Jedro

Revizijski očitek o kršitvi iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je utemeljen. Ker A. A. ni izpovedal, da je od tožnika poleg stanovanj kupoval tudi mansardo, je nasprotni zaključek sodišča druge stopnje protispisen.

Ker toženka višini zatrjevanega izgubljenega dobička ni ugovarjala (ni postavila trditve, da je izgubljeni dobiček nižji prav zaradi mansarde), je stališče nižjih sodišč, da bi moral tožnik dokazovati, kolikšen del kupnine v višini 220.000,00 EUR bi odpadel na stanovanji brez mansarde, očitno napačno.

Izrek

I. Dopolnitev revizije se zavrže. II. Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje razveljavi: - v I. točki izreka v delu, ki se nanaša na odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka na plačilo 44.000,00 EUR z zakonskim zamudnimi obrestmi od 27. 12. 2010 dalje do plačila in - glede stroškov postopka v II. točki izreka in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

III. Sicer se revizija zavrne.

IV. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločitev o zadevi.

Obrazložitev

1. Tožnik je tožbeni zahtevek na povračilo odškodnine zaradi toženkine kršitve prodajne pogodbe z dne 8. 8. 2008 utemeljeval s trditvami, (1) da je od toženke na javni dražbi dne 9. 7. 2008 kupil dve stanovanji, (2) da je ti stanovanji s predpogodbo z dne 18. 8. 2008 prodal svojemu svaku A. A., (3) da mu predpogodbe zaradi toženkine kršitve pogodbe z dne 8. 8. 2008 ni uspelo realizirati in je moral iskati novega kupca, (4) da je zaradi naglega poslabšanja in zaostritve tržnih razmer na nepremičninskem trgu kljub aktivnemu iskanju kupcev imel pri nadaljnji prodaji stanovanj težave, (5) da predstavlja odškodnina iz naslova izgubljenega dobička v višini 44.000,00 EUR razliko med ceno, dogovorjeno s prodajno predpogodbo z dne 18. 8. 2008, in dejansko (nižjo) doseženo prodajno ceno za obe stanovanji, (6) da mu je škoda v obliki stroškov vlaganj in investicij v višini 79.985,00 EUR nastala, ker je moral zaradi nizkega povpraševanja stanovanji pred nadaljnjo prodajo prenoviti. Od toženke je zahteval, da mu plača odškodnino v višini 158.439,51 EUR. Sporna je le še odločitev o zahtevku za plačilo škode iz naslova izgubljenega dobička ter stroškov vlaganj.1 **Ugotovljeno dejansko stanje** - Tožnik je na javni dražbi z dne 9. 7. 2008 od toženke kupil dve stanovanji. Dne 8. 8. 2008 sta pravdni stranki sklenili prodajni pogodbi, po katerih je toženka tožniku prodala stanovanje številka 2 v izmeri 79 m2 v prvem nadstropju in stanovanje številka 3 v izmeri 48,36 m2 v drugem nadstropju večstanovanjskega objekta ... v Kranju, in sicer prvega za ceno 80.000,00 EUR, drugega pa za ceno 32.587,00 EUR. Tak zaključek izhaja iz sedmega in osmega odstavka prve točke javnega razpisa za prodajo nepremičnin z dne 13. 6. 2008, kakor tudi iz sklenjenih prodajnih pogodb.

- Toženka se je kljub neurejenemu zemljiškoknjižnemu stanju zavezala tožniku izročiti zemljiškoknjižno dovolilo v roku osmih dni po prejemu kupnine. Tožnik je toženki plačal kupnino dne 19. 8. 2008, 18. 8. 2008 pa je s svojim svakom, A. A., sklenil prodajno predpogodbo, kjer je skupna kupnina za obe stanovanji znašala 220.000,00 EUR. S predpogodbo sta se pogodbeni stranki dogovorili, da bosta sklenili prodajno pogodbo za kupnino 220.000,00 EUR samo v primeru, če bo tožnik od toženke prejel ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo A. A. do 15. 9. 2008 lahko vpisal v zemljiško knjigo.

- Toženka je do poteka roka 27. 8. 2008 tožniku izročila prodani stanovanji v posest in uporabo, ni pa izpolnila svoje obveznosti izdaje zemljiškoknjižnega dovolila. To obveznost je izpolnila z zamudo, po poteku dogovorjenega osemdnevnega roka 8. 10. 2008. Zaradi toženkine zamude z izročitvijo zemljiškoknjižnega dovolila ni prišlo do sklenitve glavne prodajne pogodbe in je A. A. od tožnika zahteval vrnitev dvojne are. Spor med njima se je zaključil z izvensodno poravnavo, po kateri mu je bil tožnik dolžan plačati in tudi je plačal 33.000 EUR.

