Jedro

V obravnavanem primeru določila drugega odstavka 846. člena ni mogoče uporabiti, saj je bila višina provizije določena s splošnimi pogoji posrednika, s katerimi je bil toženec, kot ugotavljata sodišči, seznanjen ob sklenitvi pogodbe.

Izrek

Revizija tožeče stranke se zavrže. Revizija tožene stranke se zavrne.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti toženi stranki njene revizijske stroške v znesku 895,48 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženec tožniku plačati 83.976,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 8. 2008 dalje.

2. Sodišče druge stopnje je toženčevi pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je toženec sedaj dolžan tožniku plačati 69.998,43 EUR, v presežku - za 13.978,52 EUR pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje sta obe pravdni stranki vložili reviziji. Tožnik z revizijo izpodbija zavrnilni del pravnomočne sodbe. Uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in revizijskemu sodišču predlaga spremembo izpodbijane sodbe, tako da se vzpostavi sodba sodišča prve stopnje. Toženec pa vlaga revizijo zoper obsodilni del sodbe sodišča druge stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Navaja, da je podano nasprotje med odločilnimi dejstvi med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in zapisnikov o izvedbi dokazov. Meni, da je zmoten zaključek sodišč, da je prišlo do sklenitve posredniške pogodbe med N. d.o.o. in tožencem. Takšen zaključek sodišč je v nasprotju z izpovedbo priče L. R. Toženec se z agencijo T. ni dogovarjal o vsebini in pogojih za nakup njegovih nepremičnin, kot zaključuje sodišče druge stopnje. Toženec je v pritožbi navajal, da sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o tem, ali in če, zakaj naj bi toženec R. R. izročil 15.000 EUR po tem, ko je že sklenil prodajno pogodbo z Javnim podjetjem za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči (v nadaljevanju JPGSZ). S tem je želel dokazati, da so vsi pogovori o sklenitvi pogodbe potekali z osebo, ki ni imela sklenjenega delovnega razmerja pri posredniški družbi in tudi ni imela pooblastila za kakršnokoli sklepanje posredniških pogodb v imenu te družbe. O tej, v pritožbi uveljavljeni kršitvi v sodbi sodišča druge stopnje ni razlogov. Opozarja na bistvene sestavine posredniške pogodbe, med katere sodita tudi opredelitev predmeta, glede katerega naj posrednik posreduje, ter določitev plačila. Formular konkretne pogodbe navedenih bistvenih sestavin ne vsebuje, toženec pa se o njih tudi ni pogovarjal s posredniško agencijo. Toženec trdi, da s podpisom formularja posredniška pogodba ni bila sklenjena, saj vsebina te listine ne vsebuje vseh sestavin, kot jih zahteva 837. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Posrednik ni ravnal kot dober strokovnjak. Pogodba je bila sklenjena izven njegovih poslovnih prostorov, ni je sklepala pooblaščena oseba posrednika, t. i. kurir naročniku tudi ni izročil splošnih pogojev poslovanja. Kurir bi moral toženca seznaniti s splošnimi pogoji poslovanja posrednika. Ker to ni bilo storjeno, sodišče ne bi smelo upoštevati določb splošnih pogojev glede višine provizije. Sodišče bi moralo uporabiti določilo 846. člena OZ. V nasprotju z drugim odstavkom 146. člena OZ je malomarnost pri sklepanju posredniške pogodbe pripisalo tožencu. Posrednik ni upravičen do plačila. Posredovanje agencije T. za zamenjavo nepremičnin ni bilo uspešno. Sklenjena prodajna pogodba ni plod prizadevanja posrednika, temveč kupca. Posrednik je bil zavezan zgolj za posredovanje pri zamenjavi toženčevih zemljišč.

4. Tožnikova revizija ni dovoljena.

5. Stranke lahko (neposredno) vložijo revizijo, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 40.000 EUR (dovoljena revizija; drugi odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP); če ni dovoljena po tem merilu, je dovoljena le, če jo v skladu s 367.a členom ZPP dopusti sodišče (dopuščena revizija; tretji odstavek 367. člena ZPP). V tem primeru mora stranka najprej (pri Vrhovnem sodišču) vložiti predlog za dopustitev revizije (367.b člen ZPP) in šele po (morebitni) dopustitvi, samo revizijo.

6. V konkretnem primeru tožnikova revizija ni dovoljena že po samem zakonu. Vrednost revizijsko izpodbijanega (zavrnilnega) dela pravnomočne sodbe je 13.978,52 EUR, in tako ne presega mejnega praga za t. i. direktno revizijo. Ker revizija ni bila (predhodno) dopuščena (tretji odstavek 367. člena ZPP), in ker ni dovoljena že po samem zakonu, jo je revizijsko sodišče kot nedovoljeno zavrglo (drugi odstavek 374. člena v zvezi s 377. členom ZPP).

