Jedro

Funkcionalno zemljišče bi moralo biti opredeljeno bodisi s splošnim pravnim aktom - z načrtom gradbenih parcel kot sestavino prostorskega izvedbenega načrta oziroma lokacijske dokumentacije (prvi in drugi odstavek 46. člena ZUN), bodisi z odločbo pristojnega upravnega organa (tretji odstavek 46. člena ZUN), bodisi s sodno odločbo (npr. pri delitvi nepremičnine). V danem primeru funkcionalno zemljišče za hišo ni bilo določeno in ker tožeča stranka ni bila pripravljena sprožiti ustreznega postopka, je moralo sodišče upoštevati podatke v javnih evidencah, kjer se vodi vrsta rabe parcel - to je podatke, ki so vpisani v zemljiškem katastru in se povzemajo tudi v zemljiško knjigo. Glede na to, da je parc.št. 346 stavbišče in dvorišče, jo je treba po 6. in 7. členu ZZK, ki je veljal v času odločanja pred sodiščem prve stopnje, šteti za zemljišče pod gradbenimi objekti; parc. št. 347, ki je glede na vrsto rabe sadovnjak, pa je katastrska kultura in ne zemljišče pod gradbenim objektom. Gre torej za dve parceli z različno vrsto rabe, zato je treba zanju uporabiti tisti pravni režim, ki velja za določen način rabe in po katerem bi tožniki lahko uporabljali ali oddajali parceli.

Izrek

Zahtevi za varstvo zakonitosti se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je pod 1. razsodilo, da mora prva tožena stranka plačati tožnikom 166.293,17 tolarjev, z zamudnimi obrestmi, ki so določene v zakonu in zapadejo vsakega prvega dne v mesecu od zapadlosti mesečnih zneskov, ki so navedeni v izreku prve sodbe. Pod 2. je za drugega toženca razsodilo, da mora plačati tožnikom 160.767,82 tolarjev z zamudnimi obrestmi, ki so določene v zakonu in zapadejo vsakega prvega dne v mesecu od zapadlosti mesečnih zneskov, ki so navedeni v izreku prve sodbe. Pod 3. je zavrnilo, kar so tožniki zahtevali več (presežni tožbeni zahtevek, ki se nanaša na višjo najemnino za stanovanje ter na plačilo višjega nadomestila za uporabo dvoriščne parcele in sadovnjaka). Pod 4. je sodišče odločilo še o povrnitvi pravdnih stroškov. V utemeljitvi sodbe je pojasnilo, da je ugotovilo, da toženi stranki (oz. pravna prednica) že vrsto let zasedata stanovanjske prostore v zgradbi v Ljubljani in zemljišče okrog stavbe, kar vse je vpisano pri zemljiškoknjižnem vložku št. 230 k.o..., ki obsega parc. št. 346 - zgradba 158 m2 in dvorišče 204 m2 ter parc. št. 347 - sadovnjak 470 m2. Ker je bila navedena nepremičnina vrnjena dr. B. R. na podlagi sklepa Temeljnega sodišča v Ljubljani, enote v Ljubljani, opr. št. Nz 580/93 in so jo podedovali tožniki po sklepu Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. "D" II D 1338/94, je sodišče razsodilo, da so po 219. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Ur.l. SFRJ, št. 29/78 do 57/89) tožniki upravičeni do nadomestitve koristi, ki jo imata toženi stranki z uporabo sporne nepremičnine. Zato je razsodilo, da morata plačati: - neprofitno stanarino za uporabo stanovanj, kamor po 9. členu Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/99 do 23/96) spada tudi funkcionalno zemljišče. Ker v konkretnem primeru funkcionalno zemljišče ni bilo določeno, je sodišče štelo, da je primerno upoštevati kot zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stanovanj, zemljišče pod zgradbo in dvorišče. Poleg tega je tožnikom prisodilo - nadomestilo za uporabo sadovnjaka.

Vse, kar mora plačati vsaka od toženih strank, je seštelo in v izreku sodbe navedlo v že opisanih vsotah pod 1. in 2. izreka, presežek pa je zavrnilo.

Po pritožbah tožeče in tožene stranke je višje sodišče pritožbama delno ugodilo in razveljavilo izrek izpodbijane sodbe v delu, s katerim je bilo ugodeno zahtevku za plačilo uporabnine za stanovanji in v odločbi o stroških postopka ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sicer je pritožbi zavrnilo kot neutemeljeni in v nerazveljavljenem delu potrdilo sodbo prve stopnje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je pridržalo za končno odločbo.

