Jedro

Če si dolžnik sam določi oziroma izgovori dodatni rok in ga pri tem tudi časovno opredeli, je treba izhajati iz načel pogodbene avtonomije (3. člen OZ) in načela contra factum proprium, ki je sestavni del vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Ti načeli ne veljata le v sklenitveni, temveč tudi v izpolnitveni fazi, katere sestavni del je nedvomno tudi institut jamčevanja za stvarne napake. Pomembno je tudi načelo skrbnosti pogodbenih strank pri izpolnjevanju obveznosti (6. člen OZ), v luči katerega predstavlja oporno točko za pravno pravilno presojo domneva, da si je dolžnik razumno sam postavil rok na podlagi skrbne ocene, o tem, v kakšen času je sposoben izpolniti svojo obveznost, če pa je bil tudi pri tem neskrben oziroma prenagljen, je treba to okoliščino šteti zgolj njemu v breme. Oziroma še več: če s tako podaljšanim rokom zakupnik soglaša, gre za njegovo sporazumno podaljšanje oziroma pogodbeni dogovor o dodatnem roku oziroma njegovem trajanju.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se v izpodbijanem delu (kolikor so bili v celoti pravnomočno zavrnjeni tožnikovi tožbeni zahtevki in kolikor je bilo pravnomočno ugodeno toženčevim tožbenim zahtevkom) razveljavita in se zadeva v teh delih vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. O stroških revizijskega postopka bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbene zahtevke po tožbi, ki se glasijo: „A. A. je dolžan plačati B. B. iz naslova vlaganj v njegovo nepremičnino znesek v višini 4.900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 3. 3. 2013 do plačila; A. A. je dolžan plačati B. B. iz naslova varščine znesek v višini 1.368,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 3. 3. 2013 do plačila; A. A. je dolžan povrniti B. B. njegove pravdne stroške v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje, in sicer je dolžan od tega dne plačati tudi zakonske zamudne obresti.“ Nadalje je odločilo, da je tožnik dolžan tožencu povrniti pravdne stroške za postopek po tožbi z dne 13. 5. 2013 v znesku 1.014,65 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude s plačilom pa od 16. dne dalje tudi zakonske zamudne obresti do plačila. Glede nasprotnih tožbenih zahtevkov je odločilo, da je „B. B. dolžan A. A. plačati 20.422,41 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2013 do prenehanja obveznosti.“ V presežku za 2.500,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 20. 4. 2013 do prenehanja obveznosti je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je še, da je B. B. dolžan A. A. povrniti pravdne stroške za postopek po tožbi z dne 22. 9. 2013 v znesku 1.732,63 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe, v primeru zamude s plačilom pa od 16. dne dalje tudi zakonske zamudne obresti do plačila.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v III. točki izreka spremenilo tako, da se znesek za plačilo zniža za 696,45 EUR (na 19.725,36 EUR). Sicer je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem a nespremenjenem delu sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločilo je še, da tožnik krije svoje stroške pritožbenega postopka.

3. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je s sklepom II DoR 271/2015 z dne 21. 1. 2016 dopustilo revizijo glede naslednjega vprašanja: „Ali sta sodišči prve in druge stopnje glede na objektivne okoliščine primera kršili materialno pravo (tretji odstavek 597. člena Obligacijskega zakonika; v nadaljevanju OZ) s tem, ko sta dodaten rok za odpravo napak ocenili kot neprimeren, neupoštevaje dejstvo, da je ta rok določil sam zakupodajalec, zakupnik pa se je z njim strinjal?“