7. Toženčeva revizija ni utemeljena.

8. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva: Toženec in N. d.o.o. sta dne 19. 12. 2007 sklenila ekskluzivno pogodbo o nepremičninskem posredovanju. Družba N. d.o.o. se je z njo zavezala, da bo posredovala pri prodaji toženčevih zemljišč, parc. št. 2717/12 in 2717/13 k. o. ... oz. zemljišč, pridobljenih z zamenjavo na podlagi pooblastila z dne 19. 12. 2007, toženec pa se je za uspešno opravljeno posredovanje zavezal plačati provizijo v višini 4-odstotkov od dosežene prodajne cene z DDV. Sestavni del te pogodbe so bili splošni pogoji poslovanja posrednika. Toženec je s podpisom posredniške pogodbe potrdil, da mu je vsebina splošnih pogojev znana in da se z njimi strinja. N. d.o.o. je na Mestno občino .... oz. JPGSZ naslovila vlogo s predlogom za zamenjavo zemljišč z dne 19. 12. 2007. Na podlagi te vloge je bil s strani predstavnikov Mestne občine ... izkazan interes za odkup toženčevih zemljišč. Družba N. d.o.o. je nato občini posredovala toženčev naslov, vsled česar so po prejemu vseh zahtevanih dokumentov, ki jih je kupcu posredoval posrednik, stekla med tožencem in kupcem pogajanja za sklenitev prodajne pogodbe. Toženec je dne 10. 6. 2008 z JPGSZ sklenil prodajno pogodbo za navedene nepremičnine za ceno 1.747.315 EUR. Družba N. d.o.o. je tožencu izdala račun za plačilo provizije, ki je zapadel 5. 8. 2008. R. R. ni bil pooblaščeni predstavnik posrednika, temveč le njegov kurir. N. d.o.o. je vtoževano terjatev 16. 7. 2009 cediral tožniku, o čemer je bil toženec obveščen 21. 7. 2009. Tožnik je toženca dne 23. 7. 2009 pozval k plačilu te terjatve. Revizijske navedbe, ki dejansko stanje, ugotovljeno na prvih dveh stopnjah sojenja, tudi v obliki uveljavljane kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kakorkoli obhajajo, ga relativizirajo ali mu celo izrecno nasprotujejo, so zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP neupoštevne in revizijsko sodišče nanje ne bo odgovarjalo (npr. da se N. d.o.o. in toženec nista sporazumela o bistvenih sestavinah posredniške pogodbe, da pogodba o posredovanju ni bila sklenjena itd.). Sodišče druge stopnje je glede vloge R. R. pri sklepanju zadevne posredniške pogodbe pritrdilo dokazni oceni sodišča prve stopnje (glej tč. 5 - 7 sodbe sodišča druge stopnje). Revizijske navedbe, da o (pritožbenih) zatrjevanjih glede dogovora med tožencem in R. v sodbah ni razlogov, se tako izkažejo za neutemeljene.

9. Pogodba o nepremičninskem posredovanju je vrsta posredniške in (pod)vrsta mandatne pogodbe. Opredeljena je v prvem odstavku 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr), kot pogodba, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena. Obvezno vsebino pogodbe o posredovanju natančneje določa četrti odstavek 13. člena ZNPosr. Med obvezne podatke, ki morajo biti navedeni v pogodbi, nedvomno sodita tudi določen opis nepremičnine, ki je predmet posredovanja, ter višina plačila za posredovanje. Revident trdi, da navedena elementa konkretna posredniška pogodba ne vsebuje, kar pa nima podlage v dejanskem podstatu zadeve. Ugotovljeno je namreč bilo, da je toženec nepremičninskem posredniku dal naročilo za ekskluzivno posredovanju pri prodaji zemljišč, parc. št. 2717/12 in 2717/13, k. o. ... oz. zemljišč, pridobljenih z zamenjavo na podlagi pooblastila z dne 19. 12. 2007. Toženec pa se je zavezal plačati provizijo v višini 4-odstotkov od dosežene prodajne cene z DDV.

10. Plačilo za opravljeni posel posredovanja se določi po merilih, določenih v drugem odstavku 846. člena OZ, če se stranki s konkretnimi, posamičnimi določbami pogodbe o nepremičninskem posredovanju ne določita višine plačila oz. meril za določitev višine plačila in višina plačila tudi ni določena s splošnimi pogoji poslovanja, ki so sestavni del te pogodbe. V obravnavanem primeru določila drugega odstavka 846. člena ni mogoče uporabiti, saj je bila višina provizije določena s splošnimi pogoji posrednika, s katerimi je bil toženec, kot ugotavljata sodišči, seznanjen ob sklenitvi pogodbe.

11. V skladu s prvim odstavkom 25. člena ZNPosr nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Posredovanje družbe N. d.o.o. je bilo uspešno opravljeno, saj je ravno ona spravila v stik toženca s kupcem. Kupcu je namreč po na podlagi njene vloge izraženemu interesu za odkup in ne menjavo nepremičnin, posredovala toženčev naslov, vsled česar so, po prejemu vseh zahtevanih dokumentov, ki jih je kupcu dostavila, med njima stekla pogajanja za sklenitev prodajne pogodbe. Toženec je nato z JPGSZ glede nepremičnin, ki so bile predmet posredniške pogodbe, dne 10. 6. 2008 sklenil prodajno pogodbo.

12. Ker niso podani razlogi, zaradi katerih je bila toženčeva revizija vložena, jo je revizijsko sodišče kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

13. Odločitev o stroških postopka temelji na določilih prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Znesek 895,48 EUR predstavlja stroške, ki jih je imel toženec z zastopanjem pri vložitvi odgovora na revizijo, odmerjene skladno z Odvetniško tarifo. Revizijsko sodišče je na podlagi drugega odstavka 313. člena ZPP določilo tudi rok za izpolnitev obveznosti plačila pravdnih stroškov in začetek teka zamude pri njihovem plačilu, skladno z načelnim pravnim mnenjem Občne seje VS RS z dne 13. 12. 2006 (Pravna mnenja I/2006, str. 7).