najemne pogodbe, saj je šlo za dogovor o njeni bistveni sestavini - plačilu najemnine oziroma njegovem načinu. Skladno z 31. členom ZPSPP, ki je za najemna razmerja glede poslovnih prostorov veljal v času tožnikovih dogovorov, se je z najemno pogodbo prenesel na pridobitelja. Ni se zato mogoče strinjati z zaključkom sodišča druge stopnje, da naj bi tožnik imel terjatev do pravne prednice toženke.

Zgolj dejstvo porušenja spornih poslovnih prostorov zavrnitve zahtevka ne utemeljuje.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna tožniku plačati 30.994,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženki je naložilo plačilo tožnikovih pravdnih stroškov.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je zahtevek v celoti zavrnilo, tožniku pa naložilo plačilo pravdnih stroškov toženke. Odločilo je, da tožnik sam krije svoje pritožbene stroške.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 304/2014 z dne 20. 11. 2014 dopustilo revizijo glede vprašanja pravilnosti stališča v obrazložitvi pravnomočne sodbe o neupoštevnosti določb 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) za odločitev v konkretni zadevi.

4. Tožnik je na podlagi omenjenega sklepa zoper sodbo sodišča druge stopnje vložil revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je napačno stališče, da dogovora o vlaganjih ni mogoče šteti kot del najemne pogodbe, zlasti je napačna razlaga, da zahtevek na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi ne more biti utemeljen. Tožnik in takratni direktor družbe M. sta se dogovorila, da bo tožnik uporabljal sporne poslovne prostore ter da jih uredi tako, da bodo uporabni za potrebe skladišča in delavnice. Hkrati je bilo dogovorjeno, da se bodo vlaganja pobotala z najemninami. Šlo je za dogovor o načinu plačila najemnine, na podlagi česar je mogoče sklepati, da sta stranki dogovor o vlaganjih šteli za del najemne pogodbe. Sodišče druge stopnje nasprotno stališče nepravilno utemeljuje s smiselno uporabo 25. člena Stanovanjskega zakonika. Za poslovne prostore je že v času ustnega dogovora veljal Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Poudarja, da so bili sporni poslovni prostori toženki izročeni, s čimer je nanjo tudi prešla korist. Bila je obogatena s tožnikovimi vlaganji v trenutku, ko ji je tožnik prostore moral prepustiti v posest zaradi tožbe na izselitev. Tožnik je bil zainteresiran najemno razmerje nadaljevati vsaj do trenutka, ko bi se njegova vlaganja pobotala z najemninami. Niti ni pomembno, ali sporni dogovor o vlaganjih velja zgolj inter partes, pomembno je, kdo je bil v trenutku prehoda koristi na račun tožnikovih vlaganj obogaten ter kdo je tožniku preprečil, da bi svoja vlaganja pobotal z najemninami. V tem postopku sta bili izdani dve vmesni sodbi, ki sta šteli tožnikov zahtevek za utemeljen, zadnja drugostopenjska odločba ni dvomila o materialnopravni podlagi. Glede pasivne legitimacija se tožnik sklicuje na sodbo II Ips 441/2008. Napačno in v nasprotju z dosedanjo sodno prakso je stališče, da toženka ni bila obogatena, ker je bil prostor v naravi porušen zaradi izgradnje ceste. Sodna praksa je korist opredeljevala na trenutek, ko je najemnik, ki je vlagal sredstva v poslovni prostor, tega predal v posest lastniku oziroma najemodajalcu. Niti toženka niti tožnik nista nikoli izrecno trdila, da je toženka družbi M. povrnila tudi s strani tožnika vložena sredstva. Navedbe so bile le v smeri, da kolikor je toženka vrnila sredstva M. za njihova vlaganja, bi jih morala tudi tožniku. Gre za bistveno kršitev določb postopka, saj sodišče nepravilno ugotavlja nekaj, kar iz trditev ne izhaja. Sodba sodišča druge stopnje je sodba presenečenja, do njenega prejema tožnik ni vedel, da bo odločilno, ali je bila s tožnikovimi vlaganji spremenjena namembnost spornim prostorom ter ali gre za stanovanjsko ali poslovno stavbo. Odločitev sodišča druge stopnje je tudi v popolnem nasprotju s pravnim naziranjem predhodnih senatov istega sodišča v tem postopku. Sklicuje se na 14. člen ZPSPP. Po njegovem mnenju se zato postavlja vprašanje, za kakšen obseg oziroma vrsto vlaganj je šlo in ali jih je dolžan kriti najemodajalec ter kasneje novi najemodajalec - toženka. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnik od leta 1990 do 2003 kot najemnik uporabljal poslovne prostore, zato je pritožbeno sodišče z ugotovitvami, da ga je tožnik šele izgradil v poslovnega, dejansko stanje brez glavne obravnave ugotovilo drugače. O odločilnih dejstvih obstaja očitno nasprotje, saj je pritožbeno sodišče najprej ugotovilo, da je tožnik od leta 1990 do 2003 uporabljal poslovni prostor, nato pa, da je prostor preuredil v poslovnega šele z vlaganji. Tožnik se v nobenem primeru ni odpovedal vloženim sredstvom in ni privolil v prikrajšanje, saj se sicer ne bi dogovoril za pobot z bodočimi najemninami. Tožnik na podlagi dogovora nima terjatve zoper M., ampak ga ima iz naslova neupravičene obogatitve zoper toženko, saj za premik premoženja ni pravnega naslova. S tem, ko je najemno razmerje predčasno prenehalo, je tudi tožnik upravičen zahtevati preostali znesek vlaganj, ki še ni dosegel najemnin za uporabo prostorov.

5. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena toženki, ki je v odgovoru na revizijo predlagala njeno zavrnitev.

6. Revizija je utemeljena.

7. Dejanske ugotovitve, na katere je Vrhovno sodišče vezano (primerjaj tretji odstavek 370. člena ZPP), so naslednje: - tožnik je od 1990 do 2003 kot najemnik uporabljal poslovni prostor v izmeri 140 m2 v pritličju zgradbe na P., in sicer t. i. bivšo kotlovnico C.; - v teh prostorih je do leta 1992 opravil adaptacijska vlaganja; - že v času vlaganj je imela pravico uporabe na spornih prostorih družba M., ki je takšno pravico pridobila od toženke na podlagi pogodbe o brezplačnem prenosu pravice uporabe; - tožnik je pred začetkom vlaganj z družbo M. in družbo V. sklenil tripartiten ustni dogovor oziroma poravnavo, s katero so mu bili prepuščeni sporni prostori kot nadomestni prostori za tiste, ki jih je na podlagi najemne pogodbe z družbo V. zasedal prej in jih je družba M. pri poskusu obnove C. neutemeljeno porušila; s takšno pogodbo je bilo dogovorjeno, da tožnik plačuje še naprej najemnino družbi V., družba M. pa mu je dovolila, da v nadomestnih prostorih opravi vlaganja, ki se bodo pobotala z najemninami; - po končanih vlaganjih ter pred izročitvijo prostorov toženki je bila pravica uporabe na spornih prostorih ponovno prenesena na toženko.

8. Sodišče prve stopnje je tožnikovemu zahtevku, s katerim je uveljavljal povračilo vlaganj, ugodilo na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi. Poudarilo je, da za neupravičeno obogatitev zadostuje prehod koristi, zaradi česar je tožnik upravičen od toženke, kateri je bil poslovni prostor vrnjen in ga je lahko nemoteno uporabljala, zahtevati nadomestitev vrednosti vlaganj. Upoštevaje mnenje izvedenca, da je vrednost vlaganj znašala 40.453,00 EUR, amortizacija pa 9.453,00 EUR, je zaključilo, da je tožnik upravičen do povračila zneska 30.994,24 EUR. Sodišče druge stopnje je kot odločilno štelo, da je tožnik bivšo kotlovnico šele preuredil v poslovni prostor in je tako v dogovoru z družbo M. spremenil namembnost prostorov. Dogovora o takšnih vlaganjih po njegovi oceni ni mogoče šteti za del najemne pogodbe, v katero je sicer s ponovno pridobitvijo pravice uporabe na mesto najemodajalca (namesto družbe M.) vstopila toženka. Tožnik ima terjatev do družbe M., zato v svoji premoženjski sferi ni (bil) prikrajšan; za premik premoženja (je) obstaja(l) pravni naslov. Drugostopenjsko sodišče je nadalje presodilo, da ni elementa obogatitve na strani toženke, in sicer iz razlogov, povzetih v nadaljevanju obrazložitve.