- Predpogodbena cena v višini 220.000,00 EUR je bila višja zaradi A. A. zmote, da poleg dveh stanovanj kupuje tudi neurejeno mansardo. V prodajni predpogodbi med tožnikom in A. A. velikost kupljenih stanovanj ni bila navedena. A. A. je bil prepričan, da je predmet predpogodbe poleg obeh stanovanj, ki ju je tožnik odkupil od toženke na javni dražbi, tudi neizdelana mansarda, katere lastništvo s prodajnima pogodbama z dne 8. 8. 2008 ni prešlo na tožnika. Iz njegove izpovedbe naj bi izhajalo, da je bil ob sklenitvi prodajne predpogodbe in tudi ob zaslišanju prepričan, da je bila predmet prodaje tudi neizdelana mansarda, ki jo videl ob ogledu, in je predvideval, ker je bilo veliko prostora (v mansardi) neizkoriščenega, da bi tam lahko izdelal vsaj tri stanovanja.

- Iz cenitvenih poročil izhaja, da so bile s strani tožnika zatrjevane investicije izvedene v stanovanja bistveno večje kvadrature. Predmet cenitve sta bili stanovanje št. 2 v prvem nadstropju, neto tlorisne površine 99,58 m2, ter stanovanje št. 3 v drugem nadstropju, neto tlorisne površine 85,71 EUR. Te izmere ne ustrezajo stanovanjema, ki sta bila predmet na javni dražbi.

**Odločitev sodišča prve stopnje**

2. Sodišče prve stopnje je zahtevku ugodilo le glede zneska 11.000 EUR are in 1.323,20 EUR stroškov upravljanja stanovanj in vplačil v rezervni sklad, sicer pa je zahtevek zavrnilo. Čeprav je presodilo, da je zaradi zamude z izročitvijo zemljiškega dovolila toženka kršila svoje pogodbene obveznosti, je zahtevek za plačilo izgubljenega dobička v višini 44.000,00 EUR in stroškov investicij v višini 79.985,00 EUR zavrnilo. V zvezi z izgubljenim dobičkom je navedlo, da je bila predpogodbena cena 220.000,00 EUR dogovorjena pod predpostavko, da je predmet prodaje tudi neizdelana mansarda nad stanovanjema, ki pa je tožnik od toženke ni odkupil. Ocenilo je, da niti iz navedb niti iz predloženih dokazov ne izhaja višina izgubljenega dobička in da tožnik ni izkazal, kolikšen del dogovorjene kupnine s predpogodbo v višini 220.000,00 EUR dejansko predstavlja ceno za stanovanji v skupni izmeri 127,36 EUR. Tožniku obstoja izgubljenega dobička ni uspelo dokazati. V zvezi s stroški investicij je navedlo, da so bila vlaganja opravljena v bistveno večjo površino od površine kupljenih stanovanj, da so tožnikove navedbe glede višine vlaganj in investicij nedokazane ter da sodi odločitev za adaptacijo v tožnikovo sfero, ki ni v vzročni zvezi s toženkino kršitvijo pogodbe.

**Odločitev sodišča druge stopnje v prvem sojenju**

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo, pritožbi toženke pa je ugodilo in sodbo prvostopenjskega sodišča v ugodilnem delu spremenilo tako, da je zahtevek tudi v tem delu zavrnilo. Presodilo je, da je tožba nesklepčna. Tožnik je zahteval odškodnino za škodo, ki naj bi jo utrpel, ker je toženka kršila pogodbo, a po določbi prvega odstavka 243. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je pravica do odškodnine v primeru kršitve pogodbene obveznosti omejena na tisti obseg škode, ki je bil za odgovorno osebo ob kršitvi pogodbe predvidljiv, tožnik, na katerem je bilo trditveno in dokazno breme glede predvidljivosti škode, pa tega bremena ni zmogel. **Odločitev Vrhovnega sodišča v prvem sojenju**

4. Vrhovno sodišče je reviziji tožnika ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in mu zadevo vrnilo v novo sojenje.2 Razlog za to je bilo njegovo materialnopravno stališče, da mora nepredvidljivost škode zatrjevati in dokazati kršitelj pogodbe (dolžnik, konkretno toženka) in ne pogodbi zvesta stranka (upnik, v tej zadevi tožnik). Zato tožba, ki ni vsebovala trditve o nepredvidljivosti škode, ki je tožniku nastala zaradi kršitve pogodbe, ni nesklepčna.

**Odločitev sodišča druge stopnje v drugem sojenju**

5. V drugem sojenju je sodišče druge stopnje vztrajalo pri presoji o nesklepčnosti tožbe, ker ni vsebovala trditev o predvidljivosti škode. Presodilo je, da so bile tudi tožnikove trditve v zvezi s hudo malomarnostjo pomanjkljive ter da ugotovitve sodišča prve stopnje ne utemeljujejo takega zaključka. Znova je ugodilo pritožbi tožene stranke in sodbo sodišča prve stopnje v delu, v katerem je tožnik uspel z zahtevkom, spremenilo tako, da je njegov zahtevek tudi v tem delu zavrnilo, njegovo pritožbo pa je v celoti zavrnilo.

