Jedro

Za odpoved najemne pogodbe v skladu s 1. odstavkom 603. člena OZ zadostuje izvensodna enostranska izjava najemodajalca in učinkuje, odkar jo prejme najemnik, o utemeljenosti odpovedi pa sodišče odloča kot o predhodnem vprašanju in se do tega opredeli zgolj v obrazložitvi.

Za primer, da sodišče ne odloči o vseh postavljenih zahtevkih, je predvidena dopolnilna sodba. Na podlagi 1. odstavka 325. člena ZPP je toženec imel možnost v petnajstih dneh od prejema izpodbijane sodbe predlagati sodišču prve stopnje, naj odloči še o oblikovalnem zahtevku, vendar je ni izkoristil. Zato se oblikovalni tožbeni zahtevek, o katerem sodišče prve stopnje ni odločilo, šteje za umaknjenega.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v III. točki izreka spremeni tako, da se znesek za plačilo zniža za 696,45 EUR (na 19.725,96 EUR).

II. Sicer se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Tožnik krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku toženca (najemodajalca) za plačilo v višini 20.422,41 EUR (III. točka izreka), v preostalem delu (za 1.500,00 EUR) pa zahtevek zavrnilo, medtem ko je tožbeni zahtevek tožnika (najemnika) za plačilo zneska 6.268,53 EUR v celoti zavrnilo. Odločilo je še, da je tožnik dolžan tožencu povrniti pravdne stroške v višini 1.014,65 EUR in 1.732,63 EUR.

2. Tožeča stranka (najemnik) vlaga pritožbo zoper izpodbijano sodbo iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku tožnika in zavrne tožbeni zahtevek toženca zaradi plačila 21.922,41 EUR oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Tožnik je v tožbi navedel, zakaj je prišlo do prenehanja najemnega razmerja s tožencem ter predložil najemno pogodbo, anekse k njej in dokazilo o odstopu od pogodbe. Ker je toženec v odgovoru na tožbo ugovarjal, da sam ni odgovoren za prenehanje najemnega razmerja ter da je tožnik tisti, ki je nezakonito odstopil od najemnega razmerja, je tožnik dopolnil svojo trditveno podlago v smeri upravičenega odstopa v vlogi z dne 23. 5. 2014, kar mu je sodišče s postavitvijo roka dovolilo na naroku dne 8. 5. 2014. V navedeni vlogi je tožnik v IV. točki zapisal, da je razloge za odstop od pogodbe opisal v 4. odstavku odgovora na tožbo v postopku, ki je bil pridružen. V njem je trdil, da je v dopisu tožencu z dne 15. 12. 2012 opisal težave in ga pozval na odpravo nepravilnosti do 15. 1. 2013. Ker jih do takrat ni odpravil, si je toženec izboril naknadni rok 31. 1. 2013, s čimer se je tožnik strinjal, rok pa je razviden iz toženčevega elektronskega sporočila z dne 18. 1. 2013. Toženec ni izrecno ugovarjal, da je bil ta rok dogovorjen. Dogovorjeni naknadni rok izhaja tudi iz tožnikovih elektronskih sporočil, poslanih tožencu, dne 1. 2. 2013 in z dne 16. 1. 2013. O določitvi naknadnega roka je izpovedal tudi toženec ob zaslišanju na glavni obravnavi. Stališče sodišča, da tožnik ni podal trditev oziroma dokazal, da je bil tožencu dan primeren naknadni rok, je zmotno. Ker je sodišče zmotno presodilo ugotovljeno dejansko stanje, je napačno uporabilo materialno pravo. S tem, ko je tožnik pritrdil navedbam toženca, da je za mesec januar res plačal 1.000,00 EUR najemnine, ker sta bila tako dogovorjena in kar smiselno izhaja iz elektronskega sporočila z dne 16. 1. 2013, je tožnik dokazno breme (da se toženec s tem ni strinjal) prevalil na toženca, ki pa tekom postopka trditvam tožnika ni oporekal. Toženec je glede tega izpovedal, da misli, da na sporočilo tožnika z dne 16. 1. 2013 ni odgovoril. Glede na tak dogovor bi moralo sodišče zavrniti zahtevek toženca iz naslova najemnine za mesec januar, februar in marec v delu nad 1.000,00 EUR. Iz elektronskega sporočila z dne 16. 1. 2013 izhaja dogovor le za januar, vendar glede na to, da se je stanje nadaljevalo tudi naprej, je treba enako storiti tudi za ostala dva meseca. Sodba v delu, v katerem je sodišče prisodilo tožencu stroške, nima razlogov, v delu, v katerem je sodišče od prisojenih stroškov in prisojene najemnine odštelo znesek varščine, ki jo je tožnik izročil tožencu ob sklenitvi najemne pogodbe, pa je prekoračilo trditveno podlago. Toženec ni postavil zahtevka, s katerim bi zahteval, da se dosojeni stroški odštejejo od varščine. Sodišče je ob primerjavi 13. in 14. točke dvoumno zapisalo glede varščine, češ da je zahtevek tožnika za plačilo dela varščine zavrnilo, ker je najemodajalec zoper najemnika vložil nasprotno tožbo in bo znesek varščine poračunan v tožbenem zahtevku najemodajalca, vendar je potem v 14. točki kljub temu odštelo celotno varščino od prisojenih stroškov. Sodišče je spregledalo, da je toženec z vlogo z dne 7. 5. 2014 modificiral tožbeni zahtevek tako, da je dodal odstavek, da se najemna pogodba razveže z učinkom od 4. 4. 2013 dalje, in tako odločilo mimo zahtevka toženca. Sodišče je prisodilo tožencu vse stroške kljub temu, da je tožnik v odgovoru na tožbo opozarjal, da stroškov ni dolžan plačati, saj v mesecu februarju in marcu ni več bival na kmetiji toženca. Toženec zanje ni podal trditvene podlage in ni predložil računov oziroma so predloženi računi slabo vidni, pri čemer je tožnik v odgovoru na tožbo navajal, da je del stroškov za januar v višini 131,47 EUR že plačal, in predlagal vpogled v spis P 35/2013 oziroma tožbi priložene listine. Ker toženec temu ni nasprotoval oziroma dokazoval drugače, bi moralo sodišče šteti, da se s tem strinja. Ker je sodišče prisodilo stroške tožencu kljub nasprotovanju tožnika ter opozarjanju, da so bili stroški za mesec januar plačani in da za ostale ni predložil dokazov, je sodišče z ugoditvijo toženčevemu tožbenemu zahtevku kršilo določbo 339. člena ZPP oziroma razpravno načelo. Priglaša pritožbene stroške.

