Jedro

Ker tožena stranka v pogodbenem roku panojev ni odstranila, je ravnala v nasprotju s pogodbo, zato je tožnikom skladno z drugim odstavkom 239. člena OZ odškodninsko odgovorna za škodo, ki jim je nastala zaradi neodstranitve panojev z njihovih zemljišč.

Da se šteje neko zatrjevano dejstvo za prerekano, mora biti zanikanje konkretno. Zgolj stavek v uvodu vsake vloge tožene stranke, da prereka vse trditve tožečih strank, ne zadostuje.

Tožena stranka je najemno pogodbo kršila namerno, zato odgovarja za celotno škodo, ne glede na to, ali jo je lahko ob kršitvi pogodbe predvidela.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (točke III, IV, VI, IX, X in XI izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožečim strankam povrniti 669,78 EUR stroškov pritožbenega postopka v roku 15-tih dni od prejema te sodbe, od tedaj dalje do plačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

**Tožbene navedbe, zahtevek in odločitev sodišča prve stopnje**

1. Tožniki zatrjujejo, da je najemna pogodba, na podlagi katere je imela tožena stranka na njihovem zemljišču postavljena dva oglasna panoja (v nadaljevanju Pogodba), dne 29. 2. 2017 prenehala veljati, zato bi morala tožena stranka do 30. 3. 2017 panoja odstraniti in od tedaj dalje protipravno zaseda njihovo zemljišče. S tožbo so zahtevali, da tožena stranka preneha vznemirjati njihovo lastninsko pravico in odstrani panoja ter da v bodoče opusti vsakršno poseganje v njihovo lastninsko pravico. Tekom postopka so tožbeni zahtevek razširili. Trdijo, da niso mogli realizirati z drugim najemnikom za višjo najemnino sklenjeno najemno pogodbo, ker je tožena stranka neupravičeno zasedala njihovo nepremičnino, zato vtožujejo še razliko med zneskom, ki jim ga je nakazovala tožena stranka in zneskom najemnine po najemni pogodbi z novim najemnikom. Tožniki so nato zemljišče prodali in trdijo, da je bila kupnina, ker je zemljišče zasedala tožena stranka, nižja za 33.000,00 EUR, kar predstavlja škodo, ki jo je dolžna povrniti tožena stranka.

2. Sodišče prve stopnje je ustavilo postopek glede odstranitve objektov (panojev) in za plačilo 22,22 EUR vsakemu od tožnikov ter dovolilo spremembo tožbe z dne 15. 4. 2019 (točke I-III izreka). Razsodilo je, da je tožena stranka dolžna vsakemu tožniku plačati 277,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2019 dalje do plačila (točka IV izreka); zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo zakonskih zamudnih obresti za v izreku navedene zneske in obdobja (točka V izreka); da je tožena stranka dolžna vsakemu od tožnikov plačati 11.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 4. 2019 dalje do plačila (točka VI izreka); zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo zakonskih zamudnih obresti od zneska 1.100,00 EUR za čas od 15. 3. 2019 do 25. 4. 2019 in od 9.900,00 EUR za čas od 3. 4. 2019 do 25. 4. 2019 in za plačilo 128,02 EUR (točki VII in VIII izreka); da je tožena stranka dolžna vsakemu od tožnikov plačati 104,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 12. 2018 do plačila (točka IX izreka); da je dolžna tožena stranka opustiti vsako poseganje v nepremičnine ID znak parcela 0000 137/1, parcela 0000 137/3 in parcela 0000 137/7 (točka X izreka); ter da je tožena stranka tožnikom dolžna plačati 3.676,00 EUR stroškov postopka.

