Jedro

Tožba za nedopustnost izvršbe iz tretjega odstavka 65. člena ZIZ, ki je vložena brez sklepa izvršilnega sodišča iz drugega odstavka istega člena, se zavrže. Nevpisana lastninska pravica ima vselej prednost pred neposlovno pridobljeno zastavno pravico, ne glede na način pridobitve lastninske pravice in njeno modalnost oziroma vrsto, ali celo ne glede na ovire, ki je privedla do nevknjižbe lastninske pravice. Pri pravno poslovnih pridobitvah je odločilen obstoj zakonitega pravnega naslova, ki predstavlja podlago za vknjižbo, tako tudi pridobitev ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila, ki neposredno zagotavlja vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi. Varovane so le pridobitve pravic v pravnem prometu, kamor pa v izvršilnem postopku pridobljena zastavna pravica ne spada. V takšnih primerih ima vselej prednost pričakovana lastninska pravica tretjega, ki izključuje absolutnost učinkov zemljiškoknjižnega vpisa in s tem tudi načela zaupanja v podatke zemljiške knjige.

Okoliščina, da je bil overjen podpis prodajalca na prvi pogodbi šele v letu 2008, nima pravno odločilnega pomena. Bistveno je, da so vsi kupci v verigi pogodb razpolagali z zakonitimi pravnimi naslovi in z v zadostni meri overjenimi zemljiškoknjižnimi dovolili, na podlagi katerih so lahko pridobili lastninsko pravico tako na zemljišču kot tudi na stavbi.

Izrek

Reviziji se delno ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se spremenita v delih, ki se nanašata na odločitev o tožbah drugega tožnika in tretje tožnice ter se tožbi drugega tožnika in tretje tožnice zavržeta. Posledično se odločitev o stroških pravdnega postopka, nastalih pred sodiščem prve stopnje, spremeni tako, da se glasi: „Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 3.333,90 EUR v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka sodbe dalje, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti od 16. dne od prejema pisnega odpravka sodbe dalje, pod izvršbo.“ Revizija, vložena posebej zoper odločitev o stroških, se zavrže. V preostalem delu se revizija zavrne.

Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti znesek 1.795,84 EUR stroškov v zvezi z odgovorom na revizijo z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku na ugotovitev, da je izvršba, ki je bila dovoljena s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani In 859/2006 na nepremičnino, nedopustna.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. Revizijo vlaga tožena stranka.Predlaga, naj se reviziji ugodi, izpodbijana sodba pa spremeni tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne, razveljavi sklep o stroških in naloži tožnikom plačilo stroškov tožene stranke, podrejeno pa, da ju razveljavi in vrne v novo odločanje. Poudarja, da ni mogoče preizkusiti ugotovitve sodišč, da naj bi bila do leta 2008 dejanska posest ob sklenjeni veljavni pogodbi bolj zaupanja vredna kot pa vpis v zemljiško knjigo. Materialnopravno napačen je tudi zaključek sodišča, da se tožena stranka ne more sklicevati na drugi odstavek 44. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Odločilno je, da lastninska pravica, pridobljena s priposestvovanjem ni bila vpisana, vknjižba se je izvršila šele po vknjižbi zaznambe zastavne pravice tožene stranke. Odločbi Ustavnega sodišča RS Up-128/2003 z dne 6. 9. 2004 in Up-438/2004 z dne 6. 7. 2006 nimata s konkretnim primerom neposredne povezave, saj se prva nanaša na originaren način pridobljeno lastninsko pravico, do česar pa se višje sodišče distancira. Postavi se na stališče, da gre za pravno poslovni način pridobitve lastninske pravice, kar pomeni, da je vpis konstitutivnega pomena, s čimer pride samo sebi v nasprotje, prav tako pa ta ustavna odločba izpostavi pomembnost dobre vere upnika glede odločitve o stroških. Pri drugi ustavni odločbi pa gre za primer, ko se lastniki niso mogli vpisati v zemljiško knjigo, ker ni bila vzpostavljena etažna lastnina. V konkretnem primeru pa se tožniki v zemljiško knjigo niso vpisali zaradi svoje malomarnosti. Zato sodišče tudi ne bi smelo naložiti pravdnih stroškov toženi stranki, ki se je zanesla na stanje v zemljiški knjigi. Moralo bi uporabiti 160. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in ne 154. člena ZPP. Moralo bi torej odločiti, da vsaka stranka krije svoje stroške. Podpisi na zemljiškoknjižnih dovolilih na pogodbah so se overjali šele v letu 2008, prav tako pa so bile pogodbe predložene DURS na odmero davka na promet nepremičnin šele leta 2008, torej po vložitvi izvršilnega predloga upnika v letu 2006. Prvi tožnik je predlagal vknjižbo lastninske pravice dne 29. 10. 2008, dne 28. 11. 2008 pa je umaknil predlog za vpis in prevzel vse kupoprodajne pogodbe, nato pa pričel s postopkom overjanja podpisov na zemljiškoknjižnih dovolilih in plačilom davka na promet nepremičnin, torej ni posredoval dne 28. 10. 2008 listine, ki bi bila primerna za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Tudi med izvršilnim postopkom tožniki z ustreznimi listinami še niso razpolagali, listinske dokaze, ki so pravno relevantni, so predložili sodišču šele na naroku dne 13. 12. 2012 in sicer listine z overjenimi zemljiškoknjižnimi dovolili in potrdilom o plačilu davka na promet nepremičnin. Če bi tožniki utemeljenost svojega zahtevka izkazovali z relevantnimi listinami že v tožbi, morda do stroškov niti ne bi prišlo. Prvi tožnik je na drugega tožnika in tretjo tožnico prenašal več pravic, kot jih ima, saj učinki pravnega posla nastanejo šele z overitvijo zemljiškoknjižnega dovolila. Tudi ni mogoče pritrditi razlogom sodišča prve stopnje, da zemljiška knjiga vse do leta 2008 ni imela ustreznega pomena. SPZ je že v letu 2002 uveljavil načelo javnosti, načelo publicitete, načelo zaupanja v zemljiško knjigo, načelo domneve dobre vere ter domnevo lastninske pravice in zato ni mogoče pritrditi ugotovitvam sodišča prve stopnje, da je imela zemljiška knjiga vse do leta 2008 drug pomen, oziroma, da naj bi imela dejanska posest ob sklenjeni pogodbi večjo stopnjo zaupanja kot pa vpis v zemljiško knjigo. Tožena stranka se je pri podaji izvršilnega predloga obnašala skrbno in pošteno in se zanesla na podatke o pravicah v zemljiški knjigi in zato ne sme trpeti škodljivih posledic v smislu 10. člena SPZ. Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, skladno z določbo drugega odstavka 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) nosi vse škodljive posledice takšne opustitve, kar je določal tudi že Zakon o zemljiški knjigi iz leta 1995 (v nadaljevanju ZZK), ki je v 134. členu določal, da morajo lastniki nepremičnin, ki niso vpisani v zemljiško knjigo, v petih letih po uveljavitvi zakona predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Že dejstvo, da so tožniki začeli z urejanjem zemljiškoknjižnega stanja leta 2008, to je šele po začetku izvršilnega postopka leta 2006 in po vpisu zaznambe izvršbe v zemljiški knjigi leta 2007, kaže na njihovo neskrbnost. Zato bi morali toženi stranki v skladu s petim odstavkom 38. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) povrniti stroške, saj le-ti ne bi bili potrebni, če bi poskrbeli za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. V tem primeru namreč upnik sploh ne bi predlagal izvršbe na sporno nepremičnino. Neživljenjsko bi bilo zahtevati, da bi z geodetom na terenu po mapnih kopijah iskalo posamezne parcele, da bi ugotovilo, ali so uradne evidence morda napačne. Geodetska uprava vedno vabi tistega, ki je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik, v konkretnem primeru pa je bil to dolžnik. O pritožbenih očitkih glede stroškov postopka se višje sodišče ni opredelilo, niti ni povzelo v celoti pritožbenih navedb glede stroškov postopka. Zato je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Podana je tudi relativna kršitev iz prvega odstavka 399. člena ZPP, saj bi sodišče moralo uporabiti 160. člen ZPP in ne 154. člen ZPP. Sodišče druge stopnje glede vprašanja aktivne legitimacije navede, da v konkretnem primeru določba 190. člena ZPP naj ne bi bila povsem uporabna. Kaj to pomeni, ni pojasnjeno in se sodba ne da preizkusiti. Ni upoštevano, da sta drugi tožnik in tretja tožnica enako kot prvi tožnik v postopku pred Okrajnim sodiščem v Grosupljem v zadevi In 146/2013 podala ugovor tretjega, vendar o ugovoru do sedaj ni bilo odločeno, kar pomeni litispendenco. Drugi tožnik in tretja tožnica ugovora nista umaknila, ko sta vložila tožbo in sodišče zato ne bi smelo dovoliti njune udeležbe, to pa je vplivalo tudi na končno odločitev o stroških. Pritožbeno sodišče se glede posega v stvarno pravico neskrbnega pridobitelja sklicuje tudi na sodbo II Ips 33/2012 z dne 22. 11. 2012, ki pa ne obstoji.

4. Tožniki so odgovorili na revizijo in predlagajo njeno zavrnitev ter povrnitev stroškov v zvezi z odgovorom na revizijo.

5. Revizija je delno utemeljena (v zvezi z odločitvijo o tožbi drugega tožnika in tretje tožnice), v preostalem delu pa ni dovoljena (posebej zoper sklep o stroških postopka), oziroma ni utemeljena (v zvezi z odločitvijo o tožbi prvega tožnika).

6. Kolikor revidentka izpodbija posebej odločitev o stroških postopka, je revizija nedovoljena. Sklep o stroških postopka namreč ni sklep, s katerim se je ta pravdni postopek pravnomočno končal. Zato v skladu z določbo prvega odstavka 384. člena v zvezi z določbo 378. člena ZPP revizija zoper ta del odločitve ni dovoljena in jo je revizijsko sodišče v tem delu zavrglo.