**Odločitev Vrhovnega sodišča v drugem sojenju**

6. Vrhovno sodišče je reviziji tožnika ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in mu zadevo vrnilo v novo sojenje.3 Vztrajalo je na stališču, da tožba, ki ni vsebovala trditve o nepredvidljivosti škode, ki je tožniku nastala zaradi kršitve pogodbe, ni nesklepčna. Kršitelj pogodbe je namreč tisti, ki mora uveljavljati izjemo (nepredvidljivost škode), ki ga razbremenjuje. Ob takem stališču je trditveno in dokazno breme glede predvidljivosti škode že po zakonu naloženo kršitelju pogodbe. Ob tem je presodilo, da je tožnik dovolj jasno konkretiziral trditev o toženkini malomarnosti in da iz dejanskih ugotovitev izhaja zaključek, da je toženka kršila pogodbo iz hude malomarnosti.

**Odločitev sodišča druge stopnje v tretjem sojenju**

7. V tretjem sojenju je sodišče druge stopnje zavrnilo obe pritožbi in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Presodilo je, da tožniku škode iz naslova izgubljenega dobička in stroškov prenove ni uspelo dokazati, prav tako pa tudi ne vzročne zveze s toženkino nepravilno izpolnitvijo pogodbe. Navedlo je, da je bil A. A. v bistveni zmoti o predmetu prodajne pogodbe in da bi bila lahko vzrok za višjo (predpogodbeno) ceno A. A. zmota, ne pa toženkina kršitev pogodbe. Na pritožbeni očitek o nepravilni ugotovitvi dejanskega stanja je odgovorilo s sklicevanjem na prepis zvočnega posnetka A. A. izpovedbe, ki se glasi: „Nad gornjim stanovanjem je bila mansarda, neizkoriščen prostor velike kvadrature, iz katere bi se dalo narediti tri stanovanja.“ Izpostavilo je, da je A. A. na vprašanje o kvadraturi kupljene nepremičnine odgovoril, da je kupoval stanovanji, „plus tisto gor na vrhu, tam pa je bilo kvadrature še pa še.“ Na pritožbeni očitek, da toženka ni prerekala dejstva, da bi tožnik A. A. prodajal kaj drugega, kot je sam kupil od toženke, je odgovorilo, da sodišče prve stopnje ni preseglo toženkine trditvene podlage. V tej zvezi je navedlo, (1) da je toženka že na prvem naroku za glavno obravnavo navedla, da fotografije, ki jih je v spis predložil tožnik, niso fotografije stanovanj, ki jih je prodala tožniku na javni dražbi; (2) da je na fotografijah neizdelano podstrešje, ki ni bilo predmet prodaje; (3) da je bilo predmet prodaje na javni dražbi enosobno stanovanje v drugem in dvosobno stanovanje v prvem nadstropju; (4) da je toženka takoj po A. A. zaslišanju ponovila, da podstrešje ni bilo predmet prodaje na dražbi, kar je razvidno iz cenitvenih poročil R. L. Ocenilo je, da glede teh dejanskih okoliščin sodišče prve stopnje ni bilo dolžno izvajati materialnega procesnega vodstva. Na koncu je še navedlo, da v konkretnem primeru ni mogoče govoriti o izgubljenem dobičku tudi zato, ker tožnik stanovanj brez posodobitve ni mogel prodati, čeprav je pridobil zemljiškoknjižno dovolilo mesec dni po dnevu, ko naj bi bila sklenjena glavna pogodba z A. A.. Glede škode v obliki stroškov vlaganj in investicij pa je ocenilo, (1) da so se ti stroški nanašali tudi na mansardo; (2) da tisti del stroškov investicij, ki bi odpadel zgolj na sporni stanovanji ni izkazan; (3) da je do prenove stanovanj prišlo zaradi tožnikove poslovne odločitve, ne pa toženkine kršitve pogodbe; (4) da dejavnik tveganja splošnega znižanja cen ni dejavnik, ki bi bil povezan s toženkino kršitvijo pogodbe.