**Povzetek navedb pritožbe in odgovor nanjo**

3. Zoper ugodilni del sodbe se pritožuje tožena stranka, uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podredno naj jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

4. Meni, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da med pravdnimi strankami ni prišlo do molče obnovljene najemne pogodbe oziroma sklenitve nove najemne pogodbe. Po izteku najemne pogodbe namreč tožeče stranke niso zahtevale odstranitve objekta, hkrati pa so sprejemale mesečna plačila najemnine, zato je bila pogodba skladno s 615. členom Obligacijskega zakonika (OZ) obnovljena oziroma je prišlo do sklenitve nove, ustne najemne pogodbe.

5. Za škodo v obliki nižje kupnine niso podani elementi odškodninske odgovornosti. Znižanje kupnine je posledica običajnih pogajanj med kupcem in prodajalcem. Izgube dobička ni mogoče ugotavljati zgolj na podlagi nekega v pogodbi zapisanega, izmišljenega zneska. Napačno je sodišče ugotovilo „tržno vrednost“ zemljišč, saj cena sosednjega zemljišča ni bila 366,00 EUR na m², kar je cena skupaj z DDV, pač pa 300,00 EUR na m², plačal bi se le še 2 % davek na promet nepremičnin. Nesprejemljivo je ravnanje sodišča, ko vsako trditev tožečih strank, za katero ni izrecno napisano nestrinjanje, šteje za priznano. Odločitev glede izgubljenega dobička je napačna vsaj v delu, kolikor sodišče ne upošteva stroškov, ki bi tožečim strankam nastali v zvezi s prodajo, to je davščine in posredniška provizija. Tudi vzročne zveze ni. Skrajno neobičajno in neživljenjsko je, da bi pogodbene stranke v pogodbo zapisale, da je kupnina znižana in zakaj. Za celotno škodo bi lahko odgovarjali le, če bi jo lahko oziroma bi jo morali predvideti. Da se bo za zemljišče pojavil kupec, ki bo domnevno zaradi zasedenosti dela zemljišča s panojem ponudil nižjo kupnino in bo s tem nastala škoda, ki več kot 15-krat presega vrednost celotne dogovorjene letne najemnine, niso mogli računati. Trditev o namerni kršitvi Pogodbe tožniki niso podali, zato sodišče niti ni smelo ugotavljati, ali je tožena stranka Pogodbo kršila naklepno ali iz hude malomarnosti. Potrebno je upoštevati tudi pravično porazdelitev rizika med pogodbene stranke, dosojeni izgubljeni dobiček pa predstavlja povsem nesorazmerno škodo. Tožniki niso storili nič za zmanjšanje škode, saj jih niso obvestili o nameravani prodaji in domnevni zahtevi kupca za znižanje kupnine. Odločitev o dolžnosti povrnitve škode v obliki zmanjšanja kupnine nasprotuje načelu pravičnosti in vsem temeljnim načelom obligacijskega ter zlasti odškodninskega prava.

6. V zvezi s škodo v obliki izpada najemnine je sodišče prve stopnje zavzelo napačno stališče, da vprašanje veljavnosti nove najemne pogodbe ni pomembno. Pogodba z novim najemodajalcem je začela veljati z dnem podpisa obeh pogodbenih strank in so bile tožeče stranke od tedaj dalje upravičene od novega najemnika terjati plačilo zakupnine.

7. Pritožba sodišču prve stopnje še očita, da se ni ustrezno opredelilo do obširnih pravnih naziranj, zagrešilo je absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Odločitev odstopa od pravne teorije in ustaljene sodne prakse glede predvidljivosti škode in dolžnosti upnika zmanjševati škodo, zato bi moralo sodišče še toliko bolj obrazložiti svoja stališča. Sodba je arbitrarna.

8. Tožniki so na pritožbo odgovorili. Pritrjujejo razlogom prvostopenjskega sodišča in argumentirano zavračajo vse pritožbene navedbe, pri čemer opozarjajo, da so trditve o manjši škodi iz naslova izgubljenega dobička zaradi stroškov davščin in nepremičninskega posrednika pritožbene novote ter pojasnjujejo, da teh stroškov niso plačali. Pritožbenemu sodišču predlagajo, naj pritožbo kot neutemeljeno zavrne in toženi stranki naložilo v plačilo stroške pritožbenega postopka.

