Jedro

Toženec z lastniki stanovanj nima sklenjene najemne pogodbe, pri čemer ob pravnomočno zavrnjenem tožbenem zahtevku na sklenitev najemne pogodbe tudi ni mogoče govoriti o tem, da je razlog za to na strani tožeče stranke (3. odstavek 111. člena SZ-1), zato v stanovanju biva nezakonito (1. odstavek 111. člena SZ-1). Tožeča stranka zato upravičeno s tožbo zahteva, da se mora iz stanovanja izseliti in ga praznega izročiti tožeči stranki.

Izrek

Pritožba se, kolikor se nanaša na zavrnitev tožbenega zahtevka tožnikov Z. K. N. K., A. Am., T. S., B. J., A. Z. in G. Ga., zavrne in sodba v tem obsegu potrdi; sicer se pritožbi ostalih tožnikov ugodi in se sodba v izpodbijanem delu (v točki II/1 in 3) spremeni tako, da se v tem obsegu pravilno glasi: "Tožena stranka M. R. je dolžan izprazniti enoinpolsobno stanovanje št. 2 s shrambo v kleti, v skupni izmeri 46,33 m2, vpisanega v zemljiškoknjižni vložek št. 1548/2, k.o. U., ki se nahaja v pritličju objekta na naslovu P. ulica x v Ljubljani ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki, v roku 15 dni pod izvršbo in ji povrniti 4.370,76 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi." Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 1.293,56 EUR pritožbenih pravdnih stroškov v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: S sklepom z dne 6.1.2010 je sodišče prve stopnje tožbo tožeče stranke N. L. zavrglo, prav tako pa je zavrglo nasprotno tožbo tožene stranke zoper N. L. (točka I izreka odločbe), s sodbo pa zavrnilo tožbeni zahtevek po tožbi etažnih lastnikov objekta P. ulica x Ljubljana, v nadaljevanju tožeča stranka oziroma tožniki, zoper toženca M. R., v nadaljevanju toženec, na izpraznitev 1,5 sobnega stanovanja št. 2 v objektu P. ulica x v Ljubljani ter nasprotni tožbeni zahtevek toženca zoper tožnike, da so le-ti dolžni z njim skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino za sporno stanovanje, sicer bo to pogodbo nadomestila sodba ter odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške (točka II/1, 2 in 3).

Zoper odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka in zoper odločitev o pravdnih stroških je pravočasno pritožbo vložila tožeča stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, s stroškovno posledico, podredno pa sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Vztraja pri svojem stališču, da gre pri spornem stanovanju za hišniško stanovanje (ki je bilo vpisano tudi v zemljiško knjigo), to je skladno tudi s trditvami toženca samega v dosedanjih sodnih postopkih. Kot hišniško stanovanje je stanovanje obravnavala tudi stanovanjska inšpekcija, ki je etažnim lastnikom naložila, naj zamenjajo okna v spodnjem stanovanju. Takšen status je razviden tudi iz izpisa Stanovanjskega podjetja Ljubljana z dne 19.4.1994, vendar se sodišče do tega dokaza ni opredelilo. Ta izpisek ugotavlja stanje za nazaj, tudi za leto 1991. Dodelitev stanovanja osebi, ki ni hišnik, še ne pomeni, da stanovanje ni več hišniško. Odločba o dodelitvi stanovanjske pravice z dne 25.10.1978, ki jo je izdal izvršilni odbor Samoupravne stanovanjske skupnosti Občina Ljubljana M.-P., ne more biti dokaz, da ne gre za hišniško stanovanje, odločba ne omenja statusa stanovanja, v tistem času je zakon za vse uporabljal enak termin. Po ZSR so tudi hišniki imeli stanovanjsko pravico. Nesporno je torej, da je tožencu bila dodeljena stanovanjska pravica, vendar na hišniškem stanovanju. Sodišče zmotno zaključuje, da nepogojne izselitve ne bi bilo mogoče zahtevati tudi, če bi šlo za hišniško stanovanje, zmotno se opre na določbo 2. odstavka 157. člena SZ, ki govori o tem, kdaj se mora hišnik izseliti iz hišniškega stanovanja. Toženec ni bil hišnik. Tudi, če bi toženca šteli kot hišnika, ker je pač živel v hišniškem stanovanju, je izgubil pravico do nadomestnega stanovanja, ker je imel že od leta 1994 dalje neporavnane obveznosti. V tem času toženec ni ničesar plačeval za stanovanje, čeprav je bil o tem opominjan. Nasprotne ugotovitve sodišča so napačne. Za obstoj odpovednega razloga zaradi neplačila ni potrebno, da je ta izkazan s pravnomočno sodno odločbo, pomembno je, da je neplačevanje izkazano. To pa je bilo z izrecnim priznanjem toženca in s sklepi o izvršbi, ki se nanašajo na stanovanjske obveznosti toženca. Upnik v teh sklepih je res upravnik, ki pa je zakoniti zastopnik tožnikov in je pooblaščen za izterjavo stanovanjskih stroškov. Sodišče je zmotno presodilo tudi to, kdo je odgovoren, da do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo. Tudi, če bi bilo potrebno presojati toženca kot imetnika stanovanjske pravice na stanovanju, ki ni hišniško, je tožeča stranka upravičeno odstopila od namere za sklenitev najemne pogodbe iz razloga neplačevanja stanovanjskih stroškov in najemnine. Toženec je pravico do sklenitve najemne pogodbe izgubil, ker ni plačeval ničesar za stanovanje. Ne zgolj stroškov upravljanja, temveč niti obratovalnih stroškov niti uporabnine. Toženec je bil dolžan plačevati najemnino ali uporabnino ne glede na to, da najemna pogodba ni bila sklenjena, saj ne more zasedati tujega stanovanja brez plačila. Uporabnikova pravica je omejena najmanj z vsemi tistimi prepovedmi, ki veljajo za najemnika stanovanj. Podani so bili torej razlogi za odpoved, zato tudi ni potrebe po sklenitvi najemne pogodbe. Toženec je bil tudi po odločbi o dodelitvi stanovanjske pravice dolžan plačevati stanarino, kakor tudi vse druge dajatve v zvezi z uporabo stanovanja. Zato ni res, da ni bil dolžan plačevati obratovalnih stroškov. Do sklenitve nove pogodbe, bi bil toženec dolžan plačevati najmanj tako, kot je bilo določeno v odločbi o dodelitvi stanovanjske pravice.

