Jedro

Predpogodba je pogodba, s katero se stranki zavežeta, da bosta pozneje sklenili glavno pogodbo (prvi odstavek 33. člena OZ). Predmet izpolnitve predpogodbe je sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba je praviloma sklenjena kot samostojna pogodba, upoštevaje pogodbeno svobodo pa je lahko tudi del druge pogodbe. Predpogodba lahko zavezuje k sklenitvi glavne pogodbe samo eno stranko ali pa obe.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 908,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani opr. št. Plg 64/2012 z dne 27. 09. 2012 ostane v celoti v veljavi. Z njim je bilo najemniku naloženo, da v roku 8 dni izprazni poslovne prostore ter jih proste oseb in stvari izroči najemodajalcu.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je zaključku sodišča prve stopnje, da tožena stranka poslovne prostore zaseda brez pravne podlage.

3. Vrhovno sodišče je na predlog tožene stranke s sklepom III DoR 118/2014 z dne 23. 9. 2014 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali in na kakšen način lahko stranki v pogodbi, ki velja določeno obdobje, dogovorita hkrati tudi že predpogodbo za nadaljnje obdobje ter določita pogoje, pod katerimi se takšna pogodba realizira.

4. Po dopustitvi revizije je tožena stranka zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

5. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev.

Ugotovljeno dejansko stanje

6. Sodišči prve in druge stopnje sta svojo odločitev oprli na naslednja pravno odločilna dejstva: - Prva tožnica (občina) kot najemodajalec, druga tožnica (zdravstveni dom) kot upravljalec in tožena stranka (d. o. o.) kot najemnik so dne 30. 7. 2002 sklenile pisno Pogodbo o oddaji in najemu poslovnega prostora (v nadaljevanju najemna pogodba).

- Predmet najemne pogodbe so bili poslovni prostori, ki se nahajajo v Z. (tj. v stavbi druge tožnice).

- Prvi odstavek 12. člena najemne pogodbe je določal: „Poslovni prostor se odda v najem za določen čas, za dobo desetih let.“ - Drugi odstavek 12. člena najemne pogodbe je določal: „V 30 dneh pred prenehanjem veljavnosti te pogodbe se najemno razmerje obnovi na predlog najemnika poslovnega prostora.“ - Tožena stranka je z dopisom z dne 22. 5. 2012 predlagala obnovo najemne pogodbe.

- Glede časovne veljavnosti aneks k najemni pogodbi ni bil sklenjen, prav tako ni bila sklenjena nova najemna pogodba.

- Tožena stranka je sporne poslovne prostore uporabljala in zasedala tudi po 30. 7. 2012. - Prva in druga toženka sta dne 29. 8. 2012 vložili zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov.

Revizijske navedbe

7. Tožena stranka v reviziji meni, da bi moralo sodišče druge stopnje določbo drugega odstavka 12. člena najemne pogodbe razlagati tudi v luči določbe 33. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o predpogodbi. Določilo drugega odstavka 12. člena najemne pogodbe naj bi imelo vse elemente predpogodbe. Besedna zveza „najemno razmerje obnovi“ naj bi kazala na to, da sta se stranki dogovorili za enake pogoje glede najemnega razmerja kot za prvih deset let. Možnost uveljaviti sklenitev [glavne] pogodbe naj bi bila prepuščena toženi stranki. Če bi ta želela še ostati v najetih prostorih, bi morala v določenem času zahtevati sklenitev dodatne najemne pogodbe. Tožena stranka naj bi to možnost izkoristila. Tožeča stranka bi tako morala s toženo stranko skleniti novo najemno pogodbo. Nobeno izmed kogentnih pravil, ki jih mora tožeča stranka upoštevati pri oddajanju svojega premoženja v najem, naj ne bi preprečevalo, da bi se sklenila (še ena) najemna pogodba pod pogoji, kot jih je imela najemna pogodba iz leta 2002. Tožena stranka meni, da ima še vedno (ker naj bi poslovne prostore še vedno uporabljala) pravico, z uveljavitvijo katere bi tožnici morali z njo skleniti novo najemno pogodbo pod enakimi pogoji, kot je veljala dosedanja najemna pogodba. Po drugi strani navaja, da naj bi imela določba drugega odstavka 12. člena najemne pogodbe za pravno posledico (avtomatično) obnovo najemnega razmerja pod pogojem, da je najemnik (samoiniciativno) v roku, ki ga določa citirana določba, podal predlog za obnovo najemnega razmerja. Tožena stranka meni, da ima predlog tožene stranke za obnovo najemnega razmerja zagotovo določene pravne posledice.

Presoja utemeljenosti revizije

8. Revizija ni utemeljena.

9. Predpogodba je pogodba, s katero se stranki zavežeta, da bosta pozneje sklenili glavno pogodbo (prvi odstavek 33. člena OZ). Predmet izpolnitve predpogodbe je sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba je praviloma sklenjena kot samostojna pogodba, upoštevaje pogodbeno svobodo pa je lahko tudi del druge pogodbe. Predpogodba lahko zavezuje k sklenitvi glavne pogodbe samo eno stranko ali pa obe.

10. Dopuščeno vprašanje meri na razlago določbe drugega odstavka 12. člena najemne pogodbe v luči predpogodbe. Na načelni ravni lahko namreč tudi posamezna določba najemne pogodbe po svoji vsebini predstavlja predpogodbo.

11. V skladu z določbo drugega odstavka 12. člena najemne pogodbe se v 30 dneh pred prenehanjem veljavnosti najemne pogodbe najemno razmerje obnovi na predlog najemnika poslovnega prostora. Z vidika vprašanja obstoja predpogodbe je ta določba jasna in ne potrebuje razlage v smislu ugotavljanja prave volje pogodbenih strank (82. člen OZ).(1) Iz te pogodbene določbe ne izhaja zaveza tožeče stranke, da bo kasneje (v 30 dneh pred prenehanjem veljavnosti najemne pogodbe iz leta 2002 na predlog tožene stranke) sklenila glavno pogodbo (najemno pogodbo), zato ta pogodbena določba ne predstavlja predpogodbe.

Odločitev o reviziji

12. S tem je Vrhovno sodišče odgovorilo na očitke, ki so bili odločilnega pomena za odločitev o dopuščeni reviziji, pri čemer odgovor na dopuščeno vprašanje izhaja iz presoje utemeljenosti revizije kot celote.

13. Ker je Vrhovno sodišče ugotovilo, da niso podani razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka, 378. člen ZPP).

14. Na podlagi določbe prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP mora tožena stranka upoštevaje Zakon o odvetniški tarifi (ZOdvT) v zvezi z drugim odstavkom 20. člena Odvetniške tarife (Uradni list RS, št. 2/2015) tožeči stranki povrniti nagrado za postopek (724,50 EUR, Tar. št. 3300 in 1200 - količnik povečan za 0,3), pavšalni znesek stroškov (20 EUR, Tar. št. 6002) in davek na dodano vrednost (22 %, Tar. št. 6077), kar skupaj zanaša 908,29 EUR (II. točka izreka).

Op. št. (1): Primerjaj sodbo VS RS III Ips 76/2003 z dne 2. 3. 2004, sodbo VS RS III Ips 74/2010 z dne 12. 2. 2013, sodbo VS RS III Ips 44/2011 z dne 21. 5. 2013, sodbo VS RS III Ips 138/2014 z dne 22. 4. 2016.