3. Toženec ni odgovoril na pritožbo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Najprej je vložil tožbo najemnik za plačilo zneska 6.268,53 EUR, od tega 4.900,00 EUR iz naslova vlaganj v tožnikovo nepremičnino (investicije) in 1.368,53 EUR, kar predstavlja razliko med varščino v višini 1.500,00 EUR, ki jo je plačal ob sklenitvi pogodbe, in stroški za januar 2013 v višini 131,47 EUR. Nato je vložil tožbo tudi najemodajalec. Zahteval je plačilo zneska 21.922,41 EUR - najemnino za mesec januar, februar in marec 2013 (v skupni višini 4.500,00 EUR, zmanjšani za 1.000,00 EUR, kar je najemnik že nesporno plačal), še neplačane stroške v višini 422,41 EUR in 18.000,00 EUR odškodnine v višini enoletne najemnine, pogodbeno dogovorjene za primer odpovedi pogodbe s strani najemodajalca iz krivdnih razlogov na strani najemnika. Prva pravdna zadeva se je vodila pod opr. št. P 35/2013 in druga pod P 71/2013, nakar ju je sodišče združilo. Pritožbeno sodišče bo uporabljalo izraz tožnik za najemnika in toženec za najemodajalca, kot to izhaja iz uvoda te sodbe.

