Jedro

Revizijsko neizpodbojne ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, da je bila toženka investitor gradnje večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja sporni prostor, in da je toženka še pred sklenitvijo stanovanjske pogodbe s tožnikom 29. 9. 1986 namembnost spornega prostora opredelila kot poslovni prostor, ga imela v posesti in dajala v najem, utemeljujejo sklep, da ta nikoli ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe A. št. 3, ampak je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je neveljavna vknjižba lastninske pravice na posameznem delu št. 121 v stavbi št. ... k. o. ... v korist toženke in izbris lastninske pravice na spornem prostoru. Odločilo je še o pravdnih stroških. Presodilo je, da etažni lastniki oziroma tožniki s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe na spornem prostoru niso pridobili solastninske pravice, saj ta glede na vsebino točkovalnega zapisnika in mnenja k vpisu etažne lastnine ni bil opredeljen kot skupen prostor, niti ni bil kot tak obračunan oziroma točkovan ob nakupu stanovanja. Tožnik kot imetnik stanovanjske pravice je s prodajno pogodbo z dne 15. 9. 1993 pridobil pravico uporabe oziroma lastninsko pravico le na stanovanju oziroma posameznem delu št. 103 v stavbi št. ... k. o. ..., medtem ko na spornem prostoru, ki je v času sklenitve prodajne pogodbe že obstajal, vendar v pogodbo ni bil vključen, ni pridobil pravice uporabe in zato na podlagi določb Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) tudi ne lastninske pravice.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. K razlogom sodišča prve stopnje je dodalo, da je imela toženka kot investitorka večstanovanjske stavbe že na podlagi Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 18/74 in 10/76 - v nadaljevanju ZSR) pravico, da sama določi oziroma spremeni namembnost spornega prostora, tožnik pa je stanovanjsko pogodbo sklenil šele 29. 9. 1986, ko se prostor ni več uporabljal kot skupni prostor, temveč je imel status poslovnega prostora.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 108/2016 z dne 28. 7. 2016 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali sporni prostor predstavlja posamezni del ali skupni prostor v smislu določb Stanovanjskega zakona in glede vprašanja pravilne materialnopravne podlage za lastninjenje predmetnega prostora.

4. Zoper odločitev sodišča druge stopnje tožnik vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi ter sodbi sodišč prve in druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da sodbi razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve oziroma druge stopnje. Po njegovem mnenju je zmotna odločitev, da sporni prostor ni skupni prostor v smislu določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ/91 in SZ-1) in da je imela toženka na dan uveljavitve ZLNDL na sporni nepremičnini pravico uporabe. Poudarja, da toženka glede na dejstvo, kako je v sistemu družbene lastnine potekalo financiranje izgradnje stanovanjskih stavb in kako so se prenašala družbena sredstva, ni imela pravice, da bi enostransko in povsem neformalno in s konkludentnimi ravnanji spreminjala uporabo prostorov v stanovanjski stavbi. Preoblikovanje skupnega dela v posamezni del stavbe je mogoče le s pogodbo med etažnimi lastniki. V prejšnjem lastninskem sistemu je bilo to mogoče izjemoma in ob izpolnitvi posebnih pogojev, ki jih toženka ni ne zatrjevala ne izkazala. Do lastninjenja stanovanj po SZ/91 etažni lastniki niso imeli pravne podlage, da bi od toženke zahtevali, da jim prepusti sporni prostor v posest in uporabo, kot je bila predvidena po projektni dokumentaciji. Več od tega, kot da so opozarjali na sporna razmerja v zvezi s spornim prostorom, niso mogli narediti, saj etažna lastnina še ni bila vzpostavljena. Zato tudi niso imeli pravne podlage, da bi prevzeli posest na spornem prostoru, ki ga je obvladovala toženka. Sporni prostor je treba glede na njegovo lokacijo, arhitekturo in predvideni namen ob izgradnji stavbe opredeliti kot klasični skupni prostor v stanovanjski stavbi (5. člen SZ-1). Dejstvo je, da je bil sporni prostor glede na njegovo namembnost v projektni dokumentaciji in ob izgradnji opredeljen kot skupen prostor. Od te opredelitve je odvisno njegovo lastninjenje v privatizacijskem obdobju, kar velja tako za lastninjenje po SZ/91 kot tudi za ZLNDL. Vztraja, da je sporni prostor kot skupni del stavbe postal solastnina etažnih lastnikov ob lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini v letu 1991, ko je bil sprejet SZ/91. Zato ni mogel biti predmet lastninjenja po ZLNDL, po katerem se je izvedlo lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini, ki niso bile predmet lastninjenja po drugih zakonih (prvi odstavek 1. člena ZLDNL). Kadar na skupnih delih večstanovanjske stavbe v zemljiški knjigi pravica uporabe ni vpisana v korist etažnih lastnikov, se pravica uporabe na dan uveljavitve ZLNDL ugotavlja na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe (tretji odstavek 190. člena SZ-1). Pravica do uporabe temelji na pravici do posesti, in ne na posesti kot dejanski oblasti nad stvarjo. Pravico do posesti pa so imeli od izgradnje dalje etažni lastniki.

