Jedro

Situacije, kakršna je konkretna (toženki sta kot bivši imetnici stanovanjske pravice v skladu s SZ sklenili najemni pogodbi z bivšo občino kot takratno lastnico spornih stanovanj za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino, po sklenitvi teh najemnih pogodb pa je bila s sklepom sodišča zaplenjena nepremičnina, ki zajema tudi sporni stanovanji, vrnjena prejšnjemu lastniku, ki sedaj od toženk zahteva plačilo najemnine za čas od pravnomočnosti odločbe o vrnitvi zaplenjene nepremičnine dalje), ne ureja noben predpis. Pravno praznino je treba zato zapolniti z analogijo. Pri tem so uporabne zlasti določbe 21. čl. in 1. odst. 125. čl. SZ ter 1. odst. 591. čl. ZOR.

Izrek

Pritožbama se delno ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi v delu, s katerim je ugodeno zahtevku za plačilo uporabnine za stanovanji in v odločbi o stroških postopka ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sicer se pritožbi zavrneta kot neutemeljeni in se v nerazveljavljenem delu potrdi sodba prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje prvo toženko zavezalo, da mora tožnikom plačati 166.293,17 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi, drugega toženca pa, da jim mora plačati 160.767,82 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Višje zahtevke je zavrnilo, tožnike pa zavezalo, da morajo tožencema povrniti 110.529,45 SIT stroškov postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 17.4.1998 dalje.

Zoper to sodbo se iz vseh razlogov pritožujeta toženca in predlagata spremembo, podrejeno pa razveljavitev. Navajata, da je sodišče spregledalo, da je med tožencema in pravnim prednikom tožečih strank sklenjena najemna pogodba in to v skladu s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju SZ), ki še vedno velja, le da je v pravice in obveznosti lastnika vstopil denacionalizacijski upravičenec oziroma njegovi dediči. Obe toženi stranki sta v skladu s pogodbeno obveznostjo tudi nakazovali najemnino in ostale stroške po izstavljenih računih Stanovanjskemu podjetju Ljubljana. Tožniki za sporno obdobje tožencema niso predložili v podpis spremenjene najemne pogodbe, ki bi se nanašala na drugačno obveznost glede plačevanja najemnine.

Zahtevajo le izpraznitev stanovanj. Toženca sta torej izpolnjevala svoje obveznosti v skladu z veljavno najemno pogodbo. Zato jima ni nastala nobena korist od uporabe stanovanj. Najemnino sta plačevala mesečno po izstavljenih računih, kar vse izhaja iz kopij položnic, ki se nahajajo v spisu. Tako je nesprejemljiva razlaga sodišča prve stopnje, da bi morala toženca najemno pogodbo uskladiti z novim lastninskim stanjem, kar naj bi izhajalo iz 1. odst. 58. čl. SZ.

Toženca sta imela namreč veljavni najemni pogodbi in zato ni res, da bi stanovanji uporabljala nezakonito. Toženca izpodbijata tudi odločbo o stroških postopka, saj iz razlogov ni razvidna utemeljitev nepriznanih stroškov tožencev niti specifikacija priznanih stroškov tožnikov.

Zoper zavrnilni del sodbe se iz vseh razlogov pritožujejo tožniki in predlagajo razveljavitev. Menijo, da je zmotno pravno stališče sodišča prve stopnje, da zgolj zaradi vrnitve zaplenjnega premoženja prejšnjemu lastniku toženca nista mogla izgubiti stanovanjsko pravico. Na stanovanjih v zasebni lasti namreč stanovanjska pravica sploh ni mogoča. Z vrnitvijo stanovanj prejšnjemu lastniku je torej le-ta prenehala. Sodišče je tudi zmotno uporabilo določbo 2. odst. 150. čl. SZ o neprofitni najemnini. Prav tako ni upoštevalo, da je ta zakonska določba razveljavljena z odločbo Ustavnega sodišča. Sicer pa je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da toženca nezakonito uporabljata stanovanje. To pa pomeni, da je podana njuna odškodninska odgovornost. Zato je zgrešeno stališče, da nista ravnala nepošteno in da pri njiju ni najti elementa nedopustnosti, zaradi česar da odškodninski zahtevek ni utemeljen. Toženca sta bila namreč obveščena o spremembi lastništva, najemne pogodbe z novim lastnikom pa nista sklenila. Zato je njuna uporaba tujih stanovanj nezakonita. Njuna krivda je s tem dokazana. Tožnikom ne gre samo vrnitev koristi, marveč popolna odškodnina za vso škodo. Po nobenem predpisu jim ne pripada samo plačilo neprofitne najemnine, saj stranke niso bile niti v stanovanjskem niti v najemnem ramerju. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava, sodišče prve stopnje tako ni ugotovilo, koliko znaša dejanska škoda. Ta je tolikšna, kolikor znaša ekonomska najemnina. Nepravilna je tudi odločba o stroških postopka. V razlogih sodišče ni navedlo specifikacije priznanih stroškov, premalo pa je upoštevalo, da je večina stroškov v glavnem nastala zaradi ugotavljanja podlage zahtevkov. Sicer pa večina stroškov sploh ni odvisna od višine zahtevka. Od nje so odvisne samo takse in nagrade za odvetnika, vendar tudi te rastejo po degresivni lestvici. Tožnikom bi bilo tako treba priznati vse stroške, ki so bili potrebni, da so uspeli po temelju in po dosojeni višini, tožencem pa samo stroške, kolikor so bili večji zaradi zavrnjenega dela zahtevkov.