**Presoja višjega sodišča**

9. Pritožba ni utemeljena.

10. Glede na podano trditveno in dokazno podlago je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo, to je določbe OZ o poslovni odškodninski odgovornosti, konkretno določbe 239., 243. in 246. člena OZ. Odločitev je utemeljilo z jasnimi in popolnimi razlogi, ki jim pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje, zato se nanje sklicuje in bo v nadaljevanju le še odgovorilo na bistvene pritožbene poudarke (prvi odstavek 360. člena ZPP).

_Glede vprašanja obstoja najemnega razmerja_

11. Pri utemeljevanju stališča, da je bila najemna pogodba med pravdnima strankama molče obnovljena, pritožnica spregleda del ugotovljenih okoliščin konkretnega primera. Nesporno je, da so tožniki toženi stranki že leta 2016 poslali obvestilo, da Pogodbe ne želijo podaljšati, vendar tožena stranka njihovega dopisa ni pravočasno sprejela, tožniki so ponovno toženi stranki poslali obvestilo, da po 28. 2. 2017 ne bodo več podaljšali najemne pogodbe in da mora v roku 30-tih dni po 28. 2. 2017 skladno s Pogodbo odstraniti panoje, ki je bil toženi stranki glede na določila Pogodbe vročen pravočasno za prekinitev najemnega razmerja, najemnino, ki jo je po prejemu dopisa nakazala za čas od 28. 2. 2017 do 28. 2. 2018 so tožniki toženi stranki vrnili in prvi tožnik je zakonitemu zastopniku tožene stranke večkrat povedal, da niso več zainteresirani za najemno razmerje z njim. Iz navedenega izhaja, da so tožniki jasno izrazili, da na podaljšanje Pogodbe ne pristajajo. Ugotovitve prvostopenjskega sodišča o zavedanju tožene stranke, da tožniki Pogodbe ne želijo podaljšati in prizadevanju za to, da bi si tožniki premislili, pritožba niti ne izpodbija. Na dejstvo, da so tožniki kasneje vložili tožbo, sodišče prve stopnje izpodbijane sodbe ni oprlo in so pritožbene navedbe v zvezi s tem brezpredmetne.

12. V okoliščinah konkretnega primera je zaključek prvostopenjskega sodišča, da je tožena stranka nakazovala mesečno uporabnino, ker panojev ni odstranila še po preteku Pogodbe, materialnopravno pravilen. Glede na to je pravilna tudi presoja, da Pogodba po 1. 3. 2017 ni več veljala. Ker tožena stranka v pogodbenem roku (6. člen Pogodbe) panojev ni odstranila, je ravnala v nasprotju s Pogodbo, zato je tožnikom skladno z drugim odstavkom 239. člena OZ odškodninsko odgovorna za škodo, ki jim je nastala zaradi neodstranitve panojev z njihovih zemljišč.

_Glede odgovornosti in višine škode zaradi nižje kupnine pri prodaji nepremičnine_

13. Tožniki so uspeli dokazati, da so ravno zaradi ravnanja tožene stranke nepremičnino prodali za 33.000,00 EUR manj, kot bi jo, če bi tožena stranka odstranila panoje, kot ji to nalaga 6. člen Pogodbe. Sodišče dejstva, da je bila kupnina za prodano zemljišče nižja za 33.000 EUR, ni ugotavljalo zgolj na podlagi zapisa v kupoprodajni pogodbi, kot skuša prikazati pritožba, pač pa je to ugotovilo z 8. členu ZPP skladno dokazno oceno.