5. Revizija je bila vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Revizija ni utemeljena.

7. V primeru dopuščene revizije Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja: - tožnik je eden od etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe A. št. 3; - toženka oziroma njena pravna prednica je bila investitor gradnje te večstanovanjske stavbe; - lastninska pravica na spornem prostoru je bila na toženko vpisana na podlagi poizvedovalnega zapisnika z dne 12. 1. 1971 in 5. člena ZLNDL; - sporni prostor, izhajajoč iz vsebine točkovalnega zapisnika za tožnikovo stanovanje (priloga A7) in mnenja k vpisu etažne lastnine za objekt A. št. 1 - 21 (priloga A9), ni bil opredeljen kot skupni prostor; - sporni prostor je vse od leta 1967 do uveljavitve ZLNDL in še naprej uporabljala toženka tako, da ga je oddajala v najem, ne pa tožnik.

9. Utrjeno stališče sodne prakse je, da sta za nastanek etažne lastnine v klasičnem sistemu civilnega prava potrebna pravni naslov (pravni posel ali odločba sodišča) in pridobitni način (vpis v zemljiško knjigo), da pa je v obdobju družbenolastninskega sistema etažna lastnina praviloma nastala brez pravne podlage, le na podlagi dejstva, da v stanovanjski stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot, in z njihovo prodajo kupcem.1 Sodna praksa pravno varstvo priznava tudi pravicam, pridobljenim na podlagi dejansko nastale (sicer nevknjižene) etažne lastnine. Razmerij, ki so nastala v preteklosti, namreč ni mogoče reševati z obstoječimi, jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v pomenu klasičnega civilnega prava, ampak je treba upoštevati ureditev v času nastanka pravic, njihovo tranzicijo v nov sistem stvarnega prava in neusklajenost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim.

10. Vpis pravice uporabe v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev te pravice, zato se je ta prenašala tudi izvenknjižno.2

11. Glede na navedeno je za odločitev v obravnavani zadevi odločilno, ali je tožnik dokazal trditve o dejstvih, ki bi utemeljevale sklep, da je bila nanj s prodajno pogodbo z dne 15. 9. 1993 res prenesena tudi pravica uporabe na spornem prostoru in če se je ta na podlagi določb SZ/91 o lastninjenju posebnih in skupnih delov v večstanovanjski zgradbi preoblikovala v solastninsko pravico. Po 2. in 3. členu Zakona o pravicah na delih stavb (Ur. l. SRS, št. 19/76) družbeno lastnino na posameznih delih stavb in s tem pravico uporabe in razpolaganja pridobi investitor gradnje. Tožnik ni prerekal, da je bil investitor sporne večstanovanjske stavbe toženka oziroma njena pravna prednica. Pravilno je zato materialnopravno izhodišče sodišča druge stopnje, da je lahko investitor in lastnik (tedaj imetnik pravice uporabe in razpolaganja) pred prodajo posameznih delov stavbe kupcem skupen del stavbe ne glede na morebitno drugačno projektno dokumentacijo preoblikoval v samostojen posamezni del zgradbe. Tudi po veljavni ureditvi (109. člen Stvarnopravnega zakonika) to lahko stori z enostranskim pravnim poslom, kot že pojasnjeno, pa sodna praksa za obdobje družbenolastninskega sistema priznava tudi dejansko etažiranje.

12. Revizijsko neizpodbojne ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, da je bila toženka investitor gradnje večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja sporni prostor, in da je toženka še pred sklenitvijo stanovanjske pogodbe s tožnikom 29. 9. 1986 namembnost spornega prostora opredelila kot poslovni prostor, ga imela v posesti in dajala v najem, utemeljujejo sklep, da ta nikoli ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe A. št. 3, ampak je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe. Tožnik bi moral trditi in dokazati, da je bil sporni prostor kdaj pozneje spremenjen v skupni prostor ali da je toženka z njim kakorkoli drugače razpolagala. Ker tega ni storil, je sodišče druge stopnje pravilno zaključilo, da je na spornem prostoru kot posameznem delu stavbe pravna prednica toženke obdržala pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico, zato zatrjevana materialnopravna neveljavnost vknjižbe lastninske pravice v korist toženke ni podana.

13. Vrhovno sodišče je tožnikovo revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (378. člen Zakona o pravdnem postopku).

1 Glej npr. II Ips 192/2014 z dne 28. 1. 2016, II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014, II Ips 420/2011 z dne 19. 9. 2013 in II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009. 2 Glej npr. II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010.