Proti pravnomočni sodbi pritožbenega sodišča je v zvezi s prvo sodbo Državno tožilstvo Republike Slovenije pravočasno vložilo zahtevo za varstvo zakonitosti. Sodbi izpodbija v delu, v katerem sta sodišči prve in druge stopnje pravnomočno razsodili o dolžnosti plačila uporabnine za parcelo številka 347 sadovnjak, v izmeri 470 m2, k.o... (1. in 2. točka izreka prve sodbe), ter v delu, v katerem je zavrnjen višji tožbeni zahtevek (3. točka izreka prve sodbe). Uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, to je 219. člena ZOR, v zvezi s 150. členom SZ. Navaja, da je mogoče uporabnino za sporno uporabo stanovanjskega premoženja zakonito ugotoviti le s celovitim vrednotenjem koristi za individualno stanovanjsko hišo z 832 m2 zemljišča. Po mnenju Državnega tožilstva Republike Slovenije je pritožbeno sodišče v izpodbijanem delu sodbe sicer pravilno navedlo 219. člen ZOR, a je zmotno razlagalo tisti del predpisa, ki določa obseg oškodovanja pri uporabi tuje stvari. Sodišču očita, da je zmotno razlagalo zahtevek tožeče stranke kot odškodninski zahtevek in ga je zavrnilo, češ da tožena stranka ni ravnala nedopustno. Toda za pravilno uporabo 219. člena ZOR je pomembno, kakšno prikrajšanje je utrpela tožeča stranka, ker ni mogla svobodno oddajati svojega stanovanjskega premoženja. To je pri individualni stanovanjski hiši z dvoriščem in sadovnjakom, kakršna je obravnavana, mogoče objektivno ugotoviti le s celovito obravnavo koristi, ki izvirajo iz sporne nepremičnine. V abstraktnem dejanskem stanu iz 219. člena ZOR gre namreč za povračilo tiste izgube oziroma koristi, ki bi jo upravičenec dosegel, če bi nepremičnino sam uporabljal oziroma upravljal. Zato trdi, da bi ob normalnem teku stvari tožeča stranka za hišo z zemljišči, če bi jo oddajala, iztržila na trgu oblikovano najemnino, zmanjšano za davščine in stroške upravljanja ter vzdrževanje nepremičnine. Tožeča stranka je po drugem odstavku 150. člena SZ upravičena od Mestne občine Ljubljana zahtevati razliko do profitne najemnine za stanovanja, ni ji pa zagotovljeno povračilo do polne tržne vrednosti najemnine za dvostanovanjsko hišo z dvoriščem in sadovnjakom. Da je omejevanje višine najemnine, kot značilnega civilnega sadu stanovanjskega premoženja, poseg v lastninsko pravico, je odločilo Ustavno sodišče v odločbi U I 119/94 (Ur.l. RS, št. 24/96). Po mnenju Državnega tožilstva pritožbeno sodišče ni pravilno uporabilo materialnega prava, ker je glede stanovanj pravna podlaga spora 150. člen SZ, glede spornega sadovnjaka pa 219. člen ZOR, ki ju je treba uporabiti povezano. Ker je pritožbeno sodišče zmotno uporabilo 21. člen SZ, prvi odstavek 125. člena SZ in prvi odstavek 591. člena ZOR, je neutemeljeno sodbo prvega sodišča le delno razveljavilo. Če bo izpodbijani del pravnomočnih sodb ostal v veljavi, prvo sodišče v ponovnem postopku ne bo moglo celovito obravnavati denarne terjatve tožeče stranke in pravilno odločiti, v kakšnem obsegu je tožbeni zahtevek utemeljen. Zato predlaga razveljavitev obeh izpodbijanih sodb v celoti in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

Po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP 1977, Ur. list SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92), je bila v zvezi z drugim odstavkom 408. člena tega zakona, zahteva za varstvo zakonitosti vročena obema pravdnima strankama, ki nanjo nista odgovorili.