**Revizija tožeče stranke**

8. Tožnik vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Zaključek, da je bil A. A. ob sklenitvi prodajne predpogodbe prepričan, da kupuje tudi neizdelano mansardo in da je bil zato v bistveni zmoti glede predmeta prodajne pogodbe, je arbitraren in protispisen. Iz vsebine prepisa zvočnega posnetka glavne obravnave z dne 15. 3. 2012 ni mogoče zaključiti, da je bil A. A. ob sklenitvi prodajne predpogodbe prepričan, da kupuje tudi neizdelano mansardo in da je bil v bistveni zmoti glede predmeta prodajne pogodbe. Da to drži, je mogoče razbrati tudi iz nadaljnjega zaslišanja, kjer je na vprašanje toženkine pooblaščenke, ali je vedel čigavo je „tisto gor na vrhu“, odgovoril: „Ne. A ni, mislim to. Sj to je samo gor na vrhu, nič s stanovanjem a ne. To je bila una, kjer je bila luknja tako gor, tam gor se je pogledalo in gor, to je bilo čez vse pod streho, a ne. To je čisto podstrešno, mansardno stanovanje bi bilo potem.“ Če A. A. ni vedel, „čigavo je tisto gor na vrhu“, tudi ni mogel misliti, da je to last prodajalca in ni mogel biti v bistveni zmoti glede predmeta prodajne pogodbe. Na vprašanje toženkine pooblaščenke, če se je pozanimal, ali bi bila neizdelana mansarda predmet prodaje med občino in tožnikom, je odgovoril: „Ne, to pa, to se jaz nisem nič pozanimal.“ Iz citiranih prepisov zvočnega posnetka je jasno, da A. A. ni mogel biti prepričan, da ob nakupu stanovanj kupuje tudi neizdelano mansardo in da je bil v bistveni zmoti glede predmeta predpogodbe. A. A. ni ob zaslišanju izjavil ničesar takega, na podlagi česar bi se dalo z gotovostjo zaključiti, da je bil ob sklenitvi predpogodbe prepričan, da ob nakupu stanovanj kupuje tudi neizdelano mansardo. Iz zapisa zvočnega posnetka se da zaključiti zgolj to, da je ob sklenitvi prodajne predpogodbe resno računal na možnost, da bi se v primeru nakupa obeh stanovanj lahko poleg kupljenih stanovanj kot dodatno kvadraturo oziroma površino pridobilo in uredilo tudi prostorsko povezano in še neizdelano mansardo. Na izrecno vprašanje toženkine pooblaščenke o kvadraturi kupljenih stanovanj je odgovoril: „Ja, saj to po oceni, a veste to se kar vidi no, a ne. Plus tega sem jaz računal še na tiso gor na vrhu, a ne. Ker tam gor na vrhu je kvadrature še pa še, a ne.“ Iz tega odgovora, ki ga je sodišče druge stopnje v obrazložitvi napačno citiralo in ne v celoti, ni mogoče zaključiti, da je A. A. poleg stanovanj kupoval tudi neizdelano mansardo. Zmotna je ugotovitev, da bi naj bila kupnina v višini 220.000,00 EUR dogovorjena za nepremičnino bistveno večje velikosti kot je ta znašala v resnici. Zaključek sodišča druge stopnje o A. A.evi bistveni zmoti glede predmeta prodajne pogodbe temelji na protispisnih ugotovitvah in je materialnopravno zmoten. Prodajalcu in kupcu je bilo popolnoma jasno, katera nepremičnina je bila predmet prodaje. Kupljeni stanovanji sta bili v prodajni predpogodbi povsem identično označeni tudi v prodajnih pogodbah, sklenjenih med pravdnima strankama. Dejstvo, da izmera stanovanj v prodajni predpogodbi z dne 18. 8. 2008 ni bila izrecno navedena, je nebistveno. Sodišče druge stopnje je zagrešilo bistveno kršitev pravil pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki je vplivala na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe. Toženka ni nikoli trdila, da bi tožnik A. A. prodajal kaj drugega oziroma kaj več, kot je sam kupil od nje in da naj bi bil to vzrok za višjo ceno v prodajni predpogodbi. Na prvem naroku je zgolj trdila, da so na priloženih slikah posnetki neizdelanega podstrešja, katero pa ni bilo predmet prodaje na dražbi. V zvezi s tem ni predložila nobenih dokazov. Navedla je, da ni bila lastnica skupnih delov stanovanjskega objekta, kar naj bi po njenem stališču predstavljalo tudi neizdelano podstrešje. Toženka v zvezi s predmetom prodajne predpogodbe ni podala nobenega ugovora. Ker je sodišče neutemeljeno ugotavljalo obstoj dejstva, ki s strani toženke ni bilo zatrjevano, je odločilo mimo trditvene podlage in so pravno nerelevantni zaključki, da tožnik ni izkazal, kolikšen del kupnine bi odpadel na stanovanji s skupno izmero 127,36 kvadratnih metrov. Je pa dejstvo, da je bila kasneje tudi sporna površina v mansardi v okviru izdelave elaborata etažne lastnine v celoti vključena v površino stanovanj v drugem nadstropju in da temu ni nihče ugovarjal. Ne strinja se s stališčem, da je bila odločitev za obnovo stanovanj stvar njegove odločitve, ki ni v vzročni zvezi s toženkino kršitvijo pogodbe. Če toženka ne bi kršila pogodbe, mu stanovanj ne bi bilo potrebno prenoviti. Če stanovanj ne bi prenovil, bi bila škoda še večja. Zaradi toženkine kršitve pogodbe je tveganje znižanja cen nepremičnin ostalo na njem. Vlaganja in investicije v nepremičnine so v skladu s četrtim odstavkom 243. člena OZ predstavljale razumne ukrepe za zmanjšanje škode. Ne drži, da ni izkazal višine vlaganj. Ker toženka ni prerekala dejstva, da bi izvedenec Danilo Klinar v svojih cenitvah cenil potrebne stroške obnove za površino stanovanj, ki bi presegala površino stanovanj, ki jih je tožniku prodajala toženka, je sodišče preseglo njeno trditveno podlago. Napačen je zaključek, da je odločitev o stroških revizijskega postopka odvisna od odločitve o pritožbah. Tožnik je z revizijo zoper sodbo sodišča druge stopnje dvakrat uspel. Pri odločanju o revizijskih stroških je sodišče druge stopnje napačno uporabilo prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Vrhovemu sodišču predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe.

