Jedro

Kotlovnica je bila urejena v dosedanji skupni kolesarnici, kar pomeni spremembo rabe skupnih delov, za kar zakon izrecno zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. Izvedba posla, ki presega okvir rednega upravljanja brez ustreznega soglasja solastnikov je mogoča samo ob pogojih iz tretjega odstavka 29. člena SZ-1, to je s kritjem stroškov zgolj tistih etažnih lastnikov, ki so se s takim poslom (izboljšavo) strinjali ob nadaljnjem pogoju, da s tem ni ovirano izvrševanje lastninske pravice drugih etažnih lastnikov in ni ogrožena požarna varnost

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti prvi, drugi in četrti toženki 730,04 EUR, sedmi toženki pa 554,36 EUR revizijskih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbene zahtevke tožeče stranke, s katerimi je zahtevala od toženk plačilo denarnih zneskov, navedenih v izreku sodbe.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

3. S sklepom II Dor 130/2014 z dne 10. 7. 2014 je bila glede prve, druge, četrte, šeste in sedme toženke dopuščena revizija glede vprašanja pravilnosti presoje sodišč prve in druge stopnje, da v konkretnem primeru nadomestitev prejšnjega ukinjenega načina ogrevanja z vzpostavitvijo kurilnice z ustrezno napeljavo pomeni posel izrednega upravljanja.

4. Zoper sodbo, izdano na drugi stopnji, je tožeča stranka nato pravočasno vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Navaja, da je bil v večstanovanjskem objektu ukinjen dotedanji način ogrevanja objekta, ker je bila v kraju ukinjena komunalna kotlovnica. Po sklepu etažnih lastnikov se je namesto tega izvedla skupna plinska kotlovnica, v vmesnem času pa so si nekateri etažni lastniki individualno uredili ogrevanje na elektriko. Stališče sodišča prve in druge stopnje, da gre pri povrnitvi stroškov za vzpostavitev skupne kotlovnice za izboljšavo (in ne za vzdrževanje večstanovanjske stavbe), ki presega okvir rednega upravljanja in bi tožeča stranka morala doseči soglasje vseh etažnih lastnikov, odstopa od uveljavljene prakse, da je to nujen posel, namenjen ohranitvi osnovnega bivalnega standarda in zato posel rednega upravljanja (npr. VSL III Cp 1180/2009). Višje sodišče odvzema konkretnemu poslu naravo nujnega posla oziroma posla rednega vzdrževanja z razlago, da so si posamezni etažni lastniki samostojno uredili lastno ogrevanje in da ti normalno živijo in bivajo v svojih stanovanjih. Zakonodaja opredeljuje naravo posla prvenstveno z vidika večstanovanjske stavbe kot celote, sodišči prve in druge stopnje pa se pri tej presoji preveč omejujeta na posamezne dele večstanovanjske stavbe. V večstanovanjskih objektih je lastninska pravica posameznih etažnih lastnikov omejena v korist interesov stanovanjske skupnosti kot celote. Posameznik se ne more obnašati samovoljno in izključno individualno. Posamezni del je del celote posameznih in skupnih delov in ga ni mogoče od te celote izločiti zaradi nujne soodvisnosti in medsebojnega vplivanja. Posamezni del ni avtonomen, saj skozi posamezni del tečejo cevi skupne napeljave, cevi za ogrevanje (preko katerih se ogreva tudi ta posamezen del – pa če je priključen na ogrevanje ali ne), zato posamezne enote ni mogoče izolirati in izločiti iz stavbe kot celote. V konkretnem primeru je treba upoštevati zlasti, da je stanovanjska stavba že imela predhodno urejeno skupno ogrevanje in je šlo zgolj za nadomestitev prejšnjega načina skupnega ogrevanja z novim (in to celo po odločbi stanovanjske inšpekcije). Šlo je za ohranitev osnovnega bivalnega standarda stavbe in ohranitev stavbe v funkciji. Pred kurilno sezono je ostala stavba kot celota brez skupnega ogrevanja, kar sta sodišči popolnoma zanemarili. Po njunem stališču individualno ravnanje posameznega etažnega lastnika spreminja samo naravo posla kot takega. Konkretni posel bi bilo treba presojati z vidika stavbe kot celote (posameznih in skupnih delov) in ne zgolj z vidika posamezne enote. Zanemarja se pomen za ostale posamezne in tudi skupne dele (npr. hodniki). Tožeča stranka še izpostavlja, da ima vsako stanovanje toženk možnost uporabe skupnega ogrevanja in to celo prisilno doseči po sodni poti. Predlaga, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena toženkam. Nanjo so odgovorile prva, druga, četrta in sedma toženka in predlagale, da jo Vrhovno sodišče zavrne kot neutemeljeno.