7. Revidentka pa ima prav, ko opozarja na dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, da o ugovorih drugega tožnika in tretje tožnice še ni bilo pravnomočno odločeno. Sodišče prve stopnje se v zvezi z odločitvijo o tožbah drugega tožnika in tretje tožnice nepravilno sklicuje na določbo 190. člena ZPP (o odtujitvi stvari med pravdo), na kar je utemeljeno sicer opozorilo že sodišče druge stopnje, vendar pa je obenem napačno pritrdilo odločitvi sodišča prve stopnje z drugimi razlogi, da naj bi šlo namreč za ločitev procesne in stvarno pravne legitimacije ter vstop drugega tožnika in tretje tožnice v položaj prvega tožnika. Obe sodišči sta spregledali določbo tretjega odstavka 65. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), po kateri lahko tretji – vložnik ugovora - v roku trideset dni od pravnomočnosti sklepa iz drugega odstavka istega člena (ko je sodišče zavrnilo ugovor, ker je upnik v danem roku izjavil, da ugovoru nasprotuje) začne pravdo za ugotovitev, da izvršba na ta predmet ni dopustna. Omenjeni sklep izvršilnega sodišča tako predstavlja procesno predpostavko za vložitev tožbe tretjega na nedopustnost izvršbe. Tožba je ob povedanem predvidena s posebnim predpisom, ki določa tudi posebne procesne pogoje za njeno vložitev. Poseben predpis, ki ureja izvršilni postopek, torej omejuje načelo dispozitivnosti v pravdnem postopku. Takšna ureditev je namenjena cilju, da se čim več spornih vprašanj reši v izvršilnem postopku. Upnik mora zato najprej nasprotovati ugovoru, katerega nato izvršilno sodišče samodejno zavrne. Tretjemu, ki meni, da ima pravico, ki preprečuje izvršbo, je nato prepuščen razmislek o upnikovih trditvah, ter o izbiri ali bo poskusil svojo pravico, ki preprečuje izvršbo, zavarovati v pravdnem postopku s tožbo. Vse dotlej, ko upnikovo nasprotovanje ni izraženo v izvršilnem postopku in posledično izdan sklep izvršilnega sodišča, ki šele prepreči razrešitev spornega vprašanja o pravici v izvršilnem postopku z odločitvijo iz prvega odstavka istega člena (delna ali celotna razveljavitev sklepa o izvršbi), tožba ni dovoljena. Ker torej tudi po ugotovitvah obeh sodišč do takšne – dokončne procesne rešitve v izvršilnem postopku v času izdaje izpodbijanih sodb sodišč prve in druge stopnje še ni prišlo, tožbi drugega tožnika in tretje tožnice nista dovoljeni.(1) Zato je moralo revizijsko sodišče v tem delu reviziji ugoditi, sodbi sodišč druge in prve stopnje iz razloga zmotne uporabe materialnega prava spremeniti v delih, ki se nanašata na odločitev o tožbah drugega tožnika in tretje tožnice in tožbi zavreči (prvi odstavek 380. člena ZPP).

8. Neutemeljena pa je revizija, kolikor izpodbija meritorno odločitev v zvezi s tožbo prvega tožnika.

9. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja za pravno rešitev te zadeve pomembno naslednje zaporedje sklepanja pogodb za predmetne nepremičnine: a) Prva pogodba št. 270/90 o medsebojni ureditvi premoženjskopravnih razmerij je bila sklenjena dne 6. 2. 1990 med dolžnikom - Stanovanjsko zadrugo ... in zadružnikoma L. L. in J. L. V 4. členu pogodbe je določeno, da se stanovanjska zadruga in člana „sporazumeta, da imata člana na podlagi te pogodbe pravico pridobiti lastninsko pravico na enodružinski stanovanjski hiši, pridobiti pravico uporabe zemljišča, na katerem je zgrajena družinska stanovanjska hiša in pridobiti pravico zemljiškoknjižnega vpisa lastninske pravice na družinski stanovanjski hiši in pravico uporabe zemljišča, po izvršenem prenosu lastninske pravice na člana po predhodni poravnavi vseh obveznosti člana po določbah te pogodbe. Dne 26. 11. 2008 je bilo izdano še posebno zemljiškoknjižno dovolilo med Stanovanjsko zadrugo ... in L.-jevima z overjenim podpisom zakonitega zastopnika Stanovanjske zadruge ... pri notarki Nevenki Tory dne 9. 12. 2008; istega dne sta bila pri notarki overjena podpisa kupcev. Zemljiškoknjižno dovolilo vsebuje izjavo, da Stanovanjska zadruga ... „dovoljuje vknjižbo lastninske pravice v korist L.-jevih za vsakega do ½, na nepremičnini parc. št. 1585 k. o. ..., pri vl. št. 164 (0).“.