**Odgovor tožene stranke na revizijo**

9. Toženka je na tožnikovo revizijo obrazloženo odgovorila. Vrhovnemu sodišču je predlagala, naj jo zavrne. Meni, da tožnik v pretežnem delu izpodbija ugotovljeno dejansko stanje. V zvezi z očitkom o prekoračitvi trditvene podlage je navedla, da negativnih dejstev ni bila dolžna dokazovati. Tožnik ni zadostil kriterijem iz tretjega odstavka 168. člena OZ. Ni dokazal, da bi brez prenove lahko stanovanji prodal za 220.000,00 EUR. Navedba, da vlaganja in investicije predstavljajo razumne ukrepe za zmanjševanje škode, je revizijska novota. Odločitev za izvedbo vlaganj je neodvisna od njene zamude z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila. Stroškovna odločitev je pravilna.

**Tožnikova dopolnitev revizije**

10. Dne 15. 3. 2018 je tožnik dopolnil revizijo. V dopolnitvi je trdil, da je odločitev sodišča druge stopnje o stroških revizijskega postopka nezakonita.

**Glede pravočasnosti dopolnitve revizije**

11. Če se stranka odloči, da bo pravočasno vloženo revizijo dopolnila, mora to storiti v roku iz prvega odstavka 367. člena ZPP. Po določbi iz prvega odstavka 367. člena ZPP lahko stranke zoper pravnomočno sodbo, izdano na drugi stopnji, vložijo revizijo v 30 dneh od vročitve prepisa sodbe. Sodba sodišča druge stopnje, zoper katero je bila vložena revizije, je bila tožniku vročena 3. 5. 2017. Tožnik je dopolnitev revizije vložil 15. 3. 2018. Ker je bila dopolnitev revizije vložena po izteku tridesetdnevnega roka za vložitev revizije, jo je Vrhovno sodišče kot prepozno zavrglo (377. člen ZPP).

**Presoja utemeljenosti revizije**

12. Revizija je delno utemeljena.

_O revizijskem očitku glede protispisnosti ugotovitve, da je A. A. od tožnika poleg obeh stanovanj kupoval tudi mansardo_

13. Dejanski stan kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podan le takrat, ko je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar je navedeno v obrazložitvi sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Gre za napako dejanske narave, ko sodišče v razlogih sodbe vsebini listinskega gradiva pripiše drugačno vsebino, kot jo ima na izvirnem papirju. Očitek o protispisnosti je utemeljen le v primeru, če sodišče v obrazložitev sodbe napačno povzame (prenese) vsebino listinskega gradiva. Če je napaka v povzemanju oziroma prenosu vsebine listinskega gradiva rezultat sodnikovega sklepanje, ne gre za protispisnost, temveč za zmotno dokazno oceno. V konkretnem primeru je na revidentu trditveno breme, da očitek o protispisnosti konkretizirano opiše. Navesti mora, na katero odločilno dejstvo se protispisnost nanaša in kateri konkretni listini, zapisniku ali prepisu zvočnega posnetka nasprotuje. Pri tem mora navesti konkretno mesto v teh dokumentih, iz katerih naj bi bil podatek nepravilno prenesen v sodbo.4

14. Revident trdi, da iz prepisa zvočnega posnetka A. A. zaslišanja izhaja zaključek, da je A. A. v primeru nakupa obeh stanovanj zgolj računal na možnost, da bi kot dodatno kvadraturo pridobil tudi mansardo. S sklicevanjem na prepis zvočnega posnetka A. A. zaslišanja opozarja na dele izpovedbe (list. št. 80), kjer je izpovedal, (1) da je računal tudi na „tisto gor na vrhu“;5 (2) da ni vedel čigava je mansarda;6 in (3) da se ni pozanimal, ali je bila mansarda predmet prodajne pogodbe med tožnikom in toženko.7 Če bi A. A. res izpovedal, da je od tožnika poleg stanovanj kupoval tudi mansardo, ne bi bilo mogoče govoriti o napačnem povzemanju oziroma prenosu njegove izpovedbe v obrazložitev. Presoja utemeljenosti revizijskega očitka o protispisnosti je torej odvisna od odgovora na vprašanje, ali je A. A. res izpovedal, da je s predpogodbo od tožnika kupoval tudi neizdelano mansardo.

