Jedro

Odsotnost gradbenega in/ali uporabnega dovoljenja za stavbo ne ovira vzpostavitve etažne lastnine v postopku po ZVEtL. Tega ne ovira niti okoliščina, da v obravnavanem primeru ne gre za stanovanjsko stavbo, v kateri bi se nahajalo več stanovanj.

Izpodbijani sklep bi moral vsebovati razloge o tem, ali je v okoliščinah konkretnega primera glede nepremičnine s parc. št. 5/3 veljala navedena prepoved razpolaganja iz 88. člena ZDen in če je veljala, kakšen je pomen kršitve te prepovedi v okoliščinah konkretnega primera (vpliv kršitve prepovedi razpolaganja na veljavnost pravnega naslova, s katerim predlagatelj izkazuje upravičenost do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe).

Samo veljaven zavezovalni pravni posel je lahko podlaga za prenos lastninske pravice, zavezovalnega pravnega posla pa razpolagalni pravni posel (kar je zemljiškoknjižno dovolilo) ne more nadomestiti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek pred drugega sodnika.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje vzpostavilo etažno lastnino na stavbi s številko 2, ki stoji na nepremičnini s parc. št. 5/23 k. o. X, na naslovu Z. 20 (I. točka izreka), in sklenilo, da so posamezni deli stavbe trije, in sicer posamezni del z ident. št. 002-1 v izmeri 71,97 m2, s solastniškim idealnim deležem na skupnih delih stavbe do 7197/53602, posamezni del z ident. št. 002-2 v izmeri 196,04 m2, s solastniškim idealnim deležem na skupnih delih stavbe do 19604/53602, posamezni del z ident. št. 002-3 v izmeri 268,01 m2, s solastniškim idealnim deležem na skupnih delih stavbe do 26801/53602 (II. točka izreka), da splošni skupni del stavbe predstavlja parcela s številko 5/23, k. o. X, kjer je vzpostavljena solastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe s solastniškimi deleži iz prejšnje točke izreka sklepa (III. točka izreka), da je lastnik posameznega dela z ident. št. 1 predlagatelj do celote, lastnik posameznega dela z ident. št. 2 nasprotni udeleženec do celote, lastnika posameznega dela z ident. št. 3 pa sta predlagatelj do 537/2000 in nasprotni udeleženec do 1463/2000 (IV. točka izreka) ter da se pri nepremičnini s parc. št. 5/23, k. o. X, izvede sklep v zemljiški knjigi v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine (V. točka izreka).