6. Dejanske ugotovitve izpodbijane sodbe so naslednje: 1) 16. 6. 2011 sta tožnik (najemnik) in toženec (najemodajalec) sklenila najemno pogodbo, katere predmet je bila stanovanjska hiša in hlev oziroma gospodarsko poslopje s pripadajočim zemljiščem, in sicer za obdobje petnajstih let, 2) 21. 9. 2011 sta jo sporazumno razvezala in 1. 10. 2011 sklenila novo najemno pogodbo, tokrat v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), po predhodni ponudbi najemodajalca prednostnim upravičencem do najema pri UE Grosuplje, 3) 15. 10. 2012 sta sklenila Aneks št. 2 k pogodbi z dne 16. 6. 2011, ki ga je sodišče štelo za veljavnega, čeprav sta prvotno pogodbo že razvezala, 4) z aneksom sta stranki opredelili medsebojna razmerja glede investicij in dopolnili 9. člen najemne pogodbe glede odpovednih razlogov zaradi kršitve najemne pogodbe s strani najemodajalca, 5) v elektronskem sporočilu z dne 15. 12. 2012 (B4) je tožnik od najemodajalca zahteval ureditev pomanjkljivosti do 15. 1. 2013, najemodajalec pa se je dogovoril za podaljšanje roka oziroma za naknadni rok do 31. 1. 2013, 6) najemodajalec je odpravil napake, ki so se nanašale na puščanje ventilov na radiatorjih, nemožnost ogrevanja prvega nadstropja, nedelovanje peči na kurilno olje ter zamakanje vode pri vhodnih vratih ob dežju, 7) ker najemodajalec ni odpravil vseh notificiranih napak, je najemnik z dnem 1. 2. 2013 odpovedal pogodbo in istega dne zapustil nepremičnine, 8) najemnik je za mesec januar 2013 plačal 1.000 EUR najemnine, od meseca februarja 2013 dalje pa najemnine in stroškov ni več plačeval, 9) zato mu je najemodajalec 27. 2. 2014 poslal opomin (A2), vendar jih najemnik ni plačal v 15 dneh, 10) najemodajalec je z dopisom z dne 19. 3. 2013 (A3) odpovedal najemno pogodbo. Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja je sodišče zaključilo, da je bila odpoved pogodbe s strani najemnika neveljavna, ker najemodajalcu ni dal primernega dodatnega roka za odpravo napak, medtem ko je odpoved najemodajalca štelo za utemeljeno. Zato je tožnik dolžan plačati najemnino in stroške za vmesno obdobje - mesece januar, februar in marec 2013 in pogodbeno dogovorjeno odškodnino v višini 18.000,00 EUR, vse zmanjšano za 1.500,00 EUR, ker je vštelo varščino, ki jo je najemnik plačal ob sklenitvi pogodbe. Zavrnilo pa je najemnikov tožbeni zahtevek za povrnitev investicij, ker je bila pogodba odpovedana iz krivdnih razlogov na njegovi strani, in vračilo plačane varščine, zmanjšane za stroške za januar 2013. 7. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje po skrbno izvedenem dokaznem postopku pravilno in celovito ugotovilo dejansko stanje, ki utemeljuje zaključek, da tožnik tožencu ni dal primernega naknadnega roka za odpravo napak. Pritožnik si s pritožbenim sklicevanjem na korespondenco med strankama prizadeva dokazati, da je tožencu dal dodatni rok, in sicer s tem, ko se je strinjal s predlogom toženca, da se sprva določeni rok 15. 1. 2013 za manj zahtevna in zamudna vzdrževalna dela(1) podaljša na 31. 1. 2013. Četudi navedeno podaljšanje štejemo kot dodatni rok v skladu s tretjim odstavkom 597. člena OZ, ta glede na naravo nekaterih del (popravilo strehe, zamenjava oken, izolacija hiše), še posebej ob upoštevanju, da je bil najemodajalec pozvan na odpravo napak v zimskem času, ni bil primeren, kar je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje. Sodišče glede na okoliščine primera napolni pravni standard primernosti, na splošno pa velja, da je primeren rok tisti, ki najemodajalcu omogoča, da na običajen način najde izvajalca in da se dela opravijo. Enako velja tudi za dodatni rok, ki mora biti dovolj dolg, da omogoči izvedbo del, ki so potrebna.(2) Prvotni enomesečni oziroma naknadni petnajstdnevni rok brez dvoma ne dopuščata oprave prej navedenih del. 8. Glede na povedano je pravilen materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da je bila odpoved, dana s strani tožnika dne 1. 2. 2013, neveljavna in je najemno razmerje trajalo do odpovedi najemne pogodbe s strani toženca. To je 19. 3. 2013 podal toženec iz krivdnih razlogov na strani tožnika, in sicer zaradi neplačila zapadlih najemnin in stroškov za obdobje po 1. 2. 2013, ko je zapustil kmetijo (prvi odstavek 603. člena OZ). Glede na nadaljnjo veljavnost pogodbe je bil tožnik nedvomno dolžan plačati najemnino za to obdobje. Kar se tiče najemnine za januar, je tožnik glede na ugotovitev izpodbijane sodbe nesporno plačal tožencu 1.000,00 EUR. Pritožba pa utemeljeno opozarja na to, da je sodišče prve stopnje zmotno štelo dogovor pravdnih strank o znižanju najemnine za januar s 1.500,00 EUR na 1.000,00 EUR za nedokazanega. Kot pravilno opozarja tožnik v pritožbi, vsebina sporočila z dne 16. 1. 2013 (B7)(3) dokazuje, da sta se o znižanju najemnine za januar dogovorila ustno na sestanku dne 29. 12. 2012, v sporočilu pa je tožnik dal tožencu vsebino dogovorjenega le v (pisno) potrditev. Poznejši ustni dogovor, s katerim sta stranki zmanjšali obveznost tožnika - plačilo najemnine samo za mesec januar, je veljaven, ker je pisna oblika v konkretnem primeru predpisana v interesu pogodbenih strank (četrti odstavek 51. člena OZ in peti odstavek 26. člena ZKZ). S tem, ko je tožnik predložil navedeni e-dopis, je prevalil procesno trditveno in dokazno breme o neobstoju takšnega dogovora na toženca, slednji pa ga ni zmogel, zato se šteje, da dogovor glede znižanja najemnine za januar obstoji. Posledično se znesek iz naslova dolgovane najemnine zmanjša za 500,00 EUR. Pritožba nasprotno nima prav v delu, v katerem se zavzema za to, da dogovor o znižanju najemnine glede na nespremenjeno stanje velja tudi za preostala dva meseca.

9. Smiselno uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana, saj izpodbijana sodba vsebuje razloge o obratovalnih stroških, ki omogočajo njen preizkus. Nadalje je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da najemodajalec ni upravičen do plačila obratovalnih stroškov za februar in marec, kajti najemna pogodba, iz katere je izhajala obveznost najemnika, je zaradi najemnikove neveljavne odpovedi še vedno veljala. Pritožnik pa ima prav glede izkazanosti višine stroškov. Najemodajalec je v tožbi navedel le, da uveljavlja obratovalne stroške (..., komunala, zavarovanje) v skupni višini po posameznih mesecih, najemnik pa je v odgovoru na tožbo opozoril na pomanjkljivo trditveno podlago in na dejstvo, da najemodajalec ni predložil vseh računov. Najemnik priznava stroške za januar po temelju in pretežno tudi po višini 131,47 EUR, zato je najemodajalec upravičen do plačila tega zneska, ne pa v preostalem delu glede 7,27 EUR, saj obstoja tega zneska najemodajalec ni dokazal z računom. Stroške za februar in marec je najemodajalec izkazoval le s predložitvijo računov dobavitelja elektrike, ki vsebujeta zneska 45,00 EUR in 49,49 EUR (A8 in A9), glede ostalih vtoževanih stroškov (komunale in zavarovanja) pa ne, kljub temu da ga je najemnik izrecno pozval na predložitev manjkajočih dokazil. Pritožbeno sodišče zato šteje, da je najemodajalec izkazal, da so mu nastali stroški le v višini 225,96 EUR, ne pa tudi v višini 196,45 EUR, zato se za toliko zmanjša najemnikova obveznost iz III. točke izreka izpodbijane sodbe.