15. Revizijski očitek o kršitvi iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je utemeljen. Ker A. A. ni izpovedal, da je od tožnika poleg stanovanj kupoval tudi mansardo, je nasprotni zaključek sodišča druge stopnje protispisen. Iz A. A. odgovora na toženkino vprašanje o kvadraturi kupljenih stanovanj ne izhaja zaključek, da je poleg stanovanj kupoval tudi mansardo („tisto gor na vrhu“). Dejstvo, da naj bi A. A. računal tudi na mansardo, ne pomeni, da je bila mansarda predmet dogovora s predpogodbo.

_**O revizijskem očitku glede prekoračitve toženkine trditvene podlage**_

16. Po določilu iz 212. člena ZPP mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika. Dejstva, ki jih stranka ne zanika, ali jih zanika brez navajanja razlogov, se štejejo za priznana, razen če namen zanikanja teh dejstev izhaja iz siceršnjih navedb stranke. Stranka lahko učinek domneve priznanja iz prejšnje določbe prepreči tudi z izjavo, da ne pozna dejstev, vendar le, če gre za dejstva, ki se ne nanašajo na ravnanje te stranke ali na njeno zaznavanje.8 Nekonkretizirano, pavšalno prerekanje dejstev, zatrjevanih s strani nasprotne stranke, ki je zadostila svojemu trditvenemu bremenu, predstavlja molče priznano dejstvo.9

17. V predpogodbi sta bili stanovanji, ki naj bi bili predmet bodoče prodaje A. A., identificirani z navedbo številk in nadstropij (stanovanje št. 1 v prvem nadstropju in stanovanje št. 3 v drugem nadstropju) in zanju je bila navedena kupnina v višini 220.000,00 EUR. V predpogodbi mansarda nad drugim nadstropjem ni bila omenjena. Tožnik je trdil, da sta bili predmet predpogodbe (le) stanovanji. Za svoje trditve je pravočasno ponudil dokaze. Trditve o višini izgubljenega dobička zaradi toženkine kršitve pogodbe je ustrezno konkretiziral. Trdil je, (1) da višina izgubljenega dobička v višini 44.000,00 EUR predstavlja razliko med prodajno ceno po predpogodbi z A. A. v višini 220.000,00 EUR in dejansko realizirano kupnino po prodajnih pogodbah z B. B. in C. C. v skupni višini 176.000,00 EUR in (2) da predpogodba z A. A. ni bila realizirana izključno zaradi toženkine zamude z izročitvijo zemljiškoknjižnega dovolila. S tem je procesno dokazno breme za izpodbijanje višine izgubljenega dobička prenesel na toženko.

18. Presoja utemeljenosti revizijskega očitka o prekoračitvi toženkine trditvene podlage je odvisna od odgovora na vprašanje, ali je toženka višini izgubljenega dobička ugovarjala. Tožnik v reviziji trdi, da toženka ni postavila trditve, da naj bi bila predpogodba sklenjena in kupnina določena tudi glede mansarde oziroma da naj bi s strani A. A. predviden nakup mansarde vplival na višino dogovorjene kupnine in posledično tudi na višino zatrjevanega izgubljenega dobička.

19. Toženka višini zatrjevanega izgubljenega dobička ni ugovarjala s trditivjo, da je s predpogodbo dogovorjena cena za obe stanovanji v višini 220.000,00 EUR posledica dejstva, da naj bi bila v predmet predpogodbe po A. A. stališču zajeta tudi neizdelana mansarda.10 V konkretnem primeru je bistveno, da s strani sodišča druge stopnje povzete trditve, (1) da fotografije, ki jih je v spis predložil tožnik, niso fotografije stanovanj, ki jih je prodala tožniku na javni dražbi; (2) da je na njih tudi neizdelano podstrešje, ki ni bilo predmet prodaje; (3) da je bilo predmet prodaje izključno enosobno stanovanje v drugem in dvosobno stanovanje v prvem nadstropju; (4) da dejstvo, da podstrešje ni bilo predmet prodaje na dražbi, razvidno tudi iz cenitvenih poročil R. L.; toženka podala v kontekstu obrambe pred tožnikovim zahtevkom za povrnitev stroškov adaptacije, ne pa v zvezi s prerekanjem višine izgubljenega dobička.11 Ker toženka višini zatrjevanega izgubljenega dobička ni ugovarjala,12 sta nižji sodišči z ugotovitvijo, da je bila kupnina v višini 220.000,00 EUR določena prav zaradi mansarde, presegli njeno trditveno podlago. S tem sta zagrešili bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, ki jo je tožnik pravočasno uveljavljal že v pritožbi.