9. Vrhovno sodišče pritrjuje reviziji, da je skupaj z najemno pogodbo na toženko prešel tudi dogovor o kompenzaciji vlaganj z najemninami. Takšen dogovor je namreč pomenil del najemne pogodbe, saj je šlo za dogovor o njeni bistveni sestavini - plačilu najemnine oziroma njegovem načinu. Omenjeni dogovor se je zato skladno z 31. členom ZPSPP(1), ki je za najemna razmerja glede poslovnih prostorov veljal v času tožnikovih dogovorov, z najemno pogodbo prenesel na pridobitelja. Ni se zato mogoče strinjati z zaključkom sodišča druge stopnje, da naj bi tožnik imel terjatev do pravne prednice toženke (M.).

10. Drugostopenjsko sodišče je nadalje tožnikov zahtevek obravnavalo tudi z vidika pravil o neupravičeni obogatitvi in ga zavrnilo tudi na tej podlagi. Navedlo je, da naj bi po neprerekanih trditvah tožnika toženka družbi M. povrnila vložena sredstva v sporne prostore, zato elementa obogatitve na njeni strani ni. Drži opozorilo revidenta, da česa takega ni trdil oziroma, da so bile njegove trditve izvzete iz konteksta. S tem, ko je sodišče druge stopnje svojo odločitev oprlo na nezatrjevana dejstva, je kršilo določbo 7. člena ZPP (razpravno načelo), kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe (prvi odstavek 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 370. člena ZPP).

11. Omenjenemu razlogu je sodišče druge stopnje dodalo še argument, zgrajen na dejstvu, da je bil sporni prostor, z izjemo enega prostora v velikosti 19 m², v naravi porušen zaradi izgradnje ceste. Poudarilo je, da glede na to, da se obogatitev presoja glede na povečanje vrednosti nepremičnine, v katero je bilo vlagano, ne pa glede na vrednost samih vlaganj, morebitne koristi na strani toženke ni. Revident utemeljeno oporeka tudi tej argumentaciji. Opozoriti je treba namreč na velik časovni razkorak med prehodom koristi na toženko in porušenjem spornih prostorov (do katerega naj bi po podatkih spisa prišlo več let kasneje). Poleg tega tudi ni nepomembno, da spisovno gradivo nakazuje, da je do uničenja prišlo s strani same toženke, in ne morda naključno ali zaradi ravnanja tretjega. Zgolj dejstvo porušenja spornih poslovnih prostorov zavrnitve zahtevka torej ne utemeljuje.

12. Vrhovno sodišče po obrazloženem ocenjuje, da je drugostopenjsko sodišče ugoditev pritožbi toženke in zavrnitev tožnikovega zahtevka utemeljilo (poleg s procesno kršitvijo obremenjenim razlogom) z materialnopravnimi izhodišči, ki ne vzdržijo revizijskega preizkusa. Ker se drugostopenjsko sodišče posledično ni ukvarjalo z drugimi pritožbenimi navedbami toženke, je njena pritožba ostala neizčrpana. Vrhovno sodišče je zato sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in vrnilo zadevo v novo sojenje temu sodišču (drugi odstavek 380. člena ZPP).

13. Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP je Vrhovno sodišče odločitev o stroških postopka v zvezi z revizijo pridržalo za končno odločbo.

Op. št. (1): Po določbi 31. člena ZPSPP najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca.