Jedro

Zaradi realizacije ustnega dogovora je ta konvalidiral in ima vse učinke najemne pogodbe. Zanjo je v 31. členu ZPSPP predvidena izjema od načela inter partes pogodbenih razmerij.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni: - v I. točki izreka tako, da se zavrne zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v petnajstih dneh plačati znesek 30.994,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe prvostopenjskega sodišča dalje do plačila,“ - v III. točki izreka tako, da je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v 15 dneh od prejema sodbe sodišča druge stopnje 7.398,85 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dneva zamude do plačila.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške v postopku s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da mora toženka plačati tožniku 30.994,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila (I. točka izreka). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka) in toženki v plačilo naložilo pravdne stroške tožnika v višini 7.199,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (III. točka izreka).

2. Zoper odločitev sodišča prve stopnje v ugodilnem in stroškovnem delu (tj. v I. in III. točki izreka) se iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP (1)) pritožuje toženka. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, podredno pa sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da zahtevek tudi v tem delu zavrne s stroškovno posledico. Graja zavrnitev dokaznega predloga z ogledom, ker ne drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je sporni objekt v celoti porušen. Opozarja na navedbo izvedenca G. z dne 18. 6. 2013, da je ostal v naravi še majhen prostor približno 19 m2. Graja dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje v katere prostore je bilo vlagano. Meni, da se je sodišče nepravilno opredelilo do ugovora zastaranja. Opozarja, da iz zapisnika o prevzemu izhaja predaja prostorov na drugi lokaciji kot tisti, kamor je vlagal tožnik. Glede pasivne legitimacije meni, da bi lahko tožnik zahteval povrnitev vlaganj kvečjemu od prejšnjih lastnikov oziroma posestnikov, tj. družbe V., M. ali denacionalizacijskih upravičencev. Zavzema se za upoštevanje zastaralne dobe od leta 1992, ko so bila storjena vlaganja. Opozarja, da je sodišče sicer ugotovilo obstoj dogovora, da se vlaganja poračunajo z najemnino, ni pa se opredelilo do pomena obstoja takšnega dogovora v smislu obstoja prikrajšanja tožnika. Dogovor je bil sklenjen med tožnikom in pravnim prednikom toženke, zato je ne zavezuje. V posledici graja zmotno ugotovitev dejanskega stanja, zmotno uporabo materialnega prava, kršitev postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter kršitev 21. člena Ustave RS. Meni, da je tožnikov zahtevek neutemeljen tudi zato, ker je tožnik adaptiral prostore za opravljanje svoje dejavnosti, torej za svoje potrebe, in ne v korist toženke. Tudi do teh navedb toženke se sodišče prve stopnje ni opredelilo, zato je storilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter kršilo njeno pravico do izjave.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi ugotovilo naslednja odločilna dejstva: - da je tožnik od leta 1990 do leta 2003 kot najemnik uporabljal poslovni prostor v izmeri 140 m2 v pritličju zgradbe na P., in sicer t. i. bivšo kotlovnico „X.“, na terenski sliki v prilogi B 12 označeno kot prostor št. 2 (P+4) in št 3. z vrisanim križem in rdečim krogom, - da je v opisane prostore do leta 1992 opravil adaptacijska vlaganja, - da je imela v času vlaganj pravico uporabe na spornih prostorih družba M. ki je takšno pravico pridobila od pravne prednice toženke na podlagi pogodbe o brezplačnem prenosu pravice uporabe, - da je tožnik pred začetkom vlaganj v sporni prostor z družbo M. in družbo V. sklenil tripartiten ustni dogovor oziroma poravnavo, s katero so mu bili prepuščeni sporni prostori kot nadomestni prostori za tiste prostore, ki jih je na podlagi najemne pogodbe z družbo V. kot njihovo lastnico zasedal prej in jih je družba M. pri poskusu obnove „X.“ neutemeljeno porušila; ter da je bilo s takšno pogodbo dogovorjeno, da tožnik plačuje še naprej najemnino družbi V., družba M. pa mu je dovolila, da v nadomestne prostore opravi vlaganja, ki se bodo pobotala z najemninami, - da je bila po končanih vlaganjih ter pred izročitvijo prostorov toženki pravica uporabe na spornih prostorih ponovno prenesena na toženko.

6. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede na tako ugotovljen dejstveni substrat zmotno uporabilo materialno pravo. S tripartitnim dogovorom oziroma poravnavo med tožnikom, družbo M. in družbo V. je bilo dogovorjeno, da bo tožnik uporabljal prostore družbe M., najemnino pa bo še vedno plačeval družbi V. (njene prostore je uporabljal pred sklenitvijo dogovora). Hkrati je M. dovolila tožniku vlaganja v sporni prostor in dogovorjeno je bilo, da se bo najemnina pobotavala z vlaganji. Sodišče prve stopnje je takšen dogovor materialnopravno zmotno opredelilo kot gradbeno pogodbo. V delu glede uporabe spornih poslovnih prostorov gre za najemno pogodbo. Dogovor o plačevanju najemnine družbi V. predstavlja asignacijo. V delu, ki se nanaša na pobotavanje najemnine z vlaganji, pa gre za poseben dogovor med tožnikom in družbo M. o vlaganjih, s katerimi je bil prostor šele izgrajen v poslovnega. Takšna vlaganja ni mogoče materialnopravno opredeliti kot stroške popravil in vzdrževanja, potrebnih za normalno uporabo najetih prostorov v skladu z njihovo namembnostjo, ali kot vlaganja, ki povečujejo vrednost najetih prostorov ob nespremenjeni namembnosti.

7. Za najemna razmerja v zvezi s poslovnimi prostori je že v času sklenitve ustnega dogovora leta 1990 veljal Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP (2)), ki je za najemno pogodbo zahteval pisno obliko. Sankcija za pomanjkanje obličnosti je bila neveljavnost pogodbe. Opisan ustni dogovor se je izvrševal, saj med postopkom ni bilo sporno, da je tožnik sporne prostore uporabljal in do njihove izpraznitve plačeval najemnino zanje. Zato velja, kljub temu, da je obličnost najemne pogodbe v ZPSPP predpisana kot pogoj za njeno veljavnost (tj. ad valorem), dogovor za veljavno sklenjen. Upoštevajoč načela vestnosti in poštenja (12. člen Zakona o obligacijskih razmerjih – v nadaljevanju ZOR (3)), prepovedi zlorabe pravic (13. člen ZOR) ter upoštevanja in izpolnjevanja pogodb, le izjemno njihovega razveljavljanja (favor contracti), ni mogoče odreči konvalidacije neoblične pogodbe zgolj zaradi varstva družbenih interesov, katerim je namenjena predpisana obličnost, ampak le ob nadaljnjem pogoju, da so ti družbeni interesi tudi prizadeti (4). Tega pa nobena stranka tekom postopka ni zatrjevala.

8. Zaradi realizacije ustnega dogovora je ta konvalidiral in ima vse učinke najemne pogodbe. Zanjo je v 31. členu ZPSPP predvidena izjema od načela inter partes pogodbenih razmerij, saj je določeno, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca. MOL je s ponovno pridobitvijo pravice uporabe na spornih prostorih tako vstopil tudi v najemno razmerje s tožnikom namesto družbe M. 9. Enako pa ne velja za dogovor o vlaganjih. Ta so bila namreč takšne vrste, da jih ni mogoče opredeliti kot vlaganja, ki so (zgolj) povečala obstoječo uporabno vrednost najetega prostora in bi zato ob smiselni uporabi 25. člena Stanovanjskega zakona (SZ (5)) bremenila najemodajalca. Tožnik je bivšo kotlovnico preuredil v poslovni prostor. To pomeni, da je spornim prostorom v dogovoru z družbo M. spremenil namembnost in jim dal novo uporabno vrednost. Dogovora o takšnih vlaganjih ni mogoče šteti za del najemne pogodbe. Posledično pa takšen dogovor – upoštevajoč predpisano relativnost pogodbenih razmerij (148. člen ZOR; enako 125. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ (6)) – lahko zavezuje zgolj njene stranke, tj. M. in tožnika, ne pa tudi toženko.