14. Dejstvo je, da tožena stranka več kot dve leti po prenehanju najemnega razmerja s tožniki ni odstranila panojev z njihovega zemljišča. Zakoniti zastopnik tožene stranke je na zaslišanju izpovedal, da panojev kljub pozivom tožnikov niso odstranili, ker so upali, da si bodo tožniki premislili in se bo najemna pogodba lahko še malo podaljšala. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje v točki 59 obrazložitve izpodbijane sodbe, je prav dejstvo, da je tožena stranka zavlačevala z odstranitvijo reklamnih panojev in da je v zvezi s tem potekal sodni postopek, razlog, da je bil kupec za nepremičnine pripravljen plačati manj, kot bi bil, če panojev ne bi bilo. To so potrdili izvedeni dokazi, in sicer zaslišanje prvega tožnika ter prič G. G. in R. R., zapis v kupoprodajni pogodbi in višina kupnine pri prodaji sosednjega zemljišča. Dokazne ocene pritožba z ničemer ne omaje. Vzročna zveza je podana.

15. Neživljenjsko je očitanje tožnikom, da je nerazumno njihovo ravnanje, da so nepremičnino zgolj zato, ker je bil del zaseden s panoji, prodali po nižji ceni. Tožniki zemljišča zase niso potrebovali in so ga želeli prodati, vendar več let niso našli kupca. Ko se je kupec pojavil, bi bilo nerazumno odkloniti prodajo, ker kupec ni bil zaradi nespornega dejstva, da je za odstranitev panojev že dalj časa tekel postopek zoper toženo stranko, pripravljen kupiti zemljišče po taki ceni, kot bi ga, če ne bi bilo obremenjeno.

16. Tožena stranka tekom postopka na prvi stopnji ni ponudila nobenega konkretnega načina za izračun kupnine in je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju višine znižanja kupnine, to je višine škode, upoštevalo vse relevantne podatke v spisu. Eden od njih je višina kupnine za sosednje zemljišče. Za koliko je bila istemu kupcu prodana sosednja parcela, je zelo relevanten in objektiven podatek za ugotavljanje ali in za koliko je bila kupnina znižana. Gre za prodajo primerljive nepremičnine v istem času in istemu kupcu kot so svojo nepremičnino prodali tožniki. Že zato, ker prodaja tožnikov ni bila prosta plačila DDV-ja, je pravilno ravnanje sodišča prve stopnje, da je tudi pri primerjani ceni upoštevalo ceno z DDV. Razen tega je sodišče obrazložilo, da gre za prodajo nezazidanega stavbnega zemljišča, ki je po 8. točki 44. člena Zakona o davku na dodano vrednost obdavčena z 22 % DDV. Sicer pa tudi, če bi se upoštevala cena 300,00 EUR na m² (to je cena brez DDV), bi znašala kupnina za zemljišče tožnikov več, kot so iztržili.

17. Pravilno je sodišče prve stopnje štelo tudi, katera dejstva je tožena stranka prerekala. Skladno z drugim odstavkom 214. člena ZPP se dejstva, ki jih stranka zanika brez navajanja razlogov, štejejo za priznana. Da se šteje neko zatrjevano dejstvo za prerekano, mora biti zanikanje konkretno. Zgolj stavek v uvodu vsake vloge tožene stranke, da prereka vse trditve tožečih strank, ne zadostuje. Zgolj pavšalno zanikanje nasprotni stranki ne omogoča konkretne izjasnitve, prav tako ne sodišču. Dejstvo, da pravdni stranki nista bili pogodbeni stranki pri prodaji sosednjih zemljišč, na dolžnost konkretnega prerekanja dejstev ne vpliva.

18. Nobenih trditev o stroških, ki naj bi tožnikom nastali ob prodaji (davek na promet nepremičnin, stroški nepremičninskega posrednika, plačilo dohodnine), tekom postopka na prvi stopnji ni bilo. Ker je sodišče v pravdnem postopku vezano na trditve strank (7. in 212. člen ZPP), niti ni smelo ugotavljati, ali in kakšne dajatve so tožniki ob prodaji plačali. Drugostopenjsko sodišče pa teh pritožbenih navedb ne sme upoštevati, ker gre za nedopustne pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP). Tožena stranka ni navedla nobenega razloga, zakaj teh trditev ni podala že prej.

19. Če dolžnik pogodbo krši namerno, obseg odškodnine ni omejen le na škodo, ki bi jo moral pričakovati ob kršitvi pogodbe (drugi odstavek 243. člena OZ). Da je tožena stranka najemno pogodbo kršila namenoma, so tožniki izrecno navedli v vlogi z dne 17. 5. 2019 (list. št. 112 spisa) in je pritožbeno zatrjevanje o pomanjkanju teh trditev protispisno. Sodišče prve stopnje je zato lahko ugotavljalo in je pravilno ugotovilo, da je tožena stranka najemno pogodbo kršila namerno, zato skladno z drugim odstavkom 243. člena OZ odgovarja za celotno škodo, ne glede na to, ali jo je lahko ob kršitvi pogodbe predvidela. Dokazne ocene v točki 31 obrazložitve izpodbijane sodbe, da je tožena stranka pogodbo kršila namenoma, pritožba ne izpodbija. Na pritožbene navedbe glede nepredvidljivosti škode višje sodišče zato ne bo podrobneje odgovarjalo.

20. Glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera tožena stranka tožnikom neutemeljeno očita pasivnost glede zmanjševanja škode. Tožniki so bili ves čas zainteresirani za prodajo zemljišča, vendar interesentov za prodajo več let ni bilo, kupec se je pojavil potem, ko so tožniki že večkrat pozvali toženo stranko, naj odstrani panoje in zaradi tega vložili tudi tožbo, tožena stranka pa je vztrajala in panojev ni želela odstraniti, vzdrževala je protipravno stanje vse do 1. 6. 2019, torej več kot dve leti, in je tožnikom celo zagrozila s tožbo, če bodo sami odstranili panoje (gl. točko 31 obrazložitve izpodbijane sodbe). V nasprotju z temeljnimi načeli obligacijskega prava in pravičnostjo bi bilo od Pogodbi zveste stranke zahtevati, da kršitelja Pogodbe več let in ob vloženi tožbi opominja in prosi, naj odstrani panoje, ker bo sicer morala povrniti grozečo škodo. Nesorazmerno bi bilo v takih okoliščinah zahtevati od tožnikov, da čakajo s prodajo do odstranitve panojev, kar je sodišče prve stopnje natančno obrazložilo v točkah 57 in 58 izpodbijane sodbe. Ob večkratnih neuspešnih pozivih tožnikov, naj panoje odstrani, ni bilo pričakovati, da bi ob ponovnem pozivu oziroma obvestilu o prodaji, tožena stranka to storila. Zato tožnikom neskrbnega ravnanja in opustitev razumnih ukrepov za zmanjšanje škode ni mogoče očitati.

_Glede škode v razliki med plačano uporabnino in pričakovano najenino_

21. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe ne izhaja, da se sodišču vprašanje veljavnosti nove najemne pogodbe ne zdi pomembno. Sodišče prve stopnje je v točki 35 obrazložilo, da so tožniki podpisali pogodbo z novim najemnikom in hkrati sklenili dogovor, da se najemna pogodba začne izvrševati, ko bo tožena stranka odstranila panoje. To je ugotovilo z dokazno oceno zaslišanja prvega tožnika, priče T. T. in nove najemne pogodbe. Tudi te dokazne ocene pritožba ne izpodbija obrazloženo. Stališče tožene stranke, da bi moral novi najemnik plačevati najemnino, čeprav nepremičnine ni mogel uporabljati, je absurdno in v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. V opisanih okoliščinah je pravilen zaključek, da je tožnikom nastala škoda. Tožena stranka jim je plačevala nižjo uporabnino, kot bi znašala najemnina po novi najemni pogodbi.

_Glede očitkov o arbitrarnosti sodbe_

22. V nasprotju s pritožbo je sodišče prve stopnje upoštevalo vse relevantne izvedene dokaze in procesno gradivo ter ravnanja strank tekom postopka, (kot mu nalaga 8. člen ZPP). Pravilno je upoštevalo teorijo in sodno prakso, ki ju je v opombah tudi citiralo. Pritožba pa ob sklicevanju na sodno prakso ne upošteva vseh ugotovljenih okoliščin konkretnega primera, pač pa le svoj vidik spora.

23. Tudi na vsa relevantna pravna naziranja tožene stranke je odgovorilo. Pritožba le pavšalno navaja, da je obširno in pravno argumentirano trdila, da niso izpolnjene predpostavke poslovne odškodninske odgovornosti, da nastala škoda za toženo stranko ni bila predvidljiva ter da tožniki niso storili ničesar, da bi izpolnili svojo dolžnost zmanjševanja škode. Točno na kateri argument naj sodišče prve stopnje ne bi odgovorilo, ne pojasni. Glede na nekonkretizirane očitke pritožbeno sodišče pojasnjuje le, da mora sodišče odgovoriti na nosilna pravna stališča pravdnih strank, kar je prvostopenjsko sodišče storilo. To je jasno razvidno iz predhodne obrazložitve. Pojasnilo je, da so izpolnjene predpostavke poslovne odškodninske odgovornosti, izjasnilo se je v zvezi z ugovorom tožene stranke o nepredvidljivosti škode in glede očitka tožnikom, da niso storili ničesar, da bi škodo zmanjšali.

24. Sodišče prve stopnje je ves čas postopka, vključno z obrazložitvijo odločbe, ravnalo skladno z načelom ekonomičnosti in pospešitve postopka iz 11. člena ZPP. Racionalno vodenje postopka in obrazložitve odločitve strankam (in višjemu sodišču) ne odvzema možnosti preizkusa odločitve, pač pa prispeva k njeni jasnosti. Kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni, odločba je dobro obrazložena in ji arbitrarnosti ni mogoče utemeljeno očitati.

_Sklepno_

25. Po obrazloženem pritožbene navedbe niso utemeljene. Glede na ugotovljeno in neizpodbito dejansko stanje je odločitev o dolžnosti tožene stranke povrniti tožnikom vso nastalo škodo materialnopravno pravilna. Odločitve, da mora tožena stranka opustiti vsakršno poseganje v predmetne nepremičnine, pritožba ne izpodbija obrazloženo, zato je v tem delu višje sodišče sodbo preizkusilo le v okviru uradoma upoštevnih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP. Tudi nobene uradoma upoštevne kršitve ne v izpodbijani sodbi ne tekom postopka na prvi stopnji sodišče ni zagrešilo. Višje sodišče je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

_Stroški pritožbenega postopka_

26. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožena stranka, ki s pritožbo ni uspela, mora tožeči stranki povrniti vse potrebne (155. člen ZPP) stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Te je višje sodišče odmerilo na podlagi stroškovnika na koncu odgovora na pritožbo in skladno z Odvetniško tarifo (OT). Ugotavlja, da so stroški priglašeni skladno z OT in znašajo: 750 točk po tar. št. 21/1, kar ob vrednosti točke 0,6 EUR znaša 450,00 EUR, dodatek 90,00 EUR po 7. členu OT za zastopanje več strank, 9,00 EUR materialnih stroškov po 11. členu OT in 120,78 EUR DDV-ja. Skupaj je to 669,78 EUR. Skladno s 313. členom ZPP je določilo 15 dnevni rok za plačilo dosojenih stroškov postopka. Če jih tožena stranka ne bo plačala v tem roku, bo prišla v zamudo in bo od tedanj dalje dolgovala še zakonske zamudne obresti (299. in 378. člen OZ).