Uvodoma je treba pojasniti, da je revizijsko sodišče odločalo po pravilih ZPP 1977, čeprav je 14. julija 1999 začel veljati nov procesni zakon. Razlog za to je v določilu prvega odstavka 498. člena novega Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. list RS, št. 26/99), po katerem je treba nadaljevati postopek po prejšnjih pravilih, če je bila pred uveljavitvijo ZPP na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Zahteva za varstvo zakonitosti je utemeljena.

Kolikor Državno tožilstvo Republike Slovenije izpodbija način, po katerem sta sodišči ločeno določali uporabnino za zemljišči, to je za parceli št. 346 in 347 k.o..., zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena. V postopku je bilo med pravdnima strankama sporno vprašanje, če sta navedeni parceli funkcionalno zemljišče, to je zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stanovanjske hiše in brez katerega ne more funkcionirati (9. člen SZ). Funkcionalno zemljišče bi moralo biti opredeljeno bodisi s splošnim pravnim aktom - z načrtom gradbenih parcel kot sestavino prostorskega izvedbenega načrta oziroma lokacijske dokumentacije (prvi in drugi odstavek 46. člena Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor, ZUN, Ur.l. št. 18/84, 37/85, 29/86, 43/89 in Ur.l. RS, št. 26/90, 18/93, 47/93 in 71/93), bodisi z odločbo pristojnega upravnega organa (tretji odstavek 46. člena ZUN), bodisi s sodno odločbo (npr. pri delitvi nepremičnine, vračilu nacionaliziranega premoženja ipd.). V da-nem primeru funkcionalno zemljišče za hišo ni bilo določeno in ker tožeča stranka ni bila pripravljena sprožiti ustreznega postopka, je moralo sodišče upoštevati podatke v javnih evidencah, kjer se vodi vrsta rabe parcel - to je podatke, ki so vpisani v zemljiškem katastru in se povzemajo tudi v zemljiško knjigo. Glede na to, da je parc. št. 346 stavbišče in dvorišče, jo je treba po 6. in 7. členu Zakona o zemljiškem katastru (ZZK, Ur.l. RSR, št. 16/74 in 42/86), ki je veljal v času odločanja pred sodiščem prve stopnje, šteti za zemljišče pod gradbenimi objeti, to je zemljišče, ki obsega tisto zemljišče, ki je dejansko pokrito z zgradbo (v danem primeru s stanovanjsko stavbo), in zemljišče, ki rabi zgradbi v funkcionalne namene, kot npr. dvorišče, nasip, usek, terasa, bazen (v danem primeru dvorišče). Parcela št. 347, ki je glede na vrsto rabe sadovnjak, je katastrska kultura, to je rodovitno zemljišče, ki je po svoji kvaliteti sposobno za kmetijsko (ali gozdno) proizvodnjo. Gre torej za dve parceli z različno vrsto rabe, zato je treba zanju uporabiti tisti pravni režim, ki velja za določen način rabe in po katerem bi tožniki lahko uporabljali ali oddajali parceli.

Tudi pravna podlaga, na podlagi katere toženi stranki uporabljata parceli št. 346 in 347 k.o... je različna, saj sta toženi stranki uporabljali stanovanji na podlagi najemnih pogodb, ki sta ju sklenili z Občino Ljubljana Center. Na tej podlagi sta uporabljali tudi parcelo št. 346, stavbišče in dvorišče, zato je sodišče prve stopnje pri določanju nadomestila za uporabo upoštevalo delež, ki je sorazmeren vrednosti stanovanj, ki jih uporablja vsaka od toženih strank (12. člen SZ). Drugače -je s parcelo št. 347 k.o..., za katero tudi Državno tožilstvo Republike Slovenije trdi, da sta jo toženi stranki uporabljali brez pravnega naslova, sodišče pa je pri presoji koristi, ki sta jo imeli toženi stranki z njeno uporabo, upoštevalo ugotovitev, da sta jo uporabljali vsaka do ene polovice.