b) Nato je bila dne 19. 4.1993 sklenjena kupoprodajna pogodba, med prodajalcema L.-jevima in S. S. ter M. S. kot kupcema. V 1. členu je kot predmet pogodbe navedena vrstna hiša, stoječa na parceli št. 1585 k. o. ... s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem v Ljubljani, Ulica 1. V 5. členu pa je zapisano, da „z dnevom podpisa pogodbe in plačilom kupnine prodajalec izrecno dovoljuje na kupljenih nepremičninah vknjižbo lastninske pravice na osebi - S. S. in M. S. vsakega do ½, s čimer ta soglašata.“. Podpisa prodajalcev sta bila overjena pri Temeljnem sodišču v Ljubljani, Enota v Ljubljani dne 11. 6. 1993. c) Nato je bila sklenjena kupoprodajna pogodba, med prodajalcema S. S. in M. S. in prvim tožnikom kot kupcem, dne 2. 7. 1996. Predmet pogodbe je vrstna hiša s funkcionalnim zemljiščem; v 8. členu vsebovana zemljiškoknjižna klavzula, da „prodajalca dovoljujeta kupcu, da se na podlagi prodajne pogodbe vknjiži kot lastnik nepremičnine navedene v 1. členu pogodbe.“. Podpisa prodajalcev sta bila overjena pri notarju Miru Košaku dne 24. 6. 1997. d) Nazadnje je bila sklenjena še prodajna pogodba, z dne 4. 11. 2008, med prvim tožnikom kot prodajalcem in drugim tožnikom ter tretjo tožnico kot kupcema. V 1. členu je določen predmet prodaje in sicer parcela št. 1585 v izmeri 205 m2, ki v naravi predstavlja stavbišče - stanovanjsko poslopje in pripadajoče zemljišče, vpisano pri vl. št. 1640 k. o. ... V 7. členu je zemljiškoknjižno dovolilo, da „prodajalec izrecno in nepreklicno dovoljuje, da se pri navedeni nepremičnini vpiše lastninska pravica v korist kupcev.“ Podpisa prodajalcev sta bila overjena pri notarki Meti Zupančič dne 27. 11. 2008. 10. Najprej je treba odgovoriti na načelno kritiko revidentke, da odločbi Ustavnega sodišča RS Up-28/2003 in Up-438/2004, ki sicer dajeta prednost pravici tretjega pred neposlovno pridobljeno zastavno pravico na nepremičnini, ne urejata takšnega primera, kot je sporni; prva se nanaša na situacijo, ko je šlo za originarno pridobitev (priposestvovanje), ko tako pridobljena pravica ni bila vpisana v zemljiško knjigo, v drugem primeru pa za nevpisano etažno lastnino. V skladu z navedenima ključnima ustavnima odločbama pa je bistveno, da ima nevpisana lastninska pravica vselej prednost pred neposlovno pridobljeno zastavno pravico, ne glede na način pridobitve lastninske pravice in njeno modalnost oziroma vrsto, ali celo ne glede na ovire, ki je privedla do nevknjižbe lastninske pravice. Pri pravno poslovnih pridobitvah je odločilen obstoj zakonitega pravnega naslova, ki predstavlja podlago za vknjižbo, tako tudi pridobitev ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila, ki neposredno zagotavlja vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi. Varovane so namreč le pridobitve pravic v pravnem prometu, kamor pa v izvršilnem postopku pridobljena zastavna pravica ne spada. V takšnih primerih pa ima vselej prednost pričakovana lastninska pravica tretjega, ki izključuje absolutnost učinkov zemljiškoknjižnega vpisa in s tem tudi načela zaupanja v podatke zemljiške knjige. Zato tudi niso pravno pomembna nadaljnja vprašanja, izpostavljena v reviziji in sicer poštenosti oziroma dobrovernosti revidentke v trenutku pridobitve zastavne pravice, načelo zaupanja v podatke zemljiške knjige in načelo publicitete ter domneva lastninske pravice oziroma na drugi strani očitano pomanjkanje skrbnosti tožnikov, da si pravočasno zagotovijo zemljiškoknjižno pridobitev lastninske pravice na predmetni nepremičnini. Posledično tudi ni utemeljeno sklicevanje na rok iz 134. člena ZZK za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi.(2)

11. Prav tako je neutemeljeno sklicevanje revidentke na določbo 44. člena SPZ, saj izpodbijana drugostopna sodba ni niti oprta na ugotovitve prvostopnega sodišča o na podlagi priposestvovanja pridobljeno lastninsko pravico tožnikov.

12. Za presojo materialnopravnega očitka revidentke, da podpisi na zemljiškoknjižnih dovolilih niso bili overjeni pravočasno - že pred vložitvijo predloga za izvršbo oziroma zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi in vpisu zastavne pravice, pa je odločilna naslednja pravna analiza:

13. Iz opisanih pravotvornih dejstev izhaja, da so vse pogodbe vsebovale veljavna oziroma ustrezna zemljiškoknjižna dovolila, kot je sicer ugotovilo že sodišče prve stopnje, sodišče druge stopnje pa tem zaključkom pritrdilo, vse pogodbe, razen zadnje, sklenjene med tožniki, pa so bile sklenjene pred začetkom izvršilnega postopka v letu 2006, oz. pred zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi in posledični vknjižbi zastavne pravice na predmetni nepremičnini.