Toženec je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

Pritožba je delno utemeljena.

Pritožbeno sodišče sprejema razloge in zaključek sodišča prve stopnje, da stanovanje, na katerem je toženec v letu 1978 pridobil stanovanjsko pravico, ni bilo hišniško stanovanje, zato se toženčev položaj zaradi morebitnih naknadnih tovrstnih "statusnih" sprememb stanovanja, ne sme poslabšati. Ker pa to vprašanje ni odločilno, pritožbeno sodišče na pritožbene navedbe s tem v zvezi podrobneje ne odgovarja (1. odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Tudi ob dejstvu, da toženec spada v krog bivših imetnikov stanovanjske pravice, ki so imeli na podlagi 147. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 16/91 - 24/96 - SZ) od lastnikov pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe, je tožbeni zahtevek na njegovo izselitev utemeljen.

Tožnik je imel ob uveljavitvi SZ status imetnika stanovanjske pravice, in sicer na podlagi odločbe Samoupravne stanovanjske skupnosti Občine Ljubljana M.-P., z dne 25.10.1978 (priloga B10). Po SZ so se morala vsa stanovanjska razmerja, ki so nastala po prej veljavni zakonodaji, preoblikovati v lastninska ali stanovanjska najemna razmerja. Z zahtevo za odkup stanovanja toženec ni uspel, sklenjena pa tudi ni bila najemna pogodba. SZ je v prehodnih določbah najprej v 1. odstavku 147. člena lastnikom stanovanj naložil obveznost, da v šestih mesecih po uveljavitvi zakona sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico. Ta rok je potekel 19.4.1992. S potekom roka so prejšnji imetniki stanovanjske pravice pridobili pravico do pravovarstvenega zahtevka, torej do sklenitve najemne pogodbe oziroma njenega uveljavljanja v sodnem postopku. V primeru nesoglasja so torej že takrat lahko vložili tožbo. Prehodnih pravnih pravil ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi imetnik stanovanjske pravice mora zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice do stanovanja. Če tega ne stori, to ne pomeni, da s svojo pasivnostjo lahko v nedogled podaljšuje negotovo prehodno obdobje ter v stanovanju še naprej biva brez pravnega naslova. Kot je razvidno iz trditvene in dokazne podlage v spisu, je bil toženec mnenja, da ima pravico bivati v spornem stanovanju in da ni dolžan storiti ničesar, da bi si uredil pravni status svojega bivanja, in da tudi ni dolžan plačevati najemnine oziroma uporabnine za sporno stanovanje. Tožena stranka je toženca večkrat pozvala k plačilu ne le stroškov stanovanja, ampak tudi najemnine - uporabnine, katere plačilo pa je toženec zavračal. Kljub temu je tožeča stranka v letu 2004 tožencu ponudila sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino, ki pa jo je pogojevala s plačilom zaostale najemnine - uporabnine, na kar toženec ni pristal, ni pa zahteval sklenitve (nepogojne) najemne pogodbe v sodnem postopku. Šele ob prejemu tožbe na izselitev, je toženec z nasprotno tožbo zahteval sklenitev najemne pogodbe. Vendar s tožbo ni uspel, njegov tožbeni zahtevek je bil zavrnjen in je odločitev tudi že pravnomočna. Toženec torej z lastniki stanovanj nima sklenjene najemne pogodbe, pri čemer ob pravnomočno zavrnjenem tožbenem zahtevku na sklenitev najemne pogodbe, tudi ni mogoče govoriti o tem, da je razlog za to na strani tožeče stranke (3. odstavek 111. člena Stanovanjskega zakona, Uradni list RS, št. 69/2003 in naslednji SZ-1), zato v stanovanju biva nezakonito (1. odstavek 111. člena SZ-1). Tožeča stranka zato upravičeno s tožbo zahteva, da se mora iz stanovanja izseliti in ga praznega izročiti tožeči stranki.