6. Revizija ni utemeljena.

7. V primeru dopuščene revizije sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP), pri čemer je zaradi nedopustnosti uveljavljanja zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP) revizijsko sodišče vezano na dejansko stanje, ugotovljeno v izpodbijani sodbi. Glede na to se je Vrhovno sodišče osredotočilo le na presojo pravilnosti odločitve sodišč druge in prve stopnje glede dopuščenega materialnopravnega vprašanja (ne pa tudi glede zatrjevane – pa tudi ne v ničemer konkretizirane – bistvene kršitve določb pravdnega postopka) in tudi ni moglo izhajati iz v reviziji implicirane ugotovitve, da so etažni lastniki (soglasno) sprejeli sklep o izvedbi skupne plinske kotlovnice v dosedanji kolesarnici. Nasprotno, izhajajoč iz ugotovitev v izpodbijani sodbi, je upoštevalo, da toženke v izgradnjo plinske kotlovnice niso privolile. Nadaljnja za odločitev relevantna dejstva pa so še: da je bila kotlovnica urejena iz skupne kolesarnice, da toženke niso priklopljene na skupno kotlovnico in da imajo v svojih stanovanjih urejeno lastno ogrevanje na električno energijo.

8. Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini (prvi odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Temeljno načelo za sprejemanje odločitev glede upravljanja solastne stvari je načelo soglasja.(1) Ker pa interesi solastnikov glede (optimalnega) upravljanja solastne stvari niso vedno enotni in usklajeni, zakon ureja pogoje, pod katerimi so določeni ukrepi glede na pomen in nujnost posla vendarle dopustni kljub izostanku (popolnega ali z ustrezno večino kvalificiranega) soglasja solastnikov. V večstanovanjskih stavbah je lahko veliko etažnih lastnikov, torej lastnikov posameznih delov in solastnikov skupnih delov(2) z različnimi interesi, določeni posli pa so z vidika upravljanja stavbe potrebni. Zato je potreba po poenotenju ali usklajevanju upravljanja s skupnimi deli v solastnini večja kot pri drugih stvareh v solastnini. Splošna pravila o upravljanju s solastno stvarjo, ki jih vsebuje SPZ, zato kot lex specialis v tem pogledu dopolnjuje Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1).

9. Stanovanjski zakon glede na pomen poslov loči: (1) posle rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (25. člen SZ-1), (2) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na na njihove solastniške deleže (prvi, tretji in peti odstavek 29. člena SZ-1), in (3) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (drugi in četrti odstavek 29. člena SZ-1). Zakon v drugem odstavku 29. člena izrecno določa, da je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno (med drugim) za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov. Že je bilo omenjeno, da za odločitev pomembno dejstvo v postopku pred sodiščema druge in prve stopnje predstavlja ugotovitev, da je bila kotlovnica urejena v dosedanji skupni kolesarnici. Šlo je torej za spremembo rabe skupnih delov, za kar zakon izrecno zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. V tem se obravnavana zadeva tudi loči od tiste, ki jo v reviziji omenja tožeča stranka, v kateri je v večstanovanjski stavbi že obstajala kurilnica kot skupni prostor in je šlo le za njeno obnovo in prehod na nov sistem ogrevanja, medtem ko se namembnost skupnega prostora ni spremenila.

10. Po četrtem odstavku 29. člena SZ-1 lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu, za katerega je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, odloči sodišče v nepravdnem postopku. Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov o konkretnem poslu upravljanja. V obravnavani zadevi nepravdni postopek ni bil sprožen. Izveden posel je torej treba oceniti kot posel, ki presega okvir rednega upravljanja brez ustreznega soglasja solastnikov. Čas, ki je bil etažnim lastnikom (in upravniku) na voljo do sprejema odločitve o novem načinu ogrevanja večstanovanjskih stavb (od konca kurilne sezone 2005/2006 do naslednje), je očitno omogočal ustrezno ureditev ogrevanja (na kar kaže okoliščina, da je tožeča stranka uredila ogrevanje, kot navaja sama, za celo stavbo, kot tudi okoliščina, da so si ga individualno za lastne posamezne dele lahko uredile toženke). Izvedba del brez ustreznega soglasja etažnih lastnikov je bila tako mogoča samo ob pogojih iz tretjega odstavka 29. člena SZ-1, to je da se je izboljšava izvedla s kritjem stroškov zgolj tistih etažnih lastnikov, ki so se s takim poslom (izboljšavo) strinjali ob nadaljnjem pogoju, da s tem ni ovirano izvrševanje lastninske pravice drugih etažnih lastnikov in ni ogrožena požarna varnost. To pa kaže na utemeljeno zavrnitev zahtevka za povrnitev stroškov vzpostavitve kotlovnice in kritje tekočih stroškov takšnega ogrevanja, ki ga po ugotovitvah sodišč druge in prve stopnje toženke ne uporabljajo.

11. Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da revizija ni utemeljena, saj niso podani razlogi, zaradi katerih je bila vložena. Na podlagi 378. člena ZPP jo je zato zavrnilo.

12. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka z revizijo ni uspela, mora prvi, drugi, četrti in sedmi toženki, ki so odgovorile na revizijo, povrniti revizijske stroške (stroške nagrade odvetnika, pavšalni znesek dejanskih izdatkov in DDV). ki so odmerjeni od vrednosti z revizijo izpodbijanega dela odločitve.

Op. št. (1): Vesna Rijavec v Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 366. Op. št. (2): Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ).