Jedro

Četudi v sami ekskluzivni pogodbi vsi pogoji prodaje parcel niso bili določeni in jih je naročnik (toženec) določil naknadno, na kar izrecno opozarja pritožba, to še ne pomeni, da zaradi tega posredniška pogodba ni bila sklenjena, saj po mnenju pritožbenega sodišča le ta vsebuje vse bistvene sestavine, ki jih zakon določa za takšne vrste pogodb (837. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).

Dodati je, da toženec ekskluzivne pogodbe ne bi smel podpisati, če mu izvod splošnih pogojev ni bil vročen oziroma mu ni bila omogočena seznanitev z njihovo vsebino.

Bistven del izpolnitvenega ravnanja tožeče stranke je bil v tem, da je iskala interesente za nakup, da je toženca seznanila s kupcem in na poziv kupcu poslala zahtevane dokumente, nakar je bila med tožencem in kupcem po uspešnih pogajanjih sklenjena prodajna pogodba. Glavni namen posredovanja je bil dosežen.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišče prve stopnje spremeni tako, da poslej v celoti glasi: ,,Toženec je dolžan v 15 (petnajstih) dneh plačati tožeči stranki 69.998,43 (devetinšestdeset tisoč devetsto osemindevetdeset 43/100) EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 8. 2008 dalje do plačila.

V presežku se tožbeni zahtevek zavrne.

Toženec je dolžan v roku 15 (petnajst) dni od prejema te odločbe poravnati tožeči stranki pravdne stroške v višini 3.032,20 (tri tisoč dvaintrideset 20/100) EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.'' Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 489,68 (štiristo devetinosemdeset 68/100) EUR v 15 (petnajstih) dneh od vročitve te sodbe tožeči stranki.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku, toženca zavezalo k plačilu 83.976,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 8. 2008 dalje do plačila, in povrnitvi pravdnih stroškov tožeče stranke. Hkrati je sodišče s sklepom zavrglo predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe.

2. Zoper ugodilni del odločitve sodišča prve stopnje se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Višjemu sodišču predlaga razpis obravnave in spremembo sodbe tako, da v celoti zavrne zahtevek tožeče stranke in jo zaveže k povrnitvi pravdnih stroškov, podrejeno predlaga razveljavitev sodbe sodišča prve stopnje ter vrnitev zadeve prvostopnemu sodišču v novo sojenje. Pritožnik smiselno navaja, da sodba nima razlogov o vseh odločilnih dejstvih, ekskluzivno pogodbo o posredovanju pri prodaji nepremičnin je podpisal, ker ga je v to prepričal R.R., o vsebini ekskluzivne pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnin se je pogovarjal le z R.R., zato je mogoče njegov pristanek šteti kot nesporazum, glede oseb, ki so pravni posel sklenile, ker mu posrednik ob podpisu pogodbe ni izročil splošnih pogojev poslovanja, ni ravnal s potrebno skrbnostjo ter se zato na določbe splošnih pogojev ne more sklicevati in zahtevati plačila na podlagi le teh, A.T. ni uspešno posredovala pri prodaji nepremičnin, saj je MOM poslala le vlogo za zamenjavo nepremičnin, ter da ekskluzivna pogodba o prodaji nepremičnin nima vseh bistvenih sestavin, zato jo šteti, da gre za predpogodbo.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. V celoti se strinja se z ugotovljenim dejanskim stanjem in pravnimi zaključki sodišča prve stopnje, ter se izrecno opredeli do pritožbenih navedb tožene stranke.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, zagrešilo pa tudi ni tistih absolutnih bistvenih kršitev določb postopka na katere opozarja pritožba in na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožba graja tudi dokazno oceno sodišča prve stopnje, glede katere pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v skladu z določbo 8. člena ZPP, je pa tudi logična in sprejemljiva, tako, da nasprotne pritožbene navedbe toženca njene utemeljenosti ne morejo omajati. Sodba sodišča prve stopnje ima jasne in prepričljive razloge o vseh odločilnih dejstvih.

6. Pritožbeno sodišče soglaša z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da je bila med A.T. (N.T., posredništvo in svetovanje d.o.o., v nadaljevanju A.T.) in tožencem 19. 12. 2007 veljavno sklenjena pisna posredniška pogodba, s katero se je A.T. zavezala, da bo posredovala pri prodaji zemljišč k.o. parc. št. in v lasti toženca oziroma zemljišč pridobljenih z zamenjavo na osnovi pooblastila z dne 19. 12. 2007, toženec pa se je zavezal plačati za uspešno opravljeno posredovanje provizijo določeno v splošnih pogojih poslovanja, na katere se je izrecno sklicevala ekskluzivna pogodba o posredovanju pri prodaji nepremičnin (v nadaljevanju ekskluzivna pogodba). Četudi v sami ekskluzivni pogodbi vsi pogoji prodaje parcel niso bili določeni in jih je naročnik (toženec) določil naknadno, na kar izrecno opozarja pritožba, to še ne pomeni, da zaradi tega posredniška pogodba ni bila sklenjena, saj po mnenju pritožbenega sodišča le ta vsebuje vse bistvene sestavine, ki jih zakon določa za takšne vrste pogodb (837. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Glede na pritožbene navedbe toženca je dodati, da ni utemeljen njegov očitek, da ker se je o vsebini ekskluzivne pogodbe pogovarjal le z R.R., je mogoče šteti njegov pristanek na določbe vsebine pogodbe kot nesporazum glede oseb, ki so pravni posel sklenile, saj iz same ekskluzivne pogodbe jasno in nedvoumno izhaja kdo sta stranki pogodbe, poleg tega pa je v postopku zaslišana priča L.R., direktorica A.T., o tem dejstvu izpovedala ravno nasprotno, in sicer da se je s tožencem po telefonu pogovarjala o pogojih za nakup njegovih parcel, kar nenazadnje toženec ni izrecno prerekal. Sicer pa v ekskluzivni pogodbi R.R. ni omenjen in samo dejstvo, da je tožencu ekskluzivno pogodbo v podpis prinesel ravno R., kar med strankama ni bilo sporno, še ni dokaz, da sta stranki ekskluzivne pogodbe toženec in R.R. oziroma, da je šteti R.R. kot posrednika, ki je bil odgovoren za posredovanje toženčevih nepremičnin. Po prepričanju sodišča druge stopnje toženčevim pritožbenih trditvam o nesporazumu glede oseb, ki so posel sklenile, na podlagi zapisanega ni slediti.

7. Kar se tiče okoliščine, da je toženec podpisal ekskluzivno pogodbo, ker ga je v to prepričal R.R., za katerega je bil prepričan, da je predstavnik A.T., kar toženec navaja v pritožbi, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za novo dejstvo, ki ga toženec zatrjuje šele v pritožbi in glede katerega ni pojasnil, zakaj ga ni navedel že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Tako te pritožbene navedbe glede na določilo prvega odstavka 337. člena ZPP niti ni mogoče upoštevati.

8. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da A.T. ni uspešno posredovala pri prodaji nepremičnin, s tem ko je MOM poslala le vlogo za zamenjavo nepremičnin. saj nasprotno izhaja iz listinskih dokazov in izpovedb zaslišanih prič L.R. in M.G., o čemer je sodišče prve stopnje podalo jasne in prepričljive razloge, s katerimi pritožbeno sodišče v celoti soglaša. Res je, da je A.T. na MOM oziroma na Javno podjetje za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči naslovila vlogo za zamenjavo zemljišč z dne 19. 12. 2007 (priloga A12), vendar je na podlagi te vloge s strani predstavnikov MOM (v nadaljevanju kupec) bil izkazan interes na odkup toženčevih parcel. Tako je mogoče šteti, da je A.T. izpolnila posredniško pogodbo, saj je stranki prodajne pogodbe spravila v stik. Hkrati je potrebno izpostaviti, da je A.T. kupcu posredovala najmanj toženčev naslov (IV. člen splošnih pogojev poslovanja), v sled česar so po prejemu vseh zahtevanih dokumentov, ki jih je med drugim kupcu prav tako dostavila A.T. (priloga A13), stekla med tožencem in kupcem pogajanja za sklenitev prodajne pogodbe. Na podlagi dejstva, da sta 11. 6. 2008 toženec in kupec sklenila pogodbo o prodaji toženčevih parcel (priloga A8), je A.T. štela, da je bila posredniška pogodba realizirana in je tožencu izstavila račun za storitve po ekskluzivni pogodbi in danih pooblastilih za prodajo zemljišč (priloga A6).

9. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek tožene stranke, da je posrednik s tem, ko mu ob podpisu pogodbe ni izročil splošnih pogojev poslovanja, ravnal malomarno ter se zato na določbe splošnih pogojev ne more sklicevati in zahtevati plačila na podlagi le teh. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da iz ekskluzivne pogodbe izhaja, da je naročnik (toženec) seznanjen s splošnimi pogoji in da se z njimi strinja, kar je potrdil s podpisom ekskluzivne pogodbe, zato je šteti, da se je toženec strinjal z obveznostjo plačila provizije in njeno višino. Sodišče prve stopnje je utemeljeno verjelo zaslišani priči L.R., da so bili splošni pogoji objavljeni v prostorih same A., zatorej se je toženec z njimi ''mogel'' seznaniti in ga zavezujejo (120. člen OZ). Iz splošnih pogojev poslovanja, ki so sestavni del posredniške pogodbe, med drugim izhaja obveznost plačila provizije, če pride do sklenitve pogodbe, za katero je posrednik posredoval. Ker je bila med tožencem in osebo, ki jo je A.T. spravila v stik s tožencem – kupcem, sklenjena prodajna pogodba, je A.T. pridobila pravico do plačila za posredovanje (prvi odstavek 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr)). Dodati je, da toženec ekskluzivne pogodbe ne bi smel podpisati, če mu izvod splošnih pogojev ni bil vročen oziroma mu ni bila omogočena seznanitev z njihovo vsebino.

10. Bistven del izpolnitvenega ravnanja tožeče stranke je bil v tem, da je iskala interesente za nakup, da je toženca seznanila s kupcem in na poziv kupcu poslala zahtevane dokumente, nakar je bila med tožencem in kupcem po uspešnih pogajanjih sklenjena prodajna pogodba. Glavni namen posredovanja je bil dosežen. Trud in delo, ki ga je tožeča stranka vložila (opravila) za sklenitev posla, jo upravičuje do provizije, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, vendar ne v vtoževanem znesku (83.976,95 EUR). Sodišče prve stopnje je v tem delu zmotno uporabilo materialno pravo. ZNPosr v 5. členu maksimira najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje na 4 % od pogodbene cene (kot je bilo tudi v obravnavanem primeru), kar pomeni, da naročnika (toženca) ne more dodatno bremeniti še DDV, za katerega plačilo je po Zakonu na dodano vrednost (v nadaljevanju ZDDV-1) zavezan posrednik, torej A.T. (prvi odstavek 5. člena in 14. člen ZDDV-1). Ker toženca ni dovoljeno bremeniti še za znesek plačila DDV (po računu 16/08 znaša DDV 13.978,52 EUR), čeprav je tako določeno v V. členu splošnih pogojev poslovanja, je potrebno dosojeni znesek na prvi stopnji znižati za znesek DDV-ja, tožeči stranki priznati provizijo v višini 4 % od prodajne cene (69.892,60 EUR) in stroške za takse (105,83 EUR, VIII. člen splošnih pogojev poslovanja), ter tako toženca zavezati k plačilu 69.998,43 EUR (delna ničnost določila splošnih pogojev poslovanja – tretji odstavek 5. člena ZNPosr in prvi odstavek 88. člena OZ). Glede na to, da je toženec s plačilom provizije v zamudi, je prvostopenjsko sodišče v skladu z 378. členom OZ pravilno priznalo tudi zahtevane zakonske zamudne obresti od 5. 8. 2008 dalje do plačila.

11. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi pete alineje 358. člena ZPP izpodbijano sodbo v prvem odstavku I. točke izreka ustrezno spremenilo.

12. Ugotoviti je, da je sodišče prve stopnje v sodbi na strani 5 zapisalo, da ''sta bili parceli toženca prodani s posredovanjem tožeče stranke'', na kar izrecno opozarja pritožba, vendar gre po mnenju pritožbenega sodišča zgolj za pisno napako, saj je nesporno, da je pri prodaji posredovala A.T., ki pa je svojo terjatev do toženca iz naslova posredovanja s pogodbo o odstopu terjatve z dne 16. 7. 2009 prenesla na družbo V.F. d.o.o (tožečo stranko).