2. Zoper sklep sodišča prve stopnje se pritožuje nasprotni udeleženec iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog predlagatelja zavrne, podrejeno pa predlaga, da ga razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek pred drugega sodnika, ker šteje razpravljajoči sodnik stališča pritožbenega sodišča za materialnopravno napačna. Navaja, da je v obravnavanem primeru bistveno, ali gre za večstanovanjski objekt (v uporabi) z dovoljenji za uporabo, saj v nasprotnem primeru, kamor spada tudi obravnavani, ni pogojev za uporabo Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL). Drugačno stališče sodišča prve stopnje je napačno in v nasprotju z obrazložitvijo, da je namen ZVEtL urediti zemljiškokjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah ter z obrazložitvijo, da Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ) ureja lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih hišah. Iz prvega odstavka 4. člena SZ izhaja, da je večstanovanjska stavba tista, v kateri sta vsaj dve stanovanji. V obravnavani stavbi je zgolj prostor, ki ga zaseda predlagatelj, iz fotografij pa izhaja, da v preostalem delu ni nobenega stanovanja in nobenega poslovnega prostora. Ker se v stavbi nahaja največ eno stanovanje, je treba upoštevati tiste načine delitve solastnine, ki jih določa SPZ. Pri tem je vzpostavitev etažne lastnine le eden od načinov delitve, ki pa v okoliščinah konkretnega primera (propadajoči objekt je opuščeno skladišče, ki je nevarno za uporabo, ne gre za objekt z več stanovanjskimi in/ali poslovnimi enotami, ki bi imel dovoljenje za uporabo, nasprotni udeleženec je večinski lastnik) gotovo ne bi prišel v poštev. Do teh navedb nasprotnega udeleženca se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Določba 29. člena ZVEtL ni uporabljiva, saj se stanovanje ne nahaja v večstanovanjski stavbi in predlagatelj ni imetnik stanovanjske pravice. Drugačni zaključki sodišča prve stopnje so napačni in pristranski. Sodišče prve stopnje ni ocenilo vseh dokazov oziroma jih je ocenilo napačno. Sodišče prve stopnje navaja, da naj bi kupci že s sklenitvijo pogodbe po privatizacijski zakonodaji postali lastniki stanovanja v posameznem delu stavbe, nato pa naj bi to postali še enkrat z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL). Določbe 29. člena ZVEtL ni mogoče uporabiti že zato, ker je nasprotni udeleženec originarno pridobil lastninsko pravico na nepremičnini in se zato veriga začne pri njemu. Nepremičnina je najkasneje dne 22. 11. 2006 po samem zakonu (51. člen ZZLPPO) postala last nasprotnega udeleženca, dejansko pa je prešla v njegovo last na originalni način že s sklepom z dne 9. 7. 1999, s katerim je bila izločena iz stečajne mase družbe A. A. d.o.o. Pravni posli, sklenjeni glede nepremičnine s parc. št. 5/3 k. o. X, ki je bila predmet denacionalizacijskega zahtevka, so nični po 88. členu Zakona o denacionalizacijskem postopku (v nadaljevanju ZDen), kar je sodišče dolžno upoštevati po uradni dolžnosti. Prepoved razpolaganja je namreč veljala od uveljavitve ZDen (7. 12. 1991) dalje. Napačne so ugotovitve o tem, na kateri objekt se nanaša kupoprodajna pogodba in kje je imel predlagatelj prijavljeno stalno prebivališče, zato je napačen tudi zaključek, da predlagatelj razpolaga s pravnim naslovom, ki izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe s številko 1 na naslovu. Merila o bolj verjetni pravici so napačno uporabljena, saj je bolj verjetna pravica nasprotnega udeleženca. V 7. točki obrazložitve sodišče prve stopnje ugotavlja, da stavba nima skupnih delov, nato pa v 29. točki obrazložitve v nasprotju s tem navaja, da je podstrešje v solastnini obeh in da gre dejansko za skupni prostor. Takšna obrazložitev nasprotuje izreku, v katerem je podstrešje določeno kot posamezni del stavbe. Predlagatelj nima pravnega naslova za pridobitev solastnine na tem posameznem delu, saj kupoprodajna pogodbe omenja izključno stanovanje v izmeri 68,54 m2. Kot je bilo pojasnjeno že v sklepu Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2375/2012 z dne 17. 4. 2013, je samo zavezovalni pravni posel lahko podlaga za prenos lastninske pravice, zavezovalnega pravnega posla pa razpolagalni pravni posel oziroma zemljiškoknjižno dovolilo ne more nadomestiti. V nasprotju z navedenimi napotki in zakonom pa sodišče prve stopnje šteje, da je iz zemljiškoknjižnega dovolila z dne 1. 9. 2008 razvidno priznanje nasprotnega udeleženca, da ga omenjena prodajna pogodba ne zavezuje samo v zvezi s priznanjem lastninske pravice pridobitelju na posameznem delu s številko 1, temveč tudi na 537/2000 posameznega dela s številko 3. Pri tem še pojasni, da zemljiškoknjižno dovolilo ne predstavlja pravno pomembnega naslova, temveč listino, ki dodatno potrjuje verodostojnost kupoprodajne pogodbe z dne 24. 9. 1992. Očitno je, da se sodišče prve stopnje prekomerno trudi najti razloge za ugoditev predlagateljevemu predlogu. Zaradi pristranskosti sodišča, na katero kaže tudi nekorektno povzemanje trditev nasprotne udeleženke v zvezi z zemljiškoknjižnim dovolilom, je podana kršitev 23. in 125. člena Ustave. Skupaj z odločitvijo o glavni stvari izpodbija tudi sklep o ločitvi predloga za ugotovitev pripadajočega zemljišča. Odločitev, da bo o pripadajočem zemljišču odločeno v ločenem postopku določitve pripadajočega zemljišča, ki se vodi pod opr. št. III N 689/2015, je v nasprotju s 7. členom ZVEtL in obrazložitvijo sodišča prve stopnje. Če je med udeleženci spor o obsegu pripadajočega zemljišča, lahko sodišče določi pripadajoče zemljišče le v obsegu, kot izhaja iz III. točke izreka izpodbijanega sklepa. To je edini obseg, ki ga sme sodišče določiti v postopku po ZVEtL. Če kateri od udeležencev zatrjuje, da mu pripada solastniški delež na večji parceli, mora to dokazati v pravdnem postopku.