4. Dopuščeno revizijo vlaga tožnik. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj se reviziji v zvezi z dopuščenim vprašanjem ugodi, spremeni izpodbijano sodbo tako, da se njegovi pritožbi ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se v celoti ugodi njegovemu tožbenemu zahtevku in v celoti zavrne nasprotni tožbeni zahtevek. Izpostavlja, da prvostopenjsko sodišče ni obrazložilo, ali je bil rok za odpravo napak primeren, medtem ko je drugostopenjsko sodišče v 7. točki zapisalo, da je prvostopenjsko sodišče navedeno dejstvo pravilno obrazložilo. Sodišče prve stopnje je namreč v zadnjem odstavku 10. točke zavzelo zgolj stališče, da tožnik kot najemnik ni ne zatrjeval in ne dokazal, da je tožencu (najemodajalcu) po neuspešnem poteku roka iz dopisa z dne 15. 12. 2012 dal primeren dodatni rok za odpravo napak, medtem ko obrazložitve o tem, ali je bil rok za odpravo napak primeren v prvostopenjski sodbi sploh ni (manjka dokazna ocena okoliščin, ki govorijo o neprimernosti roka in dodatnega roka). Drugostopenjska sodba torej smiselno potrjuje, da iz korespondence izhaja, da je tožnik tožencu po preteku enega meseca za manj zahtevna in zamudna dela (puščanje ventilov na radiatorjih, nemožnost ogrevanja prvega nadstropja, nedelovanje peči na kurilno olje, nedelovanje rolet, zamakanje pri vhodnih in stranskih vratih in pojavljanje vlage na stropu stopnišča v klet) dal dodatni rok skladno s tretjim odstavkom 597. člena OZ, a je ta glede na naravo nekaterih del neprimeren. Sodišče druge stopnje kot dela omenja še popravilo strehe, izolacijo, čeprav tožnik ni zahteval popravila strehe in izolacije. V pravočasni vlogi z dne 23. 5. 2014 je navajal razloge za odstop od najemne pogodbe, pri čemer se je skliceval na vsebino četrtega odstavka odgovora na tožbo v postopku, ki je bil predmetnemu pridružen (P 71/2013), v katerem so bili navedeni razlogi povzeti iz poziva tožencu v elektronskem sporočilu z dne 15. 1. 2012. V tem dopisu je celo napisal, da v primeru, da je potrebna menjava oken, pričakuje, da se do menjave izvede sanacija oken v meri, da ne bodo več zamakala. Od toženca torej ni terjal nemogočega oziroma menjave oken v zimskem času, temveč le, kar se da glede na okoliščine urediti. Iz elektronskega sporočila z dne 16. 1. 2013 je razvidno, da ko je toženca opozoril, da dela iz seznama kljub dogovoru niso bila izvedena, ga je istočasno še pozval, da ponovno uredi stvari do konca meseca. Iz istega sporočila izhaja, da sta imeli pravdni stranki glede odpravljanja napak dne 29. 12. 2012 sestanek, kjer sta se očitno dogovorili o stvareh iz sporočila z dne 16. 1. 2013. V elektronskem sporočilu z dne 18. 1. 2013 je toženec z velikimi pisanimi črkami in klicajem na koncu povedi napisal, do katerega datuma bodo stvari urejene. Ni sporno, da je bil rok za odpravo manj zahtevnih del določen, določen je bil tudi naknadni rok, ki si ga je toženec sam določil. Toženec tako določitvi roka za odpravo napak ne v dopisu z dne 15. 12. 2012, ne pozneje v roku, ni oporekal, bodisi, da je prekratek ali da manj zahtevnih del, ki jih tudi drugostopenjsko sodišče navaja v opombi 1, na strani 5 sodbe, v dogovorjenem času ne bo mogel izvršiti. Očitno je računal z vsemi okoliščinami, ko je prvič pristal na enomesečni rok, pozneje pa si sam določil dodatnih 15 dni. Ni dvoma, da je komunikacija med strankama glede odprave napak potekala in bi toženec, če bi ocenil, da odprava napak, pod katere je napisal rok za odpravo (31. 1. 2013), ni mogoča, predlagal drug termin. Drugostopenjsko sodišče se je sklicevalo na obrazložitev, ki je v prvostopenjski ni bilo, hkrati pa rok, s katerim sta stranki soglašali oziroma si ga je toženec določil sam, ocenilo kot neprimeren, ker nekaterih popravil (popravilo strehe, izolacija) ni mogoče odpraviti v zimskem času. Zato je zmotno uporabljen tretji odstavek 595. člena OZ. Sklicuje se na teorijo, po kateri primernosti roka pri razvezi pogodbe ni mogoče tolmačiti drugače kot v primeru zakupne pogodbe. Sklicuje se tudi na sodbo VSL I Cp 197/95, po kateri je presoja primernosti odvisna od številnih okoliščin, kot npr. od vrste storitve, običaja, dolžnikovega siceršnjega poslovanja, za katerega ve upnik, dolžine zamude, od tega, iz katere sfere izhajajo objektivne okoliščine, ki so preprečile pravočasnost izpolnitve, primerjave dolžine prvotno določenega roka in naknadno danega, pripravljenosti dolžnika, da popolno izpolni obveznost, stanja pripravljalnih dejanj za izpolnitev obveznosti, obsega, v katerem je pogodba že izpolnjena, ipd. Iz navedene sodbe izhaja, da ne drži, da mora biti rok tolikšen, da lahko dolžnik v njem realno izpolni obveznost. Že iz izraza dodaten izhaja, da gre za dopolnilni rok, ne pa takšen, v katerem bi dolžnik šele začel izpolnjevati svojo obveznost. Domneva se, da je dolžnik že začel izpolnjevati obveznost v prvotno postavljenem roku. V konkretnem primeru je tožnik tožencu dne 15. 1. 2013, torej po preteku meseca dni, ko bi moral zakupodajalec odpraviti napake, dal vedeti, da bo razmislil o nadaljnjem sodelovanju, če do konca meseca napake ne bodo odpravljene, nakar je toženec sam določil datum, do katerega bo odpravil posamezne v dopisu navedene napake. Zakupodajalec je očitno ocenil, da bo v 45 dneh uspel vse urediti in je zato tudi šlo za drugačno dejansko stanje, kot ga predvideva komentar tretjega odstavka 597. člena OZ. Ni torej šlo za enostransko določitev naknadnega roka za odpravo napak.

