Jedro

Pritožničina razlaga drugega odstavka 12. člena Pogodbe, da naj bi se pogodba iz pogodbe za določen čas zgolj na podlagi njenega predloga za obnovo pogodbe avtomatično transformirala v pogodbo za nedoločen čas, bi pomenila obid kogentne določbe 10. člena Pravilnika, po kateri se poslovni prostori oddajajo v najem za določen čas – za dobo 10 let. Določba pogodbe, ki bi bila v nasprotju s prisilnim predpisom (tudi če bi pogodbene stranke zasledovale tak namen, kot ga zatrjuje tožena stranka – to je transformacijo v pogodbeno razmerje za nedoločen čas) pa bi bila nična in ji sodišče ne bi smelo nuditi pravnega varstva.

Kot sporne pogodbene določbe je treba razumeti le tiste določbe, ki glede na besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so izoblikovane, objektivno vzeto omogočajo več različnih razlag. Zgolj subjektivno dojemanje strank pa pri tem ne igra nobene vloge.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče obdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani opr. št. Plg 64/2012 z dne 27. 9. 2012 (I. točka izreka). Toženi stranki je še naložilo povračilo pravdnih stroškov tožečih strank v znesku 1.109,60 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, uveljavljala pa je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP ter predlagala spremembo izpodbijane sodbe z razveljavitvijo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani opr.št. Plg 64/2012 z dne 27. 9. 2012 s stroškovno posledico, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

3. V odgovoru na pritožbo sta tožeči stranki predlagali zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Med pravdnimi strankami ni sporno, da so prvotožeča stranka kot najemodajalec, drugotožeča stranka kot upravljalec in tožena stranka kot najemnik dne 30. 7. 2002 sklenile Pogodbo o oddaji in najemu poslovnega prostora na naslovu R. 18 (priloga A8), sporno med njimi pa je, ali je drugotožeča stranka aktivno legitimirana v predmetnem postopku za uveljavljanje tožbenega zahtevka na izpraznitev poslovnih prostorov in ali je pogodba prenehala s potekom časa desetletnega najema iz prvega odstavka 12. člena pogodbe, torej 30. 7. 2012, kot to trdita tožeči stranki, ali pa se je glede na določilo drugega odstavka 12. člena Pogodbe, da se v 30 dneh pred prenehanjem veljavnosti te pogodbe najemno razmerje obnovi na predlog najemnika in dejstvo, da je tožena stranka z dopisom z dne 22. 5. 2012 tak predlog podala, pogodbeno razmerje po navedeni pogodbi transformiralo v najemno razmerje za nedoločen čas, kot to zatrjuje tožena stranka.

6. Pritožnica neutemeljeno izpodbija aktivno legitimacijo drugotožeče stranke v tem sporu. Ni sporno, da je bila sopodpisnica najemne pogodbe tudi drugotožena stranka kot upravljalec, pri čemer pritožnica zmotno navaja, da je bila v pogodbi omenjena le v 15. in 17. členu ter v preambuli pogodbe (določene pristojnosti v zvezi z izvrševanjem pogodbe so ji bile dane tudi v 11. členu pogodbe). Neutemeljeno pa pritožnik drugotožeči stranki oporeka tudi status upravljalca poslovnih prostorov, ki so bili predmet najema po zgoraj omenjeni najemni pogodbi. Ta status je drugotožeči stranki namreč podal že v letu 2002 veljavni Zakon o javnih financah (Ur.l. RS, št. 79/99 s spremembami), ki je v 79. členu pooblastil neposredne uporabnike (državnega ali občinskega premoženja), da upravljajo s stvarnim premoženjem, ki ga imajo v posesti, upravljanje tega premoženja pa zajema uporabo premoženje, njegovo vzdrževanje in oddajanje v zakup. Že na podlagi navedenega zakonskega določila je bila drugotožeča stranka (katere ustanovitelj je bila po pritožbenih navedbah prvotožeča stranka), upravičena tudi kot upravljalec skleniti s toženo stranko najemno pogodbo. Posledično je upravičena tudi do uveljavljanja zahtevka na izpraznitev poslovnih prostorov po prenehanju najemnega razmerja. Drugačno pritožbeno stališče ni pravilno.