14. Do leta 1995 so se kot pravna pravila uporabljale določbe Zakona o zemljiških knjigah (zakon je bil objavljen v Službenih novinah Kraljevine Jugoslavije z dne 1. julija 1990, št. 146/LIII/307)(3) ; v skladu s točko b) prvega odstavka 39. paragrafa zakona je morala zasebna listina, ki je bila podlaga za vknjižbo, obsegati tudi „izrecno izjavo onega, čigar pravica se odtisnjuje, obremenja, razveljavlja ali prenaša na koga drugega, da pristaja na vknjižbo“. Zapis te izjave je bil lahko obsežen bodisi že v listini, ki je vsebovala zapis zavezovalnega pravnega posla, bodisi v posebni listini, v skladu z drugim odstavkom 39. paragrafa. V skladu s 36. paragrafom pa se je „smela izvršiti vknjižba edino na podstavi javnih listin, na katerih so bili podpisi overovljeni od sodišča ali od javnega notarja“. Tudi Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR)(4) je v tem času kot pogoj za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla določal vknjižbo v zemljiško knjigo (33. člen, 52. člen in prvi odstavek 64. člena ZTLR).

15. Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK)(5) sicer ni uredil zemljiškoknjižnega dovolila kot pogoja za pridobitev lastninske pravice na podlagi razpolagalnega dela pravnega posla na nepremičnini. Zemljiškoknjižno dovolilo je bilo določeno kot pogoj za vpis obligacijskih pravic v skladu z določbo 13. člena ZZK. Vendar pa je 134. člen ZZK, na katerega se sklicuje tudi revidentka, določil, da so bili lastniki nepremičnin, ki niso bili vpisani v zemljiško knjigo, dolžni v petih letih po uveljavitvi zakona - torej do leta 2001 predlagati vpis lastninske pravice. V skladu z določbo drugega odstavka 136. člena ZZK pa je ne glede na prvi odstavek cit. člena sodišče dovolilo vpis pravice, ki jo je sedanji imetnik pravice pridobil s pravnim poslom od vknjiženega predhodnika in je bila edina ovira za njen vpis dejstvo, da na pogodbi niso bili overjeni podpisi po določbi 12. člena tega zakona, če je ugotovilo, da overovitev ni bila možna, da ni razloga za dvom o pristnosti podpisov, ter da je predložen dokaz, da je bila pogodba predložena davčnemu organu. V skladu z določbo tretjega odstavka istega člena je takšen predlog bilo mogoče vložiti le v roku iz 134. člena tega zakona, torej v roku petih let po uveljavitvi zakona. To pravilo se je tako nanašalo na primer, ko na zasebni listini niso bili overjeni podpisi v skladu z določbo 12. člena ZZK, torej podpis osebe, katere pravica se omejuje, obremenjuje ali preneha. Vknjižba je bila tako le izjemoma dopustna brez overovitve podpisa, če so bili izpolnjeni zgoraj navedeni pogoji. Overovitev podpisa ni bila mogoča predvsem takrat, kadar oseba, katere podpis bi moral biti overjen, ni več obstajala, oziroma kadar ta ni bila dosegljiva, torej v primerih predvsem smrti fizične osebe ali prenehanja pravne osebe. ZZK je torej vendarle dal tudi poseben pomen overjenemu zemljiškoknjižnemu dovolilu. Za pridobitev pravice na podlagi zavezovalnega pravnega posla je zato bil tudi tedaj vedno potreben še poseben razpolagalni pravni posel - izjava volje imetnika pravice, da pravico prenaša na novega imetnika. Tudi določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR)(6) o kupoprodajni pogodbi niso dopuščale drugačnega zaključka. S sklenitvijo prodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla se je prodajalec zavezal kupcu stvar izročiti tako, da bo kupec na njej pridobil lastninsko pravico (prvi odstavek 454. člena ZOR). Prodajalec je torej moral vsekakor opraviti še določeno razpolagalno pravno dejanje, ki je bilo potrebno, da je kupec pridobil lastninsko pravico na prodani stvari.

16. ZZK-1(7)je v skladu z navedenim določilom SPZ v 1. in 2. točki prvega odstavka 40. člena določil, da je pogoj za vknjižbo pravic na podlagi zasebne listine, zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga, oziroma zemljiškoknjižno dovolilo kot sestavni del notarskega zapisa (ta zakon je torej ponovno vzpostavil zemljiškoknjižno dovolilo, kot pogoj za vpis pravice, torej za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini). V 41. členu pa je določil nadaljnji pogoj, da mora biti na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo, podpis osebe, katere pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, overjen. Le če je zemljiškoknjižno dovolilo sestavljeno v obliki notarskega zapisa in je predlogu za vknjižbo priložen odpravek notarskega zapisa, sestavljen za vpis v zemljiško knjigo, se šteje, da je izpolnjena zahteva iz prejšnjega odstavka. Vsebina zemljiškoknjižnega dovolila in posebne določbe o overitvi zemljiškoknjižnega dovolila pa so vsebovane v 32. členu oziroma v 33. do 38. členu ZZK-1. V skladu z določbo drugega odstavka 150. člena ZZK-1 pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, lahko zadnji pridobitelj pravice zahteva vknjižbo oziroma predznambo pravice neposredno v svojo korist, če je zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priložil listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika, torej če je priložil cel niz overjenih pogodb.