Pritožbi sta le delno utemeljeni.

Situacije, kakršna je konkretna, ne ureja noben predpis. Pravno praznino je treba zato zapolniti z analogijo. Pri tem so uporabne zlasti določbe 21. čl. SZ, po kateri se v primeru, da stanovanja ne kupi predkupni upravičenec (najemnik), njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati; določba 1. odst. 125. čl. SZ, po kateri določila najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije - lastniku; ter določba 1. odst. 591. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), po kateri pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena nekomu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in nastanejo potem pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Prva toženka in pravna prednica drugega toženca (v nadaljevanju najemnici) sta kot bivši imetnici stanovanjske pravice v skladu s SZ sklenili najemni pogodbi z bivšo Občino Ljubljana-Center kot takratno lastnico spornih stanovanj za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino. Po sklentivi teh najemnih pogodb pa je bila s sklepom Temeljnega sodišča v Ljubljani z dne 17.3.1994 zaplenjena nepremičnina, ki zajema tudi sporni stanovanji, vrnjena prejšnjemu lastniku (pravnemu predniku tožnikov). Sprememba lastništva pa glede na prej omenjene določbe SZ in ZOR ni mogla vplivati na pravni položaj najemnic. Zato je zgrešeno pravno naziranje tožnikov, da sta stanovanji uporabljali nezakonito.

Vrnitev zaplenjenega premoženja je imela za posledico le vstop nove stranke (pravne prednice tožnikov) v že obstoječi najemni razmerji.

Iz tega pa izhaja troje: 1. da je izključena protipravnost ravnanja najemnic, 2. da ima njuna uporaba stanovanj podlago v najemnih pogodbah (kar pomeni, da je izključena tudi neupravičena pridobitev - 210. čl. ZOR) in 3. da tožniki lahko zahtevajo le plačilo neprofitnih najemnin, ko ju določata najemni pogodbi, sklenjeni z bivšim lastnikom (bivšo Občino Ljubljana-Center).

Glede na to, da zahtevajo tožniki plačilo uporabnine, pri čemer navajajo, da ju morata najemnici plačati njim (ker so pač lastniki) in ne komu drugemu, na kar se sklicujeta najemnici, je podlaga tožbenega zahtevka (kljub temu, da so tožniki tožbeni zahtevek pravno kvalificirali le kot odškodninski - primeraj 3. odst. 186. čl. Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP) tudi izpolnitev obveznosti iz najemnih pogodb. To pa pomeni, da bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, kdaj sta bili najemnici obveščeni o spremembi lastništva stanovanj. V skladu z 2. odst. 592. čl. ZOR sme namreč zakupnik (v tem primeru najemnici) od trenutka, ko je obveščen o odtujitvi v zakup dane stvari (v tem primeru o spremembi lastništva) plačati zakupnino samo pridobitelju. In ker sodišče prve stopnje tega ni ugotavljalo (ugotovilo je le, da je bil sklep o vrnitvi zaplenjenega premoženja poslan v vednost tudi toženkama, ne pa tudi, kdaj se je to zgodilo), pritožbeno sodišče opravičeno dvomi v popolnost ugotovitve dejanskega stanja.

Zato je pritožbi tožencev delno ugodilo in tisti del sodbe, s katerim je ugodeno zahtevku za plačilo uporabnine za stanovanji in odločbo o stroških postopka (odločitev o stroških postopka je namreč odvisna od končnega uspeha strank) razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (2. odst. 370. čl. ZPP). Sicer pa je pritožbo tožencev in pritožbo tožnikov (iz razlogov, ki so navedeni v prejšnjem odstavku) zavrnilo kot neutemeljeni in v nerazveljavljenem delu potrdilo sodbo prve stopnje (368. čl. ZPP).

Ker sta pritožbi zoper tisti del sodbe, s katerim je odločeno o zahtevkih za plačilo uporabe sadovnjaka, neobrazloženi, je pritožbeno sodišče sodbo v tem delu preizkusilo le v mejah uradnega preizkusa (2. odst. 365. čl. ZPP). Pri tem je ugotovilo, da je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo ter da ni zagrešilo nobene take kršitve v postopku, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti.

Ob ponovnem obravnavanju naj sodišče prve stopnje ugotovi, kdaj sta bili najemnici obveščeni o spremembi lastništva. Kot že rečeno, je ta trenutek pomemben zato, ker bi od tedaj dalje morali plačevati najemnino le tožnikom oz. njihovi pravni prednici.