5. Toženec je odgovoril na revizijo. Poudarja, da sta sodišči oprli svojo odločitev tudi na okoliščine, da tožnik ni niti dokazal, da bi bila potrebna popravila oziroma odprava stvarnih napak v celoti, kot je zatrjeval tožnik. Nekaterih napak namreč sploh ni dokazal. Srž predmetne zadeve torej sploh ni v dopuščenem vprašanju. Predlaga zavrnitev revizije.

6. Revizija je utemeljena.

7. O vprašanjih, ki presegajo okvir dopuščenega vprašanja, se revizijsko sodišče ni izjavljalo (drugi odstavek 371. člena ZPP). Med te spada v reviziji izpostavljena problematika, da sodišče prve stopnje sploh ni obrazložilo, ali je bil rok za odpravo napak primeren, kljub temu pa je sodišče druge stopnje „v 7. točki zapisalo, da je prvostopenjsko sodišče navedeno dejstvo pravilno obrazložilo“, kot zahtevana popravila pa je sodišče druge stopnje v razlogih sodbe navedlo tudi dela, katerih ni navajal niti sam tožnik.

8. Za presojo revizijsko dopuščenega materialnopravnega vprašanja o primernosti dodatnega roka v primeru, ko gre za zakupnikove pravice, če ima v zakup dana stvar kakšno napako, je načelno sicer res ključna določba tretjega odstavka 597. člena OZ, po kateri v primeru, če zakupodajalec napake ne odpravi v primernem dodatnem roku, ki mu ga je določil zakupnik, lahko ta od pogodbe odstopi ali zahteva nižjo zakupnino. Revizija pa utemeljeno opozarja na tisti del dejanskih razlogov sodišč prve in druge stopnje, iz katerih je razvidno, da si je toženec (zakupodajalec) kot dolžnik v spornem razmerju izgovoril dodatni rok, pri čemer si ga je tudi sam časovno postavil, tako za tista dela, ki jih je že opravil, kot tudi tista, ki jih ni izvršil pri odpravljanju napak. Taka izjava volje zakupodajalca pa je osrednjega pomena za pravno pravilno presojo ne glede na navedeno zakonsko določbo, ki kot merilo presoje določa pravni standard primernosti roka, ki ga je določil enostransko zakupnik. Če si namreč dolžnik sam določi oziroma izgovori dodatni rok in ga pri tem tudi časovno opredeli, je treba izhajati iz načel pogodbene avtonomije (3. člen OZ) in načela contra factum proprium, ki je sestavni del vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Ti načeli ne veljata le v sklenitveni, temveč tudi v izpolnitveni fazi, katere sestavni del je nedvomno tudi institut jamčevanja za stvarne napake. Pomembno je tudi načelo skrbnosti pogodbenih strank pri izpolnjevanju obveznosti (6. člen OZ), v luči katerega predstavlja oporno točko za pravno pravilno presojo domneva, da si je dolžnik razumno sam postavil rok na podlagi skrbne ocene, o tem, v kakšen času je sposoben izpolniti svojo obveznost, če pa je bil tudi pri tem neskrben oziroma prenagljen, je treba to okoliščino šteti zgolj njemu v breme. Oziroma še več: če s tako podaljšanim rokom zakupnik soglaša, gre za njegovo sporazumno podaljšanje oziroma pogodbeni dogovor o dodatnem roku oziroma njegovem trajanju.

9. Sodišči prve in druge stopnje sta presojo primernosti roka za odpravo stvarnih napak zamejili le na objektivne okoliščine - dela, ki bi jih bilo treba opraviti, čas, v katerem bi jih bilo treba opraviti ter sam letni čas. Nista torej upoštevali izjav volje pogodbenih strank v zvezi s podaljšanjem roka. To pa pomeni, da omejenost dosedanje presoje na navedena objektivna dejstva predstavlja zmotno uporabo materialnega prava, zaradi česar niso bile ugotovljene vse pravno odločilne dejanske okoliščine, ki so ključne za ugotovitev trenutka prenehanja zakupne pogodbe ter s tem za odločitev o (ne)utemeljenosti tožbenih zahtevkov, tako po tožbi kot po nasprotni tožbi (tretji odstavek 597. člena OZ).

10. Zato je revizijsko sodišče reviziji ugodilo in razveljavilo sodbi sodišč prve in druge stopnje ter vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje (drugi odstavek 380. člena ZPP). V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje oceniti tudi tožnikove trditve, da si je toženec sam postavil dolžino dodatnega roka, oziroma ugotavljati ali je šlo celo za njegovo sporazumno podaljšanje glede odprave nekaterih še neodpravljenih napak.

11. O stroških revizijskega postopka bo odločeno s končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).