17. SPZ(8)je v 49. členu določil, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo, v drugem odstavku istega člena pa, da se vpis v zemljiško knjigo opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Res je torej šele SPZ kot matični sistemski zakon na področju stvarnega prava prvič uvedel pojem zemljiškoknjižnega dovolila oziroma ga vnesel v pravila, ki urejajo pridobitev lastninske pravice na nepremičnini ter določil obveznost overovitve zemljiškoknjižnega dovolila (glej 23. člen in drugi odstavek 49. člena zakona). Vendar to dejstvo ne odvzema teže zakonski ureditvi ZZK in pozneje tudi ZZK-1. Analizirano zakonsko ureditev, torej tudi „specialni“ zakon, ki ureja vknjižbe pravic, je treba upoštevati celovito. Po Zakonu o stavbnih zemljiščih (ZSZ - 84) (9) pa se je stavbno zemljišče v družbeni lastnini fizični osebi oddalo v uporabo za gradnjo s pogodbo (51. člen) po postopku oddaje stavbnega zemljišča za graditev, v katerem je odločala komisija za oddajo stavbnega zemljišča Sklada stavbnih zemljišč (46. člen).

18. Glede na odločbo Ustavnega sodišča RS Up-591/2010 z dne 2. 12. 2010 in predvsem sodbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 385/2008 z dne 17. 5. 2012 in II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012, mora v pravnih situacijah, kakršna je tudi sporna, biti izpolnjen pogoj, da je imel nevknjiženi pridobitelj pravico pred upnikom, ki je pridobil zastavno pravico na neposloven način oziroma na podlagi izvršbe, overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Gre torej za že izoblikovano in ustaljeno sodno prakso, tudi v zvezi s primeri, ko so bili pravni posli sklepani pred uveljavitvijo SPZ oziroma ZZK-1. Torej ne le zgoraj povzeta zakonska ureditev temveč v skladu z njo tudi navedena sodna praksa sta v takšnih situacijah za vpis v zemljiško knjigo lastninske pravice zahtevali overjeno zemljiškoknjižno dovolilo.

19. Iz zgoraj povzetih dejanskih ugotovitev izhaja, da se je pri prvo navedeni pogodbi najprej prenašala pravica uporabe na zemljišču ter pridobivala lastninska pravica na stavbi, ki se je tedaj še gradila, v tem obsegu pa je kasneje tudi prvi tožnik na podlagi kupoprodajne pogodbe pridobil omenjene pravice.(10) Ker je prvi tožnik s pogodbo pridobil pravico uporabe na zemljišču, na katerem stoji predmetna stavba, pa je najprej pomembno, da vknjižba na podlagi ZLNDL tudi po stališču teorije in sodne prakse ni bila konstitutivna, ampak samo deklaratorna.(11) Za veljavnost prenosa pravice uporabe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj. Upravičenec do lastninjenja je torej lastninsko pravico pridobil izvirno (originarno), še pred vpisom te pravice v svojo korist v zemljiško knjigo, naknadni vpisi v korist drugih oseb pa neposredno niso ustvarili stvarnopravnih posledic.(12) Subjekt, ki neke nepremičnine v družbeni lastnini dejansko ni imel v posesti, na njej praviloma ni mogel imeti pravice uporabe, četudi je bil kot nosilec take pravice vpisan v zemljiški knjigi. Ta pravica se je namreč lahko prenašala izvenknjižno.(13) Ob povedanem vpisi v zemljiški knjigi niso izražali pravega stanja pripadnosti pravice uporabe sredstev v družbeni lastnini. ZLNDL nadalje ni vseboval domnev o lastništvu, po katerih bi bila pravna oseba, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnica pravice uporabe, lastnica nepremičnine. Zato zemljiškoknjižni imetnik pravice uporabe še ni bil nujno tudi upravičenec do lastninjenja po ZLNDL, prav tako pa izostanek vpisa take pravice še ne pomeni, da upravičena stranka ne bi mogla postati lastnica spornega zemljišča na podlagi določbe 3. člena ZLNDL. Stališče, po katerem bi lastninsko pravico pridobil tisti, ki je vpisan kot imetnik pravice uporabe, ne glede na to, da mu je bila ta pravica odvzeta, ali pa jo je morda odsvojil tudi sam, in ne tisti, ki je to pravico imel ob uveljavitvi ZLNDL, bi pomenilo odvzem imetnikom pravice uporabe. Glede na vsebino teh upravičenj bi bilo to po mnenju Ustavnega sodišča RS enako nedopustnemu posegu v pravico do zasebne lastnine iz 39. člena Ustave RS. Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, tudi če je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime.(14) To pa pomeni, da je bil mogoč izvenknjižni prenos pravice uporabe na zemljišču, ki je predstavljalo tudi funkcionalno zemljišče k stavbi. Vendar pa se je lahko na ta način pridobila samo pravica uporabe, ne pa tudi samodejno lastninska pravica na sami zgrajeni stavbi. Zato je za predmetni spor pomembno, ali se je s prenosom pravice uporabe lahko prenesla izvenknjižno tudi lastninska pravica na stavbi, upoštevaje načelo, da se je lahko pravica na stavbi prenašala le skupaj s pravico na zemljišču, pri čemer je šlo za dve različni vrsti pridobitve pravic, ki nista bili identični po njuni pravni naravi. Prva je bila družbeno lastninska, druga pa zasebno lastninska (odstop od načela superficies solo cedit).(15)