13. Sprememba izpodbijane sodbe je narekovala spremembo njenega stroškovnega dela (drugi odstavek 165. člena ZPP). Izrek o stroških postopka temelji na določbi prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožeča stranka je s tožbo vtoževala 83.976,95 EUR, pritožbeno sodišče pa ji je prisodilo 69.998,43 EUR oziroma 84,34 %, kar je njen uspeh v postopku, uspeh toženca pa je 15,66 %.

Prvostopenjsko sodišče je odmerilo stroške postopka tožeče stranke upoštevajoč Zakon o sodnih taksah (v nadaljevanju ZST-1) in Zakon o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT). Tožeči stranki je kot potrebne stroške priznalo 1.089,40 EUR za nagrado za postopek, 5 x 1.005,60 EUR kot nagrado za naroke (naroki opravljeni 4. 5. 2010, 4. 6. 2010, 7. 9. 2010, 28. 9. 2010 in 21. 10. 2010), kar je materialno napačno ter ji je priznati le stroške nagrade za postopek v višini 1.005,60 EUR, upoštevaje pri tem odločitev Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips , v kateri pojasnjuje, da je pravi pomen besedne zveze ''Nagrada za narok '' po tarifni številki 3102 Tarife ta, da vključuje nagrada za narok nagrado za vse naroke, nadalje gre tožeči stranki 30,00 EUR materialnih stroškov in 419,00 EUR kot 20 % DDV ter 1.518,00 EUR za takso za postopek o glavni stvari, skupaj torej 4.062,00 EUR.

Pritožbeno sodišče je toženi stranki ob upoštevanju prvega odstavka 155. člena ZPP in določb ZOdvT priznalo 1.089,40 EUR za nagrado za postopek in 1.005,60 EUR kot nagrado za vse naroke skupaj iz enakih razlogov kot v obrazložitvi zgoraj (naroki opravljeni 4. 5. 2010, 4. 6. 2010, 7. 9. 2010, 28. 9. 2010 in 21. 10. 2010), ter 20 % DDV v višini 419,00 EUR, skupaj torej 2.514,00 EUR. Pritožbeno sodišče pa ni upoštevalo priglašenih stroškov nagrade za postopek za izdajo začasne odredbe in nagrade za narok, saj za nagrado za postopek za izdajo začasne odredbe ni podlage v ZOdvT (opomba 3.1), poleg tega pa se je predlog za izdajo začasne odredbe reševal v okviru pravdnega postopka in gre za storitve, ki so vsebovane v postavkah, ki jih je pritožbeno sodišče že priznalo. Dodati je, da sodišče prve stopnje ni razpisalo kakšnega posebnega naroka v cilju odločanja o utemeljenosti predloga za izdajo začasne odredbe, zato tožena stranka ni upravičena do priglašenih stroškov za narok.

Upoštevajoč priznane stroške (tožeča stranka 4.062,00 EUR, tožena stranka 2.514,00 EUR) ter uspeh tožeče stranke (84,34 %) in uspeh tožene stranke (15,66 %), je dolžna tožena stranka, po medsebojnem pobotanju nastalih stroškov (tožeča stranka 3.425,89 EUR, toženec 393,69 EUR), tožeči stranki povrniti nastale pravdne stroške v znesku 3.032,20 EUR namesto v na prvi stopnji dosojenem znesku 8.894,88 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot izhaja iz izreka sodbe sodišča prve stopnje.

14. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 154. člena, prvem odstavku 155. člena in drugem odstavku 165. člena ZPP. Tožena stranka je s pritožbo delno uspela (15,66 %), zato ji gredo glede na uspeh pritožbeni stroški v višini 489,68 EUR, ki so bili odmerjeni v skladu z ZOdvT (nagrada za postopek 1.340,80 EUR in 20 % DDV v višini 268,16 EUR) in ZST-1 (taksa 1.518,00 EUR). Tožeča stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo, saj njen odgovor ni v ničemer prispeval k razjasnitvi zadeve.