10. Tožnik ima na podlagi sklenjenega obligacijskega dogovora o povračilu vlaganj terjatev do družbe M. Zato ni mogoče zaključiti, da je v svoji premoženjski sferi prikrajšan. Za premik premoženja je obstajal in še vedno obstoji pravni naslov, zato zahtevek na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi ne more biti utemeljen. Na pravilnost takšnega sklepanja ne more vplivati niti dejstvo, da tožnik takšne terjatve v razmerju do družbe M. ni uveljavljal ali izterjal. Gre namreč za njegovo voljno ravnanje, s katerim je privolil v svoje prikrajšanje, s tem pa izključil možnost uporabe določb o neupravičeni obogatitvi.

11. V obravnavanem primeru ni mogoče ugotoviti niti elementa obogatitve na strani toženke. Ta je namreč po neprerekanih trditvah tožnika (glej list. št. 99 spisa) družbi M. povrnila vložena sredstva v sporne prostore. Prav tako med postopkom ni bilo spora o tem, da je bil sporni poslovni prostor z izjemo enega prostora v velikosti 19 m2 v naravi porušen zaradi izgradnje ceste. Ker se obogatitev presoja glede na povečanje vrednosti nepremičnine, v katero je bilo vlagano, ne pa glede na vrednost samih vlaganj, morebitne koristi na strani toženke ni.

12. Prikrajšanaje na eni in obogatitev na drugi strani sta odločilna za subsumpcijo zahtevka pod določbo 190. člena OZ. V obravnavanem primeru nista podana, zato je sodišče druge stopnje pritožbi toženke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem ugodilnem delu spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tudi v tem delu zavrnilo (5. alineja 358. člen ZPP).

13. Ker je bilo treba že iz navedenih razlogov pritožbi ugoditi, se sodišče druge stopnje do ostalih pritožbenih navedb ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14. Zaradi spremembe odločitve o glavni stvari je sodišče druge stopnje odločalo o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Glede na to, da tožnik z zahtevkom ni uspel, mora toženki povrniti njene pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je te odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (OT (7)) tako, kot je to specificiralo na stroškovniku toženke na list. št. 234, 235, 246 in 361 spisa, in upoštevajoč vrednost odvetniške točke v času plačila (tj. 0,459 EUR). Toženki je tako priznalo skupaj 7.398,85 EUR stroškov pred sodiščem prve stopnje in predhodnih pritožbenih postopkih. Od takšnega zneska pa je prisodilo tudi zakonske zamudne obresti v skladu s 378. členom OZ ter pravnim mnenjem občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006. 15. Toženka ni priglasila stroškov s pritožbo, zato sodišče druge stopnje o njih ni odločalo. Tožnik pa v pritožbenem postopku ni uspel, zato njegov zahtevek za povrnitev stroškov z odgovorom na pritožbo ni utemeljen (prvi odstavek 154. člena ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl. (2) Ur. l. SRS, št. 18/1974 in nasl. (3) Ur. l. SFRJ, št. 29/1978 in nasl. (4) Primerjaj VSRS II Ips 406/1996. (5) Ur. l. RS, št. 18/1991 in nasl. (6) Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl. (7) Ur. l. RS, št. 67/2003 in nasl.; OT iz leta 2003 se uporablja v tem postopku upoštevajoč določbo 3. člena OT iz leta 1995 (Ur. l. RS, št. 7/1995 in nasl.), 14. člena OT iz leta 2003 in 41. člena Zakona o odvetniški tarifi (ZOdvT; Ur. l. RS, št. 67/2008 in nasl.). Tako tarifa iz leta 1995, kot tista iz leta 2003, sta namreč določali, da je stranka dolžna plačati odvetniku storitev po tarifi, veljavni v času, ko je odvetnik delo opravil, pomnoženi z vrednostjo točke v času plačila, povečano za DDV, če je odvetnik zavezanec za plačilo v Republiki Sloveniji. ZOdvT pa v 41. členu določa, da se v primeru, ko se je sodni postopek na prvi stopnji začel pred njegovo uveljavitvijo, določijo nagrade in izdatki za storitve odvetnikov v tem postopku in v vseh nadaljnjih postopkih s pravnimi sredstvi po doslej veljavni Odvetniški tarifi. Toženka je v postopku priglasila stroške storitev, ki so bile opravljene od leta 2005 dalje.