20. Ker sta se s prvo pogodbo istočasno prenašali pravici na zemljišču in na stavbi na tem zemljišču je materialno pravno treba osvetliti še to plat pravne problematike. Pravica uporabe na zemljišču se je lahko prenašala le skupaj z lastninsko pravico na stavbi (glej na primer: 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami - ZPN,(16) 12. člen ZTLR). To pa v spornem primeru pomeni, da tudi če pravica uporabe na spornem zemljišču ob uveljavitvi ZLNDL ni bila vpisana v korist (so)lastnikov, tožniki na podlagi dokumentov iz pravnih aktov, po katerih je potekala gradnja stanovanjske stavbe lahko dokažejo, da so to pravico dejansko imeli in se je pretvorila v (so)lastnino. (17)

21. Upoštevaje vse do sedaj povedano je glede ključnega vprašanja, izpostavljenega v reviziji - overitve zemljiškoknjižnega dovolila – treba izpostaviti dejstvo, ki izhaja iz ugotovitev obeh sodišč, da so bile sicer vse zgoraj navedene pogodbe overjene pred začetkom izvršilnega postopka, razen prve pogodbe, s katero pa se je prenašala pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču in prenesla lastninska pravica na stavbi, katera pa je bila tedaj še v fazi izgradnje in sta bila prva kupca investitorja gradnje, pogodba, ki jo je kot kupec sklenil prvi tožnik, pa je bila sklenjena pred uveljavitvijo ZLNDL, kar pomeni, da je bil pravno poslovni prenos na prvega tožnika opravljen celo že pred lastninjenjem funkcionalnega zemljišča v korist dolžnika. Ker se je ob povedanem pravica uporabe lahko veljavno prenašala pred uveljavitvijo ZLNDL izvenknjižno – celo na podlagi ustno sklenjene pogodbe ob izpolnjeni teoriji realizacije (torej brez overjenega zemljiškoknjižnega dovolila) in v skladu s citiranim določilom ZSZ prav tako brez pogoja overovitve, je bil pravno poslovni prenos pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču tudi na prvega tožnika veljavno izveden že pred uveljavitvijo ZLNDL. V zemljiški knjigi vpisani dolžnik na podlagi ZLNDL je bil tako vknjižen nezakonito. Upravičenci so lahko postali le vsi kupci oziroma pridobitelji lastninske pravice oziroma pravice uporabe. Z uveljavitvijo SPZ pa je zemljišče postalo edina nepremičnina, stavba pa zgolj sestavina takšne nepremičnine (člena 8 in 18 zakona). To nadalje pomeni, da je predhodna pridobitev pravice uporabe na zemljišču „konzumirala“ tudi lastninsko pravico na stavbi v korist tožnikov, še posebej če se upošteva, da tudi prva pridobitev pravice na stavbi ni pomenila „klasičnega“ prometa temveč pridobitev na podlagi investicijskega vložka prvih kupcev v gradnjo stavbe kot podlago za pridobitev lastninske pravice v pričakovanju. Zato okoliščina, da je bil overjen podpis prodajalca na prvi pogodbi šele v letu 2008, nima pravno odločilnega pomena. Bistveno je torej, da so vsi kupci v verigi pogodb razpolagali z zakonitimi pravnimi naslovi, z v zadostni meri overjenimi zemljiškoknjižnimi dovolili, na podlagi katerih so lahko pridobili lastninsko pravico tako na zemljišču kot tudi na stavbi.

22. V navedenem delu je torej revizija neutemeljena in jo je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo, ob dopolnjenih materialnopravnih razlogih.

23. Odločitev o stroških revizije, temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi z drugim in tretjim odstavkom 154. člena ZPP. Ker je bila na revizijski stopnji zavržena tožba drugega tožnika in tretje tožnice, tožnikom ne pripadajo stroški, prvostopnega postopka, kolikor se nanašajo na zastopanje treh pravdnih strank (v prvostopni sodbi 60 % odmerjenih stroškov zaradi zastopanja več strank, kar znaša skupaj z 20 % DDV – 1.348,00 EUR); to pomeni, da je tožena stranka dolžna plačati tožnikom le 3.339,20 EUR pravdnih stroškov prvostopnega postopka (2.223,20 EUR odvetniških stroškov in 1.116,00 EUR stroškov sodnih taks). Na odločitev o stroških pritožbenega postopka (sodišče druge stopnje je odločilo, da vsaka pravdna stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka) in revizijskega postopka pa delni uspeh z revizijo ni vplival. Uspeh prvega tožnika je namreč upoštevaje učinke pravnomočne odločbe (preprečitev izvršbe na nepremičnini, ki je sedaj last drugega tožnika in tretje tožnice) ne glede na zavrženje tožbe drugega tožnika in tretje tožnice posredno tudi v korist vseh tožnikov, kar posledično pomeni, da je tožena stranka uspela v nesorazmerno majhnem delu, zaradi česar niso nastali posebni stroški v postopkih v zvezi z obema pravnima sredstvoma. Tožena stranka pa mora tožnikom upoštevaje navedeni izid revizijskega postopka plačati stroške, nastale v zvezi z odgovorom na revizijo, pri čemer ob povedanem ne tistih priglašenih, ki povečujejo odmero zaradi zastopanja več strank v višini 60 %. Tako je dolžna plačati nagrado za postopek v znesku 1.472,00 EUR, povečano za 22 % DDV, kar skupaj znese 1.795,84 EUR.