Pritožbeno sodišče še dodaja, da se sicer strinja tudi s stališčem pritožbe, da je bil toženec že na podlagi odločbe, s katero je pridobil stanovanjsko pravico v letu 1978, dolžan plačevati vse stroške stanovanja, tudi stanarino - najemnino (odločba priloga B10; primerjaj 150. člen SZ) in da nesklenitev najemne pogodbe seveda ne pomeni, da tisti, ki stanovanje uporablja, v njem lahko prebiva brezplačno. Obveznost plačila ustrezne uporabnine velja tudi zanj, zato ima lastnik stanovanja tudi v takšnem primeru pravico do uporabnine za uporabo stanovanja. Ker je nesporno, da toženec najemnine - uporabnine že nekaj let ne plačuje, kljub večkratnim zahtevkom lastnikov na plačilo, je zahtevek na izpraznitev stanovanja utemeljen tudi iz tega razloga (primerjaj odločbi VS RS II Ips 569/95, II Ips 528/98).

Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja (2. odstavek 111. člena SZ-1), in takšen zahtevek ne zastara, saj gre za zahtevek, s katerim se varuje lastninska pravica (92. člen Stvarnopravnega zakonika). Lastniki spornega stanovanja so vsakokratni lastniki stanovanj, vpisanih v vložkih št. 1548/1, 1548/3 - 14, 1531/1 - 14, 1532/1 - 14, 1533/1 - 14, vse k.o. U., torej tožniki (razen Z. K., N. K., A. Am., T. S., B. J., A. Z., G. Ga. in N. L.). Ni mogoče torej govoriti o tem, da tožniki, razen zgoraj navedenih, niso izkazali, da so lastniki spornega stanovanja (takšna je bila trditvena podlaga toženca v postopku pred sodiščem prve stopnje). Trditve tožeče stranke, da je lastništvo na spornem stanovanju v zemljiški knjigi vpisano že od leta 2005, toženec ni prerekal. To pomeni, da bi se o tem, kdo so lastniki oziroma solastniki stanovanja, v katerem živi, in torej komu je dolžan plačevati najemnino - uporabnino, tožnik lahko kadarkoli prepričal z vpogledom v zemljiško knjigo. Njegove navedbe o tem, da ni vedel kdo so lastniki stanovanja in da zato najemnine - uporabnine ni plačeval, so zato neutemeljene.

Toženčeva dolžnost je torej bila, da zahteva sklenitev najemne pogodbe, pa tudi, da sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine ob pogojih iz 104. člena SZ-1. Ker tega ni storil, je tudi sklicevanje toženca v postopku pred sodiščem prve stopnje, na to določbo SZ-1, brezpredmetno.

Glede na vse povedano je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in sodbo ustrezno spremenilo, sicer pa pritožbo, koliko se nanaša na Z. K., N. K., A. Am. T. S., B. J., A. Z. in G. Ga., zavrnilo in sodbo glede njih potrdilo (358. člen ZPP, 353. člen ZPP).

Ker je pritožbeno sodišče v izpodbijanem delu sodbo v pretežnem delu spremenilo, je moralo ponovno odločiti tudi o stroških vsega postopka. Tožeča stranka je s tožbo v pretežnem delu uspela, pri čemer s potrjenim zavrnilnim delom, niso nastali posebni stroški, zato ji je toženec dolžan povrniti pravdne stroške. Toženec je z nasprotno tožbo v celoti propadel, zato je dolžan tožeči stranki povrniti stroške tudi tega postopka (1. odstavek 154. člena ZPP, 3. odstavek 154. člena ZPP). Tožeči stranki je pritožbeno sodišče priznalo stroške po stroškovniku, list. št. 91, razen stroškov takse odgovora na nasprotno tožbo, za katero iz spisa ne izhaja, da bi bila plačana. Skupaj gre tožeči stranki 3.193,13 EUR nagrade, skupaj z 20 % DDV (638,63 EUR), je to 3.831,76 EUR, skupaj s takso za tožbo 519,00 EUR in materialnimi stroški v višini 20 EUR, pa 4.370,76 EUR pravdnih stroškov pred sodiščem prve stopnje.

Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela v pretežnem delu, pri čemer z zavrnilnim delom niso nastali posebni stroški, ji je toženec dolžan povrniti tudi pritožbene pravdne stroške (3. odstavek 154. člena ZPP). Tožeči stranki gre 628,80 EUR za sestavo pritožbe, skupaj z 20 % DDV (125,76 EUR) je to 754,56 EUR. Toženec ji je dolžan povrniti tudi 20 EUR iz naslova materialnih stroškov in 519,00 EUR iz naslova plačila sodne takse za pritožbo, skupaj torej 1.293,56 EUR pritožbenih pravdnih stroškov.

Oboje stroške je toženec dolžan tožeči stranki plačati v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pritožbeno sodišče je stroške odmerilo v skladu z veljavnim Zakonom o sodnih taksah in Zakonom o odvetniški tarifi.

Toženec sam nosi svoje stroške odgovora na pritožbo (2. odstavek 154. člena ZPP).