7. Zmotno je tudi pritožbeno stališče, da tožeči stranki nista dokazali svoje trditve o sklenitvi najemne pogodbe za določen čas desetih let, pri čemer pritožnik očitno sklenjene najemne pogodbe kot dokaza sploh ne priznava. Po presoji pritožbenega sodišča pa je prav najemna pogodba prima facie dokaz, kakšna je bila vsebina te pogodbe, ta pa je opredeljevala tako predmet najema, pravice in dolžnosti pogodbenih strank iz te pogodbe, kot tudi čas najema. Zakonsko zahtevana obličnost najemne pogodbe (12. člen ZPSPP) je namenjena prav dokazovanju obstoja same pogodbe, njene časovne veljavnosti in vsebine medsebojnih pogodbenih obveznosti pogodbenih strank. Zato je v obravnavanem primeru odločilno za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka na izpraznitev poslovnega prostora le tisto, kar je v tej obliki izraženo (prvi odstavek 56. člena OZ).

8. Pritožnica sama v pritožbi po eni strani navaja, da v času sklenitve sporne pogodbe ni poznala prisilnega predpisa v obliki Pravilnika o oddajanju poslovnih prostorov v najem (v nadaljevanju Pravilnik), nato pa navaja, da je bilo glede na določbo občinskega Pravilnika pri sklepanju pogodbe potrebno poiskati pravno korektno rešitev za vprašanje časovne veljavnosti najemnih pogodb. Iz teh navedb pa je razbrati, da se je tožena stranka ob sklenitvi pogodbe zavedala predpisanih (s Pravilnikom) časovnih omejitev glede sklepanja najemnih pogodb. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema razloge prvostopenjskega sodišča glede razlage celotnega 12. člena Pogodbe, ker so pravilni in logični in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Pritožničina razlaga drugega odstavka 12. člena Pogodbe, da naj bi se pogodba iz pogodbe za določen čas, določen v prvem odstavku 12. člena, zgolj na podlagi njenega predloga za obnovo pogodbe avtomatično transformirala v pogodbo za nedoločen čas, bi namreč pomenila obid kogentne določbe 10. člena Pravilnika, po kateri se poslovni prostori oddajajo v najem za določen čas – za dobo 10 let. Določba pogodbe, ki bi bila v nasprotju s prisilnim predpisom (tudi če bi pogodbene stranke zasledovale tak namen, kot ga zatrjuje tožena stranka – to je transformacijo v pogodbeno razmerje za nedoločen čas) pa bi bila nična (prvi odstavek 86. člena OZ v zvezi z 88. členom OZ) in ji sodišče ne bi smelo nuditi pravnega varstva. Zato niso utemeljeni pritožbeni očitki o neizčrpanem dokaznem postopku in celo bistveni postopkovni kršitvi po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker sodišče ni zaslišalo prič in presojalo korespondence med pravdnimi strankami zaradi ugotovitve prave volje pogodbenih strank pri zapisu drugega odstavka 12. člena Pogodbe, ki naj bi bila po navedbah tožene stranke taka, kot jo ponuja s svojo razlago navedenega zapisa sama. Sicer pa je že Vrhovno sodišče RS v sodbi III Ips 74/2010 zavzelo stališče, da je kot sporne pogodbene določbe treba razumeti le tiste določbe, ki glede na besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so izoblikovane, objektivno vzeto omogočajo več različnih razlag. Zgolj subjektivno dojemanje strank pa pri tem ne igra nobene vloge. Pritožbeno sodišče pa, kot je bilo zgoraj obrazloženo, enako kot prvostopenjsko sodišče določbi prvega in drugega odstavka 12. člena Pogodbe glede njene časovne veljavnosti ocenjuje kot jasni in ne utemeljujeta razlage drugega odstavka 12. člena, kot jo ponuja tožena stranka.

9. Ker je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo, da je pogodba z dne 30. 7. 2002 s potekom desetih let prenehala, med pravdnima strankama pa tudi ni sporno, da glede časovne veljavnosti aneks k tej pogodbi ni bil sklenjen, niti nova najemna pogodba, je posledično pravilno ugotovilo, da tožena stranka sporne poslovne prostore zaseda brez pravne podlage in izpraznitveni nalog zato utemeljeno obdržalo v veljavi.

10. Pritožbeno sodišče je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so bile odločilnega pomena za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Ker so se izrecno uveljavljani relevantni pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, izpodbijana sodba pa je uspešno prestala pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s 154. in 155. členom ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške. Tožeči stranki pa z odgovorom na pritožbo tudi nista prispevali k rešitvi pritožbe, zato sta stroške odgovora na pritožbo kot nepotrebne za predmetni postopek dolžni nositi sami.