3. V odgovoru na pritožbo predlagatelj navaja, da je pritožba utemeljena glede odločitve o posameznem delu z ident. št. 002-3, zato predlaga, da pritožbeno sodišče v tem delu pritožbi ugodi in odločitev sodišča prve stopnje spremeni tako, da navedeni del stavbe v izreku opredeli kot skupni del stavbe. Sicer pa navaja, da pritožba v preostalem delu ni utemeljena.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se nanaša na primere dejanske etažne lastnine na stavbi, to je etažne lastnine, ki se je sicer oblikovala, a še ni bila ustrezno evidentirana v nepremičninskih evidencah. Glede na navedeno se obravnavana zadeva utemeljeno obravnava v postopku za vzpostavitev etažne lastnine, ki ga ureja ZVEtL. Drugačne pritožbene navedbe niso utemeljene. Pritožbeno sodišče soglaša s pravilnimi razlogi sodišča prve stopnje, ki so vsebovani v 22. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa. V kakšnem (fizičnem) stanju je stavba, ni relevantno. Odsotnost gradbenega in/ali uporabnega dovoljenja za stavbo ne ovira vzpostavitve etažne lastnine v postopku po ZVEtL. Tega ne ovira niti okoliščina, da v obravnavanem primeru ne gre za stanovanjsko stavbo, v kateri bi se nahajalo več stanovanj. Obrazložitev sodišča prve stopnje, da je namen ZVEtL urediti zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah, ne pomeni, da sodišče prve stopnje izključuje možnost vzpostavitve etažne lastnine v postopku po ZVEtL na drugih stavbah.

6. Če je v postopku za vzpostavitev etažne lastnine spor o obsegu pripadajočega zemljišča, ali če sodišče ugotovi, da gre za več stavb na isti zemljiški parceli, se za pripadajoče zemljišče k stavbi šteje zemljišče, na katerem stavba stoji (zemljišče pod stavbo), dokončni obseg pripadajočega zemljišča pa je predmet postopka za določitev pripadajočega zemljišča. Zato niso utemeljeni pritožbeni očitki, da pride glede večjega obsega pripadajočega zemljišča v poštev le pravda(1).

7. Predmetni postopek teče zaradi vzpostavitve etažne lastnine na stavbi z naslovom (z ident. št. 002), ki stoji na parceli s številko 5/23 (prej 5/3), k. o. X. 8. Predlagatelj je v obravnavani zadevi izkazoval svoj pravni položaj pridobitelja posameznega dela stavbe s št. 1 (ident. št. 002-1), ki v naravi predstavlja stanovanje v pritličju, s kupoprodajno pogodbo z dne 24. 9. 1992, sklenjeno z družbo A. A. d.o.o. Ker se ta pogodba glasi na stanovanje v stavbi na naslovu Ž. 4, s površino 68,54 m2, se je sodišče prve stopnje ukvarjalo tudi z vprašanjem predmeta pogodbe, o čemer je med udeležencema postopka obstajal spor. Predlagatelj je trdil, da je dejansko predmet te pogodbe stanovanje v stavbi z ident. št. 002 (z naslovom Z. 20), medtem ko je nasprotni udeleženec vztrajal, da je njen predmet stanovanje v stavbi z ident. št. 006 (z naslovom Ž. 4).