_O revizijskem očitku glede arbitrarnosti stališča, da je bil A. A. ob sklenitvi prodajne predpogodbe prepričan, da kupuje tudi neizdelano mansardo in da je bil zaradi tega v bistveni zmoti glede predmeta pogodbe_

20. Pravica do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave (ki je poseben izraz splošnega načela enakosti iz 14. člena Ustave na področju sodnega in drugega varstva pravic) vsakomur zagotavlja enako varstvo njegovih pravic v postopku pred sodiščem. Za kršitev pravice iz 22. člena Ustave med drugim gre, če je odločitev sodišča tako očitno napačna in brez razumnih argumentov, da jo je mogoče šteti za samovoljno oziroma arbitrarno. Za očitno napačno sodno odločitev gre v primeru, če sporne razlage prava ni mogoče zagovarjati z uveljavljenimi pravnimi pristopi, zaradi česar je utemeljen sklep, da sodišče ni odločalo na podlagi zakona, ampak na podlagi kriterijev, ki pri sojenju ne bi smeli priti v poštev, torej samovoljno.13

21. Sodišče druge stopnje se je strinjalo s stališčem sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru ni jasno, kolikšna naj bi bila tožnikova škoda, ki naj bi mu nastala zaradi razlike v kupnini, dogovorjeni po predpogodbi in dejansko doseženi kupnini. Po navedenem stališču tožnik ni uspel izkazati, kolikšen del kupnine v višini 220.000,00 EUR bi odpadel na stanovanji, ki ju je kupil od toženke na javni dražbi. Sodišče druge stopnje je odločitev o zavrnitvi zahtevka iz naslova izgubljenega dobička še dodatno utemeljilo s stališčem, da bi bila v konkretnem primeru vzrok za obstoj izgubljenega dobička A. A. zmota o predmetu prodajne predpogodbe, ne pa toženkina kršitev pogodbe.

22. Utemeljena je revizijska navedba o arbitrarnosti zaključka, da je bil A. A. pri sklepanju prodajne predpogodbe v bistveni zmoti. A. A. ni izpovedal, da je s predpogodbo od tožnika poleg stanovanj kupoval tudi mansardo. Drugačna ugotovitev nižjih sodišč je protispisna. Z ugotovitvijo, da je bila s predpogodbo dogovorjena kupnina v višini 220.000,00 EUR določena prav zaradi mansarde oziroma A. A. zmote, da poleg stanovanj kupuje tudi mansardo, sta nižji sodišči toženkino trditveno podlago prekoračili. Ker toženka višini zatrjevanega izgubljenega dobička ni ugovarjala (ni postavila trditve, da je izgubljeni dobiček nižji prav zaradi mansarde), je stališče nižjih sodišč, da bi moral tožnik dokazovati, kolikšen del kupnine v višini 220.000,00 EUR bi odpadel na stanovanji brez mansarde, očitno napačno.

_**O revizijskih očitkih glede napačnosti odločitve o zavrnitvi zahtevka za povrnitev stroškov vlaganj v višini 79.985,00 EUR**_

23. Pri hudo malomarnih kršitvah pogodbe mora škoda predstavljati neposredno posledico kršitve pogodbe oziroma od slednje ne sme biti preveč oddaljena.14 Tožnik se je za izvedbo vlaganj odločil, ker „zaradi naglega poslabšanja in zaostritve tržnih razmer na trgu nepremičnin, kljub aktivnemu iskanju kupcev“, po A. A. odstopu od predpogodbe stanovanj ni mogel prodati (list. št. 3). Zatrjevani stroški v obliki vlaganj v stanovanji zaradi padca cen nepremičnin so preveč oddaljeni od toženkine kršitve pogodbe. Materialnopravno pravilno je stališče sodišča druge stopnje, da je tožnikova odločitev za vlaganja izključna posledica njegove lastne poslovne odločitve.

**Odločitev o reviziji**

24. Zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega in drugega odstavka 339. člena ZPP je Vrhovno sodišče na podlagi prvega odstavka 379. člena ZPP reviziji delno ugodilo in razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje v delu, ki se nanaša na tožbeni zahtevek na plačilo 44.000,00 EUR odškodnine za izgubljeni dobiček s pripadajočimi zamudnimi obrestmi ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču druge stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 379. člena ZPP). V preostalem delu pa je tožnikovo revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (378. člen ZPP). V ponovnem sojenju bo moralo sodišče druge stopnje spor presoditi z vidika drugega odstavka 243. člena OZ in v okviru trditvene podlage pravdnih strank. Da je imel tožnik kasneje težave s prodajo stanovanj in ju je prodal šele po izvedeni posodobitvi, ne pomeni, da v okoliščinah konkretnega primera ni mogoče govoriti o obstoju izgubljenega dobička. V skladu s tretjim odstavkom 168. člena OZ se pri oceni izgubljenega dobička upošteva dobiček, ki bi ga bilo mogoče utemeljeno pričakovati glede na normalen tek stvari ali glede na posebne okoliščine, ki pa ga zaradi oškodovalčevega dejanja ali opustitve ni bilo mogoče doseči. **Odločitev o revizijskih stroških**