Op. št. (1): Primerjaj v podobni procesni situaciji na primer: Sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 540/1996 z dne 7.11.1996. Odločba se sicer nanaša na prejšnjo procesno ureditev ugovora tretjega in sicer 57. člena Zakona o izvršilnem postopku (Ur. l. SFRJ št. 4/1977 in naslednji; ZIP), po katerem je sodišče tretjega s posebnim sklepom napotilo na pravdo.

Op. št. (2): Glej v sodni praksi o tem tudi odločbe Vrhovnega sodišča RS, na primer: Sodba II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012, Sklep II Ips 924/2008 z dne 5. 4. 2012, Sodba II Ips 132/2009 z dne 12. 7. 2012, Sodba II Ips 324/2011 z dne 26. 4. 2012, Sklep II Ips 78/2010 z dne 13. 9. 2012. Op. št. (3): Zakon se je uporabljal na podlagi Zakona o razveljavljanju pravnih pravil izdanih pred 6. aprilom 1941 in med sovražno okupacijo (Ur. l. FLRJ, št. 86/46), kot pravno pravilo.

Op. št. (4): Ur. l. SFRJ, št. 6/80. Op. št. (5): Ur. l. RS, št. 33/95, začel veljati 16. julija 1995. Op. št. (6): Ur. l. SFRJ, št. 29/78. Op. št. (7): Ur. l. RS, št. 58/2003; zakon začel veljati julija 2003. Op. št. (8): Ur. l. RS, št. 87/2002 z dne 17. 10. 2002; zakon začel veljati 1. 1. 2003. Op. št. (9): Ur. l. SRS, št. 18/84 naslednji do odl. US: U-I-218/2005-7. Op. št. (10): Družbena lastnina se je v procesih lastninjenja ukinjala postopoma upoštevaje zakonodajo, ki je uredila posamezne vrste lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini, v sporni zadevi na samem zemljišču lahko šele na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. l. RS, št. 184/2011 z dne 12. 12. 2012; v nadaljevanju ZLNDL).

Op. št. (11): Glej na primer sklepe Vrhovnega sodišča RS II Ips 335/2006 z dne 9. 2. 2009, II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010 in II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009. Op. št. (12): Glej M. Damjan, „Zapleti pri lastninjenju nekdanjih nepremičnin v družbeni lastnini in urejanje sedanjega (neurejenega) stanja“; Pravosodni bilten, št. 1/2011, stran 128 in 129. Op. št. (13): Glej tudi sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 559/2005 z dne 6. 12. 2007. Op. št. (14): Glej M. Damjan, Navedeno delo, stran 130, in tam citirane odločbe Vrhovnega sodišča RS: II Ips 259/2006 z dne 9. 8. 2008, II Ips 220/2004 z dne 13. 7. 2005 in II Ips 664/2001 z dne 29. 11. 2002, ter odločbo Ustavnega sodišča RS Up-2677/2008-21 z dne 15. 4. 2010, trinajsti in štirinajsti odstavek.

Avtor v navedenem delu opozarja tudi, da je predlagatelj vpisa lastninske pravice na podlagi določb ZLNDL, ki ni bil vpisan v zemljiški knjigi kot imetnik pravice uporabe, moral predložiti ustrezno odločbo pristojnega organa, oziroma overjeno pogodbo v pisni obliki, s katero izkazuje, da je izvenknjižno pridobil pravico uporabe. Vendar pa je takšna ureditev veljala po ZZK-1 in se tudi avtorjevo stališče nanaša na to obdobje. V skladu s sodno prakso pa se je pravica uporabe lahko prenašala veljavno celo na podlagi ustno sklenjene pogodbe, če je bila ta v pretežnem delu izpolnjena (izročitev v posest, plačilo ev. kupnine), torej realizirana oz. če je konvalidirala (glej Sklep II Ips 229/2013 z dne 17. 10. 2013).

Op. št. (15): Glej o tem tudi v M. Damjan: Navedeno delo, stran 119 in naslednje.

Op. št. (16): Ur. l. RS, št. 19/76; zakon veljal do 25. 7. 1997. Op. št. (17): M. Damjan, Navedeno delo; avtorjevo stališče je podprto tudi z obsežno sodno prakso, ki jo citira (sklep II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009, deseti do dvanajsti odstavek, in tudi sklep II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009, dvanajsti odstavek, II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010, sedmi odstavek, II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010, deseti odstavek; II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010). Avtor tudi poudarja, da je za veljaven prenos pravice uporabe bila potrebna ustrezna pravna podlaga v obliki odločbe ali pogodbe (navaja tudi sodbo VSRS II Ips 389/2006 z dne 11. 12. 2008, deveti odstavek).