Da sta sodišči prve in druge stopnje pravilno ravnali, ker parcel št. 346 in 347 k.o... nista upoštevali kot celotno funkcionalno zemljišče k zgradbi ali kot sadovnjak, izhaja tudi iz Navodila o merilih za ocenjevanje vrednosti podržavljenih premičnin, nepremičnin, podjetij in premoženja (Ur.l. RS, št. 23/92-26/2000), ki ga uporablja sodišče, kadar odloča o vračanju premoženja na podlagi Zakona o denacionalizaciji (ZDen, Ur.l. RS, št. 27/91 do 67/98), saj gre v primerih denacionalizaci-je za postopke, v katerih se vrača odvzeto premoženje, tako kot v postopkih, v katerih se vrača premoženje na podlagi Zakona o izvrševanju kazenskih sankcij (ZIKS, Ur.l. SRS, št. 17/78 do 10/98). Navodila ločijo parcele glede na vrsto rabe in določajo različno vrednotenje za kmetijska zemljišča in za stavbna zemljišča. Za primer, ko funkcionalnega zemljišča ni mogoče ugotoviti, oziroma ko funkcionalno zemljišče k objektu ni bilo določeno, pa predpisujejo, da se šteje kot funkcionalno zemljišče k stanovanjskemu objektu še dvakratna površina fundusa. Zato dvorišče in sadovnjak skupaj ne moreta biti funkcionalno zemljišče, ker dvorišče na parceli št. 346 in sadovnjak na parceli št. 347 k.o... obsegata skupaj 674 m2, zemljišče pod zgradbo pa meri samo 158 m2; po drugi strani pa stanovanjske stavbe, ki bi zajemala le zemljišče, na katerem stoji, ne bi bilo mogoče uporabljati.

Zahteva za varstvo zakonitosti pa utemeljeno opozarja na zmotno uporabo 219. člena ZOR, ki omogoča lastniku oz. imetniku stvari, da zahteva nadomestitev koristi, ki jo je imel kdo drug, ker je tujo stvar uporabljal v svojo korist. V danem primeru sta toženi stranki uporabljali v svojo korist stanovanji v pritličju in v prvem nadstropju hiše v L. Poleg tega sta uporabljali parceli št. 346 in 347, ki sta vpisani pri zemljiškoknjižnem vložku št. 230 k.o... Glede stanovanj in funkcionalnega zemljišča k stanovanjski stavbi je treba pri ugotavljanju izgubljene koristi uporabiti SZ, ki v 150. členu predpisuje način določanja najemnine za stanovanja, v katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica. Glede uporabnine za sadovnjak pa je treba na podlagi 219. člena ZOR ugotoviti obseg oškodovanja tako, kot navaja Državno tožilstvo Republike Slovenije in kot je Vrhovno sodišče Republike Slovenije že večkrat odločilo: ugotoviti je treba, kakšno prikrajšanje je utrpela tožeča stranka, ker ni mogla sama uporabljati parcele ali je oddajati. Pri tem ni odločilno, kakšno korist je dejansko pridobil okoriščenec, marveč kakšno korist bi lahko pridobil. Ker je v konkretnem primeru sodišče prve stopnje zmotno ugotavljalo obseg prikrajšanja tožeče stranke po dejanskem stanju parcele, ki sta ga vzpostavili toženi stranki, in ne po stanju, kakršno bi bilo smotrno za obdelavo sadovnjaka, je zmotno uporabilo materialno pravo; pritožbeno sodišče pa na to ni reagiralo.

Pritožbeno sodišče v izreku svoje odločbe tudi ni navedlo zneskov, ki se nanašajo na nadomestilo za uporabo parcele št. 347 - sadovnjak, v izmeri 470 m2, za katere je pravnomočno ugotovljeno, da jih mora plačati vsaka od toženih strank, in razveljavljenih zneskov, ki se nanašajo na odločitev o višini uporabnine za stanovanje. Ker dejanskega stanja ni razmejilo in ločilo med seboj, sodba ne vsebuje tistih odločilnih dejstev, ki so nujna za kontrolo pravilne uporabe materialnega prava in ki bi omogočala spremembo sodbe pritožbenega sodišča. Poleg tega je sodišče druge stopnje ob razveljavitvi dela obsodilnega dela prve sodbe, potrdilo ves zavrnilni del sodbe, tako da zahteva za varstvo zakonitosti utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ne bo moglo celovito obravnavati denarne terjatve tožeče stranke. Zaradi navedenih pomanjkljivosti v izreku sodbe sodišča druge stopnje, ki vplivajo na pravilno uporabo materialnega prava, vrhovno sodišče ni moglo spremeniti izpodbijane sodbe, marveč je moralo po drugem odstavku 395. člena ZPP 1977 razveljaviti sodbi sodišč druge in prve stopnje in zadevo vrniti prvemu sodišču v novo sojenje.