10. Iz drugega odstavka 4. člena najemne pogodbe z dne 1. 10. 2011 je razvidno, da se iz plačane varščine v znesku 1.500,00 EUR krijejo stroški za odpravo škode, ki bi jo najemnik povzročil v času trajanja najemnega razmerja in je najemnik ne bi odpravil sam, za kritje zapadle in neplačane najemnine in ostalih neplačanih stroškov. Tožnik v pritožbi utemeljeno opozarja na to, da je sodišče v 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe zapisalo, da bo znesek varščine poračunan pri obravnavanju tožbenega zahtevka najemodajalca – nasprotne tožbe, pri čemer je nedvomno imelo v mislih tožbo najemodajalca z dne 25. 9. 2013, ki se je sprva obravnavala pod opr. št. P 71/2013 in bila kasneje pridružena tej zadevi P 35/2013.(4) Takšno razlago potrjuje naslednja 14. točka obrazložitve, v kateri je sodišče napovedano v prejšnji točki storilo, saj je od vsote dolgovane najemnine in stroškov odštelo celoten znesek varščine in za ta del zavrnilo tožbeni zahtevek najemodajalca, kar izhaja iz IV. točke izreka sodbe sodišča prve stopnje. Glede na to, da je bil namen varščine v konkretnem primeru ta, da se najemodajalec poplača iz nje, in da njena višina ne zadostuje za pokritje dolgovanega zneska iz naslova najemnin in stroškov, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da najemnik ni upravičen do vračila, zaradi česar je pravilno zavrnilo najemnikov tožbeni zahtevek v tem delu.

11. Končno je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da je sodišče z odločitvijo prekoračilo tožbeni zahtevek, saj sodišče prve stopnje ni prisodilo nekaj več ali nekaj drugega, temveč manj od zahtevanega. Drži sicer pritožbena trditev, da je toženec z vlogo z dne 7. 5. 2014 spremenil tožbo tako, da je poleg dajatvenega tožbenega zahtevka uveljavljal še oblikovalnega(5), sodišče pa je odločilo le o prvem, vendar to ni kvarno vplivalo na sprejeto odločitev. Za odpoved najemne pogodbe v skladu s prvim odstavkom 603. člena OZ namreč zadostuje izvensodna enostranska izjava najemodajalca in učinkuje, odkar jo prejme najemnik, o utemeljenosti odpovedi pa sodišče odloča kot o predhodnem vprašanju in se do tega opredeli zgolj v obrazložitvi, kot je storilo v obravnavani zadevi. Za primer, da sodišče ne odloči o vseh postavljenih zahtevkih, je predvidena dopolnilna sodba. Na podlagi prvega odstavka 325. člena ZPP je toženec imel možnost v petnajstih dneh od prejema izpodbijane sodbe predlagati sodišču prve stopnje, naj odloči še o oblikovalnem zahtevku, vendar je ni izkoristil. Zato se oblikovalni tožbeni zahtevek, o katerem sodišče prve stopnje ni odločilo, šteje za umaknjenega.(6)

12. Po navedenem je pritožbeno sodišče tožnikovi pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo v III. točki izreka spremenilo tako, da je prisojeni znesek znižalo za 696,45 EUR (peta alineja 358. člena ZPP). Sicer je tožnikovo pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo v nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

13. Upoštevaje pritožbeni uspeh (uspel je le glede 696,45 EUR, kar predstavlja okoli 3 % od pritožbeno izpodbijanega zneska), tožnik krije svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Glede na ugotovitve izpodbijane sodbe mednje spadajo: puščanje ventilov na radiatorjih, nemožnost ogrevanja prvega nadstropja, nedelovanje peči na kurilno olje, nedelovanje rolet, zamakanje pri vhodnih in stranskih vratih ob dežju in pojavljanje vlage na stropu stopnišča v klet. Op. št. (2): Juhart, Miha, v Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 672. Op. št. (3): Relevantna vsebina sporočila: „... kot dogovorjeno pošiljam v potrditev dogovorjeno na sestanku v petek, 29. 12. 2012 vezano na moj e-mail z dne 15. 12. 2012: Zaradi pomanjkljivosti se najemnina za hišo za januar 2013 zmanjša za 500,00 EUR; celotna najemnina za januar 2013 znaša tako 1.000,00 EUR neto. ...“ Op. št. (4): Z izrazom „nasprotna tožba“ sodišče ni imelo v mislih tožbe najemodajalca zaradi plačila odškodnine v višini 15.150,00 EUR, ki je bila sprva vložena kot nasprotna tožba v zadevi P 35/2013 in kasneje razdružena v poseben spis z opr. št. P 55/2013. Op. št. (5): Oblikovalni tožbeni zahtevek se je v bistvenem glasil: „Najemna pogodba, sklenjena med tožnikom in tožencem z dne 1. 10. 2011, se z učinkom od 4. 4. 2013 dalje razveže.“ Op. št. (6): Prim. sodbo VS RS II Ips 213/2012 z dne 26. 11. 2014.