25. Izrek o revizijskih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

1 Tožnik je od toženke zahteval tudi plačilo 33.000,00 EUR iz naslova vrnjene are, 1.454,51 EUR iz naslova stroškov v zvezi z upravljanjem in poravnavanjem obveznosti do rezervnega sklada ter 2.500,00 EUR za nakup dostopa do stanovanja. 2 Sklep II Ips 178/2014 z dne 21. 1. 2016. 3 Sklep II Ips 316/2016 z dne 16. 2. 2017. 4 J. Zobec v: L. Ude in A. Galič (rd.): Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 3. knjiga, Uradni list, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 311-314. 5 Na toženkino vprašanje o kvadraturi kupljenih stanovanj je odgovoril: „Ja, saj to po oceni, a veste to se kar vidi no, a ne. Plus tega sem jaz računal še na tisto gor na vrhu. Ker tam gori na vrhu je kvadrature še pa še a ne.“ 6 Na toženkino vprašanje, ali je vedel, čigavo je „tisto gor na vrhu“, je odgovoril: „Ne. A ni, mislim to. Saj to je samo gor na vrhu, nič s stanovanjem a ne. To je bila una, kjer je bila luknja tako gor, tam gor se je pogledalo in gor, to je bil čez vse pod streho, a ne. To je čisto podstrešno, mansardno stanovanje bi bilo potem.“ 7 Na toženkino vprašanje, ali se je pozanimal, ali je bila mansarda sploh predmet prodaje s strani občine, od katere je tožnik kupoval, je odgovoril: „Ne, to pa, to se jaz nisem nič pozanimal.“ 8 Drugi odstavek 214. člena ZPP. 9 Glej sodbo VS RS z dne 17. 2. 2011, opr. št. II Ips 554/2009, 7. odst., sodbo VS RS z dne 23. 7. 2009, opr. št. II Ips 668/2007, 7. odst., sodbo in sklep VS RS z dne 9. 9. 2004, opr. št. II Ips 498/2003. 10 Na prvem naroku 16. 2. 2012 je toženka navedla, da s strani tožnika predložene fotografije ne prikazujejo stanovanj, ki jih je od nje kupil, pač pa neizdelano podstrešje, ki ni bilo predmet prodaje na javni dražbi; da dejstvo, da neizdelana podstreha ni bila predmet prodaje izhaja tudi iz poročil o cenitvi sodnega izvedenca in cenilca R. L., ki so bili podlaga za izvedbo javne dražbe (list. št. 41). Na tem naroku je tožnik k trditvam o adaptaciji predlagal še dokaza z izvedencem gradbene stroke in svojim zaslišanjem. Trdil je, da je adaptiral izključno kupljeni stanovanji in da predložene fotografije predstavljajo stanovanji, ki sta bili predmet prodajnih pogodb. Na naroku z dne 15. 3. 2012 je toženka navedla, (1) da podstrešje, ki ga je A. A. videl skozi neko lino, ni bilo predmet prodaje na dražbi; (2) da navedeni zaključek izhaja iz cenitvenih poročil izvedenca R. L.; (3) da neizdelano podstrešje iz tožnikovih fotografij ni bilo predmet prodaje na javni dražbi (list. št. 61). 11 Med strankam je bilo sporno tudi vprašanje, ali strošek adaptacije predstavlja škodo, za katero bi odgovarjala toženka, in višina tega stroška. V zvezi s presojo višine škode zaradi vlaganj je bilo pomembno, ali je tožnik adaptiral zgolj kupljeni stanovanji, ali pa je adaptacija morda zajemala večjo površino. Tožnik je v IX. točki 1. pripravljalne vloge podrobneje konkretiziral trditve o izvedenih adaptacijah kupljenih stanovanj (list. št. 38). Trditve o opravljeni adaptaciji je dokazoval s fotografijami, računi in predlogom za postavitev cenilca gradbene stroke. Še pred prvim narokom za glavno obravnavo je za dokazovanje trditev iz IX. točke 1. pripravljalne vloge predložil zgoščenko z 295 fotografijami spornih nepremičnin, s katerimi je dokazoval trditve o izvedenih vlaganjih. 12 V odgovoru na tožbo je v zvezi z izgubljenim dobičkom navedla zgolj to, da „iz previdnosti oporeka višini kupnine, določene v prodajni pogodbi med tožečo stranko in A. A., ker je po njenem mnenju pretirana in brez realne podlage“ (list. št. 22). Tožnik je v VIII. točki 1. pripravljalne vloge to trditev prerekal s trditvami, (1) da kupnina iz predpogodbe ni bila niti pretirana niti brez realne podlage; (2) da je bila takšna kupnina dogovorjena na podlagi sporazuma med strankama, (3) da je bila v času sklepanja prodajne predpogdobe dogovorjena kupnina za dve stanovanji v centru mesta v skupni izmeri več kot 127 m2 realna in ni v ničemer odstopala od takratnih cen primerljivih nepremičnin (list. št. 38). V zvezi s temi trditvami je predlagal dokaz z zaslišanjem A. A.. 13 Odločba Ustavnega sodišča št. Up-760/14 z dne 6. 10. 2016, 7. odst. 14 Glej D. Možina, Odškodninska odgovornost za kršitev pogodbe, Podjetje in delo, 2/2016, str. 260.