9. Kljub trditvam, iz katerih je izhajalo, da je glede nepremičnine s parc. št. 5/3 na podlagi zahteve za denacionalizacijo tekel denacionalizacijski postopek, kasneje pa še nepravdni postopek, se sodišče prve stopnje ni opredelilo do veljavnosti kupoprodajne pogodbe z dne 24. 9. 1992 z vidika določbe 88. člena ZDen. V skladu z navedeno določbo z dnem uveljavitve ZDen ni dopustno nobeno razpolaganje z nepremičninami, glede katerih po določbah ZDen obstaja dolžnost vrnitve (v naravi), pravni posli in enostranske izjave volje, ki so v nasprotju s to prepovedjo, pa so nični. Glede na navedeno bi moral izpodbijani sklep vsebovati razloge o tem, ali je v okoliščinah konkretnega primera glede nepremičnine s parc. št. 5/3 veljala zgoraj navedena prepoved razpolaganja iz 88. člena ZDen in če je veljala, kakšen je pomen kršitve te prepovedi v okoliščinah konkretnega primera (vpliv kršitve prepovedi razpolaganja na veljavnost pravnega naslova, s katerim predlagatelj izkazuje upravičenost do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe).

10. Zatrjevano upravičenje do pridobitve idealnega solastniškega deleža na posameznem delu stavbe s št. 3 (ident. št. 002-3), ki v naravi predstavlja podstrešje, je predlagatelj utemeljeval na Dovoljenju za vpis lastninske pravice z dne 1. 9. 2008, torej na zemljiškoknjižnem dovolilu. Podstrešje je v izreku izpodbijanega sklepa (pravilno) določeno kot posamezni del stavbe, ker med med udeležencema postopka ni bilo sporno, da stavba nima skupnih delov (sodišče prve stopnje je kot splošni skupni del stavbe zato določilo le zemljišče pod stavbo).

11. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je predlagatelj izkazal status pridobitelja za solastniški delež na posameznem delu stavbe s št. 3. Pri tem se je najprej sklicevalo na zgoraj navedeno zemljiškoknjižno dovolilo, čeprav je pritožbeno sodišče že v sklepu I Cp 2375/2012 z dne 17. 4. 2013 pojasnilo, da je samo veljaven zavezovalni pravni posel lahko podlaga za prenos lastninske pravice, zavezovalnega pravnega posla pa razpolagalni pravni posel (kar je zemljiškoknjižno dovolilo) ne more nadomestiti. V nadaljevanju pa je sodišče prve stopnje navedlo, da je bil na predlagatelja na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 24. 9. 1992 (kot zavezovalnega pravnega posla) prenesen tudi pripadajoči delež na skupnih prostorih in napravah, kamor po ugotovitvah sodišča prve stopnje dejansko spada tudi podstrešje (dejanski skupni prostor), kar je utemeljevalo s 105. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ), po katerem je solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Takšna obrazložitev je v nasprotju z izrekom, v katerem je podstrešje določeno kot posamezni del stavbe s št. 3 (ident. št. 002-3), zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je razveljavitveni razlog.

12. Ker je pritožba utemeljena že iz navedenih razlogov, se pritožbeno sodišče ni opredeljevalo do preostalih pritožbenih navedb (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 13. členom ZVEtL).

13. Po povedanem je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi z 37. členom ZNP in 13. člen ZVEtL) pred drugega sodnika (356. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 13. členom ZVEtL), saj razpravljajoči sodnik ni upošteval napotkov glede nerelevantnosti zemljiškoknjižnega dovolila kot pravnega naslova.

14. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odpraviti ugotovljene bistvene kršitve določb pravdnega postopka in ponovno odločiti o zadevi.

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 13. členom ZVEtL).

Op. št. (1): Primerjaj VSL sklep I Cp 2191/2015 